Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages

Erfolgt der Verkauf eines Grundstücks zu einem Kaufpreis von 1,2 Mio. Euro, während der tatsächliche Wert bei 2,3 Mio. Euro liegt, kommt Nichtigkeit des Vertrages wegen Wuchers in Betracht.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Kl. waren Eigentümer des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks F. Weg 1 in M. Das Grundstück war für die B.bank mit einer Grundschuld über 2.400.000 DM zuzüglich Zinsen belastet. Auf Antrag der Bank wurde am 4. Januar 2005 die Zwangsversteigerung des Grundstücks angeordnet. Die Bank war jedoch bereit, gegen Zahlung von 1.200.000 € bis zum 31. August 2005 von der Versteigerung Abstand zu nehmen.

2 Mit Notarvertrag vom 25. August 2008 verkauften die Kl. das Grundstück für 1.200.000 € an die Bekl. Die Auflassung erfolgte in der Notarverhandlung. Mit privatschriftlich am selben Tag geschlossener „Vereinbarung über die Modalitäten zur Vermietung und zum Verkauf F. Weg 1" (im Folgenden „Vereinbarung") verpflichteten sich die Bekl. gegenüber den Kl. unter anderem, das Haus für den Zeitraum vom 1. September 2005 bis zum 31. August 2007 der Kl. zu 2 zu vermieten und das Grundstück bis zum 1. September 2007 zum „maximal erzielbaren Preis" weiter zu verkaufen. Von dem einvernehmlich festzulegenden Weiterverkaufspreis sollten 1.515.000 € zuzüglich der Steuerbelastung der Bekl. aus dem Weiterverkauf den Bekl. zustehen, im Übrigen sollte der Erlös den Kl. zustehen. An dem Weiterverkauf, „insbesondere bei der Erzielung eines möglichst hohen Verkaufserlöses" hatten beide Vertragsparteien mitzuwirken.

3 Mit weiterem privatschriftlich am 25. August 2005 geschlossenen Vertrag verkauften die Kl. den Bekl. für 80.000 € einen Teil der Einrichtung des Hauses, mit einem vierten am selben Tag privatschriftlich geschlossenen Vertrag mietete die Kl. zu 2 das Haus für den Zeitraum vom 1. September 2005 bis zum 31. August 2007 für monatlich 6.000 €. Der Kaufpreis für das Grundstück wurde von den Bekl. bezahlt. Das Versteigerungsverfahren wurde aufgehoben. Im April 2006 wurden die Bekl. als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

4 In der Folgezeit kam es zu Spannungen zwischen den Parteien. Mit Schreiben vom 22. Dezember 2006 forderten die Kl. die Bekl. schließlich unter Fristsetzung auf, dem gemeinsamen Weiterverkauf des Grundstücks zuzustimmen und einer aus der „Vereinbarung" abgeleiteten Verpflichtung nachzukommen, das Haus mit einem Aufwand von 160.000 € zu renovieren. Die Bekl. unterließen beides. Daraufhin erklärten die Kl. den Rücktritt von den Verträgen vom 25. August 2005.

5 Sie machen geltend, die Verträge vom 25. August 2005 bildeten eine Einheit, durch die insbesondere gewährleistet werden sollte, dass ihnen der Erlös aus dem letztlich erstrebten Verkauf des Grundstücks an einen Dritten zukomme, soweit er den Aufwand der Bekl. für deren Zwischenerwerb übersteige. Die Formnichtigkeit der außerhalb des Notarvertrags am 25. August 2005 privatschriftlich vereinbarten Verträge sei durch die Eintragung der Bekl. in das Grundbuch geheilt. Ohne deren Wirksamkeit sei der Kaufpreis in sittenwidriger Weise zu niedrig vereinbart.

6 Die Kl. haben beantragt, die Bekl. zur Zahlung von 160.000 € zuzüglich Zinsen und zur Zurückübertragung des Grundstücks nach näherer Maßgabe zu verurteilen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Bekl. ist ohne Erfolg geblieben. Der Senat hat die Revision zugelassen, soweit sich die Bekl. gegen die Abweisung des Antrags auf Zurückübertragung des Grundstücks wenden. Den hierher gehenden Antrag verfolgen sie mit der Revision weiter.

