Notwendige Erlaubnis für Aufnahme des Lebensgefährten

Für die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er im Regelfall einen Anspruch.

Die Kl. hat von der Bekl. eine Wohnung gemietet, die sie zunächst allein bewohnte. Mit Schreiben vom 7. Januar 2002 teilte sie der Bekl. mit, daß sie Herrn R. S. in die Wohnung aufnehmen und ihm den Mitgebrauch überlassen wolle. Der Aufforderung der Bekl., ihr das Geburtsdatum und die frühere Anschrift des Herrn S. mitzuteilen, kam die Kl. nicht nach. In der Folgezeit nahm sie Herrn S. zur Bildung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushaltes in ihre Wohnung auf.

Die Kl. hat Klage auf Feststellung erhoben, daß sie berechtigt sei, ohne die Erlaubnis der Bekl. den Gebrauch der von der Bekl. gemieteten Wohnung ihrem Lebenspartner, Herrn R. S., mit zu überlassen. (...)

Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht der Klage stattgegeben und die begehrte Feststellung ausgesprochen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihr Ziel der Klageabweisung weiter.

I. (...)

II. (...)

2. Die Klage ist nicht begründet. (...)

a) Die Frage, ob der Lebensgefährte eines Mieters als "Dritter" anzusehen ist, für dessen Aufnahme in die Wohnung die Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist, war bereits vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes umstritten. Teilweise wurde in Rechtsprechung und Schrifttum die Auffassung vertreten, die Aufnahme eines Lebensgefährten in die Wohnung zur Bildung einer auf Dauer angelegten Gemeinschaft gehöre - ähnlich wie beim Ehegatten oder sonstigen nahen Familienangehörigen - zum persönlichen Lebensbereich des Mieters und sei von dem Recht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung umfaßt. Der Lebensgefährte sei nicht "Dritter" im Sinne des § 549 BGB (a. F.), seine Mitbenutzung der Wohnung bedürfe daher nicht der Erlaubnis des Vermieters. Eine Unterscheidung zwischen Ehegatten und Personen, die in einer eheähnlichen Beziehung zusammenlebten, sei auch im Hinblick auf die gewandelten sozialen Anschauungen nicht mehr gerechtfertigt (vgl. z.B. LG Hamburg, WuM 1980, 255; LG Aachen, WuM 1989, 372; Lammel, Wohnraummietrecht [1. Aufl.], § 535 Rdnr. 62 und § 549 Rdnr. 4, ebenso nunmehr in der 2. Aufl., § 540 Rdnr. 5, 6; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 238, 239). Für den Zeitraum nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) am 1. September 2001 wird als weiteres Argument angeführt, der Gesetzgeber habe durch die Neufassung der an die Stelle des bisherigen § 569 a BGB getretenen Bestimmungen des § 563 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB, die ein Eintrittsrecht des gleichgeschlechtlichen Lebenspartners und des (nichtehelichen) Lebensgefährten in den Mietvertrag bei Tod des Mieters vorsähen, die rechtliche Stellung des Lebenspartners bzw. Lebensgefährten derjenigen des Ehegatten angenähert; die frühere Differenzierung zwischen Ehegatten und nichtehelichen Lebensgefährten könne deshalb nicht mehr aufrechterhalten werden (Haas, Das neue Mietrecht, Erläuterung zu § 553, Rdnr. 1; Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdnr. 515; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 540 Rdnr. 30 unter Aufgabe der noch in der Vorauflage vertretenen Ansicht).

