Notmaßnahmen

Notmaßnahmen; Warmwasserversorgung; Mängelanzeige; Reparaturmaßnahmen; Kostenersatz; Vorbehalt; Gewährleistungsrechte; Aufrechnung; Aufrechnungsbeschränkung; Mietminderung; Kaution

1. a) Die Kosten unaufschiebbarer Notmaßnahmen zur Herstellung der Warmwasserversorgung der Mietwohnung sind dem Mieter vom Vermieter zu erstatten, auch wenn die vom Mieter fachgerecht beauftragten Maßnahmen keinen dauerhaften Erfolg haben.

b) Wird dem Vermieter dieser Mangel angezeigt und ihm deutlich erkennbar, daß der Mieter eine rasche Mängelbeseitigung - entsprechend der Art des Mangels - erwartet, und bleibt der Vermieter aber untätig, so kann der Mieter die Kosten weiterer, von ihm veranlagter Reparaturmaßnahmen erstattet verlangen. 2. ...

3. Die Eindeutigkeit eines Vorbehalts im Sinne des § 539 BGB kann durch höfliche Ausdrucksweise vermittelt werden.

4. Die mietvertragliche Verpflichtung des Wohnungsmieters, die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch wegen mangelbedingt überzahlter Miete einen Monat vor Fälligkeit eines Mietzinsanspruchs anzuzeigen, ist unwirksam.

5. Die formularmietvertragliche Aufrechnungsbeschränkung ist unwirksam, wenn sie den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung des gemäß § 550 b BGB unzulässigerweise vereinbarten und gezahlten Kautionsbetrages erfaßt.

Die Berufung des Bekl. Ziffer 2 ist bereits deshalb begründet, weil er hinsichtlich des geltend gemachten Mietzinsanspruches nicht passivlegitimiert ist. Der Berufung der Bekl. Ziffer 1 kommt in der Sache deshalb Erfolg zu, weil sie mit Gegenforderungen in Höhe der Klageforderung wirksam aufrechnen kann.

2. Die Bekl. Ziffer 1 hat einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Instandsetzung der Heizungsanlage gemäß § 538 Abs. 1 BGB in Höhe von 2.666,96 DM.

a) Der Anspruch ist nicht nach § 15 Ziffer 3 des Mietvertrages ausgeschlossen. Bei der darin enthaltenen Regelung, "sämtliche Reparaturen sowie Instandhaltungsarbeiten gehen zu Lasten des Mieters", handelt es sich um eine mit dem AGBG nicht vereinbare, unwirksame Vertragsbedingung. [...] Nach heute h. M. verstößt eine generelle Abwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Wohnraummieter in Formularverträgen gegen § 9 AGBG in Verbindung mit § 536 BGB, so daß solche Klauseln nur zugelassen werden können, wenn sie eine Obergrenze für die einzelnen Reparaturen und eine Höchstgrenze für die Gesamtbelastung des Mieters in jedem Jahr vorsehen (vgl. BGH NJW 1989, 2247 [= WM 1989, 367]; 1992, 1759 [= WM 1992, 355]; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb. 1995, §§ 535, 536 Rn. 257ff. m. w. N.). ...

b) Der Anspruch der Bekl. Ziffer 1 ergibt sich aus § 538 Abs. 1 BGB. Zwar ist ein anfänglicher Mangel nicht dargetan, denn wenn Vertragsschluß und Beginn des Mietverhältnisses - wie hier - auseinanderfallen, so ist maßgebender Zeitpunkt nach § 538 Abs. 1 Fall 1 BGB grundsätzlich der des Vertragsschlusses (Staudinger/Emmerich, § 538 Rn. 11); daß die Heizungsstörung aber bereits im März vorhanden war und nicht erst in der Zwischenzeit bis zum Einzug der Bekl. eingetreten sein konnte, ist weder erkennbar noch vorgetragen. Die Bekl. trägt auch keine Umstände eines verschuldeten Mangels i. S. d. § 538 Abs. 1 Fall 2 BGB vor. Der Kl. ist aber mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug geraten, § 538 Abs. 1 Fall 3 BGB.

Wenn eine Wohnung mit Heizung vermietet ist, gehört die ordnungsgemäße Beheizung der Räume zu dem dem Mieter vom Vermieter geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch. Folglich führen Mängel der Heizung in diesem Fall zu einem Mangel der vermieteten Räume mit den sich aus den §§ 537, 538 BGB ergebenden Rechtsfolgen. Genauso zu beurteilen sind Mängel vergleichbarer Anlagen, vor allem der Warmwasserversorgung (Emmerich a. a. O., § 537 Rn. 24, 25 m. w. N.).

