Notwendige Leistungsaufforderung für Schönheitsreparaturen

Notwendige Leistungsaufforderung für Schönheitsreparaturen; ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung; missverständliches Vermieterverhalten; relativierende Äußerungen des Vermieters

Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, liegt in diesem Verhalten dann keine endgültige Erfüllungsverweigerung, wenn dieser zuvor ein Vermieterschreiben erhalten hat, nach dessen Inhalt er davon ausgehen konnte, dass der Vermieter nach der vollständigen Räumung gesondert an ihn herantreten werde, wenn Schönheitsreparaturen auszuführen sein sollten.

1. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg, die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Berufungsgerichts, § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

Der Senat folgt den im Wesentlichen zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch die Berufungsbegründung nicht entkräftet worden sind. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:

Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung erfolgreich nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.

Beides ist nicht der Fall.

Das Landgericht hat die Klage zutreffend aufgrund der Erwägung abgewiesen, dass der Kl. die Voraussetzungen der Entstehung eines Schadensersatzanspruches wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bzw. Mängelbeseitigung nicht dargelegt hat.

a. Dabei hat das Landgericht richtig ausgeführt, dass die Entstehung eines Anspruchs auf Schadensersatz statt der Leistung nach §§ 280, 281 BGB auch im Fall von unterlassenen Schönheitsreparaturen grundsätzlich die Aufforderung des Schuldners zur Erbringung der Leistung und die Setzung einer Frist voraussetzt. Dies sieht auch die Berufung nicht anders.

Soweit die Berufung die Auffassung vertritt, eine Aufforderung zur Leistungserbringung mit Fristsetzung sei im vorliegenden Fall ausnahmsweise deshalb entbehrlich gewesen, weil der Bekl. unmissverständlich zum Ausdruck gebracht habe, dass er jegliche Arbeiten ablehne, kann der Senat dem nicht folgen.

Neben den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auf S. 5, 6 des angegriffenen Urteils ist zu berücksichtigen, dass an die Voraussetzungen der allein ausreichenden ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung nach ständiger Rechtsprechung strenge Anforderungen zu stellen sind (vgl. Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 16, Rn. 163). Diese sind nur gegeben, wenn der Mieter durch seine Erklärung bzw. sein Verhalten eindeutig zum Ausdruck bringt, er werde seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen und es deshalb ausgeschlossen erscheint, dass er sich von einer Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung umstimmen ließe (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., 2008, 1. Teil, Rn. 484 m. w. N.).

Eine derartige Erfüllungsverweigerung kann zwar auch im Auszug des Mieters liegen, allerdings nur dann, wenn der Mieter ohne jegliche Renovierungsarbeiten auszieht, obwohl das Mietobjekt derart offensichtlich völlig verwohnt und in einem abgewirtschafteten, katastrophalen Zustand ist, dass sich der Auszug ohne die Vornahme irgendwelcher Arbeiten nur als Erfüllungsverweigerung darstellen kann (vgl. Langenberg, aaO., Rn. 488; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, aaO. Rn. 171).

Ob ein derartiger Fall vorliegend gegeben ist, erscheint unter Berücksichtigung des Vorbringens des Kl. in dem selbständigen Beweisverfahren zu dem Zustand des Mietobjektes eher zweifelhaft, kann aber im zu beurteilenden Einzelfall letztlich dahinstehen.

Entscheidend dafür, dass dem Verhalten des Bekl. keine endgültige Erfüllungsverweigerung entnommen werden kann, ist nämlich Folgendes:

Die Hausverwaltung des Kl. hatte dem Bekl. unmittelbar nach Eingang von dessen Kündigungsschreiben mit ihrem Schreiben vom 29. Oktober 2003 folgendes mitgeteilt:

"Nach erfolgter Räumung der Räumlichkeiten dürfen wir Sie zu gegebener Zeit bitten, mit unserem Büro rechtzeitig telefonisch einen Termin zur Übernahme durch uns zu vereinbaren.

