Notwendige und spezifizierte Leistungsaufforderung bei nicht fachgerecht durchgeführten Schönheitsreparaturen

Notwendige und spezifizierte Leistungsaufforderung bei nicht fachgerecht durchgeführten Schönheitsreparaturen; Zustandsbeschreibung

Jedenfalls dann, wenn der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, muß der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht. Die bloße Angabe, daß die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht seien, ist eine Bewertung ohne Angabe der zugrunde liegenden Tatsachen und daher unzureichend.

I. Der Bekl. mietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 24./26. Januar 1994 Gewerberäume zum Betrieb einer Arztpraxis. Gemäß § 3 Ziffer 5 des Mietvertrages übernahm der Mieter die Schönheitsreparaturen. Während des laufenden Mietverhältnisses führte der Bekl. keine Schönheitsreparaturen aus. Das Mietverhältnis endete am 31. Januar 2004. Der Bekl. übergab die Räume, nachdem er zuvor verschiedene Renovierungsarbeiten vorgenommen hatte bzw. hatte vornehmen lassen, an die [...] Vermieterin. Die Kl. war mit dem Zustand der Räume nicht einverstanden. Mit Schreiben vom 3. Februar 2004 teilte die Kl. dem Bekl. unter anderem folgendes mit:

"... Gleichwohl befanden sich die Räumlichkeiten nicht in einem vertragsgemäßen Zustand. Insbesondere war folgendes zu beanstanden:

1.) Die Türblätter und Türzargen sowie die Holzscheuerleisten und die Heizkörper waren nicht gestrichen;

2.) die Decken im Bad und in der Küche waren augenscheinlich ebenfalls nicht gestrichen; die übrigen Wände und Decken waren zwar anscheinend gestrichen, jedoch nicht fachgerecht."

Die ihm in diesem Schreiben gesetzte Frist ließ der Bekl. fruchtlos verstreichen.

II. A) Die Berufung des Bekl. hat wegen der nachfolgenden Positionen des von der Kl. geforderten Schadensersatzes für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen sowie wegen des hierauf entfallenden Teils der Gutachterkosten Erfolg: [...]

Entgegen der Ansicht des Landgerichtes genügt das Schreiben der Kl. vom 3. Februar 2004 nicht in allen Punkten den im vorliegenden Fall an die Leistungsaufforderung gemäß § 281 Absatz 1 Satz 1 BGB zu stellenden Anforderungen.

1) Es ist streitig, welche Anforderungen an die Bestimmtheit einer Leistungsaufforderung des Vermieters gemäß § 281 BGB zu stellen sind, wenn der Mieter das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgibt, ohne Schönheitsreparaturen auch nur teilweise durchgeführt zu haben. Während es teilweise für ausreichend angesehen wird, wenn der Vermieter pauschal zur Vornahme der durchzuführenden Arbeiten auffordert (Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, Kap. V.A Rdnr. 167), wird von anderen die Ansicht vertreten, die Leistungsaufforderung sei nur wirksam, wenn sie die durchzuführenden Arbeiten genau spezifiziere und dazu den Zustand der renovierungsbedürftigen Teile beschreibe (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Auflage, 121 ff.; Pietz/Leo in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Kap. 16 Rdnr. 151 ff.; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II Rdnr. 442; Kraemer NZM 2003, 417, 422; Ernst in MünchKomm, 4. Auflage § 281 Rdnrn. 30 ff.; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Auflage, § 535 Rdnr. 142).

2) Welche der beiden Ansichten zutreffend ist, kann vorliegend dahinstehen. Es besteht nämlich Einigkeit, daß dann, wenn der Mieter - wie vorliegend - vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben muß, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht (Bub/Treier/Scheuer a.a.O.; Kammergericht, 8. Zivilsenat, KGReport 2006, 835; Kammergericht, 12. Zivilsenat, KGReport 2003, 233; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Auflage, § 535 Rdnr. 132).

a) Jedenfalls in diesen Fällen muß die Leistungsaufforderung eine Zustandsbeschreibung enthalten. Erst die verständliche Beschreibung der Mängel gibt dem Mieter die Möglichkeit, sich darüber klar zu werden, warum der Vermieter bestimmte Arbeiten verlangt, und zu prüfen, ob das Begehren tatsächlich oder rechtlich berechtigt ist (Langenberg, a.a.O.). Der Zustandsbeschreibung kommt darüber hinaus Streit vermeidende Bedeutung zu. Sie zwingt den Vermieter, sich darüber schlüssig zu werden, ob z.B. auch geringfügigere Mängel zu beseitigen sind oder ob sie ihm noch akzeptabel erscheinen, einen Bewertungsvorgang, der im Rahmen der bloßen Aufforderung zur (weiteren bzw. erneuten) Durchführung von Schönheitsreparaturen in diesem Maße nicht erforderlich ist. Sie zwingt den Mieter, sich genauer mit den Forderungen des Vermieters auseinanderzusetzen, statt sie pauschal als übertrieben abzutun (Langenberg, a.a.O.).

