Notarielle Urkunde zur Zwangsvollstreckung auch für Wohnraum

Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB. Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung.

1 Die Kl. wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Unterwerfungserklärung.

2 Mit Vertrag vom 3. Dezember 2013 vermietete der Bekl. eine Wohnung in Berlin an die Kl. zu 2, eine GmbH, die sich mit der Verwaltung eigener Immobilien befasst, und an deren Geschäftsführer, den Kl. zu 1. In § 21 (6) des Mietvertrags heißt es:

„Auf Wunsch der Mieter verpflichten sich diese, vor einem deutschen Notar, eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Diese Urkunde muss bis zum 15.12.2013 dem Vermieter vorgelegt werden. Die Kosten dafür trägt der Mieter.“

3 Das Mietverhältnis endete am 30. Juni 2014.

4 Auf die vereinbarte monatliche Miete von 1.980 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen von 520 € zahlten die Kl. unter Berufung auf angebliche Mängel der Wohnung ab März 2014 insgesamt 5.000 € nicht.

5 Wegen dieses Betrages zuzüglich Zinsen und Kosten betrieb der Bekl. die Zwangsvollstreckung gegen die Kl. aus einer von beiden Kl. am 4. Dezember 2013 abgegebenen notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung. Hierin heißt es:

„I. Mietzahlungen

Die Mieter, Herr M. S. und die A. GmbH, unterwerfen sich als Gesamtschuldner wegen der Zahlungsforderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag in Höhe von 2.500 € monatlich, einschließlich Betriebs- und Nebenkostenpauschalen aus dem Mietvertrag für die Folgemieten fällig jeweils zum dritten Werktag eines Monats (Mietbeginn: 3.12.2013) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen. […]

IV. Eine Umkehr der Beweislast soll durch sämtliche vorstehenden Zwangsvollstreckungsunterwerfungen nicht eintreten. […]“

6 Während die Kl. meinen, es liege ein Wohnraummietverhältnis vor, und behaupten, die Kl. zu 2 sei auf Wunsch des Bekl. in den Mietvertrag aufgenommen worden, weil ihr Geschäftsführer, der Kl. zu 1, über kein Einkommen im Inland verfügt habe und eine Schufa-Auskunft nicht möglich gewesen sei, behauptet der Bekl., ursprünglich habe nur die Kl. zu 2 den Mietvertrag abschließen wollen. Zwar habe der Kl. zu 1 dort auch wohnen sollen. Er sei jedoch nur in den Mietvertrag mit eingetreten, um eine meldefähige Anschrift für die deutschen Behörden zu haben.

7 Der Kl. zu 1 begehrt, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzulässig zu erklären. Die Kl. zu 2 hat zuletzt beantragt, den Bekl. zu verurteilen, an sie 2.781,63 € zu zahlen.

8 Das Amtsgericht hat die Klagen (als unbegründet) abgewiesen. Auf die dagegen eingelegte Berufung der Kl. zu 1 und zu 2 hat das Landgericht den Bekl. antragsgemäß verurteilt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Bekl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

9 Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Kl. in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.).

10 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

11 Die Klage sei zulässig, insbesondere bestehe für die Kl. ein Rechtsschutzbedürfnis gemäß §§ 797, 767 ZPO.

12 Die Klage sei auch begründet. Die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Unterwerfungserklärung sei unzulässig. Denn diese verstoße gegen § 551 Abs. 4 BGB und sei damit unwirksam. Das vorliegende Mietverhältnis sei als ein Wohnraummietverhältnis nach § 549 BGB anzusehen. Im Falle einer gemischten Nutzung sei bei der Einordnung auf den Schwerpunkt der Nutzung im Einzelfall abzustellen. Soweit damit der Anwendungsbereich von § 551 BGB eröffnet sei, sei bereits die notarielle Unterwerfung als eine unzulässige Ausweitung der Mietsicherheit gemäß § 551 Abs. 4 BGB anzusehen. Vorliegend hätten die Kl. schon eine Kaution in Höhe der dreifachen Monatsmiete gezahlt. Insoweit sei eine funktionale, am Schutz des Mieters orientierte Betrachtung geboten. Demnach seien auch solche Sicherheiten umfasst, die über § 232 BGB hinausgingen oder dort nicht aufgeführt seien. Es entfalle die Notwendigkeit, sich zunächst einen Titel zu beschaffen. Dies sei der Bereitstellung einer dem Vermieter übertragenen Sicherheit gleichzusetzen.

13 Die Kl. zu 2 könne gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB Rückzahlung des von ihr rechtsgrundlos an den Bekl. geleisteten Betrags verlangen. Nach § 1 Abs. 1 des Mietvertrags sei die Vermietung ausschließlich zu Wohnzwecken erfolgt. Da eine juristische Person nicht wohnen könne, sei die Einbeziehung der Kl. zu 2 in den Mietvertrag nicht so zu verstehen, dass sie Mietpartei habe werden sollen. Es liege vielmehr ein Schuldbeitritt der Kl. zu 2 vor, der einer Bürgschaft gleichzusetzen und - als Übersicherung im Sinne von § 551 Abs. 4 BGB - ebenfalls unwirksam sei.