Wegen weitergehender Ansprüche, insbesondere auf Ausführung von Schönheitsreparaturen, behalten wir uns für unseren Auftraggeber Feststellungen vor, sobald die vollständig geräumten Räumlichkeiten von uns besichtigt werden konnten."

Nach dieser Ankündigung musste der Bekl. davon ausgehen, dass der Kl. bzw. seine Hausverwaltung nach der vollständigen Räumung gesondert an ihn herantreten wird, sofern diese der Meinung sein sollten, dass weitergehende Ansprüche, insbesondere auf Ausführung von Schönheitsreparaturen bestehen sollten. In dem Auszug des Bekl. kann deshalb ohne weitere Erklärung eine Erfüllungsverweigerung nicht gesehen werden, da dieser nach dem Erhalt des Schreibens davon ausgehen konnte und musste, dass seinem Auszug ohne weiteres Tätigwerden jedenfalls nicht der Erklärungswert entnommen würde, dass er die Durchführung von Schönheitsreparaturen verweigert.

Eine Besichtigung des Mietobjektes ist nach dem eigenen Vorbringen des Kl. auch erst nach dem Auszug des Bekl. erfolgt, worauf das Landgericht in dem angegriffenen Urteil zu Recht hingewiesen hat.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem weiteren Schreiben der Hausverwaltung des Kl. vom 27. April 2004, welches lediglich Ausführungen dazu enthält, dass der Bekl. bestimmte Rückbauarbeiten vornehmen solle.

Soweit die Berufung schließlich vorbringt, im letzteren Schreiben sei eine Aufforderung hinsichtlich der Durchführung der Rückbauarbeiten zu sehen, ist es einerseits den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts nicht entgegengetreten, dass das Schreiben keine Fristsetzung enthält. Im Übrigen ist dem vom Kl. betriebenen selbständigen Beweisverfahren zu entnehmen, dass durchaus Rückbauarbeiten durchgeführt wurden, der Kl. jedoch sachverständig geklärt wissen wollte, ob diese Arbeiten unvollständig seien und keinen ordnungsgemäßen Rückbau darstellten. In diesem Fall hätte es dem Kl. oblegen, den Bekl. unter Fristsetzung zu genau bezeichneten Arbeiten aufzufordern. Hat der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen und erhebt der Vermieter Beanstandungen, so muss der Vermieter konkrete Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht (vgl. Senat, Urteil vom 24. April 2003 - 12 U 275/01 -, KGR 2003, 233, GE 2003, 952).

b. Soweit der Kl. mit der Berufung vorträgt, eine Fristsetzung sei letztlich nach Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens mit Schreiben vom 20. März 2006 erfolgt, kann dem nicht gefolgt werden. Bei dem fraglichen Schreiben, Anlage K 9, handelt es sich um die Aufforderung zur Zahlung eines Kostenvorschusses. Eine Aufforderung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen/Rückbau liegt darin ersichtlich nicht. In eine solche Aufforderung kann das Schreiben auch nicht umgedeutet werden. Dies schon deshalb, weil die erforderliche Aufforderung dem Zweck dient, dem Mieter anzuzeigen, welche Mängel der Vermieter beanstandet und welche Arbeiten der Mieter erledigen muss, damit der Vermieter das Mietobjekt als mangelfrei akzeptiert (vgl. Langenberg, aaO., Rn 450). Beides ist dem in Bezug genommenen Schreiben nicht zu entnehmen.

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen erfordert grundsätzlich eine Leistungsaufforderung mit Fristsetzung. Dies gilt nur nicht, wenn der zur Renovierung verpflichtete Mieter sich ernsthaft und endgültig weigert, die Arbeiten durchführen zu lassen. Darf der Mieter aufgrund des Verhaltens des Vermieters davon ausgehen, dass der Vermieter nach der Räumung wegen Schönheitsreparaturen mit ihm reden will, liegt keine Weigerung vor, wenn der Mieter zunächst nicht renoviert.

