Nichtigkeit eines Mietvertrages mit sich selbst

Nichtigkeit eines Mietvertrages mit sich selbst; Nutzungsentschädigung für Gewerberäume bei Zwangsverwaltung

1. Ein Mietvertrag, den ein Eigentümer mit sich selbst als Mieter abschließt, ist als Scheingeschäft nichtig.

2. Für die Nutzung von Gewerberäumen hat der Eigentümer (Schuldner) Nutzungsentschädigung an den Zwangsverwalter zu zahlen.

Der Bekl. ist Eigentümer des Grundstücks P.allee in Berlin. Der Bekl. schloß mit sich selbst am 25.5.1998 einen Geschäftsraummietvertrag.

Dort heißt es u. a.: "(...) § 1. Vermietet werden folgende Räumlichkeiten: Büroräume, Büro, Souterrain, Geschoß: EG, links und Souterrain links, Quadratmeter: ca. 86,06 qm und ca. 41,69 qm (Souterrain). Die Vermietung erfolgt zur gewerblichen Nutzung als Büro- und Ausstellungsräume."

Der Mietzins wurde in § 3 in Höhe von 1.235,58 DM netto zuzüglich 452 DM Betriebskostenvorschuß festgelegt.

Weiter heißt es in § 26: "Ferner wird folgendes vereinbart: Die monatliche Mietzahlung wird mit folgenden durch Herrn P. erbrachten Leistungen laut HOAI verrechnet, s. Anlage ..."

Mit Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 25. November 1998 wurde die Zwangsverwaltung angeordnet und der Kl. zum Zwangsverwalter bestellt. Die Beschlagnahme erfolgte am 10.12.1998.

Der Kl. macht Nutzungsentschädigung für die Monate Januar 1999 bis März 2001 geltend und trägt dazu vor:

Der Mietvertrag sei unwirksam. Der Bekl. habe aber für die Nutzung der Gewerberäume eine angemessene Nutzungsentschädigung zu zahlen, die der Höhe nach den Festlegungen im Vertrag vom 25.5.1998 entspreche. Ein Nutzungsentgelt von 9,45 DM netto/qm bzw. 12,91 DM brutto/qm sei ortsüblich. Etwaige Aufrechnungen ihm gegenüber seien unwirksam. Die Aufrechnung des Bekl. im Mietvertrag scheitere daran, daß dieser nur gegen eine solche Forderung aufrechnen könne, über die der Eigentümer wirksam hätte verfügen dürfen, d. h. nicht gegenüber den Mietzinsforderungen ab Januar 1999. (...)

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zulässig und begründet. Im übrigen ist sie unbegründet.

I. Der Kl. ist als Zwangsverwalter berechtigt, gemäß § 152 Abs. 1, § 148 Abs. 1, § 20 Abs. 2, § 21 Abs. 2 ZVG, § 1123 Abs. 2 BGB alle Ansprüche geltend zu machen, die der Beschlagnahme unterfallen. (...)

1. Der Mietvertrag vom 25.5.1998 ist gemäß § 117 BGB unwirksam. Der Bekl. war als Eigentümer des Grundstücks zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht an der Ausübung seines Nutzungsrechts gehindert, so daß infolge der Vermietung der Räume an sich selbst eine Konfusion eintrat. Da durch den Vertrag keine gegenseitigen Leistungspflichten begründet werden konnten, ist der Vertrag infolge der Personenidentität nichtig. Es ist auch nicht vorgetragen, daß nach Beschlagnahme des Grundstücks zwischen dem Kl. und dem Bekl. ein mündlicher Vertrag auf der Grundlage des Vertrages vom 25.5.1998 zustande gekommen ist.

2. Der Bekl. muß für die gewerbliche Eigennutzung des Grundstücks eine angemessene Nutzungsentschädigung zahlen.

a. Mit der Beschlagnahme hat der Schuldner das Recht zur Benutzung des Grundstücks verloren.

Gemäß § 149 ZVG darf der Schuldner gleichwohl in beschränktem Umfang auf dem Grundstück wohnen. Für die ihm überlassenen Wohnräume braucht er kein Entgelt an den Zwangsverwalter zu zahlen. Die Regelung gilt aber nicht für Gewerberäume. Diese Räume darf der Schuldner in der Zwangsverwaltung nicht unentgeltlich weiter benutzen. Wenn kein ausdrücklicher Mietvertrag mit dem Zwangsverwalter abgeschlossen wird, hat der Schuldner für die Überlassung der Räume eine Nutzungsentschädigung an den Zwangsverwalter zu zahlen (vgl. Zeller/Stöber, ZVG, 16. Aufl. § 149 Rdnr. 2.1, 2.3, 2.8.; Böttcher, ZVG, 3. Aufl. § 149 Rdnr. 2).

b. Der Bekl. nutzt die Räume mit einer Fläche von ca. 89,06 qm und 41,69 qm als Gewerberaum, und nicht als Wohnraum.

Der Kl. hat schlüssig dargetan, daß diese Fläche vom Bekl. als Architekturbüro genutzt wird. Der Zwangsverwalter entscheidet zunächst aus eigenem Recht, ob und in welchem Umfang dem Schuldner ein Wohnrecht zusteht (vgl. Zeller/Stöber a. a. O. § 149 Rdnr. 2.4). Der Kl. hat hinreichend dargetan, daß die streitige Fläche nicht mehr als Wohnraum anerkannt wird.

Dem ist der Bekl. nicht erheblich entgegengetreten. Im Termin wurde die von dem Bekl. eingereichte Grundrißskizze erörtert. Daraus ergibt sich zwar, daß der Bereich der Gewerbenutzung mit dem Bereich der Wohnung verbunden ist. Dies hebt aber die Nutzung als Gewerberaum nicht auf. Selbst wenn innerhalb der Gesamträumlichkeiten die Wohnraumnutzung überwiegt, bleibt es auch nach dem Vortrag des Bekl. dabei, daß ein abgrenzbarer Teil der Räume als Büro genutzt wird. Das bloße pauschale Bestreiten, daß die Räume in dem Umfang, wie vom Kl. behauptet, als Gewerbe genutzt werden, ist unbeachtlich, da der Bekl. aufgrund eigener Wahrnehmung konkrete Angaben dazu machen kann, in welchem Umfang die Flächen tatsächlich genutzt werden. Der von ihm selbst im nichtigen Mietvertrag angegebene Umfang der gewerblichen Nutzung stellt hierbei zumindest ein Indiz dar.

c. Die Nutzungsentschädigung von 1.235,58 DM netto (9,45 DM/qm) zuzüglich Betriebskostenvorschuß in Höhe von 452 DM (3,46 DM/qm) ist angemessen. [...]

3. Die Forderung ist auch nicht ganz oder teilweise durch Aufrechnung erloschen. [...] Selbst wenn der Bekl. in einem bestimmten Umfang wertmäßige Architekturleistungen, die hier nicht weiter dargetan sind, erbracht haben sollte, kann er damit nicht gegenüber den hier geltend gemachten Ansprüchen aufrechnen. Es greift das Aufrechnungsverbot gemäß § 1125, § 1124 Abs. 2 BGB. Der Bekl. kann sich insbesondere nicht auf die erweiterte Aufrechnungsmöglichkeit nach den Grundsätzen zur Aufrechnung von Baukostenzuschüssen berufen. Danach wird dem Mieter, wenn er eine Mietvorauszahlung oder einen Baukostenzuschuß geleistet hat, unter bestimmten Voraussetzungen das Recht zugestanden, diese Vorauszahlung entgegen § 1124 Abs. 2 BGB der Mietzinsforderung des Hypothekars/Zwangsverwalters entgegenzuhalten.

Dies setzt voraus, daß der Mieter eine Leistung erbracht hat, durch die der Sachwert des Grundstücks erhöht wurde, d. h. die Leistung muß tatsächlich zum Ausbau verwendet worden sein und dem späteren Eigentümer und den Grundstücksgläubigern zugute kommen (vgl. MünchKomm-Eickmann, BGB, 3. Aufl. § 1124 Rdnr. 25, § 1125 Rdnr. 6; OLG Frankfurt MDR 1983, 669). Diese Regelung kommt hier nicht zur Anwendung.

Wohnt der Eigentümer in seinem unter Zwangsverwaltung gestellten Haus, muß er dafür aus sozialen Gründen dem Zwangsverwalter keine Miete zahlen. Nutzt er Geschäftsräume, ist das anders. Auch Umgehungsversuche sind meist zwecklos.

Der Eigentümer hatte wenige Monate vor Anordnung der Zwangsverwaltung mit sich selbst einen Mietvertrag abgeschlossen, wonach er mehrere Räu-me des auch von ihm selbst bewohnten Hauses als Architekturbüro nutzen durfte. Die Miete sollte mit Forderungen aus Architektenhonorar verrechnet werden. Der Zwangsverwalter machte für die Geschäftsräume eine Nutzungsentschädigung geltend und hielt die vom Eigentümer erklärte Aufrechnung entsprechend dem Mietvertrag für unwirksam.

Mit Urteil vom 11. Mai 2001 gab das Landgericht Berlin der Zahlungsklage statt. Nach § 149 ZVG ist nur die Nutzung als Wohnraum entgeltfrei für den Zwangsverwaltungsschuldner, nicht jedoch die Nutzung als Geschäftsraum. Hier mußte sich der Eigentümer an seinem eigenen Mietvertrag mit sich selbst festhalten lassen (zur Höhe der Nutzungsentschädigung). Der Mietvertrag selbst war allerdings als Scheingeschäft nichtig, so daß der Schuldner sich auch nicht auf die Privilegierung des § 1124 Abs. 2 BGB berufen konnte. Danach kann der Mieter wegen eines Baukostenzuschusses auch gegenüber dem Zwangsverwalter aufrechnen. Das galt allerdings nicht im entschiedenen Fall, da eben kein wirksamer Mietvertrag abgeschlossen worden war.