II. 14 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

15 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist weder die Klage des Kl. zu 1, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzulässig zu erklären, begründet noch steht der Kl. zu 2 ein Rückzahlungsanspruch wegen des von ihr beigetriebenen Betrages zu. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei der notariellen Unterwerfung handele es sich um eine Sicherheit im Sinne des § 551 BGB, ist ebenso von Rechtsfehlern beeinflusst wie seine weitere Auffassung, die Kl. zu 2 sei nicht Partei des Mietvertrages geworden und könne deshalb die von ihr beigetriebene Miete zurückfordern.

16 1. Im Hinblick auf die Klage des Kl. zu 1 kann es dahinstehen, ob angesichts der Beendigung des Mietverhältnisses und der vollständigen Beitreibung der noch ausstehenden Mietforderung bereits das Rechtsschutzbedürfnis für eine Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO oder eine - hier wohl gegebene - sogenannte Titelgegenklage nach § 767 ZPO analog (vgl. dazu BGH, Urteil vom 19. Dezember 2014 - V ZR 82/15, NJW 2015, 1181) entfallen ist, oder ob es - wie das Amtsgericht angenommen hat - im Hinblick auf die Ankündigung des Bekl., bei Erfolg der Zahlungsklage der Kl. zu 2 den entsprechenden Betrag wiederum vom Kl. zu 1 beizutreiben, fortbesteht. Denn jedenfalls ist die Klage des Kl. zu 1 unbegründet, weil seine Vollstreckungsunterwerfung wirksam ist.

17 a) Die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels ergibt sich aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, weil es sich um eine notariell beurkundete Unterwerfungserklärung über konkret bezeichnete, nicht den Bestand eines Mietverhältnisses betreffende Ansprüche, nämlich die laufenden Mieten für die streitige Wohnung, handelt.

18 b) Es bedarf keiner Entscheidung, ob das Vertragsverhältnis der Parteien, wie das Berufungsgericht gemeint hat, als Wohnraummiete (§ 549 BGB) einzuordnen ist. Selbst wenn dies der Fall wäre, führte das - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nicht zur Unwirksamkeit der notariellen Unterwerfungserklärung nach § 551 Abs. 4 BGB.

19 Zwar begrenzt § 551 Abs. 1 BGB im Interesse des Wohnraummieters die höchstzulässige Kaution auf drei Monatsnettomieten und sind hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Das Berufungsgericht hat aber rechtsirrig angenommen, dass eine Unterwerfungserklärung einer Sicherheit im Sinne der §§ 551, 232 BGB gleichzustellen ist. Denn die Unterwerfungserklärung des Schuldners bietet dem Gläubiger keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine dingliche Sicherheit (Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürgschaft eines Dritten, sondern enthebt ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstreckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen. Er kann wegen der Ansprüche, die Gegenstand der Unterwerfungserklärung sind, sofort seine Befriedigung aus dem Vermögen des Schuldners (Mieters) suchen und diesen so darauf verweisen, Einwendungen im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen; die materielle Rechtslage einschließlich der Darlegungs- und Beweislast werden hiervon hingegen - unabhängig davon, ob eine Beweislastumkehr von den Parteien (wie hier) in der notariellen Unterwerfungserklärung ausdrücklich ausgeschlossen wird - nicht berührt (BGH, Urteil vom 3. April 2001 - XI ZR 120/00, BGHZ 147, 203, 209). Im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage kann die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gemäß §§ 795, 769 ZPO - gegebenenfalls ohne Sicherheitsleistung - vorläufig eingestellt werden, so dass der Mieter auch nicht ohne Schutz ist.

20 Die pauschale Erwägung des Berufungsgerichts, § 551 Abs. 4 BGB bezwecke den Schutz des Mieters, rechtfertigt es nicht, eine Unterwerfungserklärung, die - wie ausgeführt - lediglich eine schnellere Vollstreckung ermöglicht, den in § 551 BGB geregelten Mietsicherheiten gleichzustellen. Die Voraussetzungen einer - vom Berufungsgericht nicht einmal erwogenen - analogen Anwendung liegen schon mangels planwidriger Regelungslücke offensichtlich nicht vor.

21 c) Anhaltspunkte dafür, dass die Unterwerfungserklärung gegen § 138 Abs. 1 oder 2 BGB verstoßen und aus diesem Grund unwirksam sein könnte, hat bereits das Amtsgericht zutreffend verneint und sind auch nicht ersichtlich. Im Gegenteil sprechen die festgestellten Umstände (Geschäftserfahrenheit der Kl., fehlende Schufa-Auskunft mangels Meldeanschrift im Inland) gegen einen Sittenverstoß oder die Ausnutzung einer Zwangslage.

22 Auch die Frage, ob eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Abgabe einer notariellen Unterwerfungserklärung nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB unwirksam ist und eine daraufhin abgegebene Unterwerfungserklärung zurückgefordert werden kann, stellt sich vorliegend nicht, weil eine Formularklausel hier nicht in Rede steht.

