Nießbrauch an Wohnungseigentum

Nießbrauch an Wohnungseigentum; Stimm- und Anfechtungsrecht des Nießbrauchers

Dem Nießbraucher an einem Wohnungseigentum steht im Verfahren über die Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen kein eigenes Antragsrecht zu; dies gilt auch bei der Anfechtung von Beschlüssen, die die Nutzung von Sondereigentum oder gemeinschaftlichem Eigentum oder die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen.

Zu Recht halten die Vorinstanzen die Anträge für unzulässig, da der Antragstellerin kein Antragsrecht im Sinne von § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG zusteht. Als Antragstellerin ist sie am Verfahren formell beteiligt; aufgrund ihres Nießbrauchs am Wohnungseigentum ist sie aber nicht materiell Beteiligte im Sinne von § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG und damit nicht antragsberechtigt (ebenso ausdrücklich Staudinger/Wenzel BGB 12. Aufl. § 43 WEG Rn. 15; F. Schmidt MittBayNot 1997, 65/68; a. A. KG NJW-RR 1987, 973 f.; LG München II NJW-RR 1994, 1497 f.; LG Ingolstadt MittBayNot 1996, 440; Bärmann Wohnungseigentum Rn. 239).

a) Gegen das Antragsrecht des Nießbrauchers spricht zunächst der Wortlaut des Gesetzes, dem zwar keine allein entscheidende, im Hinblick auf die gerade für das Verfahren in Wohnungseigentumssachen aber wichtige Rechtssicherheit doch erhebliche Bedeutung zukommt. Gegen das Antragsrecht des Nießbrauchers spricht nach Ansicht des Senats auch die Interessenlage, wie sie sich aus dem Rechtsverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern einerseits, zwischen Nießbraucher und Eigentümer der belasteten Wohnung andererseits ergibt. Aus der Regelung des § 1066 Abs. 1 BGB folgt nichts anderes.

(1) Die Probleme, die sich aus der Belastung eines Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch und aus den Rechten und Pflichten des Nießbrauchers bei Verwaltung und Nutzung ergeben, werden in erster Linie im Zusammenhang mit dem Stimmrecht in der Eigentümerversammlung behandelt (vgl. zum Folgenden vor allem F. Schmidt MittBayNot 1997, 65 ff.). Stimmrecht und Antragsrecht gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG sind zwar nicht gleichzusetzen; es liegt aber nahe, sie gleich zu behandeln und dem Nießbraucher, wenn und soweit ihm das Stimmrecht nach § 25 WEG zuerkannt wird, auch das Antragsrecht zuzusprechen (so ausdrücklich KG NJW-RR 1987, 973 f.; ebenso LG München II NJW-RR 1994, 1497; LG Ingolstadt MittBayNot 1996, 440 und wohl auch OLG Hamburg NJW-RR 1988, 267; Bärmann Rn. 239 a. E.; vgl. auch F. Schmidt aaO S. 68 f.). Das Recht, die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses zu beantragen, ist die verfahrensrechtliche Ergänzung des Stimmrechts. Insbesondere dann, wenn sich ein Wohnungseigentümer bei der Abstimmung nicht durchsetzen kann, dient das Anfechtungsrecht der Weiterverfolgung des über das Stimmrecht nicht erreichten Zieles.

(2) Der Senat schließt sich der Ansicht an, die dem Eigentümer trotz der Belastung seines Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch das ausschließliche Stimmrecht in der Eigentümerversammlung einräumt (MünchKomm/Röll BGB 3. Aufl. Rn. 22, Soergel/Stürner BGB 12. Aufl. Rn. 7, Staudinger/Bub BGB 12. Aufl. Rn. 129, jeweils zu § 25 WEG; Sauren WEG 2. Aufl. Rn. 9, Henkes/Niedenführ WEG 4. Aufl. Rn. 6, jeweils zu § 25; Bader "Partner im Gespräch" 25, 67/71 f.; Belz Handbuch des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 210, Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 2. Aufl. Rn. 152; Rieke DWE 1991, 58/59; F. Schmidt aaO S. 67 f., vor allem S. 70); daraus folgt das ausschließliche Antragsrecht des Wohnungseigentümers gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG.

