Notarhaftung

Notarhaftung; Pflichtverletzung wegen unzureichender Belehrung; Belehrungspflicht bei Genehmigungsbedürftigkeit der Veräußerung einer Teilfläche und der Grundstücksteilung

1. Zur Pflicht des Notars, über die Genehmigungsbedürftigkeit nach § 2 GrdstVG und nach § 19 BBauG zu belehren.

2. Im Rahmen der Beurkundungstätigkeit ist der Notar nicht Erfüllungsgehilfe eines Beteiligten (Abgrenzung zu BGHZ 62, 119, 121 ff. und BGH NJW 1984, 1748).

Der Kl. und der Bauunternehmer W. P. waren je zur Hälfte Eigentümer eines unbebauten, 43.359 qm großen Grundstücks auf der Insel A. Auf Veranlassung des Maklers M. sollte es zu Verkaufszwecken in 48 Teilstücke parzelliert werden. Er vereinbarte 1977 mit den beiden Ei-gentümern, daß er mit demjenigen Teil der zu erzielenden Kaufpreise vergütet werden sollte, der 14 DM je qm überstieg.

In der Folgezeit wurden nahezu alle Kaufverträge vor dem bekl. Notar beurkundet. Unter anderem schlossen der Kl. und P. - jeweils vertreten durch den von ihnen bevollmächtigten Bürovorsteher des Bekl. oder eine von je-nem bestellte Untervertreterin - unter Einschaltung des Bekl. Kaufverträge mit Frau Dr. K., den Eheleuten F. und U. Fi. Nach § 5 Abs. 2 (Satz 1) dieser Verträge hatten die Verkäufer den Käufern bekanntgegeben, daß eine Baugenehmigung für das Kaufobjekt auf absehbare Zeit nicht erteilt werde. Die Vertragskosten, Grunderwerbsteuer und anteilige Vermessungskosten sollten von den Käufern getragen werden (§§ 6 Abs. 2 und 7 Abs. 1 der Verträge). Diese zahlten die Kaufpreise auf ein Anderkonto des Bekl., der sie vereinbarungsgemäß an den Verkäufer oder den Makler M. auszahlte, sobald der Eintragung erstrangiger Auflassungsvormerkungen keine Hindernisse entgegenstanden (§ 2 Abs. 3 der Verträge). Das zuständige Grundbuchamt verweigerte eine Eigentumsumschreibung ohne Genehmigung nach § 2 GrdStVG. Das Amt für Land- und Wasserwirtschaft lehnte diese Genehmigung, die nur für Verträge mit anderen Käufern er-sucht worden war, ab; Anträge auf gerichtliche Entscheidung hiergegen und Rechtsmittel blieben ohne Erfolg.

Daraufhin nahmen die drei genannten Käufer in den Jahren 1986 und 1987 den Kl. und P. gerichtlich auf Rückabwicklung der Kaufverträge in Anspruch. Die Verkäufer wurden rechtskräftig zur Zahlung von 27.446,75 DM an Fi., von 19.235,16 DM an die Eheleute F. und von 16.868 DM - jeweils nebst Zinsen - an Frau Dr. K. verurteilt. Die Beträge wurden nach Dar-stellung des Kl. teilweise von seiner Ehefrau für ihn gezahlt. P. und M. sind zahlungsunfähig.

Mit der am 1. November 1989 eingereichten und am 20. Dezember 1989 zugestellten Klage verlangt der Kl. vom bekl. Notar Schadensersatz. Das Landgericht hat den Bekl. zur Zahlung von 16.089,29 DM an den Kl. und von 21.034,97 DM - jeweils nebst Zinsen - an dessen Ehefrau verurteilt; weiter hat es festgestellt, daß der Bekl. verpflichtet ist, dem Kl. die gesam-ten materiellen Schäden zu ersetzen, die ihm aufgrund der durch Amtspflichtverletzungen des Bekl. ausgelösten Rückabwicklungen der von ihm beurkundeten Vertragsverhältnisse bezüglich der Verkäufe von Teilparzellen aus dem Gesamtgrundstück noch in Zukunft entstehen werden. Auf die Berufung des Bekl. hat das Oberlandesgericht die - in zweiter Instanz noch erweiterte - Klage wegen Verjährung abgewiesen. Die dagegen ge-richtete Revision des Kl. hatte Erfolg.