b) Demgegenüber handelt es sich nach der - jedenfalls bislang - herrschenden Meinung bei dem Lebensgefährten des Mieters um einen "Dritten" im Sinne des § 549 BGB a. F., an dessen Stelle durch das Mietrechtsreformgesetz § 540 BGB als Grundsatzvorschrift und § 553 BGB - entsprechend der Systematik des reformierten Mietrechts - als Spezialvorschrift für die Wohnungsmiete getreten sind. In der Entscheidung BGHZ 92, 213 ist der Senat - allerdings ohne nähere Unterscheidung zwischen einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft und einer "einfachen" Wohngemeinschaft - davon ausgegangen, daß beide Formen des Zusammenlebens unter den Erlaubnisvorbehalt des § 549 BGB (a. F.) fallen. In seinem Urteil vom 15. Mai 1991 (VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750 = WM 1991, 1306 unter II 2 a = BGHR BGB § 549 Abs. 1, Erlaubnis 2) hat er die vom damaligen Berufungsgericht angenommene Beschränkung der Erlaubnisfreiheit auf die Aufnahme von Familienangehörigen des Mieters gebilligt. Die Rechtsprechung der Obergerichte zu § 549 a. F. ging gleichfalls überwiegend davon aus, daß die Aufnahme eines Lebensgefährten in die Mietwohnung nicht zum vertragsgemäßen - und deshalb erlaubnisfreien - Gebrauch der Wohnung zählte (OLG Hamm NJW 1982, 2876 und WuM 1991, 668; OLG Hamburg NJW-RR 1988, 1481, 1482; vgl. auch BayObLG WuM 1984, 13; OLG Schleswig WuM 1992, 674, 677; ebenso die h. M. in der Literatur: Blank/Börstinghaus, Miete, § 549 (a. F.), Rdnr. 19; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1011; Bub/Treier/Grapentin, aaO., IV Rdnr. 217 a. E.; MünchKomm/Voelskow, 3. Aufl., § 549 Rdnr. 10; Staudinger/Emmerich, 13. Bearb. 1995, § 549 Rdnr. 9; Schmidt-Futterer/Blank, 7. Aufl., § 549 Rdnr. 25).

3. Der Senat hält an der bereits früher vertretenen Auffassung auch für den jetzigen Rechtszustand fest; durch das Mietrechtsreformgesetz hat sich die Gesetzeslage insoweit nicht geändert (ebenso Blank/Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 540 Rdnr. 2; Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 540 Rdnr. 5).

a) Auszugehen ist nach wie vor von dem Grundsatz, daß der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dem Lebensgefährten, der von dem Mieter in die Wohnung aufgenommen wird, wird der Gebrauch der Mietsache eingeräumt. Die früher vielfach vorgenommene Unterscheidung zwischen "selbständigem" und "unselbständigem" Gebrauch mit der Folge, daß der Lebensgefährte des Mieters von vornherein nicht als Dritter im Sinne des § 549 BGB a. F. galt, hat bereits das OLG Hamm in seinem Rechtsentscheid vom 17. August 1982 (NJW 1982, 2876) für die hier zu entscheidende Rechtsfrage zu Recht und mit überzeugender Begründung aufgegeben. Daher ist zunächst jede Person, die nicht Partei des Mietvertrages ist, "Dritter" im Sinne des § 540 BGB; hiervon ausgenommen sind nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift ebenso wie schon unter der Geltung des § 549 BGB a. F. die Familie des Mieters wegen ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz der Verfassung (Art. 6 GG) stehenden persönlichen Beziehung und - mit Rücksicht auf ihren nur kurzen Aufenthalt - Besucher des Mieters. Im übrigen gilt jedoch, daß andere Personen als der Mieter unter den grundsätzlichen Erlaubnisvorbehalt auch des jetzigen § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB (§ 549 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F.) fallen.

