Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages wegen fehlender behördlicher Genehmigung

Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages wegen fehlender behördlicher Genehmigung; Investitionsersatz bei Rückabwicklung; Fortdauer vertraglicher Einzelregelung bei unwirksamem Vertrag

1. Wird durch die zuständige Aufsichtsbehörde die aufsichtsrechtliche Genehmigung versagt, ist es der Nachprüfung des Zivilgerichts entzogen, die Richtigkeit der Untersagung zu prüfen.

2. Wird in einem Grundstückskaufvertrag eine Regelung darüber getroffen, in welchem Umfang der Veräußerer dem Erwerber im Falle der Vertragsrückabwicklung bereits getätigte Investitionen zu ersetzen hat, besteht diese Regelung auch bei Unwirksamkeit des Vertrages etwa wegen Versagung der aufsichtsrechtlichen Genehmigung isoliert fort.

[...] Die Berufung der Bekl. hat nur insoweit Erfolg, als sie das Urteil des Landgerichts in seinem Kostenpunkt angreift. Soweit sie eine Zug-um-Zug-Leistung begehrt, erfordert dies, dass ihr ein eigener Leistungsanspruch zur Seite steht, aufgrund dessen ihr ein Zurückbehaltungsrecht zusteht. Ein solcher Leistungsanspruch steht der Bekl. jedoch nicht zur Seite.

a. Gemäß § 812 Abs. 1 BGB hat derjenige, der etwas ohne Rechtsgrund erlangt hat, das Geleistete an den Leistenden herauszugeben.

Der Senat geht davon aus, dass der streitgegenständliche Grundstückskaufvertrag zwischen der Kl. und ihrem verstorbenen Ehemann einerseits und der Bekl. andererseits durch die Versagung der kommunalaufsichtsrechtlichen Genehmigung rückwirkend unwirksam geworden ist, nachdem er zunächst schwebend unwirksam war. Dabei ist der Senat zwar nicht an die Feststellungen im Urteil des OLG Rostock vom 6.3.2003 (7 U 82/02) gebunden, da dieses zu dieser Frage nicht in Rechtskraft erwachsen ist und daher keine Rechtskraftbindung entfalten kann. Gleichwohl hatte der Senat seiner Entscheidung die Genehmigungsbedürftigkeit des Vertrages und dem folgend die Unwirksamkeit aufgrund der Versagung der Genehmigung seiner rechtlichen Beurteilung zugrunde zu legen.

Der Senat sieht sich an die Versagung der Genehmigung gebunden und daher sowohl die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit als auch die Frage der Rechtmäßigkeit ihrer Versagung seiner Nachprüfung entzogen. Die Versagung der Genehmigung ist ein privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt, dessen Bestand und Wirksamkeit nach öffentlichem Recht zu beurteilen sind (Bamberger/Roth-Bub, BGB, 3. Aufl., § 182 Rn. 11; Staudinger-Gursky, BGB, Bearb. 2009, Vorbem. 60 vor § 182). Ob die Versagung andere Behörden und Gerichte bindet, ist eine Frage der Tatbestandswirkung. Einem Verwaltungsakt kommt grundsätzlich Tatbestandswirkung zu, er ist also von Behörden und Gerichten hinzunehmen, wenn sie nicht durch besondere Vorschriften befugt sind, ihn auf seine Rechtmäßigkeit zu überprüfen. Das ergibt sich aus den Grundsätzen der Gewaltenteilung und der Einheitlichkeit der Rechtsordnung. Es ist Aufgabe der Kommunalaufsichtsbehörde, über die Genehmigung und damit über die Wahrnehmung der Interessen der Gemeinde zu entscheiden. Aus der Sicht des Privatrechts ist die abschließende Entscheidung der Behörde ebenso hinzunehmen wie die Entscheidung einer Privatperson, das Handeln eines Vertreters ohne Vertretungsmacht nicht zu genehmigen. Durch die Versagung der Genehmigung ist der zunächst schwebend unwirksame Vertrag rückwirkend unwirksam geworden (Staudinger-Gursky, aaO., Vorbem. 64 vor § 182). Da vorliegend die Versagung der Genehmigung durch die Aufsichtsbehörde ohne Antrag eines der Beteiligten erfolgt ist, sieht der Senat hierin auch die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit des Rechtsgeschäfts aus öffentlich-rechtlicher Sicht für sich bindend beantwortet. Selbst aber, wenn man mit Bub (Bamberger/Roth, aaO., § 182 Rn. 11) die Prüfung der Genehmigungsbedürftigkeit des privatrechtlichen Rechtsgeschäfts bei dem Zivilgericht belassen will, ändert dies im vorliegenden Fall nichts. Auch der Senat ist der Ansicht, dass der streitgegenständliche Kaufvertrag wegen der hierin enthaltenen Ratenzahlungsvereinbarung gem. § 49 KV M-V (Kommunalverfassung für das Land Mecklenburg-Vorpommern, d. Red.) in der 1997 geltenden Fassung (nachfolgend a.F.) genehmigungsbedürftig war.