I. 7 Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Kl. auf Rückübertragung des Grundstücks. Es meint, ein Recht der Kl. zum Rücktritt vom Vertrag bestehe nicht, weil die Bekl. ihre Pflichten aus dem Kaufvertrag erfüllt hätten und durch den Abschluss der „Vereinbarung" keine weiteren Pflichten der Bekl. begründet worden seien. Die „Vereinbarung" habe zu ihrer Wirksamkeit notarieller Beurkundung bedurft. Der Formmangel sei nicht durch die Eintragung der Bekl. in das Grundbuch geheilt, weil das Zustandekommen des Kaufvertrags nicht von dem Abschluss der „Vereinbarung" abhängig gewesen sei. Ein Recht der Kl. zum Rücktritt vom Kaufvertrag folge auch nicht aus § 313 Abs. 3 BGB. Unterstelle man, die Kl. hätten den Kaufvertrag im Hinblick auf die Begründung einer wirksamen Verpflichtung der Bekl. zum Weiterverkauf und zur Auskehrung des Gewinns hieraus abgeschlossen, seien die Pflichten der Bekl. aus den getroffenen Vereinbarungen vertraglich begründet, so dass für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage kein Raum bleibe. Ein Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks folge auch nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 2 zweite Alt. BGB. Der Weiterverkauf des Grundstücks sei nicht Zweck des Kaufvertrags gewesen. Der Kaufvertrag sei auch nicht wegen Wuchers nichtig. Der Kl. zu 1 habe den behaupteten Wert des Grundstücks gekannt; die bevorstehende Zwangsversteigerung habe nicht zu einer Notlage der Kl. geführt, weil sie das Grundstück auch anderweit hätten verkaufen können. Daher könne dahingestellt bleiben, ob das Grundstück den von den Kl. behaupteten Wert habe.

II. 8 Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung teilweise nicht stand.

9 1. Das Berufungsgericht hat ohne Rechtsfehler einen Anspruch der Kl. auf Rückübertragung des Grundstücks nach § 346 Abs. 1 BGB verneint. Der am 25. August 2005 zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag verpflichtete die Bekl. zur Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises. Die Zahlung ist erfolgt. Die von den Kl. als Grund für den Rücktritt vom Vertrag geltend gemachten Pflichtverletzungen haben allein Pflichten der Bekl. aus der „Vereinbarung" zum Gegenstand. Die „Vereinbarung" ist jedoch schon deshalb nichtig, weil sich die Bekl. in dieser zum Weiterverkauf des Grundstücks verpflichtet haben und es zur Wirksamkeit der „Vereinbarung" daher gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedurfte.

10 Der Formmangel ist nicht durch den Vollzug der Auflassung vom 25. August 2005 im Grundbuch gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt worden. Anders würde es sich nur verhalten, wenn der Kaufvertrag und die „Vereinbarung" eine Einheit bildeten, ohne die der Kaufvertrag nicht geschlossen worden wäre (st. Rspr., vgl. Senat BGHZ 63, 359, 362; 74, 48 f.; 78, 346, 349). Ohne Bedeutung ist insoweit, dass die „Vereinbarung" den Abschluss des Kaufvertrags voraussetzt. Entscheidend ist vielmehr, ob der Kaufvertrag nicht ohne den Abschluss der „Vereinbarung" zustande gekommen wäre (st. Rspr., vgl. Senat Urt. v. 26. November 1999, V ZR 251/98, NJW 2000, 951; BGH, Urt. v. 11. Oktober 2000, VIII ZR 321/99, NJW 2001, 226; v. 13. Juni 2002, VII ZR 321/00, NJW 2002, 2559). Insoweit bedarf es zwar keines übereinstimmenden Willens der Vertragsparteien. Es reicht vielmehr aus, wenn nur eine der Vertragsparteien das Grundstück ohne den Abschluss des weiteren Vertrages nicht geschlossen hätte und die andere Vertragspartei dies erkannt oder hingenommen hat (Senat, Urt. v. 10. Oktober 1986, V ZR 247/85, NJW 1987, 1069).

11 Dass es sich so verhält, hat das Berufungsgericht nicht festzustellen vermocht. Die hiergegen von der Revision erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft. Sie haben keinen Erfolg, von einer Begründung wird gemäß § 564 Satz 1 ZPO abgesehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Bewertung des Berufungsgerichts auch materiell-rechtlich nicht fehlerhaft. Insbesondere konnte das Berufungsgericht aus dem Umstand, dass die Parteien in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag angegeben haben, keine weiteren Vereinbarungen getroffen zu haben, schließen, dass dennoch vereinbarte Regelungen nach dem Willen der Parteien jedenfalls nicht mit dem Kaufvertrag eine rechtliche Einheit bilden sollten.

12 2. Entgegen der Meinung der Revision hat das Berufungsgericht auch das Bestehen eines Rücktrittsrechts nach § 313 Abs. 3 BGB im Ergebnis ohne Rechtsfehler verneint. Die formnichtige „Vereinbarung" konnte weder zu den Umständen noch zu den Vorstellungen des Parteien gehören, die Grundlage ihres formgerechten Kaufvertrags geworden sind. Ist sie, wie die Kl. behaupten vor der Beurkundung des Kaufvertrags geschlossen worden und beruht der Kaufvertrag auf der Erwartung, die „Vereinbarung" werde erfüllt werden, dann war sie nicht Grundlage, sondern Inhalt des Kaufvertrags. Dass es sich so verhielt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Ist die Vereinbarung, wie die Bekl. behaupten, nach der Beurkundung des Kaufvertrags abgeschlossen worden, kann sie schon deshalb nicht Grundlage des Kaufvertrags sein, weil dieser abgeschlossen war, bevor die „Vereinbarung" zustande gekommen ist.