b) Die Reform des Mietrechts durch das Gesetz vom 19. Juni 2001 gibt keinen Anlaß zu einer Änderung der bisherigen Rechtsprechung des Senats. Der Wortlaut der einschlägigen Bestimmung ist - von dem nur sprachlich angepaßten Begriff der "Mietsache" anstelle der "gemieteten Sache" abgesehen - unverändert geblieben. Auch der Gesetzgeber ist in der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 553 BGB, der als Sondervorschrift für die Wohnungsmiete an die allgemeine Vorschrift des § 540 BGB über die Gebrauchsüberlassung an Dritte anschließt, ausdrücklich davon ausgegangen, daß der Mieter für "die Aufnahme seines Lebenspartners zum Zwecke der Bildung oder Fortführung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts" der Erlaubnis des Vermieters bedarf (BT-Drucks. 14/4553 S. 49; vgl. Haas aaO. S. 142). Die §§ 540, 553 BGB in der Fassung des Regierungsentwurfs sind im weiteren Gesetzgebungsverfahren nicht geändert worden; zu eigenen Anmerkungen hat insbesondere auch der Rechtsausschuß des Bundestages keinen Anlaß gesehen (vgl. Haas aaO. S. 111, 142, 402, 407). Allerdings hat das Mietrechtsreformgesetz die Rechtsstellung des Lebensgefährten insofern gestärkt, als § 563 BGB nunmehr ausdrücklich den Eintritt des Partners in den Mietvertrag bei Tod des Mieters vorsieht, und zwar sowohl für den Partner einer homosexuellen Lebenspartnerschaft (§ 563 Abs. 1 Satz 2 BGB) als auch für sonstige Lebensgefährten (§ 563 Abs. 2 Satz 4 BGB; vgl. dazu auch Ziff. 3 der Begründung zu § 563 Abs. 2 Satz 2 BGB des Regierungsentwurfs [§ 563 Abs. 2 Satz 4 des Gesetzes], BT-Drucks. 14/4553 S. 62; vgl. Haas aaO. S. 215; Schmidt-Futterer/Gather, 8. Aufl., § 563 Rdnr. 29). Diese Regelung geht über den Geltungsbereich des § 569a BGB a. F., an dessen Stelle § 563 BGB getreten ist, hinaus. Die ihr zugrunde liegende allgemeine Wertentscheidung des Mietrechtsreformgesetzes rechtfertigt es jedoch entgegen einer im Schrifttum verbreiteten Ansicht (Haas aaO., § 553 Erl. Rdnr. 1; Lützenkirchen aaO., Rdnr. 515; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 540 Rdnr. 30) nicht, abweichend vom konkret geäußerten Willen des Gesetzgebers (Begründung zu § 553 BGB des Regierungsentwurfs, BT-Drucks. 14/4553 S. 49; vgl. Haas aaO. S. 142) den Lebensgefährten im Rahmen des § 553 BGB dem Ehegatten oder dem Lebenspartner im Sinne des § 1 Abs. 1 LPartG gleichzustellen. Wenn der Gesetzgeber eine solche Gleichstellung gewollt hätte, hätte es sich ihm - angesichts der ihm bekannten höchstrichterlichen Rechtsprechung - aufgedrängt, eine der Vorschrift des § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB entsprechende Bestimmung zur Klarstellung auch in § 553 BGB aufzunehmen. Zudem unterscheidet der Gesetzgeber in § 563 Abs. 2 BGB zwischen dem Lebensgefährten und dem Ehegatten bzw. Lebenspartner insofern, als der Lebensgefährte nur dann in das Mietverhältnis eintritt, wenn letztere die Wohnung nicht übernehmen. Der Lebensgefährte wird also nur nachrangig berücksichtigt.

Im übrigen besteht zwischen den beiden Fallgestaltungen, die von § 540 und § 563 BGB erfaßt werden, ein Unterschied in tatsächlicher Hinsicht, der auch eine rechtliche Differenzierung rechtfertigt. Die Situation bei der Aufnahme eines Lebensgefährten in die gemietete Wohnung zur Bildung einer auf Dauer angelegten Beziehung ist mit der Lage, die sich für einen nichtehelichen Lebensgefährten nach dem Tod des Mieters ergibt, nicht ohne weiteres zu vergleichen. Es macht einen Unterschied, ob der gemeinsame Haushalt in einer vom Mieter zunächst allein genutzten Wohnung erst begründet werden soll oder ob der Partner dort bereits - möglicherweise jahrelang - gemeinsam mit dem Mieter seinen eigenen Lebensmittelpunkt gehabt hat, den er nunmehr aufgeben müßte. Daß ein Partner in dieser Lage einen stärkeren Schutz verdient als derjenige, der bisher nicht am Gebrauch der Wohnung teilgenommen hat, liegt auf der Hand.

