Nießbraucher schuldet nur gewöhnliche Unterhaltung

1. Ein Nießbrauch kann in zulässiger Weise dahin eingeschränkt werden, daß der Nießbraucher von den Nutzungen eines Grundstücks lediglich eine Quote erhalten soll (Quotennießbrauch). In diesem Fall findet im Verhältnis zwischen Nießbraucher und Eigentümer § 748 BGB nur insoweit Anwendung, als Lasten und Kosten der gemeinschaftlichen Berechtigung zu Nutzungsziehungen betroffen sind.

2. Zu der gewöhnlichen, dem Nießbraucher obliegenden Unterhaltung der Sache zählen nur solche Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten sind.

Die Parteien sind Brüder. Ihre Mutter übertrug dem Bekl. mit notariellem Vertrag unter anderem das Eigentum an einem mit einem Miet- und Geschäftshaus bebauten Grundstück. In derselben Urkunde räumte der Bekl. seiner Mutter den lebenslangen Nießbrauch an dem Objekt ein. Ferner bestellte er "an dem... Grundstück" zugunsten des Kl. "beginnend am Tag des Todes der Mutter" ein "Nießbrauchsrecht zu einem Viertel (Bruchteilsnießbrauch)". Im Oktober 1991 verstarb die Mutter der Parteien.

Bei seiner Abrechnung über die im Jahr 2000 aus dem Hausgrundstück gezogenen Nutzungen berücksichtigte der Bekl. durch Abzüge von den Mieteinnahmen zu Lasten des Kl. verschiedene Reparatur-, Erhaltungs- und Erneuerungskosten, die dieser nicht akzeptierte. Der Kl. meint, er müsse sich als Nießbraucher nicht an den Aufwendungen für wertverbessernde Maßnahmen beteiligen.

[...] 2. Entgegen der Ansicht der Revision ist der Kl. nicht auf Grund einer von der gesetzlichen Regelung abweichenden Vereinbarung (vgl. hierzu BayObLGZ 1985, 6, 11 f.; BayObLG DNotZ 1986, 151, 152 f.) verpflichtet, sich als Nießbraucher auch an den Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen des Grundstücks zu beteiligen. Eine solche Abänderung des gesetzlichen Schuldverhältnisses zwischen Eigentümer und Nießbraucher wurde in der notariellen Urkunde zwar für den Nießbrauch der Mutter der Parteien vereinbart, für den Nießbrauch des Kl. fehlt jedoch eine solche Regelung. Sie ergibt sich auch nicht etwa aus der in der Urkunde verlautbarten Absicht der Mutter der Parteien, beide Söhne nach ihrem Tod "völlig gleichgestellt" zu sehen. Vor dem Hintergrund der in der Urkunde erfolgten Aufteilung des Vermögens zielt diese Erklärung allein auf den Ausschluß einer Ausgleichspflicht nach § 2050 BGB und ist daher für die inhaltliche Ausgestaltung des Nießbrauchs ohne Bedeutung.

