Notwendige Beweiserhebung über behauptete Schäden an Sachen des Mieters durch Bauarbeiten des Vermieters

1. Wird die Behauptung des Mieters, anlässlich von Bauarbeiten des Vermieters sei seine Telefonanlage beschädigt worden, durch ein Privatgutachten gestützt, darf von der Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht deshalb abgesehen werden, weil die Telefonanlage nicht mehr zur Verfügung steht.

2. Ein Schadensersatzanspruch ist dann schlüssig vorgetragen, wenn die Behauptung so konkret ist, dass eine Stellungnahme des Gegners ermöglicht wird (hier bejaht für Vortrag, im August sei eine fehlerhafte Bohrung vorgenommen worden, wodurch im Kühlhaus ein Spirituosenregal umgestürzt sei).

(Leitsätze der Redaktion)

I. 2 Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Bekl. auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt.

3 1. Es hat den von den Bekl. mit der Hilfsaufrechnung geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen einer Beschädigung der Telefonanlage durch die Bauarbeiten abgelehnt, weil die Bekl. den ihnen obliegenden Beweis dafür, dass die Bauarbeiten ursächlich für die Beschädigung gewesen seien, nicht geführt hätten.

4 Das Berufungsgericht hat die Annahme des Privatgutachters, die Zerstörung der Stromversorgung in der Telefonanlage sei durch eine Überspannung verursacht worden, die auf die erheblichen Bauarbeiten in unmittelbarer Nähe der Telefonanlage zurückzuführen sei, als bloße Spekulation bewertet. Den von den Bekl. für ihre Behauptung darüber hinaus angebotenen Zeugen- und Sachverständigenbeweis hat es nicht erhoben, weil das Haus und die Telefonanlage für eine Begutachtung nicht mehr zur Verfügung stünden und die Bekl. den Beweis deshalb nicht führen könnten. Damit lässt das Berufungsgericht entscheidungserheblichen unter Beweis gestellten Vortrag der Bekl. außer Acht. Denn es ist nicht auszuschließen, dass ein Sachverständiger auf der Grundlage der von dem Privatgutachter festgestellten Schäden der Telefonanlage und aufgrund der Aussagen der von den Bekl. benannten Zeugen zu den Bauarbeiten und dem zeitlichen Zusammenhang mit dem Ausfall der Telefonanlage beurteilen kann, ob die Schäden der Telefonanlage auf die Bauarbeiten zurückzuführen sind. Für etwaige andere Schadensursachen ist nichts ersichtlich, insbesondere haben die Kl. solche nicht vorgetragen. Von der Einholung eines Sachverständigengutachtens darf jedoch nur dann abgesehen werden, wenn auszuschließen ist, dass damit der erforderliche Beweis geführt werden kann (BGH, Urteil vom 3. Juni 2008 - VI ZR 35/07 - NJW-RR 2008, 1380).

5 Die unter Beweis gestellte Ursächlichkeit der Bauarbeiten für die Beschädigungen der Telefonanlage ist auch entscheidungserheblich. Entgegen der Ansicht der Nichtzulassungsbeschwerdeerwiderung fehlt es nicht bereits an dem für eine Haftung der Kl. erforderlichen Verschulden.

6 Die Kl. waren als Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die mit ihrem Einverständnis von der H. GmbH mit den Bauarbeiten betrauten Personen ihrer Mieterin, der Bekl. zu 1, keinen Schaden zufügen. Da hier nach der Behauptung der Bekl. die Schadensursache aus dem Herrschafts- und Einflussbereich der Kl. herrührt, liegt die Beweislast dafür, dass die Kl. kein Verschulden trifft, bei diesen (Senatsurteile vom 22. Oktober 2008 - XII ZR 148/06 - NJW 2009, 142 f. und vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97 - NJW 2000, 2344, 2345; BGH, Urteil vom 16. Oktober 1963 - VIII ZR 28/62 - NJW 1964, 33, 35 f.).

7 Das Berufungsgericht hätte somit den angebotenen Sachverständigenbeweis erheben und die zum Beweis für die im Zusammenhang mit den Bauarbeiten aufgetretene Beschädigung der Telefonanlage angebotenen Zeugen hören müssen.

