Nichtigkeit des gesetzwidrigen Eigentümerbeschlusses

Nichtigkeit des gesetzwidrigen Eigentümerbeschlusses; GbR als Wohnungseigentumsverwalter

a) Ein Eigentümerbeschluß, der zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verletzt, ist nichtig.

b) Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann nicht Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein.

c) Die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ist in einem gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen, auch wenn sie von dem Wohnungseigentumsgericht nicht festgestellt worden ist.

Die Beteiligte zu 1 ist Wohnungseigentümerin. Als Inhalt des Sondereigentums ist im Grundbuch eingetragen, daß zur Übertragung des Wohnungseigentums die schriftliche Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Die Beteiligte zu 1 ließ das Wohnungseigentum an den Beteiligten zu 2 auf. Die von den Wohnungseigentümern zu Verwaltern in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestellten Eheleute stimmten der Auflassung zu.

Das Grundbuchamt hat den Antrag der Beteiligten auf Eintragung der Auflassung in das Grundbuch mit der Begründung beanstandet, die Zustimmung der Verwalter sei unwirksam, weil eine BGB-Gesellschaft nicht zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden könne. Die als Beschwerde geltende Erinnerung des Beteiligten zu 2 hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der weiteren Beschwerde haben die Beteiligten ihren Eintragsantrag weiterverfolgt.

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat die Bestellung der Eheleute L. zu Verwaltern für nichtig gehalten und wollte die weitere Beschwerde zurückweisen. Es sah sich hieran jedoch durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 20. Juli 1987, 20 W 218/87 (NJW-RR 1988, 139 = Rpfleger 1988, 184 = DNotZ 1988, 707) gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. Dieser hat das Rechtsmittel zurückgewiesen.

Die Vorlage ist gemäß § 79 Abs. 2 GBO statthaft (wird ausgeführt).

Die weitere Beschwerde ist statthaft (§ 78 GBO) und zulässig eingelegt worden (§ 80 Abs. 1 GBO).

Da der für den Vollzug der Auflassung bevollmächtigte Urkundsnotar die weitere Beschwerde eingelegt hat, ohne ausdrücklich anzugeben, in wessen Namen er handelt, ist das Rechtsmittel im Namen aller Antragsberechtigten im Sinne des § 15 GBO, also hier der beiden Beteiligten, eingelegt (Senatsbeschluß vom 24. Januar 1985, V ZB 5/84, NJW 1985, 3070, 3071).

Die weitere Beschwerde ist in der Sache nicht begründet. Der Senat teilt die Auffassung des vorlegenden Gerichts. Die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ist in einem gerichtlichen Verfahren auch dann zu berücksichtigen, wenn sie nicht vorher ausdrücklich auf einen Antrag nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG hin festgestellt worden ist.

Ein nichtiges Rechtsgeschäft läßt die gewollten Rechtswirkungen von Anfang an nicht eintreten. Die Nichtigkeit wirkt grundsätzlich für und gegen alle, bedarf keiner Geltendmachung und ist im gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen (Enneccerus/Nipperdey, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, 15. Aufl. § 202, I 5 S. 1211; Flume, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, 2. Bd. 3. Aufl. § 30 Abschn. 3; Larenz, Allgemeiner Teil des Deutschen Bürgerlichen Rechts, 6. Aufl. § 23 Abschn. I; MünchKomm/Mayer-Maly 2. Aufl. § 134 Rdn. 93; Soergel/Hefermehl, BGB 12. Aufl. § 134 Rdn. 30; Palandt/Heinrichs, BGB 48. Aufl. Überblick vor § 104 Anm. 4 a). Sie kann zwar in einem gerichtlichen Verfahren nach Maßgabe der bestehenden Vorschriften (z.B. § 256 ZPO) ausdrücklich festgestellt werden; eine solche Entscheidung hat aber nur deklaratorische Bedeutung.