3. Für die von dem Kl. zu tragenden Kosten ist mithin die gesetzliche Regelung maßgebend.

a) Diese ergibt sich nicht, wie die Revision meint, uneingeschränkt aus § 748 BGB, wonach sich jeder Teilhaber nicht nur an den Kosten der Erhaltung, sondern entsprechend seinem Anteil auch an den Kosten der Verwaltung und der gemeinschaftlichen Benutzung zu beteiligen hat. Allerdings führt die Revision zutreffend aus, daß zugunsten des Kl. - entgegen der Bezeichnung in der Urkunde - ein Quoten- und nicht ein Bruchteilsnießbrauch bestellt wurde. Gegenstand der Belastung ist nämlich nicht ein ideeller Anteil, sondern das Grundstück insgesamt (vgl. Staudinger/Frank, BGB [2002], § 1030 Rdn. 40; MünchKomm-BGB/Petzold, 3. Aufl., § 1030 Rdn. 3; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1030 Rdn. 10). Der Nießbrauch ist hierbei nach § 1030 Abs. 2 BGB in zulässiger Weise dahin eingeschränkt worden, daß der Kl. von den Nutzungen des Grundstücks lediglich eine Quote von einem Viertel erhalten soll (vgl. KG JW 1936, 2747; Staudinger/Frank, aaO., § 1030 Rdn. 39; Soergel/Stürner, aaO., § 1030 Rdn. 6, 10; Schön, Der Nießbrauch an Sachen, 1992, S. 311). Neben der quotenmäßigen Teilung der Nutzungen ist Folge dieser Nießbrauchsbestellung auch, daß die auf die Nutzung des Grundstücks bezogenen Besitz- und Verwaltungsrechte beiden Parteien gemeinschaftlich zustehen (vgl. Staudinger/Frank, aaO., § 1030 Rdn. 39; MünchKomm-BGB/Petzold, aaO., § 1030 Rdn. 3). Hiernach findet auf das Verhältnis zwischen den Parteien zwar grundsätzlich auch § 748 BGB Anwendung, das gilt allerdings nur, soweit Lasten und Kosten der gemeinschaftlichen - einerseits in dem Nießbrauch, andererseits in dem Eigentum begründeten - Berechtigung zu Nutzungsziehungen betroffen sind (vgl. Staudinger/Frank, aaO., § 1066 Rdn. 21, 18; Soergel/Stürner, aaO., § 1066 Rdn. 1a, 1b). Dagegen fehlt es hinsichtlich des Eigentums am Grundstück an einer gemeinschaftlichen Berechtigung beider Parteien (vgl. Staudinger/Frank, aaO., § 1066 Rdn. 21, 18), so daß sich insoweit die Pflichten des Kl. als Nießbraucher nach den §§ 1041 bis 1048 BGB richten. Hierbei sind seine Verpflichtungen auf den Anteil beschränkt, der ihm auf Grund des vereinbarten Quotennießbrauchs auch für die Nutzungen zusteht (vgl. Senat, Urt. v. 29. Juni 1966, V ZR 163/63, NJW 1966, 1707, 1710 für den Nießbrauch an einem Miteigentumsanteil). Da der gesetzlichen Regelung der Gedanke zugrunde liegt, daß derjenige, dem die Nutzungen verblieben, auch für die gewöhnlichen Erhaltungskosten aufkommen müsse (vgl. BGHZ 150, 237, 244), muß der Umfang der Verpflichtung auch einer nur anteilsmäßigen Berechtigung an den Nutzungen Rechnung tragen.

b) Hinsichtlich des nießbrauchsbelasteten Hausgrundstücks hat sich der Kl. nach § 1041 BGB an den gewöhnlichen Erhaltungskosten zu beteiligen. Gewöhnliche Maßnahmen zur Unterhaltung der nießbrauchsbelasteten Sache sind solche, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten sind (Mot. III S. 511; BFHE 139, 28, 30 f.; 165, 512, 514; vgl. auch BGHZ 150, 237, 244; ferner zu § 2124 Abs. 1 BGB: BGH, Urt. v. 7. Juli 1993, IV ZR 90/92, NJW 1993, 3198, 3199). Durch die Beschränkung auf Maßnahmen, deren Erforderlichkeit sich regelmäßig schon nach kürzerer Zeit erneut einstellt, ist die "gewöhnliche Unterhaltung" bei § 1041 BGB enger zu verstehen als die im Wohnungseigentumsrecht zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählende "Instandhaltung" des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2, § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG). Zwar setzen beide Begriffe Maßnahmen voraus, die der Erhaltung der Sache dienen (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juli 1993, aaO., für § 2124 Abs. 1 BGB; BayObLGZ 1971, 273, 280; BayObLG NJW 1981, 690 jeweils für §§ 21 f. WEG), die geschilderte Begrenzung auf Maßnahmen, die in bestimmten zeitlichen Grenzen regelmäßig wiederkehrend erforderlich werden, ist dem Wohnungseigentumsrecht indessen fremd. Dieser Unterschied leuchtet ohne weiteres ein, weil im Wohnungseigentumsrecht Regelungen für das Verhältnis zwischen Miteigentümern getroffen werden müssen, nicht aber wie beim Nießbrauch Erhaltungskosten zwischen Nutzungsberechtigtem und Eigentümer zu verteilen sind. Zwischen der gewöhnlichen Unterhaltung einer Sache und deren - in § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ebenfalls angesprochenen - Instandsetzung besteht hingegen keine auch nur teilweise Übereinstimmung. Letztere zielt nämlich nicht auf die Erhaltung, sondern auf die Wiederherstellung eines einmal vorhanden gewesenen ordnungsgemäßen Zustands (BayObLG, aaO.). Hiernach zählen zu den gewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen insbesondere die normalen Verschleißreparaturen (BGH, Urt. v. 7. Juli 1993, aaO.), während etwa die vollständige Erneuerung der Dacheindeckung eines Hauses als außergewöhnliche Maßnahme den Nießbraucher nicht belasten kann (vgl. BFHE 139, 28, 30 f.; 165, 512, 514). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist das Maß des finanziellen Aufwandes für die Einordnung einer Maßnahme als gewöhnlich oder außergewöhnlich - neben anderem - nur insoweit von Bedeutung, als es im Einzelfall durch einen Vergleich mit den aus dem Objekt erzielten Einkünften darauf schließen läßt, was nach der Verkehrsanschauung an Erhaltungsmaßnahmen regelmäßig zu erwarten ist (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juli 1993, aaO.).

