Notgeschäftsführung und Prozessführung gegen Verwalter, Austausch von Heizkörperthermostaten und Vergütungsvereinbarung mit Rechtsanwälten ohne Beschlussfassung

Zur Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers, eine Schadensersatzklage gegen einen (ausgeschiedenen) WEG-Verwalter im Rahmen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) zu betreiben.

Der Kl. bildet mit den übrigen Miteigentümern eine WEG. Die Bekl. ist die ehemalige Verwalterin der Gemeinschaft. Der Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung von Schadensersatz mit der Behauptung in Anspruch, sie habe die ihr obliegenden Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt, indem sie ohne Beschlussfassung der Gemeinschaft Aufträge zum Austausch von Heizkörperthermostaten erteilt und mit Rechtsanwälten eine Vergütungsvereinbarung geschlossen habe. Zudem habe sie es versäumt, die angesammelte Rücklage zinsbringend anzulegen. Hierdurch sei der Gemeinschaft ein Schaden in Höhe der Klageforderung entstanden. Er sei befugt, den Anspruch im eigenen Namen zu verfolgen, weil mit der Klageerhebung eine drohende Verjährung der Schadensersatzansprüche zum 31.12.2016 abgewendet worden sei. Das AG hat die Klage als unzulässig abgewiesen, weil der Kl. nicht befugt sei, den Anspruch der Gemeinschaft im eigenen Namen zu verfolgen. Die Eigentümerversammlung habe die Verfolgung von Schadensersatzansprüchen gegen die Bekl. durch Mehrheitsbeschluss abgelehnt. Mit der Berufung verfolgt der Kl. den Zahlungsanspruch weiter. Die Prozessführung sei eine Maßnahme der Notgeschäftsführung.

Die Klage ist unzulässig, da der Kl. nicht prozessführungsbefugt ist.

1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - der die Kammer folgt - ist ein einzelner Wohnungseigentümer nicht befugt, einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch im eigenen Namen gegen den amtierenden oder ausgeschiedenen Verwalter geltend zu machen (BGH v. 15.12.1988 - V ZB 9/88, BGHZ 106, 222 = GE 1989, 615 = NJW 1989, 1091, - juris Tz. 27; BGH v. 8.6.2018 - V ZR 125/17, GE 2018, 938, Tz. 26). Der einzelne Wohnungseigentümer, dem an der gerichtlichen Durchsetzung eines seiner Ansicht der Gemeinschaft zustehenden Anspruchs gegen den Verwalter gelegen ist, ist daher gehalten, einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft herbeizuführen. Hält die Gemeinschaft einen Anspruch gegen den Verwalter für nicht gegeben oder die gerichtliche Durchsetzung aus sonstigen Gründen für nicht angezeigt, so ist dies für den einzelnen Wohnungseigentümer grundsätzlich verbindlich. Ihm bleibt die Möglichkeit, auf gerichtlichem Wege eine Beseitigung des Beschlusses zu betreiben, wenn dieser seinem Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG auf eine rechtmäßige und interessengerechte Verwaltung widerspricht. Die Umständlichkeit dieser Verfahren muss im Interesse der Gemeinschaftsbelange hingenommen werden (zum Vorstehenden: BGH v. 15.12.1988 - V ZB 9/88, BGHZ 106, 222 = GE 1989, 615 =NJW 1989, 1091, - juris Tz. 27).

Die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Bekl. gerichtlich auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch nimmt, ist Gegenstand der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vom 22.12.2016 gewesen. Die Versammlung hat die zu den Tagesordnungspunkten 1, 5 und 7 zur Abstimmung gestellten Beschlussanträge des Kl., die Bekl. wegen der Wegnahme und Erneuerung von 550 Heizungsthermostatköpfen, wegen fehlender Zinseinnahmen und wegen des Abschlusses einer Vergütungsvereinbarung mit den für die Gemeinschaft in verschiedenen Gerichtsverfahren tätigen Rechtsanwälte auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen, mehrheitlich abgelehnt. Sie hat insbesondere keinen Beschluss gefasst, den Kl. zur Durchsetzung dieser Ansprüche im eigenen Namen zu ermächtigen. Der Kl. ist daher nicht befugt, die Ansprüche in gewillkürter Prozessstandschaft für die Gemeinschaft geltend zu machen.

Eine solche Ermächtigung wird der Kl. auch nicht in dem vor der Kammer noch anhängigen Berufungsverfahren (55 S 97/17 WEG) erreichen können, in dem er die Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung am 22.12.2016 gefassten negativen Beschlüsse betreibt und in dem er erreichen will, dass die abgelehnten Beschlussanträge nach Maßgabe des § 21 Abs. 8 WEG in Geltung gesetzt werden. Der Kl. wird allenfalls erreichen können, dass die Kammer der amtierenden Verwalterin aufgibt, die Schadensersatzansprüche im Namen der Gemeinschaft zu verfolgen. Eine solche Entscheidung der Kammer würde die fehlende Einwilligung in die Prozessführung des Kl. indes nicht heilen.

