Notwendige Fristsetzung für Schönheitsreparaturen

Der Vermieter muß dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen setzen. Eine mietvertragliche Klausel in einem Geschäftsraummietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, die Räume zu öffnen, zu reinigen und in einen bezugsfertigen Zustand zu bringen, ohne daß es insoweit einer Nachfristsetzung zur Beseitigung der Mängel bedürfe, ist nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 1 BGB unwirksam.

Die Berufung der Kl. ist begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihr geleisteten Kaution in Höhe von 6.135,50 €.

Über die Rückzahlung von geleisteten Sicherheiten gibt es keine gesetzliche Regelung im BGB. Mit der Hingabe der Sicherheit entsteht für den Mieter ein aufschiebend bedingter Anspruch auf Rückzahlung der Sicherheit nach dem Ende des Mietverhältnisses, sofern er seine Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllt hat (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, V.B., Rdnr. 288). Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist beendet. Die Bekl. sind nach ihrem eigenen Vortrag jedenfalls am 11. April 2005 in den Besitz der Schlüssel und damit auch der streitgegenständlichen Räume gelangt. Die Kl. ist entgegen den Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung nicht gemäß §§ 280, Abs.1, 281 Abs.1, Abs. 2 BGB verpflichtet, an die Bekl. Schadensersatz in Höhe von 5.368,48 € wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zu zahlen. Das heißt, der Rückzahlungsanspruch der Kl. ist nicht in dieser Höhe durch Aufrechnung der Bekl. erloschen, § 389 BGB.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Kl. aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen Regelungen grundsätzlich überhaupt zur Durchführung der verlangten Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Ebenfalls dahingestellt bleiben kann, ob sich die Räume bei Auszug der Kl. in einem nicht bezugsfertigen Zustand befunden haben. Jedenfalls aber ist der zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzanspruch unbegründet, weil es an der hierfür erforderlichen Fristsetzung zur Leistung gemäß § 281 Abs.1 BGB fehlt.

§ 281 Abs.1 BGB setzt voraus, daß der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Leistung bestimmt (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Auflage, § 535, Rdnr. 142). Die Bekl. haben der Kl. keine Frist zur Durchführung der für erforderlich gehaltenen Schönheitsreparaturen gesetzt, sondern haben diese durch ein von ihr beauftragtes Unternehmen ausführen lassen und die hierdurch entstandenen Kosten von der Kl. erstmals mit Schreiben vom 23. Mai 2005 ersetzt verlangt.

Entgegen den Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung waren die Bekl. vorliegend von der Pflicht, eine Nachfrist zu setzen, nicht befreit.

Die in dem Mietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, die Räume zu öffnen, zu reinigen und in einen bezugsfertigen Zustand zu bringen, ohne daß es insoweit einer Nachfristsetzung zur Beseitigung der Mängel bedarf, ist gemäß § 307 BGB Abs. 1, Abs. 2 Ziffer 1 n. F. unwirksam, da sie mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, nämlich § 281 Abs.1 BGB, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist und den Vertragspartner des Verwenders - hier die Kl. - daher entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (Palandt, BGB, 65. Auflage, § 307 Rdnr. 30).

Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, daß die Kl. die Leistung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert hat und die Fristsetzung deshalb gemäß § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich wäre. Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung kann grundsätzlich erst dann in Erwägung gezogen werden, wenn dem Mieter klargemacht worden ist, was man von ihm im einzelnen erwartet, der Vermieter ihm also konkret mitgeteilt hat, welche genauen Arbeiten er durchführen muß (Kinne/Schach/Bieber, a. a. O., § 535, Rdnr. 145). Eine derartige konkrete Mitteilung hat die Kl. im vorliegenden Fall nicht erhalten. Zwar kann in Fällen, in denen der Mieter - wie hier - ausgezogen ist, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen, eine endgültige Erfüllungsverweigerung vorliegen (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, V.A., Rdnr. 172). Abzustellen ist dabei aber auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalles (Saarländisches OLG Saarbrücken, Urteil vom 29. Januar 2004 - 8 U 290/03). Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, NJW 1991, 2416) kann eine endgültige Erfüllungsverweigerung etwa dann angenommen werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringt, daß er seinen vertraglich übernommenen Verpflichtungen nicht nachkommen wird und demgemäß das Mietobjekt bei Vertragsende räumt, ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Ausführung der Schönheitsreparaturen getroffen zu haben (vgl. hierzu auch LG Berlin, GE 2002, 1199). In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall war der Mieter bereits vor Auszug in zwei Schreiben ausführlich auf die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen und zur Wiederherstellung des Sollzustandes der Mieträume hingewiesen worden. Vorliegend behaupten die Bekl. lediglich, die Kl. sei bei Ankündigung der Beendigung des Mietvertrages darauf hingewiesen worden, daß die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen vollständig zu unternehmen seien. Die Bekl. haben der Kl. mit einer derartig pauschalen Äußerung nicht klargemacht, was tatsächlich von ihr im einzelnen erwartet wird. Eine endgültige Erfüllungsverweigerung kann auch nicht etwa deshalb angenommen werden, weil die Kl., wie von den Bekl. behauptet, ausgezogen sei, ohne ihre neue Adresse zu hinterlassen. Spätestens mit Erhalt des Schreibens des Prozeßbevollmächtigten der Kl. vom 4. April 2005 war die Kl. für die Bekl. erreichbar.