Hiervon macht § 23 Abs. 4 WEG keine Ausnahme. Vom Wortlaut her könnte allerdings angenommen werden, auch ein nichtiger Eigentümerbeschluß sei nur ungültig, wenn er im Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt wird. Eine solche Auslegung wäre jedoch mit Sinn und Zweck der genannten Vorschrift nicht zu vereinbaren. Sie würde dazu führen, daß die Beteiligten - auch mit Außenwirkung gegenüber Dritten - durch Unterlassen eines Feststellungsantrages mit rechtlicher Wirkung auf die Einhaltung unverzichtbarer Rechtsvorschriften verzichten könnten. Genau dies wird aber in § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG als nicht zulässig vorausgesetzt (Bassenge, DNotZ 1988, 708, 710). § 23 Abs. 4 WEG regelt daher nur die Anfechtbarkeit von Beschlüssen; er soll die Anfechtungsklage ersetzen (Begründung zu § 23 des Regierungsentwurfs, abgedruckt bei Weitnauer, WEG 6. Aufl. Anh. IV). Die Vorschrift befaßt sich dagegen nicht mit der Nichtigkeit von Beschlüssen und regelt auch nicht deren Wirkungen. Die Nichtigkeit kann zwar in einem Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG festgestellt werden. Allein aus der Tatsache, daß eine solche Feststellung möglich ist, folgt aber noch nicht, daß die Nichtigkeit erst mit einer solchen Entscheidung eintritt oder geltend gemacht werden darf. Dementsprechend hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes in BGHZ 54, 65, 69 entschieden, daß die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses, der seinem Inhalt nach gegen die guten Sitten oder gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot verstößt, von jedermann jederzeit und in jedem Verfahren, in dem es auf die Wirksamkeit des Beschlusses als Vorfrage ankommt, geltend gemacht werden kann, auch wenn ein Feststellungsantrag nach §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG nicht gestellt worden ist. Dies entspricht der allgemeinen Auffassung (OLG Stuttgart OLGZ 1980, 70; MünchKomm/Röll 2. Aufl. WEG § 23 Rdn. 18; BGB-RGRK/Augustin 12. Aufl. § 23 Rdn. 12 WEG; Ermann/Ganten, BGB 7. Aufl. § 23 WEG Rdn. 4; Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 23 Rdn. 5; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl. § 23 Rdn. 32; Bärmann/Pick, WEG 11. Aufl. § 23 Anm. III 2; AK-WEG-Finger, §§ 20-29 Rdn. 12; Demharter, Rpfleger 1988, 184; Bassenge, DNotZ 1988, 708; Klumpp, DWE 1988, 118; a.A. Derleder, Festschrift für Seuss, 1987, S. 115, 129, 130).

Etwas anderes ergibt sich wohl auch nicht aus BGHZ 81, 35/39. Dort hat der VII. Zivilsenat lediglich ausgeführt, daß die Nichtigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses nicht vom Prozeßgericht, sondern im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit vom Wohnungseigentumsgericht festgestellt werden kann. Die zur Begründung in Bezug genommene Kommentierung von Bärmann/Pick/Merle (WEG 4. Aufl. § 23 Rdn. 32) verdeutlicht, daß damit lediglich die Frage der Zuständigkeit für eine Feststellung der Nichtigkeit angesprochen wurde. Soweit die Entscheidung BGHZ 81, 35/39 anders zu verstehen sein sollte, würde der - nunmehr zuständige - beschließende Senat an ihr nicht mehr festhalten.

Die zur Auflassung des Wohnungseigentums erforderliche Zustimmung des Verwalters ist unwirksam, weil die Bestellung der Eheleute L. zu Verwaltern in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nichtig war. Ein Eigentümerbeschluß als Rechtsgeschäft ist insbesondere dann nichtig, wenn er gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt oder zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verletzt (BayObLGZ 1984, 198/203; MünchKomm/Röll a.a.O. Rdn. 18; BGB-RGRK/Augustin a.a.O. Rdn. 12; Weitnauer a.a.O. Rdn. 5; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl. § 23 Rdn. 25, 26; Bärmann/Pick a.a.O. § 23 Anm. III 2; Palandt/Bassenge, BGB 48. Aufl. WEG § 23 Anm. 4 b ee).

Die Bestellung eines Verwalters ist unverzichtbar (§ 20 Abs. 2 WEG). Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters kann nur übernehmen, wer im Rechtsverkehr als natürliche oder juristische Person handlungsfähig ist (Merle, Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 des Wohnungseigentumsgesetzes, 1977, S. 72; Bader, Festschrift für Seuss, 1987, S. 1/2; MünchKomm/Röll a.a.O. § 26 Rdn. 2; Weitnauer a.a.O. § 26 Rdn. 5). Dabei geht das Gesetz davon aus, daß die Verwaltung aus Gründen der erforderlichen Klarheit der Verantwortlichkeit nur einer einzelnen Person übertragen werden kann (MünchKomm/Röll a.a.O. § 26 