b. Unwirksam, weil genehmigungsbedürftig, ist nur das Verpflichtungsgeschäft, die Übereignung der Grundstücke hält der Senat hingegen für wirksam. Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 49 Abs. 1 KV M-V a.F. „Zahlungsverpflichtungen ... bedürfen der Einzelgenehmigung". Auch nach dem Sinn und Zweck des Gesetzes (Schutz der betroffenen Gemeinde vor in die Zukunft gerichteten Verbindlichkeiten) ist es nicht geboten, die Unwirksamkeit auf das Verfügungsgeschäft zu erstrecken. Ist das Verfügungsgeschäft jedoch wirksam geblieben und nicht gleichermaßen ex tunc unwirksam geworden, scheiden Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (§§ 985 ff. BGB) schon wegen der bestehenden Eigentümerstellung der Bekl. aus.

Ist das Erfüllungsgeschäft wirksam, kommen zwischen den Parteien Ansprüche aus §§ 812 Abs. 1, 818 BGB in Betracht, nicht jedoch aus § 816 BGB, da die Bekl. als verfügungsbefugte Eigentümerin keine „Nichtberechtigte" war.

c. Dem klägerischen Herausgabe- und Rückauflassungsanspruch aus § 818 Abs. 1 BGB kann die Bekl. nicht mit Erfolg einen auf eine Erstattung nachfolgender Kosten gerichteten Leistungsanspruch im Wege des Zurückbehaltungsrechtes entgegenhalten:

- Notarkosten: 1.845,46 €

- Grunderwerbsteuer: 19.347,28 €

- Vermessung: 30.445,64 €

- Kosten der Elektroenergieerschließung: 41.174,68 €

- weitere Erschließungskosten (Trinkwasser, Abwasser, Straßen usw.): 419.634,72 €

- weitere Erschließungskosten (Bagger, Verlegung der Stromversorgung der nahegelegenen Kleingartenanlage, Egge, Genehmigungskosten u. a.): 2.812,47 €

- an die Th. Entwicklungsgesellschaft mbH gezahltes Entgelt: 247.777,09 €

- Kosten der Vermarktung (Anzeigen, Prospekte) 21.042,44 €

- Kreditkosten (Zinsen, Kontogebühren) für die Finanzierung des Erwerbs und der Baumaßnahmen: 152.007,54 €

Daher muss ihr Begehren einer Zug-um-Zug-Verurteilung ohne Erfolg bleiben.

1) Soweit die Bekl. den Ersatz von Erschließungs-, Vermessungs- und Kosten der Finanzierung der Baumaßnahmen geltend macht, sind dies Kosten, die von der Gemeinde durchgeführten Baumaßnahmen zuzuordnen sind. Für derartige Investitionen haben die Parteien im Kaufvertrag bereits mit § 4 Abs. 6 eine Regelung dahin getroffen, dass die Verkäufer im Falle des Scheiterns des Vertrages hierfür keine Entschädigung leisten. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Vertragsparteien diese Regelung - wie die Bekl. behauptet - allein auf den Fall der Nichterteilung einer Baugenehmigung beschränken wollten. Für diesen Fall nämlich spricht der Vertrag von einem Rücktrittsrecht, während § 4 Abs. 6 den weit umfassenderen Begriff des Scheiterns des Vertrages verwendet.

Der Senat hält die von den Vertragsparteien in § 4 Abs. 6 des Kaufvertrages getroffene Vereinbarung im Falle der Nichtigkeit des Vertrages im Übrigen für wirksam. Ist ein Teil eines Geschäftes nichtig, ist gemäß § 139 BGB das Geschäft im Ganzen nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass das Geschäft im Übrigen fortbestehen soll. So aber liegt der Fall hier. Die Parteien haben gerade für den Fall, dass der Kaufvertrag aus irgendwelchen Gründen scheitert, eine Regelung getroffen, die die Verkäufer vor Belastungen schützen sollte, die mit dem unbesicherten sofortigen Besitzübergang und der Zustimmung zu sofortigen Baumaßnahmen verbunden sind. Mit dieser Vereinbarung haben die Parteien also gerade eine Regelung für den Fall getroffen, dass das Rechtsgeschäft nicht oder nicht mehr besteht. Hätte diese Regelung im Falle der Nichtigkeit des Vertrages von der Nichtigkeit miterfasst werden sollen, würde sie weitgehend leerlaufen.

