Niederlegung

Niederlegung; Verwalteramt; wichtiger Grund; Kündigung; Verwaltervertrag; Formalbeleidigung; Schadensersatz

1. In der Erklärung des Verwalters, er lege die Ausübung des Verwalteramts aus wichtigen Gründen fristlos nieder, liegt in der Regel auch die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags. Will der Verwalter Rechte aus dem Verwaltervertrag, insbesondere den Vergütungsanspruch, wahren, bedarf es dazu grundsätzlich eines ausdrücklichen Vorbehalts.

Offen bleibt, ob überhaupt zwischen der Niederlegung des "Verwalteramts" und der Kündigung des Verwaltervertrages durch den Verwalter zu unterscheiden ist.

2. Aus dem Abstimmungsverhalten der Wohnungseigentümer (hier Ablehnung des Antrags, den Verwaltungsbeirat abzuberufen) kann der Verwalter wohl einen Grund für die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags herleiten, nicht aber einen Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümer gemäß § 628 Abs. 2 BGB. Denn die Wohnungseigentümer sind dem Verwalter gegenüber aufgrund des Verwaltervertrags grundsätzlich zu keinem bestimmten Abstimmungsverhalten verpflichtet.

Ein solcher Schadensersatzanspruch kann aber gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer und Mitglied des Verwaltungsbeirats bestehen, der die außerordentliche Kündigung des Verwalters durch schuldhaftes vertragswidriges Verhalten (hier: wiederholte schriftliche beleidigende und herabsetzende Äußerungen gegenüber dem Geschäftsführer der Verwalterin) ausgelöst hat.

Die Ag. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Ast. war über viele Jahre die wiederholt bestellte Verwalterin der Gemeinschaft. Nach § 1 des Verwaltervertrags vom 25.5.1987 ist die vorzeitige Abberufung des Verwalters oder die außerordentliche Kündigung des Vertrags nur aus wichtigem Grund möglich; ebenso kann der Verwalter das Vertragsverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beenden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Im Laufe der Zeit kam es zu tiefgreifenden Meinungsverschiedenheiten und über viele Verwaltungsangelegenheiten zu Streit zwischen der Ast. und den zwei Mitgliedern des Verwaltungsbeirats; die Ast. sah sich auch durch schriftliche Äußerungen des Ag. zu 1, eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats, auf unsachliche, nicht hinnehmbare Weise angegriffen. Mit Schreiben vom 7.11.1997 lud sie zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 17.11.1997 ein, in der nur über folgenden Tagesordnungspunkt beraten und Beschluß gefaßt werden sollte: "Abwahl des gesamten Verwaltungsbeirats und Entziehung sämtlicher ihm erteilter Vollmachten, da keine konstruktive Zusammenarbeit im Interesse der gesamten Eigentümergemeinschaft mehr gegeben ist, gegebenenfalls Wahl eines neuen Verwaltungsbeirats oder Niederlegung der Verwaltung aus wichtigen Gründen."

Die Ablehnung des Antrags, den Verwaltungsbeirat abzuwählen, erklärte laut Versammlungsniederschrift "die Verwaltung", daß sie "aufgrund des Abstimmungsergebnisses ... die Ausübung des Verwalteramts aus wichtigen Gründen fristlos niederlegt. Um der Gemeinschaft jedoch die Gelegenheit zu geben, einen neuen Verwalter zu bestellen, ist die Hausverwaltung bereit, das Amt kommissarisch bis einschließlich 30.11.1997 weiterzuführen. Die Verwaltungsunterlagen stehen entsprechend zur Verfügung und können bei der Hausverwaltung abgeholt werden."

Die Wohnungseigentümer bestellten Anfang Dezember 1997 einen neuen Verwalter. Die Ast. geht davon aus, daß sie nur das Verwalteramt niedergelegt, der Verwaltervertrag aber fortbestanden habe; sie verlangt von den Ag. die vereinbarte Vergütung für die Monate Dezember 1997 sowie Januar und Februar 1998. Die Ag. gehen davon aus, daß die Ast. in der Versammlung auch den Verwaltervertrag fristlos gekündigt habe, dieser jedenfalls zum 30. 11. 1997 beendet worden sei. Die Ast. hat beantragt, die Ag. zur Zahlung von 7.920,18 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 5.3.1998 zu verpflichten. Vorsorglich stützt sie den Antrag auch auf positive Vertragsverletzung durch die Ag., da sich die Gemeinschaft geweigert habe, trotz Darlegung der Gründe die Mitglieder des Verwaltungsbeirats abzuberufen.

