Notarhaftung

Notarhaftung; Belehrungspflicht; Versteuerung des Spekulationsgewinns; Beurkundungsunterlagen

a) Ein Notar, der vor oder während der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages davon Kenntnis erhält, daß der Verkäufer das Grundstück vor weniger als zwei Jahren erworben hat und die Anschaffungskosten unter dem Verkaufspreis liegen, hat den Verkäufer grundsätzlich auf die Gefahr der Versteuerung eines Spekulationsgewinns hinzuweisen.

b) Ein Notar muß die von den Beteiligten eingereichten Unterlagen persönlich zur Kenntnis nehmen, sich über ihren Inhalt unterrichten und diesen - soweit erforderlich - bei der Errichtung der erbetenen Urkunde berücksichtigen.

c) Ein Notar darf es nicht dem Büropersonal überlassen zu entscheiden, welche Unterlagen für eine Beurkundung von Bedeutung sein können und welche nicht. Diese Entscheidung muß er sich selbst vorbehalten.

Die Kl. verlangt von dem bekl. Notar Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzung, weil er sie nicht auf die Gefahr der Versteuerung eines Spekulationsgewinns hingewiesen habe. Die Kl. erwarb von ihrer damals 75 Jahre alten Tante aufgrund Kaufvertrages vom 21. Februar 1983, den der Bekl. beurkundet hatte, ein Hausgrundstück. Als Kaufpreis war eine an die Verkäuferin ab 1. März 1983 auf Le-benszeit zu zahlende Rente von monatlich 500 DM vereinbart. Die Verkäuferin starb im Mai 1983. Mit ebenfalls von dem Bekl. beurkundetem Vertrag vom 29. August 1983 veräußerte die Kl. das Grundstück an die Eheleute B zu einem Kaufpreis von 160.000 DM. Mit bestandskräftig gewordenem Steuerbescheid vom 15. Oktober 1985 wurde gegen die Kl. für das Jahr 1983 wegen eines Spekulationsgewinns von 121.893 DM eine Steuermehrzahlung von 56.996,20 DM festgesetzt. Der Betrag wurde von der Kl. im November 1985 an das Finanzamt gezahlt. Die Kl. hat behauptet, ihr Ehemann - der Zeuge O. - habe zur Vorbereitung der Beurkundung des Kaufvertrages vom 29. August 1983 dem Bürovorsteher des Bekl. den notariellen Vertrag vom 21. Februar 1983 vorgelegt. Die Kl. hat von dem Bekl. Ersatz der entrichteten Steuermehrzahlung, von Steuerberaterkosten sowie eines aufgrund der Steuerzahlung entstandenen Zinsschadens verlangt. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Ober landesgericht hat sie abgewiesen. Die Revision der Kl. führte zur Aufhebung und Zu-rückverweisung.

I. Das Berufungsgericht führt aus, nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme habe die Kl. eine Amtspflichtverletzung des Bekl. nicht bewiesen. Ins-besondere habe sie nicht den ihr obliegenden Beweis erbracht, dem Bekl. sei im Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages vom 29. August 1983 noch bewußt gewe-sen, daß sie das Hausgrundstück erst etwa sechs Monate zuvor erworben habe. Dann aber sei der Bekl. nicht gehalten gewesen, die Kl. auf die Gefahr der Versteu-erung eines Spekulationsgewinns hinzuweisen. Der Notar sei grundsätzlich nicht ver-pflichtet, den an notariellen Amtshandlungen Beteiligten steuerliche Belehrungen zu erteilen oder nach steuerlich relevanten Vorgängen zu forschen. Einer Beweiserhebung über die Behauptung der Kl., ihr Ehemann habe den Vertrag vom 21. Februar 1983 zur Vorbereitung der Beurkundung vom 29. August 1983 dem Bürovorsteher des Bekl. vorgelegt, bedürfe es nicht. Ein Notar hafte bei Fehlern seiner Hilfspersonen nur im Fall eigenen Verschuldens bei der Auswahl oder Überwachung oder wenn er den Bürobetrieb nicht so eingerichtet habe, daß Rechtssuchende vor Schaden be-wahrt würden. Diese Haftungsgrundsätze würden verletzt, wenn dem Bekl. eine et-waige Kenntnis seines Bürovorstehers von einem Grundstückserwerb in steuerschädlicher Zeit als eigenes Wissen zugerechnet würde, etwa weil er sein Büro nicht so organisiert habe, daß die (angebliche) Kenntnis des Bürovorstehers rechtzeitig an ihn weitergegeben worden sei. Da der Bekl. nicht verpflichtet gewesen sei, sich Kenntnis von dem Zeitpunkt des ersten Kaufvertrages zu verschaffen, habe sich auch sein Bürovorsteher nicht um die Kenntnis dieser Daten bemühen müssen. Dann aber habe für den Bekl. keine Verpflichtung bestanden, etwa durch eine generelle Be-triebsanweisung dafür zu sorgen, daß sein Büropersonal Sachverhalte für das even-tuelle Eingreifen von Steuertatbeständen ermittele und ihm solche mitteile.

II. 1. Soweit das Berufungsgericht eine Verpflichtung des Bekl. zur Belehrung über die mögliche Versteuerung eines Spekulationsgewinns deshalb verneint, weil er sich im Zeitpunkt der Beurkundung des Vertrages vom 29. August 1983 an den Vertrag vom 21. Februar 1983 nicht erinnert und mithin keine Kenntnis davon gehabt habe, daß die Kl. das Hausgrundstück erst wenige Monate zuvor käuflich erworben hatte, läßt das angefochtene Urteil Rechtsfehler nicht erkennen (vgl. BGH, Urt. v. 2. Juni 1981 - VI ZR 148/79, VersR 1981, 1029; Urt. v. 5. Februar 1985 - IX ZR 83/84; VersR 1985, 501, 502). Die Revision greift das Urteil insoweit nicht an.

2. Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht auch in der Annahme, der Notar brauche sich eine Kenntnis seines Bürovorstehers von den eine Steuer auslösenden Umständen nicht zurechnen zu lassen. Denn der Bürovorsteher ist - soweit die Erfüllung einer Amtspflicht des Notars in Betracht kommt - weder dessen (Wissens-)Vertreter noch dessen Erfüllungs- oder Verrichtungsgehilfe (vgl. RGZ 162, 24, 28; BGH, Urt. v. 4. Ok-tober 1956 - II ZR 41/55 -, DNotZ 1958, 33, 34; Urt. v. 25. Juni 1963 - VI ZR 309/62, DNotZ 1964, 434, 435; Urt. v. 3. Februar 1976 - VI ZR 86/74, DNotZ 1976, 506, 508; Arndt, BNotO 2. Aufl. § 19 Anm. II 1.2 = S. 231 f.; Rinsche, Die Haftung des Rechts-anwalts und des Notars 2. Aufl. Rdnr. II 111).

3. Rechtlich nicht haltbar ist das Berufungsurteil indessen insoweit, als es der Be-hauptung der Kl., dem Bürovorsteher des Bekl. sei der Kaufvertrag vom 21. Februar 1983 vorgelegt worden, eine rechtserhebliche Bedeutung nicht beimißt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. insbesondere Urt. v. 2. Juni 1981 a.a.O.; Urt. v. 5. Februar 1985 a.a.O.) ist ein Notar aufgrund der ihm obliegenden allgemeinen Betreuungspflicht gehalten, über steuerliche Folgen eines von ihm zu beurkundenden Vertrages aufzuklären oder einem Beteiligten anheim zu geben, sich steuerlich beraten zu lassen, wenn er aufgrund der besonderen Umstände des Falles Anlaß zu der Vermutung haben muß, einem Beteiligten drohe ein Schaden, weil er sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht nicht bewußt ist. Auf die Möglichkeit der Versteuerung eines Spekulationsgewinns (§ 2 Abs. 1 Nr. 7, § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Nr. 1 a, Abs. 4 EStG), die den Rechtssuchenden weithin unbekannt ist, muß der Notar grundsätzlich hinweisen, wenn er vor oder während der Beurkundung des Kaufvertrages davon Kenntnis erhält, daß der Verkäufer das Grundstück vor weniger als zwei Jahren erworben hat und die Anschaffungskosten unter dem Verkaufspreis liegen. Eine Verletzung der Neutralitätspflicht kann darin nicht gesehen werden.

Im Streitfall hätte der Bekl. diese Kenntnis gehabt, wenn ihm bei der Beurkundung des Vertrages vom 29. August 1983 die Vertragsurkunde vom 21. Februar 1983 vorgele-gen und er sich über deren Inhalt unterrichtet hätte. Beides ist zu Lasten des Bekl. an-zunehmen, wenn man mit dem Berufungsgericht unterstellt, daß die Urkunde vom 21. Februar 1983 dem Bürovorsteher zur Vorbereitung des Vertrages vom 29. August 1983 von seiten der Kl. übergeben wurde. In diesem Fall kann der Bekl. sich mit Erfolg weder darauf berufen, ihm persönlich habe die Urkunde vom 21. Februar 1983 nicht vorgelegen, noch darauf, er hätte ihrem Inhalt keine Beachtung geschenkt.