8 2. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, eine Aufrechnung mit dem geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen Zerstörung von Spirituosen scheide aus, weil der Vortrag der Bekl. zu der Beschädigung und zu dem eingetretenen Schaden nicht ausreichend substantiiert sei, verletzt den Anspruch der Bekl. auf rechtliches Gehör. Das Berufungsgericht meint, die Bekl. hätten darlegen müssen, an welchem Tag im August 2009 und genauer durch welche Arbeiten und Mitarbeiter der H. P. GmbH die Flaschen beschädigt worden seien.

9 Damit hat das Berufungsgericht die Anforderungen an die Substantiierungspflicht überspannt.

10 Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist schlüssig, wenn der Anspruchsteller Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in der Person des Anspruchsstellers entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nur dann erforderlich, wenn diese für die Rechtsfolgen von Bedeutung sind. Das Gericht muss in der Lage sein, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Anspruchs vorliegen. Eine Beweisaufnahme zu einem bestrittenen erheblichen Vorbringen darf nicht abgelehnt werden, wenn die Behauptung konkret genug ist, um eine Stellungnahme des Gegners zu ermöglichen und die Erheblichkeit des Vorbringens zu beurteilen (BGH, Urteil vom 20. September 2002 - V ZR 170/01 - NJW-RR 2003, 69 f. m.w.N.).

11 Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe haben die Bekl. die Schadensursache und den Schaden hinreichend substantiiert dargetan. Voraussetzung für den Schadensersatzanspruch ist, dass die im Einverständnis mit den Kl. tätigen Bauarbeiter bei Bohrarbeiten im Keller irrtümlich eine Bohrung durch die Wand in das Kühlhaus vorgenommen haben, wobei ein mit Spirituosen bestücktes Regal umgestürzt ist und die gesamten Spirituosen vernichtet worden sind. An welchem Tag im August 2009 dies geschehen ist und welche mit Zustimmung der Kl. von der H. GmbH beauftragten Arbeiter die Fehlbohrung durchgeführt haben, ist für das Entstehen des Anspruchs ohne Bedeutung. Diese Angaben waren auch nicht erforderlich, um eine Stellungnahme der Kl. zu ermöglichen. Hier konnten die Kl. sich über ihre Vertragspartnerin, die H. GmbH, der sie die Bauarbeiten im Keller gestattet haben, Kenntnis davon verschaffen, ob es im August 2009 zu dem von den Bekl. behaupteten Vorfall gekommen ist. Die Bekl. haben die Arbeiten, durch die der Schaden entstanden ist, benannt. Sie haben dargelegt, dass bei Bohrarbeiten eine Wand des Kühlhauses durchbohrt wurde und dadurch ein mit im Einzelnen beschriebenen Spirituosen bestücktes Regal umgestürzt sei.

12 Der Vortrag der Bekl. ist folglich schlüssig. Das Berufungsgericht hätte deshalb die von den Bekl. zum Beweis für die Schadensursache und den Schaden angebotenen Zeugen vernehmen müssen. [...]

Verlangt ein Mieter vom Vermieter Schadensersatz, muss er konkret vortragen, wann und wie schuldhaft sein Eigentum verletzt wurde, und muss dazu Beweis antreten. Gerichte neigen manchmal dazu, den Vortrag als „unsubstantiiert" (im Normaldeutsch: zu vage) zu behandeln und einen aufwendigeren Beweis nicht zu erheben. Das kann, wie der BGH jetzt entschieden hat, gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 103 GG verstoßen.