c) Nach diesen Grundsätzen gilt für die im vorliegenden Rechtsstreit noch streitigen Einzelpositionen folgendes:

aa) Revision des Bekl.

(1) Soweit sich die Revision gegen die Auffassung des Berufungsgerichts wendet, der Kl. müsse sich nicht an den Kosten der Rechtsverfolgung beteiligen, hat sie teilweise Erfolg. Nach der vom Bekl. vorgelegten Abrechnung sind anteilige Kosten entstanden, weil der Bekl. Mietrückstände gegen einen der Wohnungsmieter durchsetzen mußte. Diese Aufwendungen können zwar nicht den gewöhnlichen Erhaltungskosten nach § 1041 BGB zugerechnet werden, bei der Einziehung von Mietforderungen handelt es sich aber um eine Verwaltungsmaßnahme im Sinne der §§ 744, 745 BGB (vgl. MünchKomm-BGB/K. Schmidt, aaO., §§ 744, 745 Rdn. 5 m. w. N.) und bei den hierbei entstehenden Kosten der Rechtsverfolgung (vgl. hierzu MünchKomm-BGB/K. Schmidt, aaO., § 748 Rdn. 7) um solche, an denen sich der Kl. entsprechend seinem Anteil an den Nutzungen nach § 748 BGB zu beteiligen hat. Bestätigt wird dies durch die Überlegung, daß der Kl. mit diesen Kosten als Aufwendungen in eigener Sache auch dann belastet wäre, wenn ihm der Nießbrauch uneingeschränkt zustünde (vgl. Staudinger/Frank, aaO., § 1047 Rdn. 3). Anderes gilt hingegen für die übrigen Prozeßkosten, die ausweislich der Abrechnung wegen Wasserschäden in der Mietwohnung entstanden sind. § 748 BGB kann hier keine Anwendung finden, weil es um die Durchsetzung von Ansprüchen geht, die aus dem Eigentum des Bekl. herrühren, es mithin an einer gemeinschaftlichen Berechtigung beider Parteien fehlt. Es handelt sich auch nicht um Kosten, die in weiterem Sinne der Erhaltung des nießbrauchsbelasteten Objekts dienen. Die Beseitigung des Wasserschadens, die im Rechtsstreit durchgesetzt werden sollte, erfolgt vielmehr zur Wiederherstellung eines ordnungsmäßigen Zustandes und rechnet daher - wie ausgeführt - nicht zu der dem Nießbraucher obliegenden gewöhnlichen Unterhaltung.