Die Bekl. hat während des Umzuges einen Defekt der Heizungs- und Warmwasserversorgung festgestellt und nach Rücksprache mit dem Verkäufer des Hauses die Firma H. hinzugezogen, die gemäß ihrer Rechnung v. 14.7.1995 am 10. und 22.5.1995 die Heizungsanlage überprüft und eine Störung beseitigt hat. ... Da insbesondere auch die Warmwasserversorgung beeinträchtigt war, wurde ein sofortiges Handeln der Bekl. erforderlich, so daß die Kosten der Rechnungen H. v. 14. und 26.7.1995 über 230 DM und 392 DM unter dem Gesichtspunkt der unaufschiebbaren Notmaßnahmen zu erstatten sind, auch wenn insoweit die Voraussetzungen des Verzuges noch nicht vorgelegen haben mögen (vgl. Emmerich a. a. O., Rn. 29 m. w. N.).

Nachdem diese Maßnahmen die Störung nicht beseitigen konnten, wandte sich die Bekl. in verzugsbegründender Weise mit den Schreiben v. 6. und 9.6.1995 an den Kl. Zwar setzt Verzug in aller Regel eine Mängelanzeige nach § 545 BGB und eine Mahnung voraus; doch kann beides ohne weiteres verbunden werden (Emmerich a. a. O., Rn. 26, 28). Dies ist hier anzunehmen, denn aus den beiden Schreiben geht deutlich erkennbar hervor, daß die Bekl. eine rasche Mangelbeseitigung durch den Kl. erwartete; auch wenn es einer ausdrücklichen Fristsetzung für ein Tätigwerden des Kl. bei der geschilderten Sachlage und nach der Art des Mangels nicht bedurfte, wies die Bekl. mit weiterem Schreiben v. 19.6.1995 nochmals auf die unerträgliche Situation hin und verlangte unter Fristsetzung zur Stellungnahme bis 26.6.1995 vom Kl. Abhilfe. Gleichwohl unternahm der Kl. nichts, sondern verwies die Bekl. mit Schreiben v. 23.6.1995 an Herrn D. sowie darauf, das Objekt wie besichtigt gemietet zu haben. Die Bekl. veranlaßte daraufhin weitere Reparaturmaßnahmen ...

Durch Vorlage der Rechnungen ist erwiesen, daß und welche Reparaturarbeiten ausgeführt wurden und welche Beträge in Rechnung gestellt wurden. Auch insoweit wäre vom Kl. substantiiertes Bestreiten erforderlich gewesen, zumal keinerlei Anhaltspunkte dafür bestehen, die beauftragten Firme hätten Gefälligkeitsrechnungen erstellt. Die Bekl. hat zudem unbestritten vorgetragen, der Kl. habe (mittlerweile) selbst fünf verschiedene Firmen beauftragt, den nicht zu klärenden Defekt an der Heizung zu suchen und zu beseitigen. Bei dieser Sachlage kann sich der Kl. - ohne sich rechtsmißbräuchlich zu verhalten - nicht auf ein Bestreiten mit Nichtwissen zurückziehen.

In der Summe ergeben die vorgenannten Rechnungen den Betrag von 2.666,96 DM.

4. Die Bekl. kann weiter mit einem Anspruch gemäß § 812 Abs. 1, § 537 BGB wegen zuviel bezahlter Miete infolge Minderung des Mietzinses für die Monate Juni und Juli 1995 in Höhe von jeweils 10 % = 425 DM, insgesamt somit 850 DM aufrechnen.

a) Eine Minderung des Mietzinses wegen des Heizungsmangels ist nicht nach § 539 BGB ausgeschlossen. Zwar stehen einem Mieter gemäß § 539 Abs. 1 BGB die in §§ 537, 538 BGB bestimmten Rechte nicht zu, wenn er einen Mangel der Mietsache bei Abschluß des Mietvertrages kennt. Nach h. M. ist § 539 BGB entsprechend anzuwenden, wenn der Mieter während der Mietzeit einen Mangel der Mietsache erkennt, den Mietvertrag aber dennoch ohne Vorbehalt seiner Gewährleistungsrechte fortsetzt, insbesondere den Mietzins in voller Höhe vorbehaltlos weiterzahlt. In solchen Fällen verliert der Mieter in der Regel seine gesamten Gewährleistungsrechte für Vergangenheit und Zukunft (BGH WM 1992, 313; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Anm. III B. Rn. 1413 mit zahlr. Nachw.). Vorliegend hat die Bekl. aber mit ihren Schreiben nicht nur den vorhandenen Heizungsmangel gemäß § 545 BGB angezeigt, sondern sie hat bereits im ersten Schreiben v. 6.6.1995 ausgeführt: "Wir nehmen an, daß Sie mit einer Mietminderung bis zur Behebung der Schäden, insbesondere in bezug auf die Schäden 1.-3., von 10 % = 425 DM einverstanden sind und bitten Sie, diesen Betrag vom Mietzins in Abzug zu bringen." Dies stellt eindeutig einen Vorbehalt im Sinne des § 539 BGB dar.

