Nichtzahlung der titulierten Forderung des Vermieters

Die Nichtzahlung einer titulierten Schadensersatzforderung des Vermieters kann eine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung rechtfertigen.

(Leitsatz der Redaktion)

II. 1. […] Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen innegehaltenen Wohnung aus § 46 Abs. 1 BGB. Die von der Kl. mit Schreiben vom 3. Mai 2019 ausgesprochene Kündigung hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis fristgemäß beendet, §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB, 573c Abs. 1 BGB, nicht aber fristlos nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB.

a) Zutreffend ist das Amtsgericht von der Zulässigkeit der Klage ausgegangen. Soweit die Bekl. meinen, die Kenntnisnahme der Kündigung vereitelt haben zu können, indem sie mehrere Tage nicht den Posteingang in ihrem Briefkasten überprüften, verkennen sie, dass Kenntnisnahme und Zugang, § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB, nicht gleichbedeutend sind. Zugegangen ist eine Willenserklärung (bereits) dann, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Umständen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen, wobei es auf die abstrakte Möglichkeit der Kenntniserlangung, nicht die tatsächliche Kenntnisnahme ankommt (vgl. st. Rspr. BGH, Urt. v, 21.1.2004 - XII ZR 214/00, NJW 2004 1320 f., nach beck-online). Üblicherweise werden Briefkästen - jedenfalls an Wochentagen - spätestens am Abend geleert. Wenn die Bekl. davon - aus welchen Gründen auch immer - absehen, so haben sie das Risiko zu tragen (BGH, aaO.). Dass die Erkrankung eines Kindes beide Bekl. gehindert haben soll, den Briefkasten zu leeren, erschließt sich schon nicht. Dass auch die älteren, im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung 13- bis 16-jährigen Kinder dazu nicht in der Lage waren, tragen die Bekl. nicht einmal vor. Es mag keine rechtliche Verpflichtung zum Leeren eines Briefkastens bestehen; wer davon absieht, hat die Folgen allerdings selbst zu tragen.

b) Die Kündigung vom 3. Mai 2019 hat das Mietverhältnis nicht fristlos nach § 543 Abs. 1 BGB beendet.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Diese Voraussetzungen sind noch nicht gegeben.

Die Bekl. sind im Vorprozess (AG Neukölln, 7 C 241/17 = LG Berlin 65 S 147/18) durch Urteil des Amtsgerichts Neukölln zur Zahlung von 4.462,50 € an die Bekl. verurteilt worden. Nachdem die Kl. im Vorprozess mit der Berufung ihren Räumungsanspruch gegen die Bekl. weiterverfolgt hat, sind die Berufung der Kl. sowie die von den Bekl. eingelegte Anschlussberufung - gerichtet gegen ihre Verurteilung zur Zahlung von Schadensersatz wegen des von ihnen verursachten Wasserschadens - vom Landgericht mit Urteil vom 14. Dezember 2018 zurückgewiesen worden. Ein Rechtsmittel gegen das den Parteien am 17. Januar 2019 zugestellte Urteil war - entgegen der Auffassung der Bekl. - nicht gegeben (vgl. § 26 Nr. 8 EGZPO).

In der Folgezeit haben die Bekl. von sich aus nichts unternommen, um die titulierten Schadensersatzforderung auszugleichen oder wenigstens mit der Kl. etwaige Zahlungsmodalitäten zu klären.

(Auch) die Nichterfüllung titulierter Schadensersatzansprüche des Vermieters ist eine Vertragsverletzung (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2020, § 543 Rn. 186a). Angesichts des Umstandes, dass die Bekl. die laufende Miete (über das JobCenter) gezahlt haben, das JobCenter den Betrag vor Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen hat (Rechtsgedanke des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), ist es der Kl. aber zumindest zumutbar, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen.

b) Die Kündigung vom 3. Mai 2019 hat das Mietverhältnis jedoch fristgemäß beendet, § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

aa) Zutreffend hat das Amtsgericht eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung der Bekl. bejaht, da sie die titulierte Schadensersatzforderung weder ausgeglichen noch sonst eigenständig an die Kl. herangetreten sind, um die Modalitäten des Ausgleichs zu klären. Die offene Forderung übersteigt die monatliche geschuldete Miete um ein Mehrfaches. Sie ist unter Berücksichtigung (wiederum) des Rechtsgedankens der §§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 3 a), b), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nicht unerheblich. Die Kammer folgt den zutreffenden des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung.

bb) Die nicht unerhebliche Pflichtverletzung erfolgte auch schuldhaft, §§ 276, 278 BGB.

Zugunsten des Mieters als Korrektiv wirkt im Rahmen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB die Tatbestandsvoraussetzung des Verschuldens, die dem Mieter die Möglichkeit gibt, sich - etwa wegen einer unverschuldeten Zahlungsunfähigkeit oder unverschuldeter Zahlungsengpässe - zu entlasten, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 13.4.2016 - VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365, nach juris Rn. 17; Urt. v. 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, WuM 2012, 682, nach juris Rn. 24; Beschl. v. 20.7.2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2015, 682, nach juris, Rn. 16).

Soweit die Bekl. darauf verweisen, dass sie JobCenter-Leistungen empfangen, übersehen sie, dass sie das nicht davon entbindet, sich darum zu bemühen, den titulierten Anspruch zu erfüllen. Sie sind nach eigenen Angaben seit mindestens zehn Jahren auf Sozialleistungen angewiesen, so dass es sich keinesfalls um einen unvorhergesehenen Zahlungsengpass handelt. Da die Aufrechterhaltung der Verurteilung zur Zahlung absehbar war, war es naheliegend, dass sie sich bereits nach der erstinstanzlichen Entscheidung, in jedem Fall aber nach Zugang des zweitinstanzlichen, nicht anfechtbaren Urteils des Landgerichts im Vorprozess wenigstens beim JobCenter erkundigen, ob und unter welchen Bedingungen Hilfestellung geleistet werden kann. Nach ihrem eigenen Vorbringen haben sich die Bekl. erst am 24. April 2019 an das JobCenter gewandt; von dort ist ihnen unmittelbar ein Darlehen gewährt worden.

Unabhängig davon, dass es den Bekl. bereits seit Monaten oblag, selbst aktiv zu werden, haben sie auch das Schreiben der Kl. vom 3. April 2019 ignoriert. Sie haben erstmals auf das Schreiben mit Kündigungsandrohung vom 15. April 2019 reagiert, ohne dass sich eine Erklärung ergäbe, weshalb sie so spät tätig geworden sind. Die Bekl. behaupten - von der Kl. bestritten - zwar ein Telefonat der im damaligen Zeitpunkt noch 15-jährigen Tochter der Bekl. mit „der Hausverwaltung“, dies jedoch ohne jede Angabe, mit welcher Person worüber am Telefon gesprochen worden sein soll. Ob Telefonate am 24. und am 27. Mai 2019 - wiederum mit nicht benannten Personen - geführt wurden, kann dahinstehen, denn - wie ausgeführt - ließen diese Telefonate die schuldhafte Pflichtverletzung der Bekl. nicht entfallen. Im Ansatz zutreffend bewertet das Amtsgericht den Anspruch auf Gewährleistung des Existenzminimums für Menschen, die ihre Existenz nicht vorrangig selbst sichern können, sondern wirklich bedürftig sind (vgl. näher BVerfG, Urt. v. 5.11.2019 - 1 BvL 7/16, juris). Dieser Anspruch des einzelnen Hilfebedürftigen richtet sich jedoch vorrangig gegen den Staat, nicht gegen Private wie den Vermieter. Diesem werden für den Fall, dass er mit einem Sozialerstattungsempfänger einen Mietvertrag schließt, keine weitergehenden Pflichten auferlegt. Von - hier nicht gegebenen - Fällen abgesehen, in denen es dem Mieter aufgrund einer Erkrankung bzw. nach den oben benannten Maßstäben des BGH aufgrund eines unverschuldeten, unvorhergesehenen Zahlungsengpasses nicht möglich ist, fristgerecht seinen Verpflichtungen aus dem Vertragsverhältnis nachzukommen, obliegt es dem auf die Sozialleistungen angewiesenen Mieter selbst, sich um deren Bereitstellung zu bemühen. Das ist hier erst erheblich verspätet geschehen, ohne dass ersichtlich wäre, dass dies nicht auf die Nachlässigkeit der Bekl. bzw. eine gewisse Achtlosigkeit gegenüber den Interessen der Kl. als Vermieterin zurückzuführen wäre.

dd) Auch sonst sind keine Umstände vorgetragen oder ersichtlich, die im Rahmen der nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB weitergehend vorzunehmenden wertenden Betrachtung unter Würdigung und Gewichtung der konkreten Umstände des Einzelfalls die Bewertung tragen würden, dass ungeachtet der schadhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung - das heißt ungeachtet des Vorliegens des Tatbestandes des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB - „ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses dennoch (ausnahmsweise) nicht gegeben ist (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 20.7.2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682, nach juris Rn. 9; Urt. v. 4.2.2015 - VIII ZR 175/14, WuM 2015, 152, nach juris Rn. 21; dem folgend: u. a. Kammer, Beschl. v. 4.10.2018 - 65 S 79/18, NJW-RR 2019, 334, nach juris Rn. 15; Urt. v. 28.6.2018 - 85 S 45/18, ZMR 2019, 270, nach juris Rn. 17; Urt. v. 8.6.2017 - 65 8 112/17, WuM 2017, 534, nach juris Rn. 9).

Soweit die Bekl. sich darauf berufen, dass es sich um einen singulären Vorgang im Rahmen eines lang andauernden Mietverhältnisses und stets pünktlicher, anstandsloser Zahlungen der Bekl. handelt, ist die Kl. dem unter Vorlage zahlreicher Mahnungen entgegengetreten. Die ALG-II-Leistungen werden gemäß § 22 Abs. 7 SGB II (inzwischen) direkt an die Kl. geleistet. Der Behauptung der Bekl., die jeweiligen Zahlungsrückstände habe das JobCenter zu verantworten gehabt, steht ihre eigene Einlassung entgegen, dass sie nach Zugang der Zahlungsaufforderungen das JobCenter „um einen Ausgleich mit oder ohne Kredit“ gebeten haben. Sie übersehen dabei, dass die Pflichtverletzung bereits in der Entstehung des Zahlungsrückstandes lag; da sie - nach eigenen Angaben - bereits seit über zehn Jahren JobCenter-Leistungen empfangen, kann ihre zuvor zitierte Einlassung nur dahin interpretiert werden, dass sie die Leistungen des JobCenters für Unterkunft und Heizung nicht zweckentsprechend an die Kl. weitergeleitet haben. Im Übrigen reicht es keinesfalls aus, dem JobCenter unter Verzicht auf konkrete Angaben dazu, wann es denn entsprechend fristgerecht gestellte Anträge der Bekl. zögerlich bearbeitet hätte, ein Fehlverhalten oder eine nachlässige Bearbeitung vorzuwerfen.

Ein langjährig beanstandungsfrei durchgeführtes Vertragsverhältnis liegt jedenfalls nicht vor.

Revision nicht zugelassen.

Wichtiger Grund oder berechtigtes Interesse: Was kann der Vermieter geltend machen, wenn der Mieter eine titulierte Schadensersatzforderung nicht bezahlt?

Die beklagten Mieter waren wegen eines von ihnen in ihrer Wohnung verursachten Wasserschadens in zwei Instanzen rechtskräftig zur Zahlung von 4.462,50 € an die Klägerin verurteilt worden. Mit Schreiben vom 3. April 2019 forderte die Klägerin die Beklagten, deren Miete seit Jahren vom JobCenter gezahlt wurde, zur Begleichung der titulierten Schadensersatzforderung bis zum 12. April 2019 und sodann mit weiterem Schreiben vom 15. April 2019 zur Zahlung bis zum 25. April 2019 auf. Mit weiterem Schreiben vom 3. Mai 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich. Am selben Tag überwies das JobCenter den Schadensersatzbetrag, der daraufhin am 8. Mai 2019 bei der Klägerin einging.

Das AG Neukölln wies die Räumungsklage ab, das LG Berlin verurteilte die Beklagten zur Räumung aufgrund der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung. Die Beklagten hätten von sich aus nichts unternommen, um den die monatliche Miete um ein Vielfaches übersteigenden Schadensbetrag auszugleichen. Spätestens nach Zugang des zweitinstanzlichen Urteils hätten die Beklagten sich beim JobCenter erkundigen müssen, ob und unter welchen Bedingungen Hilfestellung geleistet werden könne; weil sie dies nicht getan hatten, sei ihnen ein Verschulden i.S.d. § 573 Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 1 BGB vorzuwerfen, sodass die Kündigung berechtigt gewesen sei.

Wie wäre die Rechtslage wohl zu beurteilen, wenn die Klägerin die Zwangsvollstreckung aus der titulierten Forderung betrieben hätte, diese aber mangels ausreichender Finanzmittel erfolglos geblieben wäre? Hätte dann ein Recht zur –fristlosen oder ordentlichen – Kündigung bestanden? Hätte man dann von einer Pflicht­verletzung i.S.d. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB (welcher Vertragsverletzung denn?) ausgehen müssen? Das Landgericht beruft sich für seine Auffassung, wonach auch die Nichterfüllung titulierter Schadensersatzansprüche eine Vertragsverletzung darstelle, auf Schmidt-Futterer/BIank, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 Rn. 186a, unterlässt es aber, das genannte Zitat vollständig wiederzugeben. Dort heißt es nämlich wie folgt: „Gleichwohl kommt eine Kündigung nur in Betracht, wenn dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses zusätzliche Nachteile entstehen. Dies ist nicht der Fall, wenn die laufende Miete bezahlt wird, eine Beitreibung der titulierten Ansprüche aufgrund der desolaten Vermögensverhältnisse des Mieters keinen Erfolg verspricht und keine Anhaltspunkte vorliegen, dass der Mieter auch künftig Vertragsverletzungen begeht und der Vermieter hierdurch mit weiteren Kosten belastet wird.“ Genau diese Auffassung hat die von Blank seinerseits zitierte ZK 63 des Landgerichts Berlin in einer Entscheidung vom 3. Februar 2015 (63 S 230/14, GE 2015, 514), und zwar in einem vergleichbaren Fall, vertreten: Unverständlich, warum das Landgericht hierauf nicht eingegangen ist. Ebenso unverständlich und aus Sicht der Amtsrichterin, deren Entscheidungen hier durchweg überzeugt haben, geradezu ärgerlich: Das Landgericht führt aus, dass die Beklagten von sich aus nichts unternommen hätten, um „wenigstens mit der Klägerin etwaige Zahlungsmodalitäten zu klären“. Hierzu hatte das Amtsgericht im unstreitigen Tatbestand seines Urteils aber ausgeführt, dass die Beklagten der Klägerin mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 16. April 2019 eine Ratenzahlung von monatlich 75 € angeboten hatten, weil ihre finanzielle Situation eine Zahlung der Gesamtsumme nicht erlaube. Diesen Sachverhalt hätte das Landgericht nach § 529 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO zugrunde legen müssen. Ich bin mir sicher, dass seine Entscheidung dann ganz anders ausgefallen wäre.

Und noch etwas: Wenn man, wie das Landgericht, zur Begründung der Pflichtwidrigkeit in Bezug auf die Höhe des Rückstandes auf die „Rechtsgedanken“ der §§ 543, 573 und des § 569 Abs. 3 Ziff. 1 BGB abstellt, fragt es sich, warum nicht auch der Rechtsgedanke des § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB wegen der unmittelbar nach Ausspruch der Kündigung erfolgten Zahlung durch das JobCenter Anwendung finden muss. Zu berücksichtigen ist doch auch und gerade, dass der Zahlungsrückstand nicht auf geschuldeter Miete beruhte, sondern auf einem „Fehlverhalten“, dessen Nichtberichtigung (durch Zahlung) keine Fortsetzung eines Fehlverhaltens wie z. B. in dem vom BGH (Urteil v. 14. Juli 2020 - VIII ZR 267/09, GE 2010, 1197) entschiedenen Fall hinsichtlich der Nichtzahlung von Prozesskosten nach erledigter Räumungsklage war.