Nichtzahlung einer Vergleichssumme als schwerwiegender Vertragsverstoß

Nichtzahlung einer Vergleichssumme als schwerwiegender Vertragsverstoß; irrtümlicher Hinweis auf Schonfristregelung nicht bindend

1. Zahlt der Mieter einen gerichtlich protokollierten Vergleichsbetrag (hier: 4.750 Euro) trotz Mahnung und Kündigungsandrohung nicht, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB gerechtfertigt.

2. Ein irrtümlicher Hinweis in der Kündigung auf die Schonfristregelung ist nicht bindend; bei einer späteren fristgerechten Zahlung wird die Kündigung nicht unwirksam.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. (vertreten) die Auffassung, im Kündigungsschreiben sei die Nichtzahlung der Vergleichssumme als wichtiger Grund im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB nicht aufgeführt, weil die Kündigung dort ausdrücklich auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützt und erklärt wird, daß nach der Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam werde.

Die Kl. sei an diese Erklärung gebunden. Da die Bekl. die Vergleichssumme nach Zustellung der Räumungsklage am 23.9.2004 unstreitig bis zum 15.11.2004 gezahlt haben, sei die Kündigung rückwirkend unwirksam geworden.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. (...)

Der Kl. steht gemäß § 546 BGB ein Anspruch gegen die Bekl. auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung zu, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 18.8.2004 gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB beendet worden ist. Der wichtige Grund bzw. die Vertragsverletzung ist in der Nichtzahlung der Vergleichssumme trotz der ausdrücklichen Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung vom 7.7.2004 und der Mahnung vom 4.8.2004 zu sehen. Nachdem nämlich eine eindeutige gerichtliche Klärung der Mietzahlungsverpflichtung für die Zeit vom 1. November 2002 bis 31. März 2004 vorlag und keine Zahlungsfrist festgelegt worden ist, waren die Bekl. ab dem 15. Juli 2004 zur Zahlung verpflichtet. Dennoch zahlten die Bekl. auch auf die Mahnungen vom 4. August 2004 nicht.

Die Nichtbefolgung einer gerichtlichen Entscheidung bzw. gerichtlicher Vergleiche stellt einen schwerwiegenden Vertragsverstoß dar (§ 543 Abs. 1 BGB), da nach einer gerichtlichen Klärung erwartet werden kann, daß sich der Vertragspartner entsprechend verhält.

Bei dem Mietverhältnis handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, welches grundsätzlich eine gegenseitige Rücksichtnahme erfordert. Dies bedingt auch, daß dann, wenn Fragen innerhalb eines Mietverhältnisses geklärt sind, sich die Parteien auch daran halten und ihren Pflichten nachkommen. Es ist einer Partei nicht zuzumuten, nachdem eine gerichtliche Klärung von Ansprüchen stattgefunden hat, sich die andere Seite nicht daran hält und weitere Einwendungen erhebt. Immerhin bestand hier eine Forderung in Höhe von 4.750 €, die der Kl. vorenthalten wurde. Die Kl. kann auch nicht darauf verwiesen werden, daß sie aus dem Vergleich die Vollstreckung hätte betreiben können. Denn zum einen hätte dies weitere Kosten verursacht, zum anderen hätte bis zur Vollstreckung gewartet werden müssen.

Die Bekl. können sich für die Zeit von November 2002 bis März 2004 einschließlich auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, denn auf ein solches wurde durch den Vergleichsabschluß für diesen Zeitraum verzichtet, da unbedingte Zahlung und keine Zahlung Zug-um-Zug gegen Beseitigung der Mängel vereinbart wurde. Auf die Angabe eines Kautionskontos hatten die Bekl. keinen Anspruch, obwohl die Vergleichssumme die Kaution mit umfaßte, weil gemäß § 551 Abs. 3 BGB lediglich eine Verpflichtung des Vermieters besteht, nach Zahlung des Kautionsbetrages diesen getrennt anzulegen, siehe den Nachweis der herrschenden Meinung bei Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 8. Aufl., § 551, Rdn. 55. Davon abgesehen handelte es sich bei dem Kautionsbetrag lediglich um einen Teilbetrag der Vergleichssumme, so daß der Rest hätte gezahlt werden müssen, außerdem sah der Vergleich eine uneingeschränkte Zahlung vor.

Ein Verschulden des Kündigungsempfängers ist im Rahmen des § 543 Abs. 3 BGB zwar grundsätzlich zu verlangen, dieses ist bei Nichterfüllung einer vertraglichen Verpflichtung aber auch grundsätzlich anzunehmen. Soweit die Bekl. nun mit Schriftsatz vom 29.4.2005 erstmals geltend machen, sie hätten im Vergleichstermin erklärt, die Summe nicht sofort zahlen zu können, es sei ihnen eine Ratenzahlungsvereinbarung nach Vergleichsschluß in Aussicht gestellt worden, haben sie jedenfalls weder auf die Mahnungen noch auf die Kündigung mit dem Verlangen oder dem Angebot einer Ratenzahlung reagiert. Es fehlt auch jeder substantiierte Vortrag dazu, daß sie tatsächlich nicht zahlen konnten und weshalb dies unverschuldet gewesen sein soll. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die Vergleichssumme lediglich einen Teil des von den Bekl. zuvor zurückbehaltenen Mietzinses beinhaltet, so daß sie schon konkret hätten vortragen müssen, weshalb sie diesen schuldlos nicht mehr zur Verfügung hatten.

(...)

