Niederlegung des Verwalteramts

Der Verwalter hat jederzeit die Möglichkeit, sein Amt niederzulegen, ohne dass es dafür besonderer Voraussetzungen bedarf. Die Erklärung der Niederlegung muss nicht gegenüber der Eigentümerversammlung erfolgen.

Die Kl. war Miteigentümerin in einer 2-Personen-WEG. Die weitere Einheit steht im gemeinschaftlichen Eigentum der in erster Instanz fälschlich als Bekl. zu 2 und 3 Bezeichneten. Der insoweit als Bekl. zu 2 Bezeichnete ist Inhaber der Bekl. Die Eigentümer unterzeichneten einen „Hausverwaltungsvertrag“ mit dem Bekl., der im Rubrum die Eigentümergemeinschaft als Auftraggeber ausweist; ob darüber hinaus eine Bestellung des Bekl. zum Hausverwalter erfolgte, ist streitig.

Mit der Klage begehrte die Kl. den Bekl. zur Einberufung einer Versammlung, um über seine Abberufung zu entscheiden. Die Klage ist am 14.9.2018 beim Amtsgericht eingegangen und wurde am 30.10.2018 zugestellt. Mit per Fax übermitteltem Anwaltsschreiben vom 17.9.2018 an den vorgerichtlichen Bevollmächtigten der Kl. erklärte der Bekl. die Kündigung des Verwaltervertrages und den „sofortigen Rücktritt aus der Hausverwalterstellung“. Zwischenzeitlich wurde eine neue Hausverwaltung gewählt, die Kl. hat ihre Wohnung verkauft.

Die Kl. hat zuletzt die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits begehrt. Das Amtsgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen, da der Bekl. nicht Verwalter gewesen sei und daher nicht abzuberufen war. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl., mit der sie weiter die Feststellung der Erledigung begehrt.

Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung.

Die Berufung kann bereits deshalb keine Aussicht auf Erfolg haben, weil die Erledigung bereits deshalb nicht festgestellt werden kann, weil das erledigende Ereignis vor Klagezustellung eingetreten ist.

Allerdings hat die Kammer - wie in der Verfügung des Vorsitzenden vom 25.7.2020 ausgeführt - weiter erhebliche Zweifel daran, ob die Auffassung des Amtsgerichts zutreffend ist, dass die Bekl. „nur“ den vertraglichen Teil der Hausverwaltung übernehmen sollte, ohne zugleich in die entsprechende Amtsstellung zu gelangen. Hier spricht aus Sicht der Kammer weiter mehr dafür, dass auch die Amtsstellung jedenfalls durch die Unterzeichnung des Verwaltervertrages durch alle Eigentümer erlangt wurde (§ 23 Abs. 3 WEG), selbst wenn es nicht die von der Kl. behauptete Versammlung gegeben hat.

Letztlich kann dies aber dahinstehen, denn in dem Schreiben vom 17.9.2018 liegt jedenfalls die Amtsniederlegung, so dass ab diesem Zeitpunkt der Bekl. jedenfalls nicht (mehr) Verwalter war, so dass das Rechtschutzbedürfnis für eine Klage auf Einberufung einer Versammlung zur Abberufung entfallen ist.

Der Verwalter hat jederzeit die Möglichkeit, sein Amt niederzulegen, ohne dass es dafür besonderer Voraussetzungen bedürfte. Damit ist die Amtsstellung beendet (AG Hamburg-Blankenese ZMR 2016, 314 [315]; BeckOK BGB/Hügel, WEG § 26 Rn. 22; BeckOK WEG/Baer, WEG § 26 Rn. 66; Bogen ZWE 2002, 153; grds. zur Amtsniederlegung BGHZ 121, 257 = NJW 1993, 1198). Erfolgt die Niederlegung zur Unzeit (§ 671 Abs. 2 BGB), berührt die Wirksamkeit nicht, löst aber ggf. Schadensersatzansprüche aus (Riecke/Schmid/Abramenko, WEG § 26 Rn. 51).

Vorliegend liegt in der Erklärung, dass der „sofortige Rücktritt aus der Hausverwalterstellung“ erfolgt, die eindeutige Erklärung, das Amt nicht mehr ausüben zu wollen, dies genügt für die Amtsniederlegung. Dass daneben oder vorrangig der Hausverwaltervertrag gekündigt wurde, ändert hieran nichts.

Die Amtsniederlegung ist auch wirksam geworden, als sie der Kl., zu Händen ihres sie bereits damals vertretenen Prozessbevollmächtigten zugegangen ist. Allerdings wird vertreten, dass die Erklärung gegenüber der Eigentümerversammlung abzugeben ist (BeckOGK/Greiner, WEG § 26 Rn. 331). Diese Auffassung teilt die Kammer nicht. Die Versammlung ist der Ort der Willensbildung der Eigentümer. Sie ist aber kein Organ, welches nach außen Erklärungen abgibt oder entgegennimmt. Dies kann nur durch vertretungsberechtigte (natürliche) Personen erfolgen. Vertretungsberechtigt ist im Regelfall der Verwalter (§ 27 Abs. 3 Nr. 1 WEG); fehlt er oder ist er - wie hier - von der Vertretung ausgeschlossen, vertreten alle Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 3 Satz 2 WEG). Im Falle der Passivvertretung ist insoweit anerkannt, dass eine Willenserklärung nicht gegenüber allen Eigentümern erfolgen muss, sondern in analoger Anwendung von § 125 Abs. 2 Satz 3 HGB, § 78 Abs. 2 Satz 2 AktG, § 25 Abs. 1 Satz 3 GenG, § 170 Abs. 3 ZPO ein Zugang an einen Wohnungseigentümer ausreicht (vgl. nur. Bärmann/Becker, WEG § 27 Rn. 284; Staudinger/Jacoby, 2018, WEG § 27 Rn. 235 m.w.N.). Jedenfalls in der vorliegenden Konstellation, bei der in einer 2-Personen-WEG eine von einem Miteigentümer betriebene Firma die Verwaltung übernommen hat, genügt die Mitteilung an den anderen Miteigentümer.

Ist damit die Amtsniederlegung bereits vor Klagezustellung am 30.10.2018 wirksam geworden, ist die Erledigung jedenfalls vor Rechtshängigkeit eingetreten. Für eine solche Konstellation ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Erledigung prozessual nicht möglich (BGHZ 83, 12 [16] = NJW 1982, 1598 [1599]; BGHZ 127, 156 [163] = NJW 1994, 3232 [3233]; BGHZ 155, 392 [395] = NJW 2003, 3134). Der Gesetzgeber hat dem durch die Einführung des § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO abgeholfen, dies erfordert aber eine - hier nicht erfolgte - Klagerücknahme.

Da die Kammer nach alledem der Berufung keine Erfolgsaussichten einräumt, wird angeregt - zumindest aus Kostengründen -, sie zurückzunehmen.

Den Streitwert beabsichtigt die Kammer mit bis zu 2.000 € festzusetzen. Auch insoweit besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen der eingangs genannten Frist.

Die Berufung ist auf den Hinweis zurückgenommen worden.

Für die Amtsniederlegung genügt die eindeutige Erklärung des WEG-Verwalters, das Amt nicht mehr ausüben zu wollen.

Die Klägerin war Miteigentümerin einer 2-Personen-WEG. Die weitere Einheit steht im gemeinschaftlichen Eigentum des Beklagten. Die Eigentümer unterzeichneten einen Hausverwaltungsvertrag mit dem Beklagten, der im Rubrum die Eigentümergemeinschaft als Auftraggeber ausweist. Ob darüber hinaus die Bestellung des Beklagten zum Hausverwalter erfolgte, ist streitig. Mit der Klage begehrt die Klägerin, den Beklagten zur Einberufung einer Versammlung über seine Abberufung zu veranlassen. Die Klage ist am 14. September 2018 beim AG eingegangen und wurde am 30. Oktober 2018 zugestellt. Mit Anwaltsschreiben vom 17. September 2018 an den Bevollmächtigten der Klägerin erklärte der Beklagte die Kündigung des Verwaltervertrages und den sofortigen Rücktritt aus der Hausverwalterstellung. Zwischenzeitlich wurde eine neue Hausverwaltung gewählt, die Klägerin hat ihre Wohnung verkauft. Die Klägerin hat zuletzt die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits begehrt. Das AG hat die Klage abgewiesen, da der Beklagte nicht Verwalter gewesen sei und daher nicht abzuberufen war. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie weiter die Feststellung der Erledigung verlangt.

