Niedrige Miete allein nicht ausreichend für Anwendung der Sozialklausel nach Eigenbedarfskündigung

1. Das Bestandsinteresse des Mieters nach einer wirksamen Eigenbedarfskündigung hat hinter dem Erlangungsinteresse des Vermieters zurückzutreten, wenn es sich schlicht um die Vereinbarung einer günstigen Miete mit Ausschluß der Mieterhöhung für einen längeren Zeitraum handelt. 2. Anders wäre es nur, wenn der Vermieter damit eine bewußte Vermögenszuwendung beabsichtigt hatte, was dann nicht der Fall ist, wenn lediglich die Investitionen des Mieters durch die geringe Miete ausgeglichen werden sollen.

Zum Sachverhalt vgl. den Beschluß des Berliner Verfassungsgerichtshofes vom 16.5.2002 (Wortlaut GE 2003, 736 ff.) sowie die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts GE 2003, 1012).

(...) Im Hinblick auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 2. September 2002 ist zunächst festzustellen, daß eine grundsätzliche Bindung der Kammer an die Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs Berlin nicht besteht, denn das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsbeschwerde der Kl. mit der Begründung nicht angenommen, daß die Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs Berlin keine Beschwer begründe, die nur noch auf dem Wege der Verfassungsbeschwerde beseitigt werden könne. Vielmehr bestehe die Möglichkeit, daß auf Grund der von der erkennenden Kammer vorzunehmenden erneuten Überprüfung des Falles ein Ergebnis erzielt werde, bei dem die mit der vorliegenden Verfassungsbeschwerde gerügten Grundrechtsverletzungen nicht mehr gegeben seien.

Hinsichtlich der formellen Wirksamkeit der Kündigung kann auf die Ausführungen im Urteil der Kammer vom 10. Juli 2001 Bezug genommen werden, die nach wie vor Gültigkeit beanspruchen können. Gleiches gilt hinsichtlich einer nicht erfolgten stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 568 a. F. BGB. Hinweise darauf, daß sich an der Ausgangssituation etwas geändert hätte, haben die Bekl. nicht vorgetragen.

Entsprechend den Ausführungen der Kammer in ihrem Urteil vom 10. Juli 2001 geht sie auch nach wie vor von einem ernsthaften Nutzungswunsch des Mitgesellschafters der Kl., Herrn L., aus. Die diesbezügliche Würdigung hat der Verfassungsgerichtshof Berlin ausdrücklich akzeptiert, da es sich insoweit um die Anwendung einfachen Rechts handele (Seite 12 vorletzter Absatz und Seite 13 f. des Beschlusses des VGH Berlin vom 16. Mai 2002). Entgegen der seitens des Beklagtenvertreters geäußerten Auffassung ergibt sich auch nicht aus Seite 14 des Beschlusses des VGH Berlin, daß die Kammer vollständig in eine erneute Prüfung der Sach- und Rechtslage eintreten müßte. Zwar heißt es auf Seite 13 unten 14 oben: "Demgemäß ist die Schwelle eines verfassungsgerichtlich zu korrigierenden Verstoßes gegen Art. 23 Abs. 1 VvB erreicht, wenn die Auslegung des eigenen Rechts Auslegungsfehler erkennen läßt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere vom Umfang ihres Schutzbereichs beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind. Der Mieter kann beanspruchen, daß das Gericht seinen Einwänden in einer Weise nachgeht, die die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird." Und zwei Sätze später heißt es: "Diesen Maßstäben genügt die Entscheidung des Landgerichts nicht." Allerdings darf dabei nicht der dazwischen liegende Satz unberücksichtigt bleiben, der sich gerade nur auf die soziale Härte bezieht. Es heißt dort nämlich: "Darüber hinaus darf der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verlangen, daß das Gericht auch bei der Auslegung der Sozialklausel des § 556 a BGB a. F. und namentlich des Begriffs der ‚Härte' Gewicht und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfaßt und berücksichtigt (BVerfGE 89, 1, [9 f.])." Die von den Fachgerichten vorab vorzunehmende Prüfung des Erlangungsinteresses des Eigentümers hat der Verfassungsgerichtshof Berlin vorliegend aber gerade nicht moniert, diese vielmehr ausdrücklich als nicht zu überprüfende Fragen unangetastet gelassen. (...)