Aus den Gründen: A. Der Kl. wirft dem Bekl. schlüssig eine fahrlässige Amtspflichtverletzung (§ 19 Abs. 1 BNotO) vor.

I. Gemäß § 18 BeurkG soll der Notar die Beteiligten auf die erforderlichen behördlichen Genehmigungen oder etwa darüber bestehende Zweifel hin-weisen. Seine danach geschuldete Tätigkeit beschränkt sich nicht auf ei-nen allgemeinen Hinweis, sondern die konkret in Betracht kommenden Genehmigungen sind einzeln aufzuzählen (Amtliche Begründung der Bundesregierung zu dem Entwurf eines Beurkundungsgesetzes, BTDrucks. V/3282 S. 32; Arndt, Bundesnotarordnung, 2. Aufl. § 18 BeurkG Anm. 1 als Anh. zu § 19 BNotO; Jansen, FGG, 2. Aufl. Bd. III § 18 BeurkG Rdn. 1). Die Beteiligten sind auch mindestens darüber aufzuklären, wie weit das Rechtsgeschäft bis zur Erteilung der Genehmigung nicht durchgeführt werden kann (vgl. Reithmann/Röll/Geßele, Handbuch der notariel-len Vertragsgestaltung, 5. Aufl., Rdnr. 482; Riedel/Feil, BeurkG § 18 Anm. 4, S. 262; Mecke/Lerch, BeurkG, 2. Aufl. § 18 Rdn. 1; vgl. auch Hae-gele a. a. O. Rdn. 84) sowie über die Folgen ihrer endgültigen Versagung, falls die Vertragserfüllung - wie hier - schon vorher eingeleitet werden soll (vgl. Huhn/v. Schuckmann, BeurkG 2. Aufl., § 18 Rdn. 1; Keidel/Kuntze/Winkler, FGG 12. Aufl., Teil B § 18 BeurkG Rdn. 18; Weingärtner, Dienst-ordnung für Notare, 5. Aufl., Rdn. 476).

1. Nach dem unstreitigen Parteivortrag bedurften die Kaufverträge mit al-len drei hier fraglichen Käufern der behördlichen Genehmigung im Sinne von § 3 Abs. 1 GrdstVG.

a) Unabhängig davon, daß die verkaufte Grasfläche tatsächlich brachlag, hätte sie in landwirtschaftliche Kultur genommen werden können, so daß sie als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 1 und 2 GrdstVG galt (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 14. Mai 1981 - V BLw 30/80 -, DNotZ 1981, 769, 770; Lange, GrdstVG 2. Aufl. § 1 Anm. 3; Ehrenforth, Reichssiedlungsgesetz und Grundstücksverkehrsgesetz § 1 GrdstVG Anm. 1, 3 b; Wöhrmann, Das Grundstücksverkehrsgesetz § 1 Rdn. 2). Die verhältnismäßig geringe Fläche der drei verkauften Trennstücke (jeweils rund 773 qm) schloß die Genehmigungsbedürftigkeit nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG nicht aus. Zwar erfordert gemäß Art. 1 Nr. 2 des Schleswig-Holsteinischen Gesetzes zur Änderung des Gesetzes zur Durchführung des Grundstücksverkehrsgesetzes vom 22. November 1976 (GVBl. S. 274) i. V. m. § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG die Veräußerung von Grundstücken, die nicht größer als 0,5 ha sind, keine Genehmigung. Jedoch ist unter dem Gesichtspunkt des Umgehungsgeschäfts auch der Verkauf kleinerer Teilflächen genehmigungsbedürftig, wenn mehrere Trennstücke eines die Freifläche übersteigenden Grundstücks gleichzeitig oder nacheinander veräußert werden, die einzelnen Rechtsgeschäfte in einem inneren Zusammenhang stehen und nach einem einheitlichen Plan durchgeführt wer-den (BGHZ 21, 224 f.; BGH, Beschluß vom 8. Dezember 1959 - V BLw 19/59 -, MDR 1960, 214, 215; vom 22. September 1988 - BLw 1/88, bestätigt durch Beschluß des BVerfG vom 17. Januar 1989 - 1 BvR 1515/88; vgl. auch BGH, Beschluß vom 3. Mai 1957 - V BLw 2/57, RdL 1957, 173, 176; vom 6. Februar 1962 - V BLw 27/61 -, MDR 1962, 389, 390).