c) Das Grundrecht der freien Entfaltung der Persönlichkeit (Art. 2 Abs. 1 GG) und das daraus hergeleitete Recht auf ungehinderte Gestaltung des persönlichen Lebensbereiches innerhalb der Wohnung gebieten es gleichfalls nicht, die von der bisherigen herrschenden Meinung entwickelten Grundsätze über den vom Erlaubnisvorbehalt des § 540 BGB (§ 549 BGB a. F.) ausgenommenen Personenkreis auf den Lebensgefährten auszudehnen. Insbesondere greift es zu kurz, wenn darauf abgestellt wird, dem Grundrecht des Mieters auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit stehe "nur die Eigentumsgarantie" des Vermieters gegenüber (so aber Sternel aaO., II Rdnr. 240). Der Mieter - und mittelbar auch sein (künftiger) Lebensgefährte - sind durch die Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB (§ 549 Abs. 2 BGB a. F.) vor willkürlicher Versagung der Erlaubnis des Vermieters hinreichend geschützt. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Mieter, der ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Dritten in seine Wohnung hat, ein Anspruch auf Erlaubnis gegen den Vermieter zu. Schon bisher war in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, daß für die Geltendmachung eines berechtigten Interesses im Sinne des gleichlautenden § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. die nachvollziehbare Darlegung vernünftiger Gründe für die Bildung einer Wohngemeinschaft oder einer ähnlichen Form des Zusammenlebens genügte (vgl. z. B. Senatsurteil BGHZ 92, 213, 218 f.; Schmidt-Futterer/Blank, 7. Aufl., § 549 Rdnr. 25 und die dort angeführten Entscheidungen; Bub/Treier/Grapentin aaO. Rdnr. 218). Vor dem Hintergrund der gerade in der jüngsten Vergangenheit gewandelten sozialen Anschauungen über hetero- oder homosexuelle Lebensgemeinschaften und der darauf beruhenden Wertentscheidungen des Mietrechtsreformgesetzes ist der - nicht näher zu begründende, weil auf höchstpersönlichen Motiven beruhende - Wunsch des Mieters, eine solche Gemeinschaft zu bilden oder fortzusetzen, in aller Regel für die Darlegung eines berechtigten Interesses an der Aufnahme des Dritten in die Wohnung ausreichend. Stützt der Mieter mithin gegenüber dem Vermieter sein Anliegen auf eine derartige Absicht, hat er einen klagbaren Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die der Vermieter nur dann versagen kann, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 BGB). Die Vorschriften der §§ 540, 553 BGB gewährleisten einen angemessenen Ausgleich zwischen den berechtigten Belangen sowohl des Mieters als auch des Vermieters; sie greifen weder in das Persönlichkeitsrecht des Mieters noch in das Eigentumsrecht des Vermieters über Gebühr ein. Einer - vom Gesetzgeber nicht gewollten - Ausdehnung des privilegierten Personenkreises, der, obwohl nicht Partei des Mietvertrages, von vornherein nicht zu den "Dritten" im Sinne der §§ 540, 553 BGB zählt, bedarf es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht.

4. Benötigt die Kl. somit für die Mitnutzung der Wohnung durch Herrn S. die Erlaubnis der Bekl. nach §§ 540 Abs. 1, 553 Abs. 1 Satz 1 BGB, so ist ihre Klage mit dem Ziel der Feststellung, daß sie ohne Erlaubnis der Bekl. berechtigt sei, den Gebrauch des gemieteten Wohnraumes ihrem Lebenspartner mit zu überlassen, unbegründet. Weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf es für diese Entscheidung nicht. Die Frage, ob und in welchem Umfang die Bekl. von der Kl. vor Erteilung der Erlaubnis nähere Angaben zur Person des Herrn S. verlangen kann, ist nicht Gegenstand des Rechtsstreits.

Der Mieter einer Wohnung hat zwar im Regelfall einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn er seinen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen will - er braucht diese Erlaubnis aber tatsächlich auch, entschied der Bundesgerichtshof.

Gegenstand des Rechtsstreits war die Feststellungsklage einer Frau, die ihren Lebensgefährten in die von der Beklagten gemietete Wohnung aufgenommen hatte. Die beklagte Vermieterin war ohne Mitteilung der persönlichen Daten des Lebensgefährten der Klägerin nicht bereit, der Mitbenutzung der Mietwohnung durch den Mann zuzustimmen. Die Mieterin hatte deshalb auf Feststellung geklagt, daß sie berechtigt sei, ohne die Erlaubnis der Vermieterin den Gebrauch der gemieteten Wohnung ihrem Lebensgefährten mit zu überlassen. Das Amtsgericht hatte die Klage als unzulässig abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht - in Abweichung von früheren Entscheidungen des Bundesgerichtshofes - das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und der Mieterin recht gegeben. Auf die Revision der Vermieterin hat der Bundesgerichtshof das Landgerichtsurteil aufgehoben und die Feststellungsklage der Mieterin als unbegründet abgewiesen.