Die Kläger waren Eigentümer eines Grundstücks. Die Beklagten zu 1) hatten seit 1998 die Erdgeschossräume des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes sowie ein Lager im Keller gemietet. Die Beklagten nutzten die Räumlichkeiten zum Betrieb eines Restaurants. Nach dem Mietvertrag war eine Miete von insgesamt 10.055,52 € mtl. zu zahlen. 2008 hatten die Kläger das Hausgrundstück an die Q. GmbH verkauft. Nutzen und Lasten sind zum 1. Oktober 2009 übergegangen. Die Kläger gestatteten der Q. GmbH, (Bau-)Arbeiten im Haus vorzunehmen. Die Q. GmbH beabsichtigte, das auf dem Grundstück befindliche Haus abzutragen und ein neues Geschäftshaus zu errichten. Die Beklagten zahlten die Mieten für die Monate Juli, August und September 2009 nicht. Mit Schreiben vom 27. August 2009 haben die Kläger – vertreten durch die Q. GmbH – das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Mit der Klage begehren die Kläger Zahlung der Mieten für die Monate Juli und August 2009 sowie Nutzungsentschädigung für September 2009 in Höhe von jeweils 10.055,52 €.

Die Beklagten haben die Aufrechnung mit behaupteten Gegenansprüchen erklärt. Sie haben behauptet, die Firma Q. GmbH habe bauliche Vorarbeiten auf dem Hausgrundstück – insbesondere in den Kellerräumen – durchgeführt, um die Möglichkeit eines Abrisses des Hauses und der Neuerrichtung eines Geschäftshauses zu klären, wodurch der Restaurantbetrieb der Beklagten seit März 2009 erheblich gestört worden sei. In die Kellerböden seien fünf große Öffnungen und Löcher jeweils mit einer Länge bis zu 2 m und einer Breite von 70 cm geschürft worden. Dabei sei mit schwerem und lärmintensivem Gerät gearbeitet worden. Die Löcher im Boden seien im März 2009 gestemmt worden. An den Öffnungen sei zwar nicht täglich, aber kontinuierlich von März bis August 2009 gearbeitet worden. Erst im Laufe des September 2009 seien die Löcher in Kellerböden und -wänden geschlossen worden. Aufgrund der Löcher sei im Vorratskeller ein Arbeiten mit Rollwagen kaum möglich gewesen. Durch die Bauarbeiten sei am 24. März 2009 die Telefonanlage im Lokal ausgefallen. Für die notwendige Erneuerung der Telefonanlage sei ein Betrag von 1.794,79 € entstanden, mit dem die Beklagten die Aufrechnung erklärt haben. Der Ausfall der Telefonanlage habe im März und April zu einer erheblichen Reduzierung der Gästezahl geführt. Für die Feststellung der Schadensursache an der Telefonanlage hätten die Beklagten 1.091,67 € für ein Sachverständigengutachten aufgewendet.

Bei den Arbeiten sei im August 2009 zudem eine fehlerhafte Bohrung vorgenommen worden, die im Kühlhaus zu dem Umstürzen eines Spirituosenregals geführt hätte, wobei sämtliche Spirituosen vernichtet worden seien und ein Schaden in Höhe von 3.210,50 € entstanden sei; mit diesem Schadensersatzanspruch haben die Beklagten ebenfalls die Aufrechnung erklärt. Das OLG hatte Schadensersatzansprüche der Mieter verneint und die Revision nicht zugelassen. Die Nichtzulassungsbeschwerde war erfolgreich.

Nach Ansicht des BGH hat das OLG den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Die Mieter hätten durch Vorlage des Privatgutachtens schlüssig vorgetragen, dass die Bauarbeiten ursächlich waren für die Beschädigung der Telefonanlage. Eine etwaige andere Schadensursache sei nicht ersichtlich und von den Klägern auch nicht vorgetragen. Die Beweiserhebung durch Zeugen und Sachverständigengutachten über die Verursachung der Schäden durch Bauarbeiten hätte daher nicht unterbleiben dürfen. Schließlich trage der Vermieter bei einem Schaden, der aus seinem Herrschafts- und Einflussbereich herrührt, die Beweislast dafür, dass ihn kein Verschulden trifft.

Auch der Schadensersatzanspruch wegen Zerstörung von Spirituosen sei schlüssig vorgetragen, denn die Angabe „August 2009" sei ausreichend. Die Auffassung des OLG, es hätte dargelegt werden müssen, an welchem Tag und durch welche Arbeiten und welche Mitarbeiter der Baufirma die Schäden verursacht worden seien, habe die Anforderungen an die Substantiierung des Sachvortrags überspannt.