(2) Hingegen ist es nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht eine Beteiligung des Kl. an den Aufwendungen für das Wiederherrichten völlig verwohnter Mieträume ablehnt. Es handelt sich bei diesen Maßnahmen nicht um die Beseitigung des üblichen Verschleißes, vielmehr befand sich die Wohnung nach den - von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts in einem Zustand, der eine "umfassende Renovierung, wenn nicht Sanierung" erforderlich machte. Eine solche, offensichtlich durch § 538 BGB nicht mehr gedeckte Abnutzung der Mietsache kann für den Regelfall schwerlich wiederkehrend in kürzeren Zeitabständen erwartet werden, so daß es an den Voraussetzungen für gewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen (§1041 Satz 2 BGB) fehlt.

(3) Ebenfalls ohne Erfolg erstrebt die Revision die Berücksichtigung sämtlicher Kosten, die wegen der Sanierung des Treppenhauses ent-standen sind. Auch hier gehen die Aufwendungen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, über das hinaus, was zur Beseitigung der üblichen Verschleißschäden erforderlich ist.

bb) Anschlußrevision des Kl.

(1) Mit den anteiligen Kosten des Austauschs der Tür zwischen den Geschäftsräumen und dem Treppenhaus (Gesamtkosten 1.100,74 DM) durfte der Kl. nicht belastet werden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurde der Einbau einer neuen Tür aus Gründen des Versicherungsschutzes erforderlich. Es handelte sich also nicht um eine gewöhnliche Erhaltungsmaßnahme, die unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Bewirtschaftung wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten war. Daß auch der Kl. in den Genuß der Vorteile aus dieser die weitere Vermietung ermöglichenden Maßnahme gelangt, folgt aus seiner Position als Nießbraucher, rechtfertigt aber nach der hier maßgeblichen Verteilung der Erhaltungspflichten nicht seine Belastung mit den dafür aufgewandten Kosten. Aus § 1045 BGB folgt nichts anderes. Diese Vorschrift kann den Nießbraucher - unter weiteren Voraussetzungen - lediglich verpflichten, eine für das Objekt überhaupt mögliche Sachversicherung abzuschließen (vgl. Staudinger/Frank, aaO., § 1045 Rdn. 1) bzw. die Versicherungsbeiträge zu zahlen.

(2) Zu Recht wendet sich die Anschlußrevision ferner gegen eine Be-lastung des Kl. mit einem Teil der Sachverständigenkosten, die wegen der Kontrolle des baulichen Zustandes der Balkone entstanden sind. Das Berufungsgericht hat zwar zutreffend erkannt, daß es sich hierbei nicht um eine von Zeit zu Zeit wieder-kehrende Maßnahme handelt, die für sie aufgewandten Kosten aber gleichwohl berücksichtigt, weil die Überprüfung zur Erhaltung der Bau-substanz erforderlich gewesen sei. Letzteres rechtfertigt jedoch nicht die Inanspruchnahme des Kl. Zwar hat er als Nießbraucher nach § 1041 Satz 1 BGB für die Erhaltung der Sache "zu sorgen", soweit hierfür aber Ausbesserungen und Erneuerungen erforderlich sind, be-schränkt § 1041 Satz 2 BGB diese Verpflichtung lediglich auf gewöhnliche Unterhaltungsmaßnahmen (vgl. RGRK-BGB/Rothe, 12. Aufl., § 1041 Rdn. 2). Für diese ist aber - wie geschildert - wesentlich, daß es sich um Maßnahmen handelt, die regelmäßig wiederkehrend in kürzeren Zeitabständen erforderlich werden. Das Berufungsgericht konnte daher nicht diese Voraussetzung verneinen und gleichwohl von einer Verpflichtung des Kl. nach § 1041 Satz 2 BGB ausgehen.