Allgemein gehaltene Angaben enthalten nur eine Bewertung, die ohne Bezeichnung der zugrunde liegenden Tatsachen für den Mieter nicht nachvollziehbar ist. Die bloße Angabe, daß die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerechte seien, ist daher unzureichend. Dies stellt keine Beschreibung des Mangels dar, sondern das Ergebnis einer Bewertung. Es ist nicht nachvollziehbar, was beanstandet wird (Langenberg, a.a.O. Seite 122 m.w.N.). Bei der Beantwortung der Frage, wie konkret die Zustandsbeschreibung zu sein hat, ist zwei Gesichtspunkten Rechnung zu tragen. Einerseits muß es dem Vermieter möglich sein, Mängel mit angemessenem Aufwand abzumahnen, ohne daß andererseits die Rechtsstellung des Mieters verkürzt wird.

b) Jedenfalls in Fällen wie dem vorliegenden muß die Leistungsaufforderung auch in bezug auf die auszuführenden Arbeiten spezifiziert abgefaßt sein (Langenberg, a.a.O. Seite 124 m.w.N.). Es muß für den Mieter deutlich werden, was er im einzelnen zu erledigen hat. Es entspricht einer nebenvertraglichen Pflicht, den Vertragspartner nicht durch unklare Angaben zu Mehrarbeit und damit höheren Kosten zu veranlassen. Es genügt daher nicht, die Erledigung der "notwendigen" Arbeiten zu verlangen. Ebensowenig reicht es, eine "vertragsgemäße" beziehungsweise "vollständige und fachgerechte" Renovierung zu fordern (Langenberg, a.a.O. Seite 125 m.w.N.). Die Leistungsaufforderung braucht dagegen keine Angaben darüber zu enthalten, auf welche genaue Weise und mit welchen Materialien der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat.

c) Diese Anforderungen an die Leistungsaufforderung gelten für das vorliegende Gewerberaummietverhältnis in gleicher Weise wie für Wohnraummietverhältnisse. Die vom Landgericht insoweit vorgenommene Differenzierung ist jedenfalls vorliegend nicht angezeigt. Es ist nicht nachvollziehbar, warum der beklagte Arzt in bezug auf die von ihm angemietete Arztpraxis anders zu behandeln sein soll als in bezug auf die von ihm angemietete Wohnung.

d) Den oben dargestellten Anforderungen wird die Leistungsaufforderung der Kl. vom 3. Februar 2004 in bezug auf die vorstehend aufgelisteten Positionen nicht gerecht. Der Bekl. kann diesen Angaben nicht entnehmen, warum die Kl. die von ihm in mehreren Räumen durchgeführten Malerarbeiten für nicht fachgerecht hält und welche (weiteren) Arbeiten nach Ansicht der Kl. erforderlich sind, um einen fachgerechten Zustand herzustellen.

Hat der Mieter vereinbarungsgemäß Schönheitsreparaturen durchgeführt, und ist der Vermieter damit nicht zufrieden, muß der Vermieter eine konkrete Leistungsaufforderung an den Mieter richten und seine Beanstandungen im Detail darlegen, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht.

Ein Gewerbemieter hatte nach dem Mietvertrag die Schönheitsreparaturen zu tragen. Der Mieter übergab bei Vertragsende die Räume, nachdem er zuvor verschiedene Arbeiten vorgenommen hatte. Der Vermieter war mit den Arbeiten nicht zufrieden und teilte dem Mieter mit, daß sich die Räumlichkeiten nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befänden. Bestimmte noch vorhandene Mängel beschrieb er genau, andere beantwortete er nur mit der Floskel "nicht fachgerecht". Der Mieter führte keine weiteren Arbeiten durch, was zur Schadensersatzklage des Vermieters führte. Das LG verurteilte den Beklagten teilweise, der Mieter ging in die Berufung.

Der 12. Senat des KG (Einzelrichter) änderte das angefochtene Urteil teilweise ab. Im Meinungsstreit zu einer notwendigen Leistungsaufforderung entschied das KG nicht. Jedenfalls aber dann, wenn der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen habe und der Vermieter Beanstandungen erhebe, müsse dieser im Rahmen der Leistungsaufforderung die Mängel konkret darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, denn der Mieter müsse erkennen können, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansehe. Die Leistungsaufforderung müsse auch in bezug auf die auszuführenden Arbeiten spezifiziert abgefaßt sein. Das gelte für das vorliegende Gewerberaummietverhältnis in gleicher Weise wie für Wohnraummietverhältnisse. Die vorliegende Aufforderung des Vermieters werde dem nur teilweise gerecht.