Eine Fristsetzung war aber auch nicht etwa gemäß § 281 Abs. 2 BGB deshalb entbehrlich, weil - wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung meint - besondere Umstände vorgelegen hätten, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruches rechtfertigten.

Insbesondere hatten die Bekl. nicht etwa deshalb ein höherrangiges Interesse an der Geltendmachung von Schadensersatz, weil die Kl. die Räume bereits geräumt und an die Bekl. zurückgegeben hat. Diese Rechtsauffassung wird entgegen den Ausführungen des Landgerichts auch nicht vom Bundesgerichtshof vertreten. Der Bundesgerichtshof hatte in der vom Landgericht zitierten Entscheidung vom 30. Oktober 1984 (BGH, NJW 1985, 480) zu entscheiden, ob dann, wenn die Schönheitsreparaturen durch einen Umbau nach Vertragsende alsbald wieder zerstört würden, der Mieter nach Auszug und Rückgabe der Mietsache den Anspruch des Vermieters noch durch Naturalleistung erfüllen darf, oder ob dem Vermieter in diesem Fall ein Geldanspruch zusteht. Diese Fallkonstellation ist mit der hier zu entscheidenden nicht zu vergleichen, da in dem hier zu entscheidenden Fall ein Umbau der Mietsache nach Vertragsende weder geplant noch durchgeführt worden ist.

Vorliegend stand zwischen dem Zeitpunkt, wo die Bekl. als Vermieter die Mietsache zurückerhalten haben, nämlich dem 11. April 2005 und dem mit dem Nachfolgemieter vereinbarten Einzugstermin, nämlich dem 1. Mai 2005, genau drei Wochen Zeit zur Verfügung. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, daß eine 14-Tages-Frist zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreichend ist (Bub/Treier, a. a. O., V.A, Rdnr. 169). Dies bedeutet, daß die Bekl. verpflichtet gewesen wären, der Kl. eine Frist von vierzehn Tagen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zu setzen und die Kl. zugleich darauf hinzuweisen, daß sie die Wohnung bereits zum 1. Mai 2005 vermietet habe, und für den Fall, daß die Schönheitsreparaturen aufgrund des Verhaltens der Kl. nicht rechtzeitig durchgeführt werden und die Nachmieter nicht zum vertraglich vereinbarten Termin in die Wohnung einziehen könnten, die Kl. sich der Gefahr eines Schadensersatzanspruches aussetzt. Ein vorrangiges Interesse der Bekl. auf Zahlung von Schadensersatz besteht bei der vorliegenden Fallkonstellation nicht, zumal die Bekl. auch durch ihr Verhalten zu der letztlich bestehenden Situation nicht unmaßgeblich beigetragen haben. Wenn die Bekl. die Kl. bereits bei Abschluß des Mietvertrages mit dem Nachfolgemieter am 14. März 2005 darauf hingewiesen hätten, daß der Nachfolgemieter am 1. Mai 2005 in die Räume einziehen würde und im Hinblick hierauf der Kl. einen Besichtigungs- und Übergabetermin spätestens zum Ende des Mietvertrages am 31. März 2005 angeboten hätten, wären sie in der Lage gewesen, den Zustand der Räume ohne zeitliche Not festzustellen und die Kl. frühzeitig zur Durchführung der aus ihrer Sicht erforderlichen Schönheitsreparaturen aufzufordern.

Der Vermieter muß dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen setzen - wenn nicht, kann er keinen Schadensersatz verlangen.

Nach Ende eines Geschäftsraummietverhältnisses verlangte der Mieter die Kaution zurück. Der Vermieter rechnete dagegen mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen auf.

Das Kammergericht befand, daß ein möglicher Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen daran scheiterte, daß der Vermieter keine angemessene Frist zur Leistung bestimmt habe. Dabei könne sich der Vermieter nicht auf eine mietvertragliche Klausel berufen, wonach er berechtigt sein soll, die gemieteten Räume zu öffnen, zu reinigen und in einen bezugsfertigen Zustand zu bringen, ohne daß es insoweit einer Nachfristsetzung zur Beseitigung der Mängel bedürfe. Eine derartige Vereinbarung sei unwirksam.

Eine Fristsetzung ist allerdings dann entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert hat oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruches rechtfertigen (§ 281 Abs. 2 BGB). Die Voraussetzungen dieser Vorschrift hat das Kammergericht verneint.