Der BGH hat zunächst klargestellt, daß auch nach der Modernisierung des Mietrechts durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz von dem Grundsatz auszugehen ist, daß der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache, z. B. einer gemieteten Wohnung, einem Dritten zu überlassen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Für den Bereich des Wohnungsmietrechts sei als "Dritter" im Sinne dieser Vorschrift - anders als Familienangehörige oder Besucher des Mieters - auch der Lebensgefährte anzusehen. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits früher ausgesprochen; hiervon ist im übrigen auch der Gesetzgeber bei der Überarbeitung des Mietrechts ausgegangen. Den berechtigten Belangen des Mieters trage, so der BGH, das Gesetz allerdings dadurch Rechnung, daß es in § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dem Mieter ausdrücklich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters zur Aufnahme eines Dritten in die gemietete Wohnung einräumt, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Dazu hat der Bundesgerichtshof betont, daß der - auf höchstpersönlichen Motiven beruhende und deshalb nicht näher zu begründende - Wunsch des Mieters, eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zu begründen oder fortzusetzen, in aller Regel ausreicht, um ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Dritten in die Wohnung darzulegen.

Die Erlaubnis kann der Vermieter nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nur versagen, wenn die Mitbenutzung der Wohnung durch die weitere Person für ihn, etwa wegen einer Überbelegung der Wohnung, unzumutbar ist. Die Änderungen des Mietrechtsreformgesetzes, insbesondere hinsichtlich des Eintritts des Lebensgefährten in den Mietvertrag beim Tod des Mieters (§ 563 BGB), rechtfertigten es jedoch nicht, die Aufnahme des Lebensgefährten in eine Mietwohnung nicht von der Erlaubnis des Vermieters abhängig zu machen.

Das Urteil überzeugt nicht. Der nichteheliche Lebensgefährte wird als Dritter im Sinne einer Gebrauchsüberlassung nach § 553 BGB angesehen. Das soll nur für Familienangehörige einschließlich Ehegatten anders sein. Nach der Definition des Bundesverfassungsgerichts (NJW 1993, 645) ist eine eheähnliche Gemeinschaft eine Lebensgemeinschaft zwischen Mann und Frau, die auf Dauer angelegt ist, daneben keine weitere Lebensgemeinschaft gleicher Art zuläßt und sich durch innere Bindungen auszeichnet, die ein gegenseitiges Einstehen der Partner füreinander begründen, also über die Beziehungen in einer reinen Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgehen. Über eine solche eheähnliche Gemeinschaft hatte der Bundesgerichtshof (NJW 1993, 999) ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag nach dem Tod des Mieters bejaht, den Überlebenden also insoweit einem Ehegatten gleichgestellt nach § 569 a BGB a. F. Der BGH meint, die beiden Fälle (Aufnahme in die Wohnung und Eintritt in den Mietvertrag) seien nicht vergleichbar, da bei der Aufnahme in die Wohnung die Gemeinschaft erst begründet werden sollte. Das ist wenig überzeugend, denn sowohl aus der Sicht des Vermieters als auch aus der Sicht des Lebensgefährten ist die Übernahme eines bestehenden Vertragsverhältnisses ungleich schwerwiegender als die bloße Duldung der Wohnraumnutzung.

Auch die Bezugnahme auf die Begründung zur Mietrechtsreform ist wenig ergiebig. In der Regierungsbegründung zu § 553 BGB n. F. ist die Rede vom Anspruch des Mieters auf Erlaubnis für die Aufnahme des Lebenspartners einer hetero- oder homosexuellen Beziehung. Die spätere Einengung des Begriffs des Lebenspartners auf den homosexuellen Partner wird dabei nicht berücksichtigt. Nach § 11 des Lebenspartnerschaftsgesetzes gilt der Lebenspartner als Familienangehöriger, so daß er nicht Dritter im Sinne des Mietrechts ist. Die Begründung des Mietrechtsreform-Gesetzgebers ist damit mit der Gesetz gewordenen Fassung nicht zu vereinbaren. Andererseits ist die Neufassung des § 563 BGB außerordentlich weitgehend, da nach dem Tod des Mieters ein Eintrittsrecht nicht nur für den Überlebenden einer eheähnlichen Gemeinschaft vorgesehen ist, sondern für alle auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalte, was nach der Begründung des Gesetzgebers auch für das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen zutreffen soll (abgedruckt bei Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, Seite 168).

Damit ist - wie in anderen Zweifelsfragen zum neuen Mietrecht auch - die Heranziehung der Gesetzebegründung wenig aussagekräftig. Maßgeblich ist allein der Gesetzestext, bei dem die besseren Argumente dafür sprechen, die Aufnahme eines Lebensgefährten nicht als eine vertragswidrige Nutzung anzusehen und ihn nicht als Dritten im Sinne des § 553 BGB zu behandeln.