13 3. Entgegen der Meinung der Revision ist auch nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht einen Anspruch der Kl. auf Rückübertragung des Grundstücks nach § 812 Abs. 1 Satz 2 zweite Alt. BGB verneint hat. Unmittelbarer Zweck des Verkaufs des Grundstücks an die Bekl. war es, die drohende Zwangsversteigerung des Grundstücks zu verhindern. Dieser Zweck ist erreicht worden.

14 Die Bekl. haben sich in der „Vereinbarung" zum Weiterverkauf des Grundstücks und zur Auskehrung des hieraus erwarteten Gewinns an die Kl. verpflichtet. Die Formnichtigkeit der „Vereinbarung" führt zur Unwirksamkeit der darin getroffenen Regelungen. Das hätte nur dann zur Folge, dass die unwirksam „vereinbarten" Pflichten der Bekl. einen weiteren - nicht erreichten - Zweck des Verkaufs des Grundstücks gebildet hätten, wenn festgestellt werden könnte, dass der Weiterverkauf bei Abschluss des Kaufvertrags vereinbart war oder die Kl. zu diesem Zeitpunkt den Weiterverkauf und die Auskehrung des Gewinns für die Bekl. erkennbar erwartet hatten. Mit den insoweit notwendigen Feststellungen verhält es sich nicht anders als mit der Behauptung der Kl., der Abschluss des Kaufvertrags sei von der „Vereinbarung" abhängig gewesen.

15 4. Mit Erfolg macht die Revision jedoch geltend, dass das Berufungsurteil insoweit fehl geht, als es eine Nichtigkeit des Kaufvertrags nach § 138 BGB verneint.

16 Die Kl. haben den Wert des Grundstücks im Zeitpunkt des Verkaufs an die Bekl. im Berufungsverfahren mit 2.300.000 € behauptet. Durch ihre weiteren Ausführungen zur Ermittlung dieses Betrags ist diese Behauptung entgegen der Meinung der Revisionserwiderung nicht eingeschränkt worden. Auf der Grundlage des Vortrags der Kl. besteht zwischen dem Wert des Grundstücks und dem mit den Bekl. vereinbarten Kaufpreis ein krasses Missverhältnis. Trifft die Behauptung der Kl. zu, kann der Kaufvertrag vom 25. August 2005 als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein. Das Bestehen eines groben Missverhältnisses zwischen den in einem gegenseitigen Vertrag vereinbarten Leistungspflichten begründet nach der Rechtsprechung des Senats die tatsächliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigen, die nach § 138 Abs. 1 BGB zur Nichtigkeit des vereinbarten Vertrags führt (Senat, BGHZ 146, 298, 301). Die Vermutung beruht auf dem Erfahrungssatz, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligten hemmenden Umstand zugestanden werden und dass der Begünstigte diese Erfahrung teilt. Die Vermutung erstreckt sich auf zwei Momente, nämlich einerseits darauf, dass Umstände vorliegen, die die freie Entschließung des Benachteiligten beeinträchtigt haben, und andererseits darauf, dass der Begünstigte sich diese Situation zunutze gemacht hat (Senat, BGHZ 146, 298, 302 m.w.N.). Die bedrängte Situation der Kl. bei Abschluss des Kaufvertrags folgte hier schon aus der Anordnung der Zwangsversteigerung des Grundstücks. Sie wurde durch die bei Abschluss des Kaufvertrags unmittelbar bevorstehende Beendigung der zur Vermeidung der Versteigerung von der Gläubigerin gesetzten Frist noch gesteigert (vgl. MünchKomm-BGB/Armbrüster, 5. Aufl., § 138 Rdn. 149; Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., § 138 Rdn. 78; Staudinger/Sack, BGB [2003], § 138 Rdn. 78).

17 Dass der Kl. zu 1 den Wert des Grundstücks kannte, erschüttert die aus dem Missverhältnis des Wertes der beiderseits geschuldeten Leistungen folgende Vermutung entgegen der Meinung des Berufungsgerichts nicht, weil nichts für die Annahme spricht, die Kl. hätten das Grundstück unabhängig von dessen Wert den Bekl. zu dem vereinbarten Preis verkauft (Senat, Urt. v. 29. Juni 2007, V ZR 1/06, NJW 2007). Dass die Kl. das Grundstück noch vor Ablauf der von der Gläubigerin gesetzten Frist - zu einem dem behaupteten Verkehrswert von 2.500.000 € entsprechenden oder nahe kommenden Preis - anderweit hätten verkaufen können, ist eine Unterstellung, die durch den Vortrag der Parteien nicht gedeckt ist.

III. 18 Zu einer abschließenden Entscheidung ist der Senat nicht in der Lage, weil die Bekl. den von den Kl. behaupteten Wert des Grundstücks bestritten haben und es an Feststellungen hierzu fehlt. Diese sind nachzuholen.