Entgegen der Auffassung der Bekl. zu 1. und 2. ist eine Eigenbedarfskündigung auch nicht bis zum 1. Juli 2004 ausgeschlossen, insbesondere kann ein derartiger Verzicht nicht aus der Anlage des Mietvertrages zu Ziffer 3 entnommen werden. Danach sollte sich die Kaltmiete bis zum 1. Juli 2004 zwar nicht erhöhen, hieraus kann jedoch nicht zwingend entnommen werden, daß damit auch auf den Ausspruch von vermieterseitigen Kündigungen verzichtet wurde. Ein derartiger Erklärungsinhalt kann einem Verzicht auf Mieterhöhungen nicht entnommen werden. Dies zeigt sich schon darin, daß im Mietvertrag kein Verzicht auf Kündigungsmöglichkeiten nach § 564 b Nr. 2 und 3 BGB aufgenommen worden ist. Gerade wenn man die Ausführungen des Bruders des Bekl. zu 2. berücksichtigt, wonach seinerzeit innerhalb der Familie eine Eigenbedarfskündigung nicht zur Debatte stand, so ist eben davon auszugehen, daß der Verzicht auf Mieterhöhungen allein im Hinblick auf die von den Bekl. zu 1. und 2. getätigten Investitionen erfolgte. Der Fall der Veräußerung mit einer sich anschließenden Eigenbedarfskündigung hätte jedoch berücksichtigt werden müssen, wenn man einen entsprechenden Ausschluß hätte erreichen wollen. Dazu ist auch noch zu berücksichtigen, daß wegen der Veräußerung des Hauses sogar der Mietvertrag extra angepaßt wurde, indem die Mietzinsbindung verkürzt wurde. Spätestens in diesem Augenblick hätte, wenn dies von den Parteien beabsichtigt gewesen wäre, ein entsprechender Kündigungsausschluß mit in den Mietvertrag aufgenommen werden müssen. Im übrigen war die Mutter des Bekl. zu 2) niemals Alleineigentümerin des Hauses, so daß schon allein deshalb ein Vertrauen auf den Bestand der Sachlage selbst bei einem Einverständnis zwischen Mutter und Kindern nicht ausreichend war.

Das gilt auch, wenn man berücksichtigt, daß die Kl. wegen der geringen Miete den Kaufpreis um 50.000 DM reduziert hat. Auch aus der Behauptung der Mitgesellschafter der Kl., Herr L. habe am 2. September 1994 bei Vorgesprächen geäußert, daß die Käufer allenfalls Interesse an den neuen Wohnungen im Dachgeschoß hätten; es handele sich für sie aber nur um ein "finanzielles Projekt" so daß ein Eigeninteresse an Wohnungen nicht bestehe, kann eine konkrete Zusage, es werde keine Eigenbedarfskündigungen geben, nicht entnommen werden. Denn zum einen sind diese Fragen nicht Vertragsinhalt geworden. Bei der Frage des Kaufpreises handelt es sich um eine reine Kalkulationsfrage, die sich allein schon deshalb stellte, weil der Ertrag aus den Wohnungen den Kaufpreis mitbestimmt. Immerhin hat die Kl. ja auch bis zur Kündigung geringere Einkünfte hinnehmen müssen. Zum anderen ist die Angabe, es handele sich um ein finanzielles Projekt, nicht geeignet, ein Vertrauen darauf zu erzeugen, es werde sich nichts verändern. Gerade wenn nur finanzielle Ziele verfolgt werden, so steht die Rentabilität des Hauses im Vordergrund, so daß auch eine Weiterveräußerung denkbar ist.

Auch nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) erscheint eine Kündigung nicht ausgeschlossen, denn im Jahre 1994 mußte der Wohnbedarf des Herrn L. nicht vorhergesehen werden. Eine andere Beurteilung ergibt sich insoweit auch nicht im Hinblick auf die eingereichte Eklärung des Bruders des Bekl. zu 2. Es mag sein, daß im Zeitpunkt des Erwerbes des Hauses nicht beabsichtigt war, Wohnungen für Mitglieder der GbR zu nutzen. Jedoch bedeutet diese Äußerung nicht, daß auf alle Zeiten auf Eigenbedarfskündigungen verzichtet werde. Vielmehr gab der Hinweis auf eine Finanzanlage eher Anlaß, spätere Kündigungen für nicht ausgeschlossen zu halten, weil dieser auch die Möglichkeit der gewinnbringenden Weiterveräußerung umschließt.

Schließlich ergibt sich ein Kündigungsausschluß auch nicht daraus, daß mit der FormuIierung in Nr. 1 der Anlage zum Mietvertrag "Bei Auszug sind sie berechtigt ..." - wie die Bekl. zu 1. und 2. meinen - nur an eine Kündigung der Mieterseite gedacht worden sei. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, so ergibt sich hieraus nicht ein Kündigungsausschluß für die Vermieterseite, sondern nur der Schluß, daß - weil wie bereits dargelegt daran einfach nicht gedacht wurde - für den Fall der vermieterseitigen Kündigung eine Regelung fehlen würde. Insoweit ist dann aber davon auszugehen, daß im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung diese Regelung auch bei einer vermieterseitigen Kündigung zur Anwendung kommen soll.

Letztlich hat seitens der Bekl. nur eine einseitige Hoffnung bestanden, daß sich an dem bestehenden Zustand für sie durch den Verkauf und den weiteren Zeitablauf nichts ändert. Diese Hoffnung ist enttäuscht worden.

Nach alledem ist insbesondere unter Berücksichtigung der Entscheidung des Berliner Verfassungsgerichtshofs nur noch das Vorliegen ei-ner sozialen Härte i. S. d. § 556 a a. F. BGB im Hinblick auf die von den Bekl. zu 1 und 2. getätigten Investitionen zu prüfen. Nach erneuter Sachprüfung mit der Gelegenheit der Stellungnahme für die Bekl. zu 1. und 2. hat die Kammer eine soziale Härte nicht feststellen können.

Auszugehen ist nach Auffassung der Kammer dabei davon, daß allein die Tatsache, daß ein Mieter eine geringe Miete zahlt, für die Annahme einer sozialen Härte nicht ausreichen kann. Denn bejahte man eine so-ziale Härte allein wegen des geringen Mietzinses, so hätte dies die nicht hinzunehmende Folge, daß eine Eigenbedarfskündigung immer dann unzulässig wäre, wenn sich die gezahlte Miete wesentlich unter-halb der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegt. Hierdurch würde der Eigentümer allerdings in doppelter Weise in seinem grundgesetzlich geschützten Eigentumsrecht benachteiligt. Zum einen dürfte er die Wohnung nicht selbst nutzen, und zum anderen hinderten ihn die recht-lichen Möglichkeiten zur Mieterhöhung an einer angemessenen Verwertung seines Eigentums. Allein das Abstellen auf einen durchaus vorhandenen Vermögensvorteil beim Mieter übersieht auch, daß ge-rade auf der anderen Seite der gleiche Vermögensnachteil bei dem Eigentümer entsteht. Darüber hinaus hat gerade in diesen Fällen der Mieter in der Vergangenheit schon von den Vermögensvorteilen profi-tiert. Das schlichte Interesse eines Mieters an einer Wohnung zu einer günstigen Miete hat insoweit hinter dem Eigentumsinteresse des Vermieters zurückzustehen.

Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der vorhandene Vermögensvorteil beabsichtigt ist, d. h. dem Mieter zielgerichtet von dem Vermieter eingeräumt worden ist. Von dieser Möglichkeit geht nach Auffassung der Kammer der Berliner Verfassungsgerichtshof aus. Denn er läßt die günstige Miete noch nicht als Härtegrund ausreichen, sondern hat zudem noch auf die Besonderheit des vorliegenden Falles hingewiesen, in dem der frühere Vermieter dem Mieter im Wege der vorweggenommenen Erbfolge durch Vereinbarung einer unverhältnismäßig günstigen Miete und durch Ausschluß der Mieterhöhung für einen längeren Zeitraum einen wirtschaftlichen Vorteil habe zukommen lassen wollen (Seite 13 des Beschlusses vom 16. Mai 2002).

Davon, daß es sich vorliegend um eine bewußte für einen bestimmten Zeitraum gewährte Vermögenszuwendung im Wege einer Schenkung bzw. einer vorweggenommenen Erbfolge handelte, ist nach dem nunmehr näher dargelegten Vortrag der Bekl. nicht auszugehen.

Aus dem oben Gesagten ergibt sich bereits, daß die (unterstellt) geringe Miete überhaupt nicht eine vom Mietverhältnis losgelöste Vermögenszuwendung, sondern vielmehr ein Ausgleich für die von den Bekl. vorgenommenen Investitionen darstellen sollte. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags war ein Erbausgleich überhaupt nicht beabsichtigt, vielmehr soll erst am 31. August 1994 diese Frage zwischen den Geschwistern geklärt worden sein. Zum anderen ist auch bei der Veränderung der Mietbindung zu Lasten der Bekl. an den Kautelen des Vertrages nichts geändert worden. Damit sind letztlich die weiteren Abreden zwischen den Geschwistern gar nicht in die Kalkulation eingeflossen. Denn wenn sich der niedrige Mietzins bei Abschluß des Vertrages schon allein mit der Kompensation der vorgenommenen Investitionen rechtfertigte, so ist nicht erkennbar, welcher zusätzliche Teil Teil einer vorweggenommenen Erbauseinandersetzung sein könnte. Im Gegenteil: Im Zuge des Verkaufs des Hauses, welcher auch ein Teil dieser Erbauseinandersetzung war, sind die Konditionen sogar verschlechtert worden.