b) Eine Minderung des Mietzinses bzw. eine Aufrechnung mit dem geltend gemachten Bereicherungsanspruch ist auch nicht gemäß § 6.1 des Mietvertrages ausgeschlossen. Die Klausel enthält eine Beschränkung des Minderungsrechts des Mieters, die gegen § 537 Abs. 3 BGB verstößt. Denn danach ist nicht nur der Ausschluß oder die Einschränkung des Minderungsrechtes unwirksam; unzulässig sind vielmehr auch Klauseln, die die Minderung von zusätzlichen Bedingungen wie z. B. einer Anzeige oder der Einhaltung von Fristen abhängig machen (Emmerich a. a. O., § 537 Rn. 105 m. w. N.). So ist es aber hier, weil der Mieter verpflichtet werden soll, die Ausübung seines Minderungsrechtes einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses anzuzeigen. Hier beruft sich die Bekl. zwar nicht unmittelbar auf Minderung, sondern sie rechnet mit einem Bereicherungsanspruch wegen zuviel bezahlter Miete auf. Dies würde aber - ließe man die Berufung auf § 6.1 durch den Kl. zu - im Ergebnis zu einer Umgehung des § 537 Abs. 3 BGB führen, denn während der "barzahlende" oder der "überweisende" Mieter unter zutreffender Mißachtung der unwirksamen Vereinbarung die Miete sofort kürzen könnte, müßte sich der Mieter, der die Miete z. B. per Dauerauftrag überweist oder sie per Ermächtigung abbuchen läßt, wie die Bekl., darauf verweisen lassen, seine Aufrechnung - und damit letztlich sein gesetzliches Minderungsrecht - erst anzeigen zu müssen und einen Monat später ausüben zu können. Unter diesem Aspekt erscheint jedenfalls die Berufung auf die vertragliche Einschränkung als rechtsmißbräuchlich.

c) Der Höhe nach hält die Kammer eine Minderung von 10 % des Nettomietzinses für angemessen ... 5. Die Bekl. Ziffer 1 hat schließlich auch einen Anspruch auf Rückzahlung zuviel bezahlter Kaution gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 550 b, 134, 139 BGB in Höhe von 12.750 DM.

a) Gemäß § 550 b Abs. 1 Satz 1 BGB darf die Mietsicherheit (Kaution) das Dreifache des auf einen Monat entfallenden Mietzinses nicht übersteigen. Gemäß Abs. 3 der genannten Vorschrift ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Dies bedeutet, daß der Mieter, der die zusätzliche, nicht geschuldete Sicherheitsleistung bereits erbracht hat, sie gemäß §§ 812 Abs. 1, 134, 138 BGB kondizieren kann (BGH NJW 1989, 1853 [= WM 1989, 289]; Emmerich a. a. O., § 550 b Rn. 14, 15, 18 m. w. N.).

Die Bekl. hat unbestritten vorgetragen, daß sie die im schriftlichen Mietvertrag unzulässigerweise vereinbarte Kaution in Höhe von sechs Monatsmieten = 25.500 DM an den Kl. bezahlt hat. Sie hat daher einen Bereicherungsanspruch in Höhe von drei Monatsmieten = 12.750 DM.

b) Die hilfsweise erklärte Aufrechnung greift auch durch. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die genannte Klausel gemäß §§ 9, 11 Nr. 2, 3 AGBG insgesamt unwirksam ist, wie das LG Mannheim (WM 1987, 317) unter unzutreffender Verweisung auf BGH (NJW 1982, 2309) meint, oder ob die Beschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit, die per se nicht unter das Verbot des § 11 Nr. 3 AGBG fällt (Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 7. Aufl., § 11 Nr. 3 AGBG Rn. 8; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I 366, 383; III 131), bei anzunehmender Teilbarkeit der Formularklausel wirksam ist (Sternel a. a. O., III 125 m. w. N.). Denn der Kl. kann sich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf den vertraglichen Aufrechnungsausschluß gemäß § 6.1 des Mietvertrages berufen. Die Berufung auf ein Aufrechnungsverbot oder eine Beschränkung kann nicht nur dann rechtsmißbräuchlich sein, wenn dadurch die Durchsetzung einer konnexen Gegenforderung des Mieters vereitelt oder erschwert würde, sondern auch dann, wenn der Mieter mit unstreitigen, entscheidungsreifen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen aufrechnet (Sternel a. a. O., III 127 m. w. N.), jedenfalls dann, wenn keine Gründe ersichtlich sind, daß dem Vermieter dadurch ein Nachteil entstehen könnte. Während eine Aufrechnungsbeschränkung der vorliegenden Art dann ihre Berechtigung hat, wenn es darum geht, die laufenden Mietzahlungen an den Vermieter sicherzustellen, fehlt es an ihr, wenn - wie bei der Rückforderung preiswidriger Leistungen (LG Hamburg MDR 1968, 1012; Emmerich/Sonnenschein, § 552 a BGB Rn. 3) - von vornherein ein Rechtsgrund für die Leistung des Mieters fehlt. So liegt der Fall aber auch bei einem Anspruch auf Rückzahlung zuviel bezahlter Kaution. Denn auch hier hätte der Vermieter gemäß § 550 b BGB von vornherein keinen Anspruch auf die Zahlung gehabt und wäre nur dann schützenswert, wenn er seinerseits geltend machen könnte, seine Rechte nur unter Berufung auf den vertraglichen Aufrechnungsausschluß wahren zu können. Solche Umstände hat der Kl. aber nicht geltend gemacht.