Nichtigkeit von Eigentümerbeschlüssen

1. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss, wonach der gesamte Zahlungsverkehr des Verwalters durch Eigentümer mit zusammen mehr als 50 % Miteigentumsanteilen abgezeichnet werden muss.

2. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss, wonach jede Änderung von Verträgen der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eigentümer mit zusammen mehr als 50 % Miteigentumsanteilen abgezeichnet werden muss.

3. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss über die Höhe des Honorars eines künftig zu bestellenden Verwalters sowie über die Laufzeit künftiger Verwalterbestellungen.

4. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss, der die Auszahlung des von einem einzelnen Wohnungseigentümer erlangten Skontos für einen der Gemeinschaft zugute kommenden Sanierungsvertrag an diesen Wohnungseigentümer vorsieht.

5. Ein Eigentümerbeschluss, dem jegliche Eckdaten des Verwaltervertrags (Laufzeit, Vergütung) fehlen, ist dagegen nur anfechtbar, nicht aber nichtig (vgl. BGH, GE 2015, 522).

(Leitsätze der Redaktion)

II. Die Berufung der Kl. ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 517, 519, 520 ZPO).

Sie hat in der Sache auch, wie aus dem Tenor ersichtlich, teilweise Erfolg.

Nachdem ihr Antrag auf Wiedereinsetzung in die Beschlussanfechtungsfrist rechtskräftig zurückgewiesen worden ist, haben die Kl. noch in erster Instanz lediglich ihren zunächst hilfsweise gestellten Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 28.2.2012 zu TOP 5, TOP 6 und TOP 7 weiterverfolgt. Der Übergang von der Anfechtungs- zur Nichtigkeitsklage stellt keine Klageänderung dar, da der Streitgegenstand regelmäßig identisch ist (vgl. Niedenführ u. a., 11. Aufl., § 46 WEG Rn. 86). Somit war lediglich noch über die Nichtigkeit der genannten Eigentümerbeschlüsse zu entscheiden.

Voranzuschicken ist, dass es sich bei allen hier streitgegenständlichen Beschlussfassungen entgegen der Ansicht der Kl. um keine Nichtbeschlüsse wegen fehlender Verkündung handelt. Zwar stellt die Beschlussverkündung eine konstitutive Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Beschlusses dar (s. BGH, NJW 2001, 3339, juris). Jedoch kann der Versammlungsleiter die Verkündung nicht nur ausdrücklich, sondern auch konkludent vornehmen. Für die Annahme einer konkludenten Beschlussbekanntgabe genügt deshalb die Wiedergabe des für sich genommen eindeutigen Abstimmungsergebnisses im Versammlungsprotokoll, es sei denn, dass sich dies aufgrund anderer zu berücksichtigender Umstände, insbesondere protokollierter Erörterungen im Versammlungsprotokoll, in Frage stellen lässt (BGH, aaO.).

Im vorliegenden Protokoll der Eigentümerversammlung vom 28.2.2012 wurde zu TOP 5 festgehalten, dass die Beschlussfassung mit 100 % der anwesenden Stimmen erfolgt ist, was nach obigen Grundsätzen für eine konkludente Beschlussbekanntgabe also ausreicht. Soweit es zu TOP 7 heißt, der Beschluss sei mit „100 % der Stimmen" gefasst worden, lässt sich dies aus dem Gesamtzusammenhang unschwer dahin verstehen, dass damit ebenfalls 100 % der „anwesenden" Stimmen gemeint sind. Auch das Beschlussergebnis zu TOP 6 ergibt sich eindeutig aus dem Protokoll. Der Satz „Hiermit wird ... als Verwalterin gewählt" ist im Zusammenhang mit dem vorherigen Satz zu lesen, wonach die „anwesenden Eigentümer", d. h. die Bekl., beschlossen haben, aus den vorliegenden Angeboten das von ... anzunehmen.

Es war jedoch die Nichtigkeit der Beschlüsse zu TOP 5 und TOP 7, wenn auch nicht des Beschlusses zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 28.2.2012 festzustellen.

Nichtigkeitsgründe liegen nach allgemeiner Ansicht (vgl. die Zusammenstellung bei Niedenführ u. a., § 23 WEG Rn. 77 ff.) in folgenden Fällen vor:

• Formelle Nichtigkeitsgründe bei Zustandekommen des Beschlusses (z. B. bewusste Nichtladung eines Eigentümers)

• § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG: der Beschluss verstößt gegen eine Rechtsvorschrift, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, also zwingende Vorschriften des WEG, BGB oder öffentlichen Rechts

• § 134 BGB: der Beschluss verstößt gegen ein gesetzliches Verbot (z. B. Schwarzarbeit)

• § 138 BGB: der Beschluss verstößt gegen die guten Sitten

• der Beschluss enthält wegen inhaltlicher Unbestimmtheit keine durchführbare Regelung mehr

• der Beschluss verlangt von den Wohnungseigentümern etwas Undurchführbares

• fehlende Beschlusskompetenz.

Keine Nichtigkeit ergibt sich demnach aus dem von den Kl. gerügten Ladungsmangel. Zwar muss sich ein Eigentümer bei Fehlen eines Verwalters von den übrigen Eigentümern zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigen lassen, wenn sich nicht alle Eigentümer auf Ort, Zeit und Tagesordnung einer Versammlung einigen können (vgl. Niedenführ u. a., § 24 WEG Rn. 4). Die Einberufung durch einen hierzu nicht ermächtigten Eigentümer hat jedoch allenfalls die Anfechtbarkeit der Beschlüsse zur Folge (aaO.), stellt somit keinen Nichtigkeitsgrund dar.

Dass die Abhaltung der Eigentümerversammlung rechtsmissbräuchlich (§ 138 BGB) geschah, ergibt sich aus dem vorgetragenen Sachverhalt ebenfalls nicht. Die Kammer vermag nicht zu erkennen, dass das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden berührt wäre, wenn ein Eigentümer zu einer Versammlung einlädt, obwohl ein anderer Eigentümer ebendies gerade vor Gericht anstrebt. Es liegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Bekl. es darauf abgesehen hätten, eine Versammlung möglichst ohne die Kl. abzuhalten. Vielmehr haben die Bekl. die Kl. zu der Versammlung am 28.2.2012 ausdrücklich eingeladen. Auch nach Auffassung der Kammer war das Schreiben der Bekl. vom 9.2.2012 als Einladung zu verstehen. Auf die zutreffenden Gründe des Beschlusses der Einzelrichterin vom 17.7.2013 - 55 T 103/12 WEG - wird insoweit Bezug genommen.

Für die einzelnen Beschlüsse gilt Folgendes:

TOP 5: Der Beschluss zu TOP 5 setzt sich, auch wenn über ihn einheitlich abgestimmt wurde, aus vier verschiedenen Beschlussgegenständen zusammen. Alle vier Beschlüsse sind jedoch nichtig.

a. Abzeichnung des Zahlungsverkehrs

Der Beschluss, wonach zukünftig der Zahlungsverkehr des Verwalters durch Eigentümer mit mehr als 50 % Stimmen abgezeichnet werden muss, ist nichtig.

Zwar fehlte es den Eigentümern entgegen der Auffassung der Kl. nicht an der notwendigen Beschlusskompetenz, da die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Gelder vom Konto abfließen, eine Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung darstellt.

Doch bedeutet die Regelung einen schwerwiegenden Eingriff in den nicht abdingbaren Kernbereich der Befugnisse des Wohnungseigentumsverwalters gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4 bis 6 WEG. Allerdings gestattet § 27 Abs. 5 Satz 2 WEG ausdrücklich, die Verfügungsbefugnis des Verwalters über eingenommene Gelder durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig zu machen. Es dürfen also etwa die Verfügungsmacht über ein Rücklagenkonto eingeschränkt oder auch Ausgaben ab einer bestimmten Summe von einer Zustimmung eines Verwaltungsbeirats abhängig gemacht werden (vgl. OLG Düsseldorf, WuM 1998, 50, nach juris; Niedenführ u. a., § 27 WEG Rn. 57). Die hier im Beschlusswege vorgenommene Einschränkung geht jedoch über die im dargestellten Sinne zu verstehende gesetzliche Regelung hinaus. Der Verwalter wäre bei Umsetzung des Beschlusses gezwungen, für jede noch so kleine Ausgabe oder auch regelmäßige und unproblematische Zahlungen an Energieversorgungsunternehmen eine zweite Unterschrift einzuholen. Selbst die Einrichtung eines Dauerauftrags wäre nicht mehr möglich, da der Verwalter auf diese Weise das Erfordernis, für jeden einzelnen Kontoabfluss eine Zustimmung einzuholen, umgehen würde. Unstreitig verfügt zudem lediglich die Bekl. zu 1) über mehr als 50 % der Stimmen. Nur sie kann nach dem maßgeblichen Wortlaut des Beschlusses, der von einem Eigentümer mit mehr als 50 % der Stimmen, also nicht etwa von mehreren Eigentümer mit insgesamt mehr als 50 % der Stimmen spricht, den Zahlungsverkehr derzeit abzeichnen. Sollte die Bekl. zu 1) aber ortsabwesend oder aus sonstigen Gründen an der Abzeichnung verhindert sein, könnten in diesem Zeitraum die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erfüllt werden. Der Verwalter wäre somit handlungsunfähig.

Hinzu kommt, dass mit der Aufgabe der Abzeichnung gerade die Eigentümerin betraut wurde, die bereits in jeder Eigentümerversammlung die absolute Mehrheit der Stimmen auf sich vereint. Der Bekl. zu 1) wurde hierdurch eine zusätzliche Möglichkeit eröffnet, den Verwalter auch außerhalb der Eigentümerversammlung zu kontrollieren. Hierbei handelt es sich zwar nicht um einen Fall der von den Kl. angeführten Majorisierung. Eine solche ist dann anzunehmen, wenn ein Eigentümer sein Stimmenübergewicht dazu missbraucht, einen ihm genehmen Beschluss herbeizuführen. Dabei genügt es allerdings nicht, wenn ein Mehrheitseigentümer mit seinen Stimmen einen Beschlussantrag gegen die Stimmen der Minderheit durchsetzt. Vielmehr muss der Mehrheitseigentümer bei dieser Gelegenheit ausschließlich eigene Interessen verfolgen und dadurch die anderen Eigentümer schädigen oder der Gefahr von Vermögensnachteilen aussetzen. Abge­sehen davon, dass die sog. Majorisierung nur die Anfechtbarkeit eines Beschlusses nach sich zieht (vgl. Niedenführ u. a., § 25 WEG Rn. 47), ist vorliegend aber nicht die Stimmabgabe selbst als missbräuchlich anzusehen, sondern der Inhalt des unter Beteiligung der Bekl. zustande gekommenen Beschlusses.

Dieser bedeutet aus den dargestellten Gründen letztlich eine Entmachtung des Verwalters, die sich mit dem Wesen der Verwalterstellung nach dem WEG nicht vereinbaren lässt.

b. Zustimmung zur Änderung von Verträgen

Auch dieser Beschluss (-teil) ist nichtig. Zum einen fehlt es ihm bereits an der notwendigen Bestimmtheit. So wird nicht näher definiert, was unter der „Änderung" von Verträgen zu verstehen ist, ob dies also im streng juristischen Sinne zu begreifen ist oder z. B. auch Fälle erfassen soll, in denen ein ohnehin ausgelaufener Vertrag durch einen neuen Vertrag (vielleicht mit einem neuen Vertragspartner) ersetzt wird, bzw. ob darüber hinaus die bloße Kündigung von Verträgen ohne Neuabschluss als „Änderung" begriffen werden soll. Da der Beschluss dies nicht klarstellt, enthält er aber schon keine durchführbare Regelung.

Zudem folgt seine Nichtigkeit hier auch aus der fehlenden Beschlusskompetenz der Eigentümer­versammlung. Wenn mehr als 50 % der Eigentümer einer Vertragsänderung zustimmen sollen, wie es der Beschluss vorsieht, genügt also keine einfache Mehrheit. Damit wird in § 25 WEG eingegriffen, was nach allgemeiner Ansicht aber nur durch Vereinbarung zulässig ist (vgl. Niedenführ u. a., § 25 WEG Rn. 1).

c. Verwalterhonorar/Garagen

Auch dieser Beschluss ist nichtig.

Der Beschluss befasst sich, wie sein Wortlaut ergibt, nicht mit der Verteilung des Verwalterhonorars, sondern seiner „Berechnung". Es handelt sich demnach um keine unter Umständen problematische Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, sondern um einen Beschluss über die Höhe des Honorars eines künftig zu bestellenden Verwalters.

Über die Höhe der Verwaltervergütung zu beschließen, fällt in die Beschlusskompetenz der Eigentümer. Doch sind gemäß den §§ 26 Abs. 1 Satz 4, 20 Abs. 2 WEG, 134 BGB alle Vereinbarungen oder Beschlüsse nichtig, welche die freie Auswahl des Verwalters unmittelbar oder auch nur mittelbar, etwa durch Festlegung bestimmter Bedingungen der Bestellung oder des Verwaltervertrags einengen. Dies gilt namentlich für Beschlüsse, die eine bestimmte Dauer für jede Bestellung verbindlich festlegen (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2008, 472, juris; dort Rn. 50 ff.).

Bei der Frage, ob ein Verwalter auch für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums hinsichtlich der Garagen eine Vergütung verlangen bzw. seine Vergütung auch auf der Basis der an den Garagen bestehenden Sondernutzungsrechte berechnen darf, handelt es sich um eine Bedingung des Verwaltervertrags. Der Beschluss regelt dies auch nicht bezüglich eines bestimmten, vielleicht schon vorliegenden Vertragsentwurfs eines konkreten Kandidaten, sondern generell für alle künftigen Verwalterverträge. Da sich im Zweifelsfall nicht jeder Verwalter darauf einlassen wird, wird die Auswahl des Verwalters auf diese Weise mittelbar eingeengt, was die Nichtigkeit dieser Be­schlussfassung zur Folge hat.

d. Bestellungszeit des Verwalters

Entsprechend der unter c. dargestellten Grundsätze ist auch dieser Beschluss(-teil) als nichtig anzusehen, da er die Dauer der Bestellung künftig festlegen will und deshalb mittelbar die freie Auswahl des Verwalters hindert.

TOP 6: Nichtigkeitsgründe für diesen Beschluss, mit dem ... zur Verwalterin gewählt wurde, sind weder vorgetragen noch ersichtlich, so dass die Berufung der Kl. insoweit erfolglos bleibt.

Dass jegliche Eckdaten des Verwaltervertrags fehlen, hätte nur die Anfechtbarkeit des Beschlusses zur Folge gehabt (s. Niedenführ u. a., § 28 WEG Rn. 21). Dies gilt auch für sämtliche Bedenken der Kl. gegen die fehlende Eignung ..., zumal die von den Kl. geschilderten Vorgänge fast ausnahmslos die Zeit nach ihrer Bestellung betreffen. Ebenso wäre der Beschluss, sollten die Bekl. rechtsmissbräuchlich ihre Stimmenmehrheit ausgenutzt haben, um eine ausschließlich ihnen genehme Verwalterin durchzusetzen, lediglich für ungültig zu erklären gewesen (vgl. Niedenführ u. a., § 26 WEG Rn. 20).

TOP 7: Der Beschluss über die Erstattung von Kosten in Höhe von 9.027,05 € an die Bekl. zu 1) sowie Bildung einer Sonderumlage verstößt gegen § 134 BGB und ist daher nichtig.

Es ist unstreitig, dass die Bekl. zu 1) auf die ihr für eine Reparatur des Heizkessels in Rechnung gestellten 9.027,05 € Skonto erhalten hat. Vom Konto der Wohnungseigentümer Gelder an die Bekl. zu 1) auszuzahlen, welche diese gar nicht verauslagt hat, würde aber eine Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern darstellen (§ 266 StGB). Ob an die Bekl. zu 1) 8.785,38 € zu zahlen wären, kann dahinstehen, da es keine geltungserhaltende Beschlussreduktion gibt. [...]

Anmerkung: Revision nicht zugelassen.

Die Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer führt zur Nichtigkeit gefasster Beschlüsse, wenn dieser ausschließlich eigene Interessen verfolgt und dadurch die anderen Eigentümer schädigt oder sonst der Gefahr von Vermögensnachteilen aussetzt.

In der WEG-Anlage hat ein Miteigentümer mehr als 50 % der Miteigentums- und Stimmrechtsanteile. In der Eigentümerversammlung vom 28. Februar 2012 wurden mehrere Beschlüsse gefasst:

Künftig sollte der gesamte Zahlungsverkehr des Verwalters (TOP 5a) und jede Änderung von Verträgen der Gemeinschaft (TOP 5b) durch Eigentümer mit mehr als 50 % Stimmen abgezeichnet werden.

Zu TOP 5c und TOP 5d sollten Honorarhöhe und Bestellungszeit eines künftigen Verwalters festgeschrieben werden.

Zu TOP 6 wurde die Verwalterin ohne Festlegung der Eckdaten des Vertrags gewählt.

Zu TOP 7 sollte ein für die Reparatur des Heizkessels in Anspruch genommener Skonto vom Gemeinschaftskonto an die Beklagte zu 1) ausgekehrt werden.

Der Kläger hat die Beschlüsse ohne Wahrung der Frist angefochten. Das LG wies die Klage ab, hiergegen die Berufung.

Da dem Kläger wegen der Versäumung der Anfechtungsfrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nicht zu bewilligen war, können Anfechtungsgründe nicht mehr berücksichtigt, wohl aber die Nichtigkeit der Beschlüsse festgestellt werden. Dies betrifft alle bis auf den Beschluss zu TOP 6, was auch im Anfechtungsprozess nach Ablauf der Anfechtungsfrist zu prüfen ist.

Zu TOP 5a: Zwar fehlte es nicht an der notwendigen Beschlusskompetenz, weil die Frage, ob und wann Gelder vom Gemeinschaftskonto abfließen, eine Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung ist. Auch gestattet § 27 Abs. 5 Satz 2 WEG ausdrücklich, die Verfügungsbefugnis des Verwalters über eingenommene Gelder durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig zu machen. Die hier vorgenommene Einschränkung geht jedoch darüber hinaus.

Der Verwalter wäre gezwungen, für jede noch so kleine Ausgabe und auch regelmäßige und unproblematische Zahlungen etwa an Energieversorgungsunternehmen eine zweite Unterschrift einzuholen. Selbst die Einrichtung eines Lastschriftauftrags wäre nicht mehr möglich, da jeder einzelne Kontoabschluss zustimmungspflichtig wäre. Abgesehen davon verfügt die Beklagte zu 1) über mehr als 50 % der Stimmrechtsanteile. Nur sie allein könnte den gesamten Zahlungsverkehr abzeichnen. Bei Ortsabwesenheit des Verwalters könnten die Verbindlichkeiten der WEG ohne Zustimmung der Beklagten zu 1) nicht erfüllt werden. Dies würde letztlich eine Entmachtung des Verwalters bedeuten, die sich mit dem Wesen der Verwalterstellung nach dem WEG nicht vereinbaren lässt.

Zu TOP 5b) ergibt sich die Nichtigkeit bereits daraus, dass nicht näher definiert ist, was unter der „Änderung" von Verträgen zu verstehen ist, ob nur der Neuabschluss oder auch die bloße Kündigung. Wenn, wie vorgesehen, mehr als 50 % der Stimmen einer Vertragsänderung zustimmen sollen, würde also keine einfache Mehrheit genügen. Damit wird in § 25 WEG eingegriffen, was nach allgemeiner Ansicht aber nur durch Vereinbarung zulässig ist.

Zu TOP 5c) würde durch die Festlegung des Honorars eines künftig zu bestellenden Verwalters die freie Verwalterwahl eingeengt. Zudem handelte es sich um eine Bedingung des künftigen Verwaltervertrags, die nicht im Voraus festgelegt werden darf, weil so die Auswahl des Verwalters mittelbar eingeengt wird. Dasselbe gilt für den Beschluss zu TOP 5d.

Zu TOP 7 ist zwar unstreitig, dass die Beklagte zu 1) für die Bezahlung der Reparatur des Heizkessels einen Skonto von 9027,05 € erhalten hat. Da sie diesen Betrag nicht verauslagt hat, würde eine Auszahlung aus der Gemeinschaftskasse eine Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern darstellen (§ 266 StGB). Wegen des Verbots einer geltungserhaltenden teilweisen Beschlussreduzierung kann auch kein geringerer Auszahlungsbetrag bestehen bleiben.

Dagegen wäre der Beschluss zu TOP 6, mit dem die Verwalterin bestellt wurde, wegen Fehlens jeglicher Eckdaten des Verwaltervertrages allenfalls anfechtbar. Eine Nichtigerklärung kommt insoweit nicht in Betracht.

Das Urteil veranschaulicht einige Fälle der Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer, der mehr als 50 % der Stimmrechtsanteile hält, was in der Anfangsphase einer WEG auch nicht unüblich ist. In der Rechtsprechung ist geklärt, dass allein das Gebrauchmachen einer Stimmrechtsmehrheit noch nicht allgemein ein Anfechtungsgrund ist. Vielmehr ist zu prüfen, ob der Mehrheitseigentümer bei der einzelnen Gelegenheit ausschließlich eigene Interessen verfolgt und dadurch die anderen Eigentümer schädigt oder sonst der Gefahr von Vermögensnachteilen aussetzt. Dann ist nicht die Stimmabgabe selbst als missbräuchlich anzusehen, sondern der Inhalt der unter maßgeblicher Beteiligung des Mehrheitseigentümers zustande gekommenen Beschlüsse zu beanstanden.

Zur Verwalterbestellung ohne Festlegung der Eckdaten (Höhe der Vergütung, Laufzeit der Bestellung) ist jüngst eine BGH-Entscheidung ergangen (vgl. GE 2015, 522), die bestätigt, dass nur eine Anfechtbarkeit vorliegt, während die Verwalterwahl wirksam bleibt und sich die Eckdaten dann aber aus den üblichen Regelungen ergeben, insbesondere zur Höhe der Vergütung.