(3) Schließlich hat die Anschlußrevision auch insoweit Erfolg, als sie die Belastung des Kl. mit den anteiligen Kosten für die Erneuerung der Zähleranlage sowie des Wasser- und Elektroanschlusses in der Waschküche (Gesamtkosten 2.818,80 DM) angreift. Das Berufungsgericht hat hierzu lediglich festgestellt, es habe sich hierbei um "von Zeit zu Zeit" erforderliche Maßnahmen gehandelt. Dies genügt jedoch noch nicht für das Vorliegen einer gewöhnlichen Unterhaltungsmaßnahme; denn für diese ist zudem noch Voraussetzung, daß die Maßnahme nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung regelmäßig wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände erforderlich wird. Hierzu sind keine Feststellungen getroffen; angesichts der Art der erneuerten Einrichtungen liegt es auch fern, daß deren Erneuerung regelmäßig in kürzeren Zeitabständen notwendig wird.

Der Nießbraucher, der also aufgrund eines dinglichen Rechts Nutzungen (z. B. Miete) ziehen darf, hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen (§ 1041 BGB). Das ist nicht gleichbedeutend mit Instandsetzung oder Instandhaltung, sondern betrifft nur regelmäßig wiederkehrende Reparaturen.

Die Eigentümerin hatte einem ihrer Söhne das mit einem Mietshaus bebaute Grundstück übertragen. Dieser, der Beklagte, hatte seinem Bruder, dem Kläger, ein Nießbrauchsrecht zu einem Viertel eingeräumt. Nachdem die Mutter verstorben war, zog der Beklagte von den Mieteinnahmen verschiedene Reparatur- und Prozeßkosten ab, was der Kläger nicht akzeptierte.

Mit Urteil vom 6. Juni 2003 hatte der Bundesgerichtshof wegen der zugelassenen Revision Gelegenheit, in der Praxis noch ungeklärte Zweifelsfragen des Nießbrauchsrechts zu beantworten. Zunächst einmal stellte der BGH klar, daß entgegen der notariellen Urkunde, die von einem Bruchteilsnießbrauch sprach, ein Quotennießbrauch vereinbart war. Bei einem Bruchteilsnießbrauch ist ein ideeller Anteil an einem Grundstück belastet, während bei einem Quotennießbrauch für die gesamte Nutzung eine bestimmte Quote dem Nießbraucher zusteht. Die Folge ist, daß sich der Nießbraucher nach § 748 BGB an den Erhaltungs- und Verwaltungskosten zu beteiligen hat, jedoch nur soweit er zur Nutzungsziehung berechtigt ist. Kosten für die Erhaltung des Grundstücks zählen dazu nicht. Hier gilt, wenn nicht (zulässigerweise) notariell etwas anders vereinbart wurde, die Regelung des § 1041 BGB, wonach der Nießbraucher sich nur beteiligen muß an Maßnahmen zur Unterhaltung, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten sind. Der Begriff ist damit wesentlich enger als die Instandhaltungspflicht etwa im Wohnungseigentumsrecht.

Das bedeutete im vom BGH entschiedenen Fall folgendes: Der Kläger mußte sich an Prozeßkosten wegen Mietrückständen beteiligen, da es sich um eine Verwaltungsmaßnahme handelte, nicht dagegen an Prozeßkosten wegen Wasserschäden in der Mietwohnung, da es sich hier um Ansprüche aus dem Eigentum handelte und nicht um die Erhaltung der Sache nach § 1041 BGB ging. Entsprechendes galt für die Kosten der umfassenden Renovierung, die über normale Schönheitsrepraturen hinausgingen, so daß es sich nicht mehr um gewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen handelte. Das gleiche galt für die Sanierung des Treppenhauses und den Einbau einer neuen Tür aus Gründen des Versicherungsschutzes. Auch Kosten für einen Sachverständigen zählten nicht zu den Verschleißreparaturen, ebensowenig wie die Kosten für die Erneuerung der Zähleranlage.

Eigentümer und Nießbraucher sollten sich schon vor dem Gang zum Notar darüber klar werden, ob die sehr eingeschränkte Beteiligung des Nießbrauchers an Instandhaltungskosten gewollt ist. Vielfach dürfte es näher liegen, aus der Berechtigung zur Nutzung (Mieteinnahmen) die Verpflichtung zur Instandsetzung (z. B. Dachreparatur) herzuleiten. Das bedarf dann aber einer ausdrücklichen Vereinbarung in der notariellen Urkunde.