Die Kündigung ist auch formell wirksam erfolgt:

1. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist der Kündigungsgrund im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB im Kündigungsschreiben angegeben worden. Die Kündigung wird nämlich darauf gestützt, daß der Vergleichsbetrag (neben anderen nach Ansicht der Kl. geschuldeten Beträgen) trotz Mahnungen nicht ausgeglichen wurde. Zwar wird im Kündigungsschreiben auch ausgeführt, die Kündigung stütze sich auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die Verpflichtung des § 569 Abs. 4 BGB soll aber nur sicherstellen, daß der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur Kündigung geführt hat, damit er dessen Vorliegen und seine Verteidigungsmöglichkeit prüfen kann, vgl. BT-Drucks. 14/5663 zu § 569 BGB. Dies ist hier hinsichtlich des tatsächlichen Vorwurfs der Nichtzahlung der Vergleichssumme trotz Mahnungen der Fall. Darüber hinaus wird von § 569 Abs. 4 BGB eine (zutreffende) Rechtsbelehrung nicht gefordert. Genausowenig wie die Erklärung des Kündigenden, daß er nicht nur alle genannten Pflichtverstöße zusammen als Kündigungsgrund ansieht, sondern auch bereits wegen eines der genannten kündigt.

(...)

2. Die Kündigung wird auch nicht dadurch unwirksam, daß die Kl. im Kündigungsschreiben vom 18.8.2004 erklärt hat, "pflichtgemäß weisen wir ferner darauf hin, daß die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam wird, wenn Sie den vorstehenden Rückstand neben der laufenden Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete binnen einer Frist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgleichen."

a) Eine Erklärung der Kl., auf Rechte aus dem vertragswidrigen Verhalten der Bekl. verzichten zu wollen, kann in der Erklärung nicht gesehen werden, weil diese ersichtlich nur auf eine von der Kl. angenommene Rechtslage hinweist, aber nicht zum Ausdruck bringt, daß die Kl. diese Rechtsfolge einer Zahlung selbst wünscht oder anbietet. Mangels Angebots kann es deshalb dahingestellt bleiben, ob, wodurch, und innerhalb welcher Frist die Bekl. ein Verzichtsangebot angenommen haben könnten.

b) Auch ein der Wirksamkeit der Kündigung entgegenstehender Schadensersatzanspruch der Bekl. gegen die Kl. wegen des Hinweises auf § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist schon deshalb nicht gegeben, weil das Mietverhältnis mit Kündigungszugang bereits wirksam beendet wurde. Die Bekl. waren nicht mehr in der Lage, diese Wirkungen abzuwenden. Durch die fehlerhafte Rechsbelehrung im Kündigungsschreiben ihre Rechte im Hinblick auf die Kündigung also nicht mehr beeinträchtigt werden.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist bei schwerwiegenden Vertragsverstößen möglich. Das kann auch die Nichtbefolgung einer gerichtlichen Entscheidung oder eines Vergleichs sein.

Im Zahlungsprozeß hatten die Mieter verschiedene Mängel der Wohnung vorgetragen und ein Zurückbehaltungsrecht eingewandt. Es kam zum Abschluß eines gerichtlichen Vergleichs, wonach die Mieter 4.750 Euro zahlen sollten. Dies taten sie trotz Mahnung mit Kündigungsandrohung nicht. Die darauf folgende außerordentliche fristlose Kündigung enthielt den Hinweis, daß die Kündigung bei Zahlung innerhalb von zwei Monaten unwirksam werde. Nachdem die Mieter innerhalb dieser Frist den Vergleichsbetrag gezahlt hatten, meinten sie, die Räumungsklage sei unbegründet, da die Kündigung unwirksam geworden sei.

Mit Urteil vom 24. Mai 2005 folgte das Landgericht Berlin dieser Auffassung nicht und verwies darauf, daß die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB wegen eines schwerwiegenden Vertragsverstoßes wirksam gewesen sei. Bei Abschluß eines gerichtlichen Vergleichs müsse erwartet werden, daß sich der Vertragspartner entsprechend verhält. Aus dem irrtümlichen Hinweis auf die Zahlung innerhalb einer Schonfrist ergebe sich nichts anderes. Es sei nicht anzunehmen, daß die Vermieterin insoweit auf ihre Kündigungsrechte habe verzichten wollen. Die fehlerhafte Rechtsbelehrung begründete auch keinen Schadensersatzanspruch der Mieter.

Formal gesehen ist das Urteil zutreffend. Mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung war das Mietverhältnis beendet. Die unzutreffende Rechtsbelehrung und die spätere Zahlung änderten daran nichts, da § 569 Satz 3 BGB nur für § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Verzug mit mehreren Mietzahlungen) gilt. Ob die Vermieterin aber mit ihrem unzutreffenden Hinweis auf die Zahlung innerhalb einer Schonfrist nicht einen Vertrauenstatbestand geschaffen hatte, an den sie gebunden ist, kann man entgegen der Auffassung der 65. Kammer durchaus bejahen. Schließlich können auch über die gesetzliche Schonfristregelung hinaus Tatsachen aus der Zeit nach Zugang der Kündigung zugunsten des Mieters berücksichtigt werden (Wegfall des Eigenbedarfs, spätere Zahlung nach einer fristgerechten Kündigung: BGH GE 2005, 429).

Ohnehin ist der Vermieter nicht verpflichtet, in der Kündigung auf die Zahlung in der Schonfrist hinzuweisen. Das macht nur dann einen Sinn, wenn die Kündigung ausschließlich als Druckmittel eingesetzt wird, um Zahlungen zu erhalten. Wer primär die Herausgabe der Wohnung erreichen will, sollte sich auf die vorgeschriebene Begründung der Kündigung beschränken.