Notverwalter

Notverwalter; Auswahl; Ermessen; gerichtliche Bestellung

Bei der Ausübung des Auswahlermessens im Fall der gerichtlichen Bestellung eines Notverwalters hat das Gericht verschiedene, ihm vorliegende Angebote von Verwaltern auch unter Eignungs- und Kostengesichtspunkten gegeneinander abzuwägen.

Die Bet. bilden die aus zwei Wohnungen und zwei Garagen bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Bet. zu 1 und 2 einerseits und die Bet. zu 3 andererseits sind seit längerer Zeit tiefgreifend zerstritten. Seit dem 1.5.1994 ist kein Verwalter mehr für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Zwei vom AG Neuss und LG Düsseldorf in vorangegangenen Verfahren auf Antrag der Bet. zu 1 und 2 bestellte Verwalter haben die Annahme des Amts abgelehnt. Die Bet. zu 1 und 2 haben im vorliegenden Verfahren unter Hinweis auf die nach ihrer Ansicht vorliegende Dringlichkeit die Bestellung eines Notverwalters beantragt. Sie haben mit Schriftsatz vom 18.5.1999 ein Angebot der Firma P-GmbH vom 17.5.1999 vorgelegt.

Das AG hat dem Antrag entsprochen und die Firma P zur Verwalterin der Gemeinschaft bestellt. Hiergegen hat sich die Bet. zu 3 mit der sofortigen Beschwerde gewandt. Sie meint, die von der Firma P. verlangte Vergütung von 75 DM/Wohnung und Monat sei nicht gerechtfertigt. Sie hat ihrerseits ein Angebot der Firma K. vorgelegt, welche mit Schreiben vom 10.6.1999 die Verwaltung für 32 DM/Wohnung und Monat angeboten hat. Das LG hat das Rechtsmittel als unbegründet zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Bet. zu 3 hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung der Sache an das LG.

II. 1. Das LG hat ausgeführt, die Voraussetzungen für die Bestellung eines Notverwalters i. S. des § 26 Abs. 3 WEG seien gegeben. Die nach § 26 Abs. 3 WEG erforderliche Dringlichkeit liege schon deshalb vor, weil die zerstrittenen Bet. die Gemeinschaftsangelegenheiten nicht einvernehmlich regeln könnten. ...

2. Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Die Kammer hat zu Recht die Voraussetzungen für die Bestellung eines Notverwalters nach § 26 Abs. 3 WEG bejaht. (wird ausgeführt.)

Bei der Bestellung des Notverwalters hat das Gericht ein Auswahlermessen (vgl. Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 26 WEG Rdnr. 501). Diese Ermessensentscheidung ist vom Senat nur eingeschränkt daraufhin überprüfbar, ob die tatsächlichen Voraussetzungen des Ermessens vorlagen und das Gericht hiervon fehlerfreien Gebrauch gemacht hat (vgl. Staudinger/Wenzel, § 45 WEG Rdnr. 39). Die Entscheidung der Kammer läßt hinreichende Feststellungen zu der von ihr getroffenen Auswahl vermissen. Zwar hat die Kammer ausgeführt, die Kostenfrage müsse angesichts der umfangreichen auf den Verwalter zukommenden Aufgaben und des tiefgreifenden Zerwürfnisses der Bet. in den Hintergrund treten. Diese Begründung erscheint indes nicht ausreichend. Grundsätzlich ist das Gericht bei der Bestellung eines Notverwalters gehalten, von sich aus mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Werden statt dessen von den Bet. etwa im Interesse einer Verfahrensbeschleunigung selbst Angebote eingeholt und vorgelegt, muß sich das Gericht hiermit auseinandersetzen. Im Interesse der Gemeinschaft wird es bei gleicher Eignung den günstigeren Anbieter auswählen. Diese Entscheidung setzt einen Vergleich der von den Verwalterfirmen mit ihrer Pauschale angebotenen Leistungen und der gesondert abzurechnenden Leistungen voraus. Solche Vergleiche sind vorliegend nicht angestellt worden, obwohl die Vergütung der Firma P. das Angebot der Firma K. um mehr als 100 % übersteigt und darüber hinaus - wie der Senat aus anderen Verfahren weiß - auch nicht den marktüblichen Preisen entspricht. Es ist auch nicht von vornherein klar, daß etwa die Firma P. keine Sondervergütung für bestimmte Leistungen in Rechnung stellen wird. Unklar und damit aufklärungsbedürftig ist weiterhin, welche Leistungsanforderungen dem Angebot der Hausverwaltung K. zugrunde liegen. Schließlich müßte sich die Kammer im Zweifelsfall selbst von der fachlichen Eignung der in Betracht kommenden Verwalter überzeugen. Bei dieser Sachlage stellt es einen Ermessensfehlgebrauch dar, wenn die Kammer ohne weitere Aufklärung die vom AG bestellte Firma P. für richtig ausgewählt hält.