aa) Der Senat vermag der Meinung nicht zu folgen, die dem Nießbraucher an Stelle des Eigentümers das Stimmrecht in denjenigen Angelegenheiten einräumt, die unter sein aus dem Nießbrauch hergeleitetes Nutzungs- und Verwaltungsrecht fallen (Palandt/Bassenge BGB 57. Aufl. Rn. 2 b, BGB RGRK/Augustin 12. Aufl. Rn. 24, Erman/Ganten BGB 9. Aufl. Rn. 3, jeweils zu § 25 WEG; Staudinger/Frank 13. Aufl. § 1066 Rn. 12; Bärmann/ Merle WEG 7. Aufl. § 25 Rn. 13 f.; Deckert Die Eigentumswohnung Gruppe 5 S. 29). Nach Ansicht des Kammergerichts (NJW-RR 1987, 973 ff.) und des Oberlandesgerichts Hamburg (NJW-RR 1988, 267 f.) steht dem Nießbraucher das Stimmrecht in den Angelegenheiten zu, die sich auf die Verwaltung, den Gebrauch und die Nutzung des belasteten Wohnungseigentums beziehen (§§ 15, 16, 21, wohl auch § 28 WEG). Das Landgericht München II (NJW-RR 1994, 1497 f.) gibt dem Nießbraucher das Stimmrecht auch, wenn es um die Bestellung des Verwalters (§ 26 Abs. 1 WEG) geht.

Eine für die Praxis brauchbare Trennung nach Angelegenheiten, die den Nießbraucher betreffen, und solchen Angelegenheiten, die trotz des Nießbrauchs den Eigentümer berühren, läßt sich aber nicht durchführen. Das Stimmrecht muß demjenigen zustehen, der durch die Beschlußfassung unmittelbar betroffen, vor allem zu Zahlungen oder sonstigen Leistungen verpflichtet wird. Dies ist aber auch bei einem mit einem Nießbrauch belasteten Wohnungseigentum nur dessen Eigentümer. Dafür spricht auch die Regelung des § 14 Nr. 2 WEG. Vor allem die Zahlungspflicht nach § 16 Abs. 2 i.V.m. § 28 Abs. 2 und 5 WEG trifft nur den Eigentümer (BayObLG FGPrax 1998, 22 f.; Palandt/Bassenge § 16 WEG Rn. 20; Staudinger/Bub § 28 Rn. 66; Bärmann/ Merle S 25 Rn. 13; Weitnauer/Hauger WEG 8. Aufl. § 16 Rn. 27 und Weitnauer/Lüke § 25 Rn. 11; F. Schmidt aaO S. 68; vgl. auch BGH LM Nr. 2 zu § 16 WEG). Der abweichenden Ansicht (vgl. Bärmann/Pick § 16 Rn. 107; Staudinger/Frank § 1047 Rn. 30) kann schon im Hinblick auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (aaO) nicht gefolgt werden; das Dauernutzungsrecht, mit dem das Wohnungseigentum (Wohnungserbbaurecht) dort belastet war, gibt dem Berechtigten praktisch dieselben Befugnisse wie ein Nießbrauch (§ 31 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 und 3, § 33 WEG). Die Pflicht des Nießbrauchers, zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums beizutragen, ergibt sich nicht aus § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit der Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung, sondern aus seinen Rechtsbeziehungen zum Eigentümer, insbesondere aus dem zum Inhalt des Nießbrauchs gewordenen gesetzlichen Schuldverhältnis, und besteht nur diesem gegenüber. Verbindlich ist der Beschluß nur gegenüber dem Eigentümer; schon deshalb müssen ihm in diesen Angelegenheiten Stimmrecht und Anfechtungsrecht zustehen.

bb) Auch wenn für Stimmrecht und Anfechtungsrecht darauf abgestellt wird, daß die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG letzten Endes überwiegend den Nießbraucher treffen, gibt es auch solche Lasten und Kosten, die beim Eigentümer verbleiben. So hat der Nießbraucher nach § 1041 Satz 2 BGB nur für die gewöhnliche Unterhaltung der belasteten Sache aufzukommen; die Kosten einer außergewöhnlichen Reparatur oder Erneuerung hat der Eigentümer ebenso zu tragen wie die außerordentlichen Lasten der Sache im Sinne von § 1047 BGB. Wollte man das Stimmrecht danach aufteilen, müßte konsequenterweise innerhalb der Abstimmung über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 4, § 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG) entsprechend unterschieden werden. Anders könnte es wiederum sein, wenn dem Nießbraucher auch die Kosten für die außerordentlichen Ausbesserungen und Erneuerungen des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. BayObLGZ 1985, 6 m.w.N.) oder die außerordentlichen Lasten (sofern dies mit dinglicher Wirkung zulässig sein sollte) auferlegt sind. Ob dies der Fall ist, kann in der Regel nicht aus dem Grundbuch selbst, sondern nur aus der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ersehen werden. Auch die Nutzung von Wohnung und gemeinschaftlichem Eigentum ist keine Angelegenheit, die ausschließlich oder ganz überwiegend nur den Nießbraucher angeht; der Nießbrauch kann gemäß § 1030 Abs. 2 BGB durch den Ausschluß einzelner Nutzungen beschränkt werden. Zu differenzieren wäre angesichts der Aufgaben, die das Gesetz dem Verwalter zuweist, auch bei der Abstimmung über dessen Bestellung.

cc) Damit erweist sich die Aufspaltung des Stimmrechts nach dem Gegenstand der Beschlußfassung als nicht geeignet. Sie stößt auf kaum lösbare praktische Schwierigkeiten und läßt sich nicht vereinbaren mit der Notwendigkeit, das Stimmrecht an klare Voraussetzungen zu binden. Was der Bundesgerichtshof in dem Beschluß vom 1.12.1988 (BGHZ 106, 113 ff., vor allem S. 119/120) für das Verhältnis zwischen noch eingetragenem und "werdendem" Wohnungseigentümer (Wohnungsanwärter) ausgesprochen hat, muß genauso für das Verhältnis zwischen Eigentümer und Nießbraucher gelten; auch der Wohnungsanwärter hat in aller Regel, und oft schon längere Zeit vor seiner Eintragung als Eigentümer, im Verhältnis zum noch eingetragenen Veräußerer die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen (vgl. § 446 Abs. 1 BGB).

(3) Ein gemeinschaftliches, einheitlich auszuübendes Stimmrecht von Eigentümer und Nießbraucher in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG (dafür in allen oder in bestimmten Angelegenheiten Weitnauer/Lüke Rn. 11, Bärmann/Merle Rn. 13, jeweils zu § 25; Schöner DNotZ 1975, 78/82; Weitnauer WE 1987, 131 f.) scheidet nach Ansicht des Senats ebenfalls aus. Die Interessenlage ist nicht vergleichbar mit der bei mehreren auf gleicher Stufe gemeinschaftlich Berechtigten, für die die gesetzliche Regelung geschaffen wurde. Es kann hier, für das Verhältnis von Eigentümer und Nießbraucher, wiederum nichts anderes gelten als für das Verhältnis zwischen Eigentümer und Wohnungsanwärter (vgl. BGHZ 106, 113/120). Im übrigen wäre dann noch zu entscheiden, ob aus dem gemeinschaftlichen Stimmrecht für jeden der Berechtigten ein selbständiges Anfechtungsrecht folgte (vgl. F. Schmidt aaO S. 68; BGH NJW 1989, 2694/2696 f.; BayObLGZ 1990, 260/263). Das gemeinschaftliche Stimmrecht käme zudem allenfalls bei den Angelegenheiten in Betracht, die sowohl den Eigentümer als auch den Nießbraucher berühren; die Differenzierung würde wiederum praktisch nicht lösbare Schwierigkeiten bereiten.