Der (Gewerbe-) Mieter kündigte das Mietverhältnis. Die Hausverwaltung bestätigte die Kündigung und teilte dabei mit, "wegen weitergehender Ansprüche, insbesondere auf Ausführung von Schönheitsreparaturen, behalten wir uns für unseren Auftraggeber Feststellungen vor, sobald die vollständig geräumten Räumlichkeiten von uns besichtigt werden konnten ..." In einem späteren Schreiben forderte die Hausverwaltung den Mieter zur Durchführung einzelner Rückbauarbeiten auf. Der Mieter übersandte die Schlüssel für die Gewerberäume an die Hausverwaltung des Vermieters, hatte jedoch - nach Ansicht des Vermieters - in den Räumen keine Mängel beseitigt, insbesondere keine Schönheitsreparaturen ausgeführt. Der Vermieter machte nunmehr Schadensersatzansprüche geltend. Das Landgericht wies die Klage ab. Ein Anspruch auf Schadensersatz setze voraus, dass der Gläubiger vom Schuldner die Erbringung der geschuldeten Leistung verlange, wobei diese eindeutig zu bezeichnen sei, sowie die Setzung einer Frist für die Erbringung dieser Leistung. Daran fehle es hier; die Aufforderung zur Durchführung von Arbeiten sei vorliegend nicht entbehrlich gewesen, eine ernsthafte Erfüllungsverweigerung durch das Übersenden der Schlüssel sei nicht gegeben. Der Mieter habe davon ausgehen können, dass sich der Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung nach Übergabe der Schlüssel und einer erfolgten Besichtigung nochmals bei ihm melden würde. Dieses Urteil führte zur Berufung zum Kammergericht.

Das Kammergericht teilte mit, dass es die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen gedenke. Auszugehen sei davon, dass die Entstehung eines Anspruchs auf Schadensersatz statt der Leistung nach §§ 280, 281 BGB auch im Fall von unterlassenen Schönheitsreparaturen grundsätzlich die Aufforderung des Schuldners zur Erbringung der Leistung und die Setzung einer Frist voraussetze. Das sei zwar entbehrlich, wenn der Schuldner ernsthaft und endgültig die Erfüllung verweigert. Das könne auch im Auszug des Mieters ohne Durchführung von Arbeiten gesehen werden. Vorliegend habe der Mieter jedoch aufgrund der Mitteilung der Hausverwaltung davon ausgehen dürfen, dass der Vermieter bzw. die Hausverwaltung noch gesondert an ihn herantreten werde, sofern man der Meinung war, dass weitergehende Ansprüche, insbesondere auf Ausführung von Schönheitsreparaturen bestehen sollten.

Bei wirksamer Überwälzung der Schönheitsreparaturen muss der Mieter sie - soweit erforderlich - von sich aus durchführen. Um den Erfüllungsanspruch ggf. in einen Schadensersatzanspruch umwandeln zu können, bedarf es jedoch einer ganz konkreten Leistungsaufforderung mit Fristsetzung. Die Übersendung einer Zustandsbeschreibung ist nicht erforderlich, aber dringend zu empfehlen. Der Mieter muss nämlich wissen, was von ihm verlangt wird. Eine Zustandsbeschreibung ist für einen späteren Rechtsstreit sowieso notwendig. Das Gericht kennt den Wohnungszustand nicht, der spätestens im Prozess substantiiert dargestellt werden muss.

Gemäß § 281 Abs. 2 BGB ist die Fristsetzung entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Davon kann erst dann ausgegangen werden, wenn dem Mieter klargemacht worden ist, was man von ihm im Einzelnen erwartet (vgl. auch Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 535 Rdnr. 145). Daran fehlte es hier (so dass der Vermieter überlegen darf, ob er nicht seine Hausverwaltung in Regress nimmt).