Notarhaftung

Notarhaftung; Belehrung über Genehmigungserfordernis bei Grundstücksverkauf durch Nichtberechtigten; Beweislast für Entbehrlichkeit der Belehrung

Beurkundet ein Notar den Verkauf eines Grundstücks mit Auflassung durch einen Nichtberechtigten, muß er die Beteiligten über das Erfordernis einer Genehmigung des Berechtigten und die Folgen bei Versagung der Genehmigung belehren. Behauptet der Notar, die Belehrung sei bei der Beurkundung entbehrlich gewesen, weil er bereits etwa zwei Monate zuvor telefonisch auf diese Umstände aufmerksam gemacht habe, trifft ihn die Beweislast.

Der verklagte Notar beurkundete am 7. Juli 1992 einen Grundstückskaufvertrag mit Auflassung. Käufer war der Kl. Als Verkäufer trat - nicht im eigenen Namen, sondern namens eines Dr. T. - ein Makler auf, der dem Kl. den Kauf vermittelt hatte. Die im Grundbuch eingetragene Eigentümerin war bereits im Jahre 1963 verstorben. Dr. T. gehörte zu ihren Erben. Die weiteren Miterben waren nur teilweise bekannt. Die Durchführung des Kaufvertrages scheiterte, weil der für die unbekannten Miterben eingesetzte Nachlaßpfleger die Genehmigung des Geschäfts verweigerte.

Bei der Beurkundung belehrte der Bekl. den Kl. nicht über dieses Risiko. Er behauptet aber, eine Belehrung darüber, daß Dr. T. als vollmachtloser Vertreter auftreten werde, und über die daraus folgenden Gefahren sei im Mai 1992 telefonisch erfolgt.

Der Kl. verlangt - nach Klageerweiterung in zweiter Instanz - Schadensersatz in Höhe von 64.694,25 DM. Die Klage wurde in den Vorinstanzen abgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Kl. sei beweispflichtig dafür, daß der Bekl. seine Belehrungspflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt habe. Der Bekl. habe substantiiert dargelegt, den Kl. bei einem in der ersten Maihälfte 1992 erfolgten Telefongespräch darauf hingewiesen zu haben, daß die Durchführung des Kaufvertrages von der Genehmigung aller Miterben abhänge. Den Beweis des Gegenteils habe der Kl. nicht angetreten.

II. Damit hat das Berufungsgericht die Beweislast verkannt.

1. Grundsätzlich hat allerdings der Geschädigte darzulegen und zu beweisen, daß der Notar eine erforderliche Belehrung unterlassen hat (BGH, Urt. v. 9. November 1989 - IX ZR 261/88, WM 1990, 115 f. mit Anmerkung Heckschen WuB VIII C. § 53 BeurkG 1.90; v. 2. November 1995 - IX ZR 15/95, WM 1996, 84, 86). Im vorliegenden Fall war jedoch die Beweislast umgekehrt. Die Belehrungspflicht entfällt, wenn die Beteiligten sich - etwa aufgrund einer früheren Belehrung - über die Tragweite ihrer Erklärungen und das damit verbundene Risiko vollständig im klaren sind und die konkrete Vertragsgestaltung gleichwohl ernsthaft wollen. Da es sich um eine Ausnahme von der gesetzlichen Regel des § 17 BeurkG handelt, hat die Voraussetzungen dieser Ausnahme im Streitfall der Notar zu beweisen (BGH, Urt. v. 27. Oktober 1994 - IX ZR 12/94, WM 1995, 118, 120 mit zustimmender Anmerkung Reithmann LM BeurkG Nr. 50 und Hegmanns WuB VIII C. § 17 BeurkG 1.95; v. 18. Januar 1996 - IX ZR 81/95, WM 1996, 518, 519; vgl. auch Haug DNotZ 1995, 411, 413 f.).

2. Nach dem festgestellten Sachverhalt wußte der Bekl., als er Kaufvertrag und Auflassung beurkundete, daß das Kaufgrundstück einer Erbengemeinschaft gehörte, deren Mitglieder teilweise erst noch ermittelt werden mußten. Wenn die Veräußerung (§ 2040 Abs. 1 BGB) gleichwohl bereits zuvor beurkundet werden sollte, gab es zwei Möglichkeiten: Entweder trat der Miterbe Dr. T. zugleich als vollmachtloser Vertreter der unbekannten Miterben auf (§ 177 BGB), oder er verfügte im eigenen Namen, also als Nichtberechtigter (§ 185 BGB). In jedem Falle hatte der Bekl. mit den Beteiligten die Bedenken zu erörtern, die sich daraus ergaben, daß Dr. T. das Grundstück entweder nur als vollmachtloser Vertreter der unbekannten Miterben oder als Nichtberechtigter veräußern konnte (§ 17 Abs. 2 Satz 1 BeurkG). Beide Male hing der Erfolg des Geschäfts davon ab, ob die unbekannten Miterben - bzw. der ihre Interessen wahrnehmende Nachlaßpfleger - die Genehmigung erteilen würden. Darüber waren die Beteiligten grundsätzlich bei der Beurkundung zu belehren. Der Bekl., der dies unterlassen hat, muß die Vorkenntnis des Kl. beweisen.

Ein Notar hatte einen Grundstückskaufvertrag beurkundet, bei dem als Verkäufer nicht ein Alleineigentümer auftrat, sondern nur einer von mehreren Erben. Später verweigerte der Nachlaßpfleger für die anderen Erben die Genehmigung des Geschäftes und der Käufer verlangte vom Notar Schadensersatz.

Grundsätzlich mit Recht, wie der BGH mit Urteil vom 25. April 1996 feststellte. Der Notar habe in solchen Fällen die Beteiligten ausführlich über die Risiken zu belehren; etwas anderes gelte nur dann, wenn aufgrund von früheren Belehrungen den Parteien das Risiko bekannt sei. Die Beweislast trage dann aber der Notar, daß er tatsächlich früher darauf hingewiesen hatte. Wenn also für den Käufer eine anderweitige Ersatzmöglichkeit, nämlich ein Anspruch gegen den Verkäufer, den Makler oder ein Regreßanspruch gegen seinen eigenen Anwalt nicht möglich wäre, müßte grundsätzlich der Notar den Schaden ersetzen.