Davon ist hier nach dem übereinstimmenden Parteivortrag auszugehen, weil der Makler M. die Parzellierung und Veräußerung für die Verkäufer einheitlich geplant und in Angriff genommen hat.

b) Über das Genehmigungserfordernis nach § 2 GrdstVG hatte der Bekl. bei allen Kaufverträgen zu belehren. Ein Hinweis auf diese Genehmigungsbedürftigkeit ist regelmäßig angebracht, wenn nicht aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Notar sonst bekannt ist, daß es sich nicht um ein der landwirtschaftlichen Nutzung unterliegendes Grundstück handelt (Reith-mann/Röll/Geßele, a. a. O. Rdn. 382, 386).

aa) Der Bekl. hat über diese erforderliche Genehmigung unstreitig vor oder bei der Beurkundung nicht belehrt. Die Kaufverträge enthielten zwar (in § 8 Abs. 1 Satz 1) jeweils die Vermerke: "Der beurkundende Notar wies die Vertragsparteien auf die zur Durchführung dieses Vertrages erforderlichen Genehmigungen und weiter auf das mögliche gesetzliche Vorkaufsrecht nach dem Bundesbaugesetz hin"; der gemäß § 19 BeurkG erforderliche Hinweis auf die notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts sowie derjenige auf die §§ 1365, 419 BGB schließen sich an. Abge-sehen davon, daß ein so pauschaler Vermerk wie der in § 8 Abs. 1 Satz 1 des Vertrages nicht den Anforderungen des § 10 BeurkG entspricht - die-ser hat jeweils einzeln wiederzugeben, über welches Genehmigungserfordernis belehrt wurde (Keidel/Kuntze/Winkler, a. a. O. § 18 Rdn. 21; Haug, Die Amtshaftung des Notars, Rdn. 502; vgl. auch Pikalo/Bendel, Grundstücksverkehrsgesetz, § 2 Anm. E III 4) -, ist er inhaltlich nicht i. S. von § 418 ZPO aussage- und beweiskräftig (vgl. Haug, a. a. O. Rdnr. 590, 835).

bb) Von der Belehrung hat der Bekl. nach eigenen Angaben abgesehen, weil er jeden einzelnen Verkauf wegen der geringen Größe des jeweils ver-äußerten Trennstücks für genehmigungsfrei gehalten hat. Das war fahrlässig. Der Bekl. wußte, daß ein der Größe nach von § 2 GrdstVG erfaßtes Gesamtgrundstück in 48 kleine Parzellen aufgeteilt und dann verkauft wer-den sollte. Daß auf solche Weise nicht ein zur Erhaltung der Landwirtschaft eingeführtes, im öffentlichen Interesse liegendes Genehmigungserfordernis umgangen werden kann (siehe oben a), mußte er bei Beachtung der erforderlichen Sorgfalt erkennen. Der Notar hat bei der Prüfung einer Rechtsfrage die Rechtsprechung der obersten Gerichte - die in den amt-lichen Sammlungen und den für seine Amtstätigkeit wesentlichen Zeitschriften veröffentlicht ist - und die üblichen Erläuterungsbücher auszuwerten (Senatsurteil vom 9. Juli 1992 - IX ZR 209/91, WM 1992, 1662, 1665 m. Anm. Haug EWiR § 19 BNotO 1/92, 983). In den Jahren 1977 bis 1980, als der Bekl. die hier fraglichen Verträge beurkundete, waren die beiden erstgenannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zu Umgehungsgeschäften unter Ausnutzung von Freigrenzen (oben a) veröffentlicht. Das Reichsgericht (Strafsenat - in Recht 1930 Nr. 1594) und verschiedene Oberlandesgerichte hatten zuvor genauso entschieden (KG JW 1919, 50 f.; OLG Koblenz RdL 1949, 248, 249; OLG Bamberg RdL 1957, S. 53 Nr. 3; BayObLGZ 1957, 9, 15 f.; vgl. auch Guggumos SJZ 1949, 52, 53). Die Problematik der sogenannten Ketten- oder Zerstückelungsgeschäfte war in sämtlichen Erläuterungsbüchern zum Grundstücksverkehrsgesetz im gleichen Sinne erörtert (vgl. Wöhrmann, a. a. O. § 2 Rdn. 35 f., 61; Vor-werk/v. Spreckelsen, Grundstücksverkehrsgesetz § 2 Rdn. 31 ff.; Haegele, Die Beschränkung im Grundstücksverkehr, 3. Aufl. Rdn. 9, 112; Pikalo/Bendel, a. a. O. § 1 Anm. E I 2 k dd und § 2 Anm. F III 21; Ehrenforth, a. a. O. § 1 GrdstVG Anm. 2 d, S. 347 f.; Lange, a. a. O. § 9 Anm. 4 a, S. 175; Treut-lein/Crusius, Kommentar zum Grundstücksverkehrsgesetz § 2 Anm. 4 d und 5 a; ferner Haegele, Grundbuchrecht 5. Aufl. 1975, Rdnr. 2337 g). In der Deutschen Notar-Zeitschrift war sie wiederholt ausführlich behandelt worden (Betgen DNotZ 1955, 237, 241 f.; Herminghausen DNotZ 1962, 450, 477 ff.). Danach hätten sich dem Bekl. mindestens erhebliche Zweifel an der Genehmigungsfreiheit für die vorliegenden Einzelfälle aufdrängen müssen. Das verpflichtete ihn zur Belehrung gemäß § 18 BeurkG (vgl. auch Ertel MittBayNot 1964, 101, 103).