Soweit der Kl. der Kaufpreis gemindert wurde, ergibt sich hieraus ebenfalls kein Härtegrund. Die Reduzierung erfolgte nämlich im Hinblick auf Mietmindereinnahmen, die unzweifelhaft entstanden sind. In welchem Umfange dies der Fall war/ist, ist allerdings entsprechend dem oben Ausgeführten völlig offen, so daß eine bestimmte Verpflichtung aus der Kaufpreisreduzierung nicht folgt, zumal zwischen dem Erwerb 1994 und der Kündigung zu Mai 2000 gut sechs Jahre liegen und somit schon in dieser Zeit eine gewisse Minderung eingetreten ist. Insgesamt handelte es sich lediglich um eine Kalkulationsgrundlage, denn unstreitig wurde letztlich ein über dem gutachterlich festgestellten Verkehrswert (3,1 Mio. DM) liegender Kaufpreis (3,5 Mio. DM) gezahlt.

Darüber hinaus kann zwar die frühzeitige Beendigung des Mietverhältnisses eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten, wenn der Mieter mit einer frühen Kündigung nicht zu rechnen hatte, die getätigten Aufwendungen erheblich sind, für einen erheblichen Teil davon beim Auszug kein Ersatz verlangt werden kann und die Aufwendungen durch die Mietzeit noch nicht abgewohnt sind (Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 31. März 1971, NJW 1971, 1182 und Rechtsentscheid des OLG Frankfurt/Main vom 23. Juni 1971, WuM 1971, 168). Durch die Mietreduzierung und den Verzicht auf eine Erhöhung der Nettomiete bis zum 1. Juli 2004 ist hier auch ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden, daß die Bekl. ihre Investitionen abwohnen können oder zumindest hinreichend ersetzt bekommen.

Nach dem Vortrag ist davon auszugehen, daß die Bekl. zu 1. und 2. anläßlich ihres Einzuges erhebliche Investitionen getätigt haben, wobei die Kl. die behaupteten Kosten von ca. 80.000 DM im Hinblick auf unstreitig vorgenommene und vermieterseits genehmigte Baumaßnahmen nicht einfach bestreiten kann.

In Ziffer 1 der Anlage zum Mietvertrag vom 9. Februar 1994 ist jedoch vereinbart worden, daß die Bekl. zu 1. und 2. bei Auszug berechtigt seien, sich vom Nachmieter bzw. Wohnungseigentümer den Zeitwert der Heizungsanlage erstatten zu lassen. Deshalb wurde ihnen auch ein Vorschlagrecht hinsichtlich eines etwaigen Nachmieters eingeräumt, von dem der Wohnungseigentümer nur aus sachlichen Gründen abweichen dürfe. Gleichzeitig wurde auch vereinbart, daß anderenfalls der Wohnungseigentümer den Zeitwert zu erstatten habe. Gleiches gilt hinsichtlich der Arbeiten in Küche, Bad und der Warmwasserbereitungsanlage. Hinsichtlich der Investitionen zu 1. und 2. (elektrische Leitungen und Gasetagenheizung) scheidet eine Härte deshalb aus, weil der Zeitwert zu ersetzen ist. Diese Regelung ist auch - wie bereits dargelegt - dann anwendbar, wenn das Mietverhältnis durch eine Kündigung des Vermieters endet.

Im übrigen fehlt es jedoch an substantiiertem Vortrag, welche Investitionen, die noch nicht abgewohnt sind und die auch nicht nach dem Mietvertrag entsprechend dem Zeitwert zu ersetzen sind, noch vorhanden sind. Insoweit fehlt es nämlich bereits an schlüssigem Vortrag, ohne daß es auf ein Bestreiten der Kl. ankommt. Die Bekl. zu 1. und 2. haben damit nämlich nicht dargetan, in welcher Höhe der getätigten Investitionen ihnen durch eine Beendigung des Mietverhältnisses Vermögenswerte verlorengehen würden. In der bereits erstinstanzlich eingereichten Aufstellung sind nämlich für die Positionen, für die ein Ersatz in Betracht kommt und für die keine Entschädigung zu gewähren ist, keine Einzelbeträge angegeben. Das betrifft die Positionen 3, 4 und 5. Hinsichtlich der Position 8 liegen Schönheitsreparaturen vor, die allein keine Härte begründen, zudem auch hier völlig unbekannt ist, welcher Betrag für welche Position geltend gemacht wird. (...)