Notarhaftung, - für Bestätigung Kaufpreisfälligkeit

Notarhaftung, - für Bestätigung Kaufpreisfälligkeit; Verjährung, - des Schadensersatz- anspruches gegen den Notar; Notarhaftung, keine Subsidiarität der - bei selbständigem Betreuungsgeschäft

Die dem beurkundenden Notar von den Kaufvertragsparteien aufgetragene - eine tatsächliche und rechtliche Prüfung verlangende - Bestätigung, daß die die Fälligkeit des Kaufpreises auslösenden Voraussetzungen vorliegen, ist nicht mehr Teil der Beurkundungstätigkeit, sondern Gegenstand eines selb ständigen Betreuungsgeschäfts.

Der verklagte Notar beurkundete am 8. Januar 1993 einen Vertrag, durch den die Kl. und ihr Ehemann von dem damaligen Rechtsanwalt N. eine noch zu errichtende Eigen tumswohnung nebst Sondereigentum kauften. Der Grundbesitz, dessen Teilung in Wohnungseigentumseinheiten im Grundbuch damals noch nicht vollzogen war, war mit einer Grundschuld von 850.000 DM für die D. H.-Bank F. belastet. Über den Kaufpreis von 210.000 DM war in § 5 des Vertrages folgendes bestimmt:

"1. Der Kaufpreis ist - wenn die in Ziffer 2 genannten Voraussetzungen vorliegen - ... wie folgt zu entrichten:

a) bis zum 30. Januar 1993 50 %;

b) nach vollständiger Fertigstellung, d. h. nach Fertigstellung der Außenanlage und Be hebung bei der Abnahme geltend gemachter Mängel 50 %.

...

2. Die in Ziffer 1 genannten Raten sind jedoch nur fällig, wenn die Auflassungsvormer kung für die Käufer im Grundbuch eingetragen ist und nur etwaige unter Mitwirkung der Käufer bestellte Grundpfandrechte im Range vorgehen. Der beurkundende Notar wird beauftragt, die Beteiligten vom Eintritt der obigen Voraussetzungen schriftlich in Kenntnis zu setzen."

Mit Schreiben vom 27. April 1993 teilte der Bekl. der Kl. und deren Ehemann mit: "Die Auflassungsvormerkung ist eingetragen. Entsprechend dem Baufortschritt und dem Ver trag sind daher die Zahlungen zu leisten." Tatsächlich war jedoch bei Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch außer der erwähnten, noch nicht gelöschten Grundschuld von 850.000 DM eine weitere Grundschuld über 320.000 DM für die O. L. Bank eingetragen, an deren Bestellung die Käufer - ebenfalls - nicht mitgewirkt hatten. Die Kl. und ihr Ehemann zahlten am 30. April 1993 eine Kaufpreisrate von 105.000 DM. Später machten sie gegen den Verkäufer, da dieser seinen Verpflichtungen zur Herstel lung des Gebäudes nicht ordnungsgemäß nachkam, unter Ablehnung der Vertragserfül lung Schadensersatzansprüche geltend. In einem darüber geführten Rechtsstreit erhiel ten sie 172.924,40 DM zugesprochen. Die Vollstreckung gegen den Verkäufer hatte nur teilweise Erfolg. Über die Klage gegen einen Schuldner des Verkäufers, dessen Ansprü che die Kl. und ihr Ehemann haben pfänden und sich zur Einziehung überweisen lassen, ist noch nicht rechtskräftig entschieden.

Die Kl., an die ihr Ehemann seine Ansprüche abgetreten hat, verlangt die Feststellung, daß der Bekl. verpflichtet sei, den ihnen durch die Zahlung der 105.000 DM entstande nen Schaden zu ersetzen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungs gericht hat ihr stattgegeben. Mit der Revision erstrebt der Bekl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision ist begründet.

I. Die Revision zieht nicht in Zweifel, daß der Bekl. jedenfalls insoweit schuldhaft pflicht widrig gehandelt hat, als es um die bei Eintragung der Auflassungsvormerkung noch be stehende Belastung durch die der D. H.-Bank F. zustehende Grundschuld geht. Sie macht geltend, der Bekl. hafte deswegen nicht, weil ihm nach seiner Behauptung die Löschungsbewilligung der Grundschuldgläubigerin vorgelegen habe; im übrigen müsse sich die Kl. ein Mitverschulden anrechnen lassen. Auf dies alles kommt es nicht an, weil, wie die Revision im Ergebnis mit Erfolg rügt, das Berufungsgericht die Verjährungseinre de des Bekl. zu Unrecht nicht hat durchgreifen lassen.

II. Das Berufungsgericht hat zur Verjährungsfrage ausgeführt, die Kl. und ihr Ehemann hätten zwar durch Grundbucheinsicht am 20. Januar 1994 und damit mehr als drei Jahre vor Klageeinreichung (am 25. Februar 1997) vom Schaden und von der Pflichtverletzung des Bekl. Kenntnis erlangt. Es habe ihnen damals aber an der ebenfalls erforderlichen Kenntnis davon gefehlt, daß der Verkäufer vermögenslos sei und ihnen deshalb insoweit keine anderweitige Ersatzmöglichkeit zur Verfügung stehe. Es könne nicht festgestellt werden, daß die Käufer hiervon in unverjährter Zeit erfahren hätten.

Diese Betrachtung enthält einen für die Entscheidung ausschlaggebenden Rechtsfehler.

1. Der Beginn der Verjährung setzt nach § 852 Abs. 1 BGB zunächst voraus, daß der Schaden entstanden ist. Das ist der Fall, wenn durch die Verletzungshandlung eine als Schaden anzusehende Verschlechterung der Vermögenslage eingetreten ist. Es braucht dagegen noch nicht sicher zu sein, daß der Schaden bestehenbleibt und damit endgültig wird (BGHZ 119, 69, 70 f.; BGH, Urt. v. 15. Oktober 1992 - IX ZR 43/92, NJW 1993, 648, 650). Im vorliegenden Fall ist nach diesen Maßstäben der Schaden mit der Zahlung der zu diesem Zeitpunkt nicht geschuldeten Kaufpreisrate von 105.000 DM entstanden. Ob für die Kl. und ihren Ehemann daraus endgültig ein Nachteil verblieb, hing freilich da von ab, ob sie die ihnen von ihrem Vertragspartner für die Zahlung versprochene Ge genleistung erhielten. Hierauf kommt es indessen für die Schadensentstehung und damit den Beginn der Verjährung nicht an (vgl. BGH, Urt. v. 25. Februar 1999 - IX ZR 240/98, WM 1999, 976, 977 f.).

2. Der Beginn der dreijährigen Verjährungsfrist setzt nach § 852 Abs. 1 BGB weiter vor aus, daß der Verletzte Kenntnis vom Schaden und von der Person des Ersatzpflichtigen hat. Diese Kenntnis war nach der Feststellung des Berufungsgerichts bei der Kl. und deren Ehemann am 20. Januar 1994 vorhanden. Das wird auch durch ein Schreiben bestätigt, das die damals bereits eingeschalteten Rechtsanwälte der Käufer am 1. Februar 1994 an den Bekl. gerichtet haben. In diesem Schreiben wurden vorsorglich - "vor dem Hintergrund, weil ... in einem gesonderten Verfahren gegen den Verkäufer Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung" erhoben wurden - Ersatzansprüche gegen den Bekl. geltend gemacht; diesem wurde geraten, den Vorgang seiner Haft pflichtversicherung anzuzeigen. Vorbehaltlich der folgenden Ausführungen war danach ein etwaiger Anspruch gegen den Bekl. bei Einreichung der Klage am 25. Februar 1997 verjährt.

Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist bei Ersatzansprüchen wegen Amtspflichtverletzungen nach § 839 Abs. 1 BGB und § 19 Abs. 1 BNotO, bei denen der Amtsträger den Geschädigten zunächst auf eine etwa vorhandene anderweitige Ersatz möglichkeit verweisen kann, die nach § 852 Abs. 1 BGB maßgebende Kenntnis erst dann gegeben, wenn der Verletzte weiß, daß im konkreten Fall eine realisierbare ander weitige Ersatzmöglichkeit nicht besteht (BGHZ 102, 246, 248 f.; 121, 65, 71; BGH, Urt. v. 2. Juli 1996 - IX ZR 299/95, WM 1996, 2071, 2074). Dabei ist das Berufungsgericht jedoch zu Unrecht - ohne dies zu begründen - davon ausgegangen, daß der Bekl. im Streitfall nur subsidiär hafte. Die Verweisung des Geschädigten auf eine anderweitige Ersatzmöglichkeit ist nach § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO außer bei Vorsatz insgesamt bei Amtsgeschäften der in den §§ 23, 24 BNotO bezeichneten Art ausgeschlossen. Um ein solches Geschäft handelte es sich hier.

Mit der Fälligkeitsvereinbarung in § 5 des Kaufvertrags haben die Vertragsparteien den Eintritt der Kaufpreisfälligkeit von der Bestätigung des Notars abhängig gemacht, daß die die Fälligkeit auslösenden Voraussetzungen vorlagen, und gleichzeitig den Bekl. beauf tragt, diese Bestätigung zu erteilen. Die Bestätigung erschöpfte sich nicht in der Mittei lung einer Tatsache, sondern erforderte auch eine - wenngleich nicht sehr schwierige - rechtliche Prüfung, ob die vertraglichen Voraussetzungen für den Eintritt der Fälligkeit vorlagen. Zu diesem Zweck war es zudem nötig, das Grundbuch einzusehen; nur so konnte der Bekl. feststellen, ob der Auflassungsvormerkung Grundpfandrechte im Range vorgingen und ob es sich dabei gegebenenfalls um solche handelte, die nach der ver traglichen Vereinbarung dem Eintritt der Fälligkeit im Wege standen. Eine derartige Fällig keitsbestätigung ist nicht mehr Teil der Beurkundungstätigkeit des Notars; sie ist vielmehr Gegenstand eines selbständigen Betreuungsgeschäfts im Sinne des § 24 Abs. 1 Satz 1 BNotO (BGHZ 96, 157, 164; BGH, Urt. v. 21. November 1996 - IX ZR 220/95, WM 1997, 325, 326). Daß eine notarielle Fälligkeitsbestätigung nicht mehr Teil der Beur kundungstätigkeit ist, wird im übrigen dadurch bestätigt, daß dem Notar dafür neben der Beurkundungsgebühr eine besondere Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO zusteht (Rohs/Wedewer, KostO, Losebl.-Komm. Stand August 1988, § 147 Rdnr. 13).

Da es demnach auf eine anderweitige Ersatzmöglichkeit nicht ankam, spielte eine solche auch für die nach § 852 Abs. 1 BGB erforderliche Kenntnis der Kl. und ihres Ehemannes keine Rolle. An der für den Verjährungsbeginn erforderlichen Kenntnis des Geschädigten kann es zwar auch in einem solchen Fall fehlen, wenn die Frage, ob der Notar unabhän gig von einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit haftet, rechtlich schwierig zu beantworten und durch die Rechtsprechung noch nicht geklärt ist (BGH, Urt. v. 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98, WM 1999, 974, 976). So war es im Streitfall jedoch nicht; das zeigt schon die bereits erwähnte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 24. Oktober 1985 (BGHZ 96, 164). Ein etwaiger Anspruch gegen den Bekl. war daher bei Einreichung der Klage am 25. Februar 1997 verjährt.

III. Da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden. Die Berufung der Kl. gegen das klageabweisende Urteil des Landgerichts ist zurückzuweisen.

- 2 -