Notwendige Angabe der Gesamtbetriebskosten auch bei in gemischten Kosten enthaltenen (nicht umlagefähigen) Kosten

Notwendige Angabe der Gesamtbetriebskosten auch bei in gemischten Kosten enthaltenen (nicht umlagefähigen) Kosten; formell unwirksame Betriebskostenabrechnung

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, daß dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn es sich um sog. gemischte Kosten handelt, die Kostenanteile enthalten, die nicht zu den Betriebskosten gehören.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Der Senat hat bereits entschieden, daß eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung auch dann die Angabe der Gesamtkosten einer abgerechneten Kostenart erfordert, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 ‑ VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 = GE 2007, 438, unter II 2 b). Das gilt auch für sogenannte gemischte Kosten, die Kostenteile enthalten, die nicht zu den Betriebskosten gehören, wie dies hier hinsichtlich der Verwaltungskosten als Teil der Hausmeisterkosten der Fall ist; insoweit ist in der Abrechnung darzustellen, um welchen Anteil die Gesamtkosten bereinigt wurden (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 339).

Die gesamten Kosten, die dem Vermieter durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Mietobjekts entstehen, sind in der Betriebskostenabrechnung auch dann anzugeben, wenn es sich um sog. gemischte Kosten handelt, die Kostenanteile enthalten, die nicht zu den Betriebskosten gehören (wie z. B. die nicht umlagefähigen Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung in den Hauswartkosten).

Der Vermieter hatte in seiner Betriebskostenabrechnung nur die nach Abzug der auf die Hausverwaltung entfallenden Hauswartskosten aufgeführt, ohne die insgesamt an den Hauswart zu zahlende Vergütung anzugeben. Damit war der Mieter nicht einverstanden. Gegen das die Klage des Vermieters insoweit abweisende Urteil des Berufungsgerichts richtete sich die - zugelassene - Revision des Vermieters.

Der BGH wies die Revision zurück, weil die Rechtssache entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts weder grundsätzliche Bedeutung habe noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordere. Er verwies zunächst auf sein Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 - (GE 2007, 438), wonach eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung auch dann die Angabe der Gesamtkosten einer abgerechneten Kostenart erfordert, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Dann stellte er klar, daß dies auch für sog. gemischte Kosten gilt, die Kostenteile enthalten, die nicht zu den Betriebskosten gehören, wie die Verwaltungskosten als Teil der Hausmeisterkosten; auch insoweit sei in der Abrechnung darzustellen, um welchen Anteil die Gesamtkosten bereinigt worden seien.

In diesem Zusammenhang wird auf den Aufsatz von Kinne in diesem Heft Seite 1358 verwiesen, in dem für die einzelnen Betriebskostenarten ein notwendiger Vorwegabzug untersucht und Vorschläge gemacht werden, wie man den Vorwegabzug vornimmt, um eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu fertigen.