23 d) Materielle Einwendungen gegen den Vollstreckungstitel stehen den Kl. nicht zu. Dass sie nicht zur Mietminderung berechtigt waren, weil die von ihnen geltend gemachten Mängel, soweit sie überhaupt als solche einzuordnen waren, eine allenfalls unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung zur Folge hatten, ist bereits im erstinstanzlichen Urteil zutreffend ausgeführt; hiergegen haben sich die Kl. schon in der Berufungsinstanz nicht mehr gewandt.

24 2. Der Kl. zu 2 steht ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung des von ihr beigetriebenen Betrages nicht zu. Einen Betrag von 2.500 € nebst Zinsen schuldete die Kl. zu 2 gemäß § 535 Abs. 2 BGB als rückständige Miete. Die Mieterstellung der Kl. zu 2 ergibt sich - eindeutig - aus der von ihrem gesetzlichen Vertreter unterschriebenen Vertragsurkunde, in der sie neben dem Kl. zu 1 ausdrücklich als Mieterin aufgeführt ist.

25 Bei seiner gegenteiligen Beurteilung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft die Frage, wer Partei des Mietvertrages geworden ist, mit der davon zu trennenden Frage vermengt, ob das Vertragsverhältnis der Parteien als Wohnraummiete oder als gewerbliche Miete einzuordnen ist. Hierauf kommt es indes nicht an, weil die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der vereinbarten Miete unabhängig von der Einordnung des Vertragsverhältnisses als Wohnraummiete oder als gewerbliche Miete besteht.

26 Auch bezüglich der neben der Hauptforderung beigetriebenen Verfahrenskosten besteht ein Rückforderungsanspruch der Kl. zu 2 nicht. Denn diese Kosten sind durch die - berechtigte - Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde entstanden. […]

Erstinstanzliches Urteil wiederhergestellt.

Nach § 551 BGB darf ein Vermieter von Wohnraum nur drei Nettomieten als Kaution verlangen; eine darüber hinausgehende Übersicherung ist unzulässig. Das LG Berlin hatte gemeint, das treffe auch auf eine zusätzlich notariell beurkundete Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen laufender Mieten zu. Der Bundesgerichtshof hält das für falsch. Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten handelt es sich nicht um eine Sicherheit im Sinne von Mietkautionen. Auch wenn der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, sei die Unterwerfungserklärung nicht unwirksam.

Die Wohnung war an den Geschäftsführer einer GmbH und außerdem an die GmbH vermietet worden. In dem Mietvertrag hieß es, dass die Mieter sich verpflichteten, vor einem Notar eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Die Mieter behaupteten später, dies sei deshalb vereinbart worden, weil der Geschäftsführer über kein Einkommen im Inland verfügt habe und eine SCHUFA-Auskunft nicht möglich gewesen sei. Aus der danach abgegebenen notariellen Erklärung betrieb der Vermieter die Zwangsvollstreckung, wogegen sich die Mieter mit ihrer Klage wandten. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, das Landgericht Berlin hatte der Klage stattgegeben, da zusätzlich zu der Barkaution die notarielle Unterwerfungserklärung als Übersicherung nach § 551 Abs. 4 BGB unzulässig sei.

Auf die zugelassene Revision hob der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichts auf und bestätigte das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts. Auch wenn es sich hierbei um ein Wohnraummietverhältnis gehandelt habe, was offen bleiben könne, sei die notarielle Unterwerfungserklärung nicht unwirksam. Sie sei nicht den in § 551 BGB geregelten Mietsicherheiten gleichzustellen, denn sie biete dem Vermieter keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit; die materielle Rechtslage werde davon nicht berührt. Ein Verstoß gegen § 138 BGB (Sittenverstoß oder Ausnutzung einer Zwangslage) sei nicht ersichtlich; ob eine formularmäßige Verpflichtung zur Abgabe einer notariellen Unterwerfungserklärung unwirksam ist, könne ebenfalls offen bleiben, da eine Formularklausel hier nicht in Rede stehe.

Notarielle Unterwerfungserklärungen des Wohnraummieters spielen in der Praxis eine untergeordnete Rolle, obwohl sie, wie der BGH jetzt entschieden hat, durchaus zulässig sind. Auch eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters dazu ist nach überwiegender Auffassung wirksam, denn § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung) liegt nicht vor, weil das Institut der Unterwerfungserklärung vom Gesetz selbst zur Verfügung gestellt wird (Musielak/Voit, 14. Auflage 2017, Rn. 30 zu § 794 ZPO m.w.N.) und auch § 309 Nr. 12 BGB nicht eingreift, weil Unterwerfungserklärungen nicht zu einer Umkehr der Beweislast führen (BGH, NJW 2001, 2096). In geeigneten Fällen sollten also Vermieter durchaus eine notarielle Unterwerfungserklärung in Betracht ziehen, um notfalls schnell vollstrecken zu können.