Ein Notar ist kraft seines Amtes verpflichtet, die Einrichtung seines Büros so zu ge-stalten, daß die Rechtssuchenden vor Schaden bewahrt werden (RGZ 162, 24, 29). So darf er nicht dulden, daß eine Angelegenheit, deren Erledigung - wie etwa die Er-teilung von Rechtsrat - das Gesetz dem Notar persönlich übertragen hat, von seinen Angestellten besorgt wird (vgl. RGZ a.a.O.; BGH DNotZ 1958, 33, 37; BGHZ 31, 5, 9; BGH, Urt. v. 14. März 1963 - III ZR 178/61, VersR 1963, 671, 673; Arndt, a.a.O. § 14 Anm. II B 7 = S. 191). Um der ihm obliegenden Verpflichtung zur Erforschung des Wil-lens der Beteiligten und zur Aufklärung des Sachverhalts sowie der daraus resultierenden Belehrungspflicht gerecht werden zu können, ist der Notar gehalten, die von den Beteiligten vorgelegten Unterlagen persönlich zur Kenntnis zu nehmen, sich über ihren Inhalt zu unterrichten und diesen - soweit erforderlich - bei der Errichtung der erbetenen notariellen Urkunde zu berücksichtigen (vgl. BGH, Urt. v. 14. März 1983 a.a.O.). Dieser Verpflichtung kann er nicht gerecht werden, wenn er es unterläßt, durch entsprechende Anweisungen an das Büropersonal und dessen Überwachung dafür Sorge zu tragen, daß von den Beteiligten eingereichte Unterlagen ihm vorgelegt werden (vgl. auch OLG Köln, DNotZ 1975, 369, 370). Der Notar darf es nicht dem Bü-ropersonal überlassen zu entscheiden, welche Unterlagen für eine vorzunehmende Beurkundung von Bedeutung sein können und welche nicht. Diese Entscheidung muß er sich selbst vorbehalten.

Daraus folgt: Sollte der Zeuge O. den Vertrag vom 21. Februar 1983 dem Bürovorste-her überreicht, dieser ihn aber dem Bekl. mangels einer entsprechenden generellen Anweisung nicht vorgelegt haben, läge darin die schuldhafte Verletzung einer dem Bekl. gegenüber der Kl. obliegenden Amtspflicht. Dies träfe nicht nur zu, wenn die Ur-kunde vom 21. Februar 1983 bis zum Beurkundungstermin am 29. August 1983 im Büro des Bekl. verblieben wäre, sondern auch dann, wenn - was nach dem Vortrag der Kl. nicht auszuschließen ist - der Bürovorsteher dem Zeugen O. die Urkunde wie-der mitgegeben hätte, nachdem er hieraus die von ihm für nötig gehaltenen Daten, insbesondere die Grundstücksbezeichnungen, in den Entwurf des neuen Vertrages übernommen hatte. Erhebliche Unterschiede zwischen der Nichtvorlage einer im Bü-ro verbliebenen Unterlage an den Notar und der Rückgabe einer Urkunde an einen Beteiligten (dessen Vertreter) vor deren Vorlage an den Notar bestehen grundsätzlich nicht.

4. Der Rechtsfehler nötigt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Eine Entscheidung durch das Re-visionsgericht in der Sache selbst kommt nicht in Betracht, weil es an ausreichenden Sachverhaltsfeststellungen fehlt (vgl. § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO). Insbesondere läßt sich ein Verschulden des Bekl. nicht verneinen. Der Grundsatz, daß dem Notar ein Ver-schuldensvorwurf regelmäßig nicht zu machen ist, wenn ein mit mehreren Rechtskundigen besetztes Kollegialgericht sein Verhalten aufgrund sorgfältiger Prüfung des Sachverhalts als objektiv rechtmäßig gebilligt hat (vgl. BGH, Urt. v. 24. Oktober 1985 - IX ZR 91/84, VersR 1986, 444, 446, insoweit in BGHZ 96, 157, 169 nicht abge-druckt), greift hier nicht ein, weil das Berufungsgericht den Sachverhalt nicht er-schöpfend gewürdigt hat (vgl. BGH, Urt. v. 29. Oktober 1987 - IX ZR 181/86, NJW 1988, 1143, 1144; Urt. v. 6. Oktober 1988 - IX ZR 142/87 - z. V. b.)

5. Das Berufungsgericht wird den von den Parteien angetretenenen Zeugenbeweis zu der Behauptung der Kl., dem Bürovorsteher des Bekl. sei der Vertrag vom 21. Fe-bruar 1983 vorgelegt worden, zu erheben haben.

Sollte das Berufungsgericht aufgrund der Beweisaufnahme zu dem Ergebnis kommen, daß der Vertrag vom 21. Februar 1983 dem Bürovorsteher des Bekl. überreicht wurde und dieser mangels einer entsprechenden generellen Anweisung und/oder deren Überwachung davon abgesehen hat, die Urkunde dem Bekl. vorzulegen, wird es sich mit dem Vorbringen des Bekl. zur Kausalität der unterlassenen Belehrung für den geltend gemachten Schaden, zu einem Mitverschulden der Kl. (vgl. dazu auch BGH, Urt. v. 2. Juni 1981 a.a.O.) und zur Schadenshöhe zu befassen haben. Dabei wird auch zu prüfen sein, ob es sich bei dem Vertrag vom 21. Februar 1983 um eine gemischte Schenkung handelt (vgl. BGHZ 59, 1132; BGH, Urt. v. 27. Mai 1981 - IV a ZR 132/80, NJW 1981, 2458) und wie sich dies auf einen Spekulationsgewinn und die darauf entfallende Steuer auswirkt (vgl. Herrman/Heuer, Kommentar zur Einkommensteuer und Körperschaftsteuer § 23 EStG Anm. 17; Littmann/Grube, Das Ein-kommensteuerrecht, 14. Aufl. § 23 Rdnr. 26).