Die Versagung der kommunalaufsichtlichen Genehmigung, die sich auf die Vereinbarung einer Ratenzahlung stützt, an deren Rückführbarkeit die Aufsichtsbehörde wegen der Finanzsituation der Gemeinde Bedenken hat, führt zum einen deshalb nicht zur Nichtigkeit auch der Regelung in § 4 Abs. 6 des Vertrages, weil sie der Genehmigung gemäß § 49 KV M-V a.F. nicht bedurfte, zum anderen deshalb nicht, weil sie sich in ihrer Begründung auch nicht hierauf stützte und insoweit den Senat in der Nachprüfbarkeit dessen auch nicht hindert. [...]

2. Soweit die Bekl. ihre Verpflichtung zur Zahlung von 250.232,27 € nebst Zinsen angreift und dahin Klagabweisung begehrt, bleibt die Berufung ohne Erfolg. Der Kl. steht jedenfalls ein Zahlungsanspruch in dem vom Landgericht ausgeurteilten Umfang zu.

Die Kl. hat Wertersatz für 12 von der Bekl. weiter veräußerte Grundstücke, die diese infolge des Weiterverkaufes nicht mehr herausgeben kann, geltend gemacht. Kann der ungerechtfertigt Bereicherte das Erlangte nicht mehr herausgeben, hat er gemäß § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten. Zu ersetzen ist jedoch nur der objektive Verkehrswert der Grundstücke. Anders als bei § 816 BGB verbleibt ein über den Verkehrswert hinaus erzielter Gewinn also der Bekl. (vgl. MünchKommBGB-Schwab, 5. Auflage, § 818 Rn. 76; Staudinger-Lorenz, BGB, Bearb. 2007, § 818 Rn. 27). Für die Ermittlung des Verkehrswertes ist derjenige Zeitpunkt maßgeblich, zu dem der Anspruch auf Wertersatz entstanden ist (vgl. Bamberger/Roth-Wendehorst, aaO., § 818 Rn. 33; MünchKomm-Schwab, aaO., § 818 Rn. 56 und 58; Staudinger-Lorenz, BGB, Bearb. 2007, § 818 Rn. 31; Palandt/Sprau, BGB, aaO., § 818 Rn. 19). Das ist hier der Zeitpunkt, zu welchem die einzelnen Grundstücke durch die Bekl. an Dritte weiterveräußert worden sind.

Hat die zuständige Aufsichtsbehörde die Genehmigung des Grundstückskaufvertrages verweigert, ist das Zivilgericht hieran in einem Rückforderungsrechtstreit gebunden.

Der Grundstückskaufvertrag mit einer in Mecklenburg-Vorpommern gelegenen Gemeinde enthielt in § 4 Abs. 6 u. a. die Regelung, dass die Verkäufer im Falle des Scheiterns des Vertrages keinen Ersatz für die von der Gemeinde aufgewendeten Kosten leisten müssten. Diese hatte unmittelbar nach Vertragsabschluss mit der Parzellierung und Bebauung begonnen, obwohl eine nach der damals geltenden Kommunalverfassung für das Land Mecklenburg-Vorpommern erforderliche Genehmigung des Kaufvertrages durch die zuständige Behörde nicht vorlag. Nachdem diese verweigert worden war, verlangten die Verkäufer Herausgabe bzw. Wertersatz für zwischenzeitlich weiter veräußerte Grundstücke. Die Gemeinde berief sich demgegenüber auf ein Zurückbehaltungsrecht.

Das OLG Rostock wies die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Stralsund zurück. Die Versagung der Genehmigung, an die das Gericht gebunden sei, habe die (endgültige) Nichtigkeit des Vertrages zur Folge gehabt. Allerdings sei die Regelung in § 4 Abs. 6 hiervon nicht betroffen, weil diese gerade für den Fall des Vertragsscheiterns getroffen worden sei und anderenfalls ins Leere liefe. Deshalb könne sich die beklagte Gemeinde auf ein Zurückbehaltungsrecht nicht berufen.