Das LG erlässt einen Hinweisbeschluss, wonach die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Erledigung kann bereits deshalb nicht festgestellt werden, weil das erledigende Ereignis vor Klagezustellung eingetreten ist. Jedenfalls liegt in dem Schreiben vom 17. September 2018 die Amtsniederlegung, so dass ab diesem Zeitpunkt der Beklagte jedenfalls nicht (mehr) Verwalter war und das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage auf Einberufung einer Versammlung zur Abberufung entfallen ist. Der Verwalter hat jederzeit die Möglichkeit, sein Amt niederzulegen, ohne dass es dafür besonderer Voraussetzungen bedürfte. Damit ist die Amtsstellung beendet.

Vorliegend liegt in der Erklärung, dass der „sofortige Rücktritt aus der Hausverwalterstellung“ erfolgt, die eindeutige Erklärung, das Amt nicht mehr ausüben zu wollen, dies genügt für die Amtsniederlegung. Dass daneben oder vorrangig der Hausverwaltervertrag gekündigt wurde, ändert hieran nichts. Die Amtsniederlegung ist wirksam geworden, als sie dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin zugegangen ist. Zwar wird die Auffassung vertreten, dass die Erklärung gegenüber der Eigentümerversammlung abzugeben sei, doch teilt das LG Frankfurt diese Auffassung nicht. Die Versammlung sei kein Organ, welches nach außen Erklärungen abgebe oder entgegennehme. Dies könne nur durch vertretungsberechtigte Personen erfolgen.

Erfolgt die Widerlegung zur Unzeit, berührt das die Wirksamkeit nicht, sondern löst allenfalls Schadensersatzansprüche aus. Vorliegend bedeutet die Erklärung, dass der sofortige Rücktritt aus der Hausverwalterstellung erfolgt, die eindeutige Erklärung, das Amt nicht mehr ausüben zu wollen. Dass daneben auch der Hausverwaltervertrag gekündigt wurde, ändert hieran nichts. Die Amtsniederlegung ist auch wirksam geworden, da sie der Klägerin zu Händen ihres damaligen Prozessbevollmächtigten zugegangen ist. Das LG teilt nicht die Auffassung, dass die Erklärung gegenüber der Eigentümerversammlung abzugeben ist. Die Versammlung ist kein Organ, welches nach außen Erklärungen abgibt oder entgegennimmt. Vertretungsberechtigt ist im Regelfall der Verwalter; fehlt er oder ist er von der Vertretung ausgeschlossen, vertreten ihn alle Wohnungseigentümer. Im Falle der Passivvertretung ist darüber hinaus anerkannt, dass eine Willenserklärung nicht gegenüber allen Eigentümern erfolgen muss, sondern der Zugang an einen Wohnungseigentümer ausreicht. Jedenfalls in der vorliegenden Konstellation, bei der in einer 2-Personen-WEG eine von einem Miteigentümer betriebene Firma die Verwaltung übernommen hat, genügt die Mitteilung an den anderen Miteigentümer. Ist damit die Amtsniederlegung bereits vor Klagezustellung am 30. Oktober 2018 wirksam geworden, ist die Erledigung jedenfalls vor Rechtshängigkeit eingetreten. Somit ist eine prozessuale Erledigung nicht möglich.

Die Berufung ist auf den Hinweisbeschluss hin zurückgenommen worden, vgl. auch § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO: Ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen und wird die Klage daraufhin zurückgenommen, so bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen; dies gilt auch, wenn die Klage nicht zugestellt wurde.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister