Notwendige Angabe des Vorwegabzuges für Gewerbe

Notwendige Angabe des Vorwegabzuges für Gewerbe; Anforderungen an Betriebskostenabrechnung; bereinigter Anteil der Gesamtkosten; nur für Gewerberaum anfallende Betriebskosten

Wird eine Betriebskostenabrechnung, in der ein Vorwegabzug für Gewerbe nicht vorgenommen worden ist, später dahin gehend erläutert, dass nur ein bereinigter Anteil der Gesamtkosten dargestellt worden ist, ohne diese selbst anzugeben, ist sie formell unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Die Berufung der Bekl. ist teilweise begründet.

Die Kl. hat gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung für 2006 in Höhe von 167,40 €.

[...] Hinsichtlich der in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen (kalten) Betriebskosten steht der Kl. ein Nachzahlungsanspruch im Ergebnis nicht zu.

Der Einwand der Bekl. in Bezug auf den Gewerbeabzug greift zwar nicht durch. Denn es ist nicht ersichtlich, dass die Kl. einen tatsächlich vorgenommenen Vorwegabzug nicht in der Abrechnung ausgewiesen hat. Sie hat in den Erläuterungen vielmehr angegeben, dass ein solcher nicht vorgenommen worden ist, weil keine besonderen Kosten angefallen sind. Allein für das Gewerbe angefallene Kosten sind im Rahmen der Abrechnung der auf die Wohnungen entfallenden Kosten jedoch nicht anzugeben. Dies ergibt sich aus den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, GE 2007, 438 [zum Vorwegabzug einzelner Kostenteile einer Kostenart] sowie BGH, Urteil vom 11. September 2007 - VIII ZR 1/07, GE 2007, 1378 [zur Verringerung gemischter Kosten - Verwaltungstätigkeit des Hausmeisters]). Es handelte sich dabei jeweils um Kosten, die aus einem Gesamtbetrag herausgerechnet worden sind. Dies muss für den Mieter nachzuvollziehen sein, um zu überprüfen, ob nicht weitere Kosten außer Ansatz zu bleiben haben. Das ist bei von vornherein getrennt in Rechnung gestellten Kosten, die überhaupt nicht in die Abrechnung eingestellt werden, anders. Eine Benachteiligung des Mieters durch den Nichtansatz einer gesamten Kostenposition ist nicht ersichtlich. Ob die tatsächlich in Ansatz gebrachten Kosten nur umlagefähige Anteile enthalten, ist vom Mieter anhand einer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu überprüfen. Hierzu bedarf es der Kenntnis von weiteren Kosten nicht.

Die vorgenannte Frage kann indes dahinstehen. Denn nach der Erläuterung der Betriebskostenabrechnung hat die Kl. tatsächlich weitere Abzüge vorgenommen, die nicht ausgewiesen sind. Es heißt dort: „Rechnungen, die nicht für einen Abrechnungskreis anfallen, sondern z. B. für ein Grundstück oder die gesamte Wirtschaftsanlage, werden im entsprechenden Flächenverhältnis ... vorverteilt." Anschließend wird die gesamte Wirtschaftsanlage dargestellt und verschiedene Verteilerschlüssel der Wirtschaftseinheit erläutert. In die hier streitgegenständliche Abrechnung ist danach nur der bereinigte Anteil eingestellt worden, ohne dass die Gesamtkosten angegeben sind und sich die Vorverteilung nachvollziehen lässt. Das führt indes nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14. Februar 2007 (s. o.) zur formellen Unwirksamkeit. Da sich dieser Mangel nicht einzelnen Kostenpositionen zuordnen lässt, hat er die formelle Unwirksamkeit der gesamten Betriebskostenabrechnung zur Folge. Die Kl. kann danach die auf die Betriebskosten entfallende Nachzahlung von 72,79 € nicht verlangen.

Die vorgenannten Bedenken betreffen aber nicht die Heizkostenabrechnung. Hiergegen werden von den Bekl. auch keine Einwände erhoben, so dass sie den auf die Heizkosten entfallenden Anteil der Nachzahlung in Höhe von 167,40 € schulden.

Bei einer Betriebskostenabrechnung ist nur dann ein Vorwegabzug für Gewerbe notwendig, wenn auf den Geschäftsraummieter im Haus deutlich höhere Betriebskostenanteile entfallen als auf die Wohnraummieter, entschied das Landgericht Berlin. Gibt der Vermieter an, dass ein Vorwegabzug nicht vorgenommen worden ist, ist die Abrechnung auch dann formell wirksam, wenn die in Ansatz gebrachten Kosten auch nicht umlagefähige Kostenpositionen enthalten. Werden aber nach der Erläuterung zur Abrechnung nur vorverteilte Kosten eingestellt, ohne die der Verteilung zugrunde liegenden Gesamtkosten anzugeben, ist die Abrechnung bereits formell unwirksam.

Der Vermieter rechnete in einer Mischeinheit mit Gewerbe gegenüber den Wohnungsmietern über die Betriebskosten ab. In der Abrechnung gab er an, dass ein Vorwegabzug nicht vorgenommen worden sei, weil keine besonderen Kosten für das Gewerbe angefallen seien. In einer weiteren Erläuterung zur Betriebskostenabrechnung wurde aber erklärt, dass „Rechnungen, die nicht für einen Abrechnungskreis anfallen, sondern z. B. nur für ein Grundstück oder die gesamte Wirtschaftsanlage, im entsprechenden Flächenverhältnis vorverteilt" wurden. Anschließend wurde die gesamte Wirtschaftsanlage dargestellt und verschiedene Verteilerschlüssel erläutert. Die jeweiligen Gesamtkosten der einzelnen Betriebskostenpositionen wurden nicht genannt. Die auf diese Abrechnung gestützte Nachforderung sprach das Amtsgericht zu. Die Berufung der Mieter war erfolgreich.

Die Abrechnung sei zwar nicht deswegen formell unwirksam, weil kein Vorwegabzug für Gewerbe vorgenommen worden sei. Wenn von vornherein die verschiedenen Kosten getrennt in Rechnung gestellt würden, sei eine Benachteiligung des Wohnungsmieters durch den Nichtansatz einer Kostenposition nicht ersichtlich. Ob die tatsächlich angesetzten Kosten nur umlagefähige Kostenpositionen enthalten, sei von dem Mieter anhand der Abrechnungsunterlagen zu überprüfen. Aus der weiteren Erläuterung zur Betriebskostenabrechnung, dass Rechnungen im Flächenverhältnis der Abrechnungskreise vorverteilt worden seien, ergebe sich jedoch, dass nur der entsprechend bereinigte Anteil eingestellt worden sei, was mangels Angabe der Gesamtkosten zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung führe.

Der BGH vertritt in ständiger Rechtsprechung (Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 -, GE 2007, 438 = NZM 2007, 244 = MietRB 2007, 109) die Auffassung, dass dem Mieter auch die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden müssen, wenn der Vermieter nicht umlagefähige Kosten vorweg abzieht. Das Landgericht überträgt das auf den Fall, dass der Vermieter flächenanteilig Gesamtkosten einer größeren Abrechnungseinheit auf Unter-Abrechnungseinheiten verteilt, ohne die Gesamtkosten (der größeren Abrechnungseinheit) anzugeben. Die Fallgestaltung wird vor allem Wohnungsbaugesellschaften mit größeren Gebäudekomplexen betreffen. Geben sie bei vorverteilten Kosten die Gesamtkosten nicht an, sind Betriebskostenabrechnungen bereits formell unwirksam.