2. Ferner war zur Erfüllung des Kaufvertrages vom 18. Dezember 1980 mit Fi. eine Teilungsgenehmigung nach § 198 Abs. 2 BBauG erforderlich. Auch darüber hat der Bekl. unstreitig nicht belehrt.

a) Während die zeitlich früheren Kaufverträge noch unter der Geltung des § 19 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BBauG in der Fassung vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2256 ff.) abgeschlossen wurden und hiernach schon der Umstand, daß der (verkaufende) Eigentümer seinerseits eine Bebauung nicht beabsichtigte, die genehmigungsfreie Trennung ebenso ermöglichte (BVerwGE 50, 311, 318 ff.) wie ein Verschweigen der Bebauungsabsicht durch beide Ver-tragsteile die genehmigungsfreie Auflassung (BVerwG NJW 1964, 1976 f.; BayObLG NJW 1976, 1414 f; Haegele, Grundstücksverkehr, a. a. O. Rdn. 426, 429), wurden diese Bestimmungen mit Wirkung vom 1. August 1979 neu gefaßt. Gemäß § 19 Abs. 1 Nr. 3 BBauG in der Fassung des Gesetzes zur Beschleunigung von Verfahren und zur Erleichterung von Investitionsvorhaben im Städtebaurecht vom 6. Juli 1979 (BGBl. I 949, 950) bedurfte die Teilung eines Grundstücks im Außenbereich der Genehmigung bereits dann, wenn die Teilung objektiv zum Zwecke der Bebauung - sei es auch durch den Käufer - vorgenommen wurde (BVerwG NJW 1985, 1354 f.).

Das kam hier nach den - zwar spekulativen und rechtlich nicht abgesicherten - Erwartungen der Käufer ernsthaft in Betracht. Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg hat deshalb durch rechtskräftigen Beschluß vom 3. Sep-tember 1985 (1 OVG A 201/81) bestätigt, daß das nach § 23 Abs. 2 BBauG beantragte Negativattest nicht auszustellen war.

b) Über das Erfordernis einer Teilungsgenehmigung nach § 19 BBauG (jetzt BauGB) hat der Notar bei Kaufverträgen über Teilgrundstücke regel-mäßig zu belehren (Reithman/Röll/Geßele, a. a. O. Rdn. 383; Haegele, Beschränkungen im Grundstücksverkehr, a. a. O. Rdn. 474 f.; Haug, a. a. O. Rdn. 503; vgl. auch BGH, Urteil vom 21. Oktober 1980 - VI ZR 230/79, DNotZ 1981, 513, 519). Der Bekl. wußte unstreitig, daß die hier aufzu-teilenden und zu verkaufenden Parzellen im Außenbereich lagen. Er muß te im Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages mit Fi. - Dezember 1980 - auch mindestens damit rechnen, daß die Genehmigungsbedürftigkeit seit der Novellierung des Bundesbaugesetzes im Jahre 1979 nicht mehr von der urkundlich erklärten Bebauungsabsicht der Vertragsteile abhing (siehe oben a). Einen allgemeinen Hinweis auf die insoweit verän-derte Rechtslage hatte die Schriftleitung der Deutschen Notar-Zeitschrift vorher erteilt (DNotZ 1979, 449, 450).

3. Die Belehrungspflicht gemäß § 18 BeurkG oblag dem Notar nur gegen-über (allen) "Beteiligten", also den Erschienenen (§ 6 Abs. 2 BeurkG). Der Kl. wurde beim Abschluß aller Kaufverträge oder der Abgabe seiner Ange-botserklärungen (vgl. dazu BGH, Urteil vom 30. Juni 1981 - VI ZR 197/79, DNotZ 1981, 773 f.) entweder durch den Bürovorsteher des Bekl. oder eine Unterbevollmächtigte vertreten. Aufgrund der §§ 666, 665 Satz 2 BGB ist im Zweifel davon auszugehen, daß die Beauftragten die wesentliche In formation über die Genehmigungsbedürftigkeit aufgrund einer Belehrung des Bekl. an die Verkäufer weitergeleitet und deren Entscheidung vor dem ersten Vertragsschluß abgewartet hätten. Es kann deshalb offenbleiben, ob der Bekl. die Verkäufer selbst - als "andere" i. S. von § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 1988 - IX ZR 252/86, WM 1988, 545, 547; Haug, a. a. O. Rdn. 17) - aus dem Gesichtspunkt der Betreuungspflicht (§ 14 Abs. 1 s) über die Genehmigungsbedürftigkeit des Vertrages hätte belehren oder mindestens auf ihrem persönlichen Erscheinen hätte bestehen müssen. Das würde voraussetzen, daß er mit einer Gefährdung der Verkäufer hätte rechnen müssen (vgl. Haug, a. a. O. Rdnr. 412 bis 414, 534 ff. m. w. N.), insbesondere wenn die jeweils erschienenen Stellvertreter den ihnen erteilten Hinweis erkennbar nicht an den Kl. und den Mitei-gentümer vor dem Vertragsschluß weitergeleitet hätten.

4. Unstreitig hätte der Kl. vom Vertragsschluß abgesehen, wenn er über die Genehmigungsbedürftigkeit aufgeklärt worden wäre. (...)

Nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bedarf die Veräußerung eines Grundstücks der Genehmigung der zuständigen Behörde.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Eigentümer eines größeren Grundstücks im Außenbereich sich von einem Makler überreden lassen, das Grundstück zu parzellieren und an einzelne Interessenten zu verkaufen, wobei eine mögliche Bebauung ungewiß war. So geschah es denn auch, wobei der beklagte Notar die Kaufverträge beurkundete. Die Eigentumsübertragung scheiterte jedoch daran, daß die zuständige Behörde die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz verweigerte, woraufhin die Käufer Rückabwicklung der Kaufverträge verlangten. Der Verkäufer und Eigentümer wiederum nahm den beurkundenden Notar wegen Amtspflichtverletzung (§ 19 Bundesnotarordnung) in Anspruch, weil er nicht ausreichend über die Genehmigungserfordernisse belehrt habe.

Nachdem das Oberlandesgericht die Klage wegen Verjährung abgewiesen hatte (Verjährungsfrist nach § 852 BGB drei Jahre), hatte der Kläger vor dem Bundesgerichtshof vorläufig Erfolg. Inwieweit dem Kläger ein Schaden im Rechtssinne entstanden war und ab wann der Kläger davon wußte (dies ist maßgeblich für den Verjährungsbeginn), überließ der BGH jedoch einer weiteren Ermittlung durch das Oberlandesgericht. Wichtig über die Einzelfallentscheidung hinaus sind die Ausführungen des BGH über die umfassende Belehrungspflicht des Notars, die sich nicht auf bloße Formeln beschränken darf und über seine Stellung als neutraler Dritter.