2. Der Kl. ist zur gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs auch nicht in gesetzlicher Prozessstandschaft befugt, weil er nach seiner Rechtsbehauptung mit der Einleitung des Rechtsstreits eine drohende Verjährung der Ansprüche abgewendet haben will und daher als Notgeschäftsführer im Sinne von § 21 Abs. 2 WEG tätig geworden sei. Der Kl. war zu Maßnahmen der Notgeschäftsführung schon deshalb nicht befugt, weil die Eigentümerversammlung am 22.12.2016 und damit einen Tag, bevor der Kl. einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides beim Amtsgericht Wedding eingereicht und damit das gerichtliche Verfahren eingeleitet hat, die Verfolgung der Schadensersatzansprüche gegen die Bekl. abgelehnt hat. Hat aber die Gemeinschaft im Hinblick auf eine Verwaltungsangelegenheit eine Entscheidung getroffen, steht schon dieser Umstand einer Befugnis des Kl. zur Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG entgegen.

Die Durchführung einer Maßnahme im Rahmen einer Notgeschäftsführung ist nur zulässig, wenn wegen der besonderen Eilbedürftigkeit und aufgrund des unmittelbar drohenden Schadens für das gemeinschaftliche Eigentum die zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vorrangig befugten Personen oder Organe die zur Schadens- oder Gefahrenabwehr erforderlichen Maßnahmen nicht mehr ergreifen können. Vorrangig zuständig sind insoweit entweder der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Satz 2 WEG oder die Eigentümerversammlung nach § 21 Abs. 3 WEG. Ist die Angelegenheit dagegen - wie hier - Gegenstand einer Eigentümerversammlung gewesen, und haben die Wohnungseigentümer eine Entscheidung getroffen, besteht eine Befugnis zur Notgeschäftsführung regelmäßig nicht mehr (vgl. Staudinger/Lehmann-Richter, § 21 WEG Rn. 61). § 21 Abs. 2 WEG eröffnet dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht die Möglichkeit, sich über den Mehrheitswillen der übrigen Wohnungseigentümer hinwegzusetzen und unter Hinweis auf eine fortbestehende Eilbedürftigkeit eine bereits abgelehnte Maßnahme gleichwohl eigenständig umzusetzen. Entspricht die Entscheidung der Mehrheit nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, ist der in der Versammlung unterlegene Eigentümer - wie bereits ausgeführt - gehalten, gerichtlich eine Änderung der Mehrheitsentscheidung - ggf. auch im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes - herbeizuführen.

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann den Verwalter auch nicht im Rahmen der sogenannten Notgeschäftsführung erfolgreich auf Schadensersatz verklagen, wenn die Angelegenheit Gegenstand einer Eigentümerversammlung war und die Wohnungseigentümer eine Entscheidung dazu getroffen haben.

Der Kläger bildet mit den übrigen Miteigentümern eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern. Die Beklagte ist die ehemalige Verwalterin der Gemeinschaft. Der Kläger verlangt von der Beklagten Schadensersatz von rund 26.000 € mit der Behauptung, sie habe die ihr obliegenden Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt, indem sie ohne Beschlussfassung der Gemeinschaft Aufträge zum Austausch von Heizkörperthermostaten erteilt und mit Rechtsanwälten eine Vergütungsvereinbarung geschlossen habe. Außerdem habe sie es versäumt, die angesammelte Instandhaltungsrücklage zinsbringend anzulegen. Er sei befugt, den Schadensersatzanspruch im eigenen Namen zu verfolgen, weil mit der Klageerhebung eine drohende Verjährung der Schadensersatzansprüche zum 31. Dezember 2016 abgewendet worden sei. Das AG hat die Klage auf Zahlung als unzulässig abgewiesen, weil der Kläger nicht befugt sei, den Anspruch der Gemeinschaft im eigenen Namen zu verfolgen. Mit Beschluss vom 22. Dezember 2016 hatte die Mehrheit die Verfolgung von Schadensersatzansprüchen gegen die Beklagte abgelehnt. Mit der Berufung verfolgt der Kläger den Zahlungsanspruch weiter und beruft sich auf Notgeschäftsführung.

Das LG bestätigt die Unzulässigkeit der Klage, da der Kläger nicht prozessführungsbefugt ist. Ein einzelner Wohnungseigentümer sei nicht befugt, einen der Gemeinschaft zustehenden Anspruch im eigenen Namen gegen den amtierenden oder ausgeschiedenen Verwalter geltend zu machen.

Es liegt auch nicht deshalb ein Fall der Notgeschäftsführung vor, weil die Eigentümerversammlung die Verfolgung der Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte abgelehnt hat. Entspricht die Entscheidung der Mehrheit nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, ist der in der Versammlung unterlegene Eigentümer gehalten, gerichtlich eine Änderung der Mehrheitsentscheidung – gegebenenfalls auch im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes – herbeizuführen.

Vorausblickend hat das LG ausgeführt, dass der Kläger auch nicht in dem Parallelverfahren hinsichtlich der die Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung am 22. Dezember 2016 gefassten Negativbeschlüsse betreibt, womit er erreichen will, dass die abgelehnten Beschlussanträge vom Gericht ersetzt werden. Der Kläger wird allenfalls dahin gelangen können, dass das Gericht der amtierenden Verwalterin aufgibt, die Schadensersatzansprüche gegen die ehemalige Verwalterin im Namen der Gemeinschaft zu verfolgen. Eine solche Entscheidung würde die fehlende Einwilligung in die Prozessführung des Klägers jedoch nicht mehr heilen.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert