Notwendiger Inhalt einer der Kündigung vorausgehenden Abmahnung

1. Zu den inhaltlichen Anforderungen an eine der fristlosen Kündigung vorausgehende Abmahnung.

2. Die inhaltlichen Anforderungen an eine der fristlosen Kündigung vorausgehende Abmahnung sind erfüllt, wenn in der Abmahnung das vertragswidrige Verhalten des Mieters in Form von Belästigung, Bedrohung und Beleidigung von Mitmieterinnen des Mehrfamilienhauses sowie einem tätlichen Angriff gegen den Partner einer Mitmieterin, der zu einem Polizeieinsatz führte, dargestellt wird.

3. Zur Frage, ob der Mieter eine drogeninduzierte Psychose zu seinen Gunsten geltend machen kann.

(Leitsätze der Redaktion)

Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht den Bekl. zur Räumung der von ihm inne gehaltenen Wohnung verurteilt, denn das zwischen ihm und der Kl. bestehende Mietverhältnis ist durch die mit Schreiben vom 20. August 2020 fristlos ausgesprochene Kündigung beendet worden, §§ 546 Abs. 1, 542, 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen sind (vgl. BGH, Urt. v. 15.4.2015 - VIII ZR 281/13, GE 2015, 853, juris, Rn. 19; Urteil v. 4.6.2014 - VIII ZR 289/13, GE 2014, 1053 = NJW-Spezial 2014, 579, juris Rn. 14). Nach § 569 Abs. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter den weiteren Voraussetzungen der Regelung, die § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB entsprechen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Besteht der wichtige Grund - wie hier - in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis, so ist die Kündigung erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig, § 543 Abs. 3 Satz 1 Alt. 2 BGB, sofern keine Ausnahme nach § 543 Abs. 3 Satz 2 der Regelung vorliegt.

Die Voraussetzungen der vorgenannten Regelungen liegen hier vor.

Ohne Erfolg macht der Bekl. geltend, das in der Abmahnung vom 24. Juni 2020 beanstandete Verhalten nicht fortgesetzt zu haben. Der Bekl. überspannt die Anforderungen an eine Abmahnung und nachfolgende Kündigung.

Die nach § 543 Abs. 3 BGB erforderliche Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben und ihn vor den Folgen der Fortsetzung seines vertragswidrigen Verhaltens warnen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., 2019, § 543 Rn. 179).

Das in der Abmahnung dargestellte vertragswidrige Verhalten des Bekl. bestand in der Belästigung, Bedrohung und Beleidigung von Mitmieterinnen des Mehrfamilienhauses sowie einem tätlichen Angriff gegen den Partner einer Mitmieterin, der zu einem Polizeieinsatz führte. Dieses Verhalten belastet ganz erheblich und nachhaltig den Hausfrieden, insbesondere das störungs- und angstfreie Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus.

Dahinstehen kann, ob dieses Verhalten mit Blick auf § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB eine Abmahnung entbehrlich macht. Denn der Bekl. hat nach Zugang der Abmahnung die durch ihn geschaffene, nicht hinzunehmende Bedrohungslage aufrechterhalten, indem er bei seinen anlasslosen Aufenthalten im Hausflur weitere Drohungen aussprach (alle sollen aufpassen). Vor dem Hintergrund des sogar tätlichen Angriffs auf den Partner einer Mitmieterin musste die Zeugin sich keiner Gefahr aussetzen und nachfragen, wie ernst der Bekl. seine Drohungen meint. Der Umstand, dass die Zeugin den Eindruck hatte, dass der Bekl. eher auf die Mitmieterin K. fixiert war, rechtfertigt ersichtlich keine andere Entscheidung, denn jede/r Vertragspartner/in des Vermieters hat einen Anspruch darauf, dass dieser dafür Sorge trägt, dass ihr/ihm ein angst- und bedrohungsfreies Bewohnen der ihr/ihm überlassenen Wohnräume möglich ist. Die Kl. hat zudem unbestritten vorgetragen, dass die Mieterin K. sich nicht mehr sicher fühlte und unter Angstzuständen litt.

Der Bekl. selbst räumt in der Berufung ein, dass das „mulmige Gefühl“ der Zeugin nachvollziehbar sei. Er übersieht jedoch, dass schon die Aufrechthaltung der latenten Bedrohungslage durch das Sitzen im Hausflur und das Aussprechen von Drohungen hier ausreichte, um eine Unzumutbarkeit des weiteren Zusammenlebens auch der anderen Mieter/innen mit ihm in dem Mehrfamilienhaus unzumutbar werden zu lassen.

Eine psychische Erkrankung kann der Bekl. vor dem Hintergrund der Diagnose des Sankt-Joseph-Krankenhauses (drogeninduzierte Psychose) nicht zu seinen Gunsten geltend machen. Nichts deutet darauf hin, dass er gegen seinen Willen Drogen konsumiert hat. Die Empfehlung zur Weiterbehandlung beschränkt sich folgerichtig auf Suchtberatung und Drogenabstinenz. Dass der Bekl. psychisch krank ist, ergibt sich aus der Epikrise gerade nicht. Im Übrigen ist es ihm zuzumuten, sich - wie empfohlen - beraten zu lassen und vom Drogenkonsum abzusehen.

Die inhaltlichen Anforderungen an eine der fristlosen Kündigung vorausgehende Abmahnung sind erfüllt, wenn in der Abmahnung das vertragswidrige Verhalten des Mieters in Form von Belästigung, Bedrohung und Beleidigung von Mitmieterinnen des Mehrfamilienhauses sowie einem tätlichen Angriff gegen den Partner einer Mitmieterin, der zu einem Polizeieinsatz führte, dargestellt wird. Eine drogeninduzierte Psychose kann der Mieter nicht zu seinen Gunsten geltend machen.

Ein drogenkranker Mieter hatte Mitmieter belästigt, bedroht, beleidigt und den Partner einer Mitmieterin tätlich angegriffen, was zu einem Polizeieinsatz führte.

Die Vermieterin mahnte ihn deshalb ab. Nach Zugang der Abmahnung sprach er bei anlasslosen Aufenthalten im Hausflur weitere Drohungen aus („alle sollen aufpassen“). Die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos – mit Erfolg!

Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 Alt. 2 BGB liegen vor. Ohne Erfolg macht der Beklagte geltend, das in der Abmahnung beanstandete Verhalten nicht fortgesetzt zu haben. Er überspannt die Anforderungen an eine Abmahnung und nachfolgende Kündigung. Die nach § 543 Abs. 3 BGB erforderliche Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben und ihn vor den Folgen der Fortsetzung seines vertragswidrigen Verhaltens warnen.

Das in der Abmahnung dargestellte vertragswidrige Verhalten des Beklagten bestand in der Belästigung, Bedrohung und Beleidigung von Mitmieterinnen des Mehrfamilienhauses sowie einem tätlichen Angriff gegen den Partner einer Mitmieterin, der zu einem Polizeieinsatz führte. Dieses Verhalten belastet ganz erheblich und nachhaltig den Hausfrieden, insbesondere das störungs- und angstfreie Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus.

Möglicherweise hat dieses Verhalten eine Abmahnung sogar entbehrlich gemacht. Denn der Beklagte hat nach Zugang der Abmahnung die durch ihn geschaffene Bedrohungslage aufrechterhalten, indem er bei anlasslosen Aufenthalten im Hausflur weitere Drohungen aussprach („alle sollen aufpassen“). Vor dem Hintergrund des sogar tätlichen Angriffs auf den Partner einer Mitmieterin musste diese sich keiner Gefahr aussetzen und nachfragen, wie ernst der Beklagte seine Drohungen meint. Jeder Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter dafür Sorge trägt, dass ihm ein angst- und bedrohungsfreies Bewohnen möglich ist. Der Beklagte selbst räumte in der Berufung ein, dass das „mulmige Gefühl“ der Mitmieterin nachvollziehbar sei.

Eine psychische Erkrankung kann der Beklagte trotz Diagnose (drogeninduzierte Psychose) nicht zu seinen Gunsten geltend machen. Nichts deutet darauf hin, dass er gegen seinen Willen Drogen konsumiert hat. Die Empfehlung zur Behandlung beschränkt sich auf Suchtberatung und Drogenabstinenz. Dass der Beklagte psychisch krank ist, ergibt sich daraus nicht. Ihm ist zuzumuten, sich beraten zu lassen und vom Drogenkonsum abzusehen.