(4) Der Senat stimmt somit jedenfalls im Ergebnis mit F. Schmidt (aaO S. 66) und Röll (MünchKomm § 25 Rn. 22) darin überein, daß sich aus § 1066 Abs. 1 BGB kein Anfechtungsrecht und auch kein Stimmrecht für den Nießbraucher an einem Wohnungseigentum ergibt. Diese Vorschrift kann, wie auch andere Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, nicht unbesehen auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit ihren besonderen Verhältnissen und Regelungen angewendet werden (vgl. z. B. BGHZ 106, 222/226 f.).

(5) Für die Rechtslage ist unerheblich, wovon im vorliegenden Fall die Verwalterin ausging und wem die Einladungen zu den Eigentümerversammlungen und sonstige Schriftstücke durch die Verwalterin zugesandt wurden. Wenn der Eigentümer dadurch, daß auf Bitte der Antragstellerin aller Schriftverkehr nur mit ihr geführt wurde, von den Versammlungen und deren Ergebnissen keine Kenntnis erlangte, kann dies für ihn gegebenenfalls die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Antragsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 976) rechtfertigen oder Schadensersatzansprüche begründen; Auswirkungen auf das Antragsrecht hat es nicht.

b) Es kann offenbleiben, ob der Nießbraucher den Antrag nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG mit Zustimmung des Eigentümers in Verfahrensstandschaft für diesen stellen kann und ob er einen Anspruch auf die Erteilung dieser Zustimmung hat (vgl. F. Schmidt aaO S. 70 f.). Denn hier scheidet eine Verfahrensstandschaft der Antragstellerin aus. Die Voraussetzungen der gewillkürten Verfahrensstandschaft (vgl. dazu Henkes/Niedenführ Rn. 53 ff. vor § 43) müssen spätestens im Zeitpunkt der ,letzten Tatsachenverhandlung vorliegen (vgl. BGHZ 31, 279/283; Zöller/Vollkommer ZPO 20. Aufl. Rn. 19 vor § 50); dies ist nicht der Fall. Weiter ist die Antragsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nur gewahrt, wenn der Antragsteller innerhalb der Frist offenlegt, daß er das Verfahren in Verfahrensstandschaft betreibt (vgl. BayObLGZ 1981, 50/53; KG WE 1995, 119/120; BGH NJW 1972, 1580). Auch dies ist hier nicht geschehen.

c) Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.10.1977 (DNotZ 1978, 156 ff.) und die Beschlüsse des Kammergerichts vom 1.4.1987 (NJW-RR 1987, 973 ff.) sowie des Oberlandesgerichts Hamburg vom 10.9.1987 (NJW-RR 1988, 267 f.) verpflichten den Senat nicht dazu, die weitere Beschwerde gemäß § 28 Abs. 2 FGG dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorzulegen. Denn der Senat weicht in keiner entscheidungserheblichen Rechtsfrage von den genannten Entscheidungen ab. Das Urteil des Bundesgerichtshofs betraf das Stimmrecht (und Klagerecht) eines Wohnungsberechtigten bei der Beschlußfassung über die Nutzung von in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Räumen und Anlagen; hier geht es um das Antragsrecht des Nießbrauchers und um Beschlüsse, die Zahlungen der Wohnungseigentümer und die Entlastung des Verwalters und der Mitglieder des Verwaltungsbeirats zum Gegenstand haben. Den Entscheidungen des Kammergerichts und des Oberlandesgerichts Hamburg lagen keine (für zulässig gehaltenen) Anträge eines Nießbrauchers zugrunde, sondern Anträge des Eigentümers; die Gerichte haben diese Anträge nicht für unzulässig, sondern teilweise für begründet, teilweise für unbegründet gehalten. Die Entscheidungen beruhen somit nicht unmittelbar darauf, daß sie ein Anfechtungsrecht des Nießbrauchers bejahen.