Das AG Nürnberg hat den Antrag mit Beschluß vom 18.6.1998 abgewiesen. Dagegen haben neben der Ast. auch die Ag. sofortige Beschwerde eingelegt, da das AG keine Kostenerstattung anordnete. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat die sofortige Beschwerde der Ast. und die Anschlußbeschwerde der Ag. mit Beschluß vom 8.2.1999 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Ast.

II. Das Rechtsmittel ist zulässig, aber nur insoweit begründet, als der Ast. gegen den Ag. zu 1 ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 6.320,18 DM zusteht.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält nicht in jeder Hinsicht der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zutreffend gehen die Vorinstanzen davon aus, daß der Ast. für die Monate Dezember 1997, Januar und Februar 1998 kein Vergütungsanspruch nach den § 675 Abs. 1, § 611 Abs. 1 BGB mehr zusteht. Denn der Verwaltervertrag ist durch die Erklärung der Ast. in der Versammlung vom 17.11.1997 vor dem 1.12.1997 beendet worden.

b) Die Auslegung von Willenserklärungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Sie kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur darauf überprüft werden, ob sie alle für die Auslegung wesentlichen Gesichtspunkte berücksichtigt, den gesetzlichen Auslegungsregeln, anerkannten Auslegungsgrundsätzen, Denkgesetzen und Erfahrungssätzen entspricht und ob sie nicht dem klaren Sinn und Wortlaut der Erklärung widerspricht. Dabei genügt es, wenn die Auslegung durch den Tatrichter als möglich erscheint; zwingend braucht sie nicht zu sein (vgl. BayObLGZ 1995, 186/193 m. w. N.; BayObLG WM 1998, 567; Keidel/Kahl FGG 14. Aufl. § 27 Rn. 48).

(1) Die Auslegung durch das Landgericht setzt sich zunächst mit dem klaren Sinn der Erklärung, die auf einseitige Beendigung der Tätigkeit gerichtet war, in Widerspruch. Sie ist weiter insoweit rechtlich fehlerhaft, als das Verhältnis zwischen Auslegung (§ 133 BGB) und Umdeutung (§ 140 BGB) verkannt ist. Das Landgericht geht wie das Amtsgericht von einer einvernehmlichen Auflösung des Verwaltervertrags aus; es läßt dahingestellt, ob die Ast. berechtigt war, den Vertrag aus wichtigem Grunde zu kündigen. Es verkennt dabei, daß die Erklärung der Ast. zunächst gemäß § 133 auszulegen war, und daß die Umdeutung in ein Angebot auf Abschluß eines Aufhebungsvertrags gemäß § 140 BGB nur in Frage kommt, wenn die Erklärung als Kündigung aus wichtigem Grunde unwirksam ist (vgl. BGB-RGRK/Corts 12. Aufl. § 626 Rn. 237, 238; Palandt/Heinrichs BGB 58. Aufl. § 140 Rn. 3 und 9; BAG AP Nr. 64 zu § 626).

(2) Dies ist aber nicht der Fall. Da das Landgericht die gebotene Auslegung der Erklärung insoweit unterlassen hat, kann der Senat diese nunmehr selbst vornehmen (vgl. Keidel/Kahl § 27 Rn. 47 und 48 m. w. N.). Die Auslegung ergibt, daß die Ast. in der Versammlung vom 17.11.1997 den Verwaltervertrag außerordentlich und wirksam gekündigt hat.

aa) Ebenso wie zwischen der Abberufung des Verwalters durch Eigentümerbeschluß (vgl. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG) und der Kündigung des Verwaltervertrags durch empfangsbedürftige Erklärung der Eigentümer wird in der Literatur auch zwischen der "Niederlegung des Amts" und der Kündigung des Verwaltervertrags durch den Verwalter unterschieden (vgl. Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 2. Aufl. Rn. 179; Palandt/Bassenge Rn. 13, Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. Rn 192; Staudinger/Bub WEG Rn. 411, 478, jeweils zu § 26; Drabek Partner im Gespräch [Bd. 54] S. 211/228). Die Abberufung beinhaltet in aller Regel jedenfalls dann, wenn sie auf einen wichtigen Grund gestützt wird, zugleich die Kündigung des Verwaltervertrags (BayObLGZ 1974, 275/279; BayObLG WE 1987, 45 [= WM 1987, 166]; Staudinger/Bub § 26 Rn. 413 m. w. N.) und umgekehrt (Senatsbeschl. v. 30.4.1999, 2Z BR 3/99 [= WM 2000, 270]); ebenso enthält die "Niederlegung des Verwalteramts" aus wichtigem Grunde grundsätzlich auch die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags (Staudinger/Bub § 26 Rn. 384, 485; für den umgekehrten Fall ebenso Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 26 Rn. 192). Die Rechtslage kann insoweit mit der bei der Niederlegung der Organstellung (des "Amtes") durch den Geschäftsführer einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (vgl. BGHZ 78, 82/84; 121, 257/261 f.) verglichen werden.

bb) Es kann dahingestellt bleiben, ob die Unterscheidung zwischen Niederlegung des "Amts" und Kündigung des Verwaltervertrags durch den Verwalter notwendig und sinnvoll ist, nachdem auf dessen Seite anders als auf seiten der Wohnungseigentümer kein organschaftlicher Akt in der Form der Beschlußfassung nach § 21 Abs. 3, § 26 Abs. 1 WEG vorausgehen muß. Denn die Erklärung der Verwalterin war von den in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümern ebenso wie von den Empfängern der Versammlungsniederschrift so zu verstehen, daß die Ast. auch die vertraglichen Beziehungen mit den Wohnungseigentümern sogleich beenden wollte; dies ergab sich in verstärktem Maße aus der Berufung auf "wichtige Gründe", und zwar unabhängig davon, wie die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags im einzelnen in diesem Vertrag geregelt sind. Denn grundsätzlich ist für die sofortige Niederlegung des Verwalteramts, die im Vertrag nicht geregelt war, kein wichtiger Grund erforderlich (vgl. Staudinger/Bub § 26 Rn. 479 und 481).

cc) Der "eindeutige Inhalt" der Erklärung macht entgegen der Ansicht der Ast. die Auslegung nicht entbehrlich; denn jedenfalls wegen der Berufung auf wichtige Gründe ist die Erklärung nicht eindeutig. Außerdem ist gemäß § 133 BGB bei der Auslegung einer Willenserklärung nicht an dem Buchstaben der Erklärung zu haften, sondern der wirkliche Wille - so wie er sich dem Empfänger der Erklärung darstellt - zu erforschen. Bei der engen Beziehung zwischen Bestellungsakt und Abschluß des Verwaltervertrags einerseits, Abberufung bzw. Niederlegung des Amts und Beendigung des Verwaltervertrags andererseits liegt es nahe, von deren "zeitlicher Kongruenz" als Regelfall auszugehen (vgl. Staudinger/Bub § 26 Rn. 29), auch wenn es an einer ausdrücklichen Verknüpfung im Verwaltervertrag fehlt. Dabei ist, wie bereits ausgeführt, die Verbindung zwischen den beiden Rechtsvorgängen auf seiten des Verwalters noch enger als auf seiten der Wohnungseigentümer. Die Ast. hätte sich etwaige Rechte aus dem Verwaltervertrag ausdrücklich vorbehalten müssen, um der Auslegung ihrer Erklärung nach deren naheliegender Bedeutung vorzubeugen. ...

c) Der Ast. steht aber ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung gemäß § 628 Abs. 2 BGB gegen den Ag. zu 1 zu, da dieser die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags durch schuldhaftes vertragswidriges Verhalten ausgelöst hat.

(1) Das Landgericht führt aus, daß für Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung bei einer einvernehmlichen Vertragsauflösung kein Raum sei. Wie dargelegt, ist aber nicht von einer einvernehmlichen Beendigung des Verwaltervertrags auszugehen. Es kann daher auf sich beruhen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch aus § 628 Abs. 2 BGB grundsätzlich auch dann in Frage käme, wenn Anlaß für die Beendigung in der Form eines Aufhebungsvertrags ein vertragswidriges Verhalten eines Teils ist, das den anderen Vertragsteil auch zur außerordentlichen Kündigung berechtigt hätte (vgl. BGH BB 1964, 283; BGHZ 44, 271/274; BGB-RGRK/Corts Rn. 35; Staudinger/Preis BGB 13. Aufl. Rn. 41, jeweils zu § 628 einerseits; BGH NJW 1994, 1070 f. und Palandt/Putzo § 628 Rn. 1 andererseits). ...

(4) Die Ast. war infolge des Verhaltens des Ag. zu 1 berechtigt, den Verwaltervertrag aus wichtigem Grunde gemäß § 626 BGB zu kündigen.

aa) Der Verwalter kann den Verwaltervertrag gemäß § 626 BGB ohne Einhaltung einer Frist kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls und deren Abwägung nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit den Wohnungseigentümern bis zum Ende der Vertragszeit oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das Vertrauensverhältnis schwerwiegend gestört oder zerstört ist (vgl. BayObLGZ 1998, 310/312 [= WM 1999, 354]; Staudinger/Bub § 26 Rn. 392, jeweils m. w. N.). Dazu genügt es in der Regel nicht, daß diese Voraussetzungen nur gegenüber einem Wohnungseigentümer (vgl. BayObLG NJW-RR 1986, 445 f.; WM 1992, 161) oder gegenüber einer Minderheit von ihnen (vgl. Staudinger/Bub a. a. O.) gegeben sind; anders kann es jedoch sein, wenn eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist. Was dazu in dem Senatsbeschluß BayObLGZ 1998, 310/312 f. [= WM 1999, 354] zur außerordentlichen Kündigung durch die Wohnungseigentümer ausgeführt ist, gilt umgekehrt genauso für die Kündigung durch den Verwalter.

bb) Die Abwägung der Umstände, die der Kündigung durch die Ast. zugrunde liegen, unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen ergibt, daß der Ast. im Hinblick auf schriftliche Äußerungen des Ag. zu 1 und die Abstimmung in der Eigentümerversammlung vom 17.11.1997 ein Festhalten am Vertrag bis zum frühestmöglichen Vertragsende (31.12.1998) nicht zugemutet werden konnte. Darauf, ob die Ast. ihre Aufgaben auch weiterhin hätte erfüllen können, kommt es, nachdem das Vertrauensverhältnis erschüttert war, nicht entscheidend an.

(I) Wie in dem Senatsbeschluss Bay0bLGZ 1998, 310 ff. [WM a. a. O.] im einzelnen ausgeführt, ist der Verwalter bei Erledigung der ihm nach den §§ 27, 28 WEG obliegenden Aufgaben im besonderen Maße auf eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat angewiesen. Gibt es zwischen ihm und Mitgliedern des Verwaltungsbeirats Meinungsverschiedenheiten, so kann jede Seite ihren Standpunkt mit der gebotenen Klarheit und Härte vertreten. In jedem Fall muß aber die Sachlichkeit gewahrt bleiben; Meinungsverschiedenheiten oder die Unzufriedenheit des Verwaltungsbeirats mit der Tätigkeit des Verwalters können es in keinem Fall rechtfertigen, diesen durch mündliche oder gar schriftliche Äußerungen verächtlich zu machen und mit Formalbeleidigungen zu überziehen.

(II) Dies hat der Ag. zu 1 als Mitglied des Verwaltungsbeirats und in dieser Eigenschaft zwischen dem 14.11.1994 und dem 8.11.1997 in mehreren Schreiben an den Geschäftsführer der Ast. getan. In dem Schreiben vom 14.11.1994 hat er geschrieben: "Sie haben natürlich recht (wenn auch tintenpisserisch)"; im Schreiben vom 9.3.1995 heißt es: "Begreifen Sie denn immer noch nicht, daß das totaler Schwachsinn ist" (bezogen auf schriftliche Äußerungen des Geschäftsführers der Ast.) sowie "selbst wenn sie nichts enthalten als Hühnerkacke" (= verbunden mit dem Vorwurf, die Zählerlisten würden von der Verwalterin kritiklos übernommen, nicht gelesen); am 14.3.1996 schreibt der Ag. zu 1 "Ich lasse mir Ihre Provokation an meinem verlängerten Rückgrat vorbeiziehen"; im Schreiben vom 21.9.1996: "Werde ich alle Ihre Fehlleistungen registrieren und mich auch durch keinerlei rotzlöffelige Pampigkeit davon abhalten lassen. Einmal läuft das Faß dann schon über"; weiter heißt es hier "Machen Sie doch eine Eisdiele auf, oder einen Gemüsestand am Aufseßplatz, da können sie vielleicht Geld verdienen." Auf einem Schreiben der E.-Bank vom 20.8.1997 vermerkt der Ag. zu 1 in Bezug auf den Geschäftsführer der Ast. dessen "großkotzige Unterschrift"; im Schreiben vorn 13.9.1997 ist von der "Gutsherrenart" des Geschäftsführers die Rede. Im Schreiben vom 8.11.1997, schon im Hinblick auf die außerordentliche Eigentümerversammlung vom 17.11.1997, führt der Ag. zu 1 schließlich aus, daß der Gemeinschaft nichts Besseres passieren könne, als wenn die Ast. ihre Tätigkeit einstelle, denn "es kommt nichts Schlechteres nach". ...

d) Ein Schadensersatzanspruch wegen positiver Vertragsverletzung steht der Ast. aber nur gegen den Ag. zu 1 zu, da nur er den Kündigungsgrund in schuldhafter Weise zu vertreten hat (§§ 276, 278 BGB); er hat die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme und zur sachlichen Zusammenarbeit, die ihm als Wohnungseigentümer und besonders als Mitglied des Verwaltungsbeirats oblag, durch sein Verhalten vorsätzlich verletzt.

(1) Es ist unausgesprochene Voraussetzung des Anspruchs aus § 628 Abs. 2 BGB, daß der andere Vertragsteil das vertragswidrige Verhalten, das zur Vertragsauflösung führte, zu vertreten hat (Staudinger/Preis § 628 Rn. 34). Diese Voraussetzung trifft bei den übrigen Wohnungseigentümern und Ag. zu 2 nicht zu. Von dem anderen Mitglied des Verwaltungsbeirats sind keine beleidigenden Äußerungen gegenüber dem Geschäftsführer der Ast. bekannt.

(2) Die Ast. sieht das schuldhafte vertragswidrige Verhalten der Ag. insgesamt offenbar in dem Abstimmungsverhalten in der Versammlung vom 17.11.1997. Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Einmal müßte dann zumindest differenziert werden zwischen den Wohnungseigentümern, die dem Antrag zugestimmt, und den Wohnungseigentümern, die sich der Stimme enthalten oder gegen den Abberufungsantrag gestimmt haben, ferner jenen, die der Versammlung ferngeblieben sind. Diejenigen Eigentümer, die für den Antrag gestimmt haben, können in keinem Fall für dessen Scheitern verantwortlich gemacht werden. Feststellungen über das unterschiedliche Verhalten der Eigentümer dürften - wenn überhaupt - nur in begrenztem Maße möglich sein.

Aus dem Vertrag der Wohnungseigentümer mit dem Verwalter ergibt sich darüber hinaus grundsätzlich keine Verpflichtung der Wohnungseigentümer, an Abstimmungen teilzunehmen oder in einem bestimmten Sinne abzustimmen. Durch Beschlußfassung regeln die Wohnungseigentümer ihre gemeinschaftlichen Angelegenheiten, vor allem die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 20 Abs. 1, § 21 Abs. 3, § 23 Abs. 1 WEG); dieser Bereich der organschaftlichen Willensbildung und Selbstverwaltung ist zu trennen von den Pflichten, die den Wohnungseigentümern aufgrund des mit dem Verwalter geschlossenen Verwaltervertrags obliegen und aus deren Verletzung allein sich ein Schadensersatzanspruch gemäß § 628 Abs. 2 BGB ergeben kann. Zu einem bestimmten Abstimmungsverhalten sind die Wohnungseigentümer dem Verwalter grundsätzlich vertraglich nicht verpflichtet; dieser kann, wenn er die von ihm für erforderlich gehaltene Beschlußfassung nicht erreichen kann, gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG das Gericht anrufen.

(3) Die Wohnungseigentümer haften für die Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag, insbesondere für die Vergütungspflicht, gemäß § 427 BGB grundsätzlich als Gesamtschuldner (BGHZ 78, 57/66; BayObLG WE 1987, 57; Staudinger/Bub § 26 Rn. 284 m. w. N.). Dies gilt, wie sich aus § 425 BGB ergibt, aber nicht für eine Schadensersatzpflicht aufgrund Verletzung vertraglicher Pflichten, die ein Vertretenmüssen, das heißt ein Verschulden voraussetzt.

(4) Die Haftung der übrigen Ag. folgt auch nicht aus § 278 BGB. Denn die Wohnungseigentümer bedienen sich bei der Erfüllung ihrer Pflichten aus dem Verwaltervertrag nicht der Mitglieder des Verwaltungsbeirats als Erfüllungsgehilfen. Rechte und Pflichten des Verwaltungsbeirats sind vielmehr in § 29 Abs. 2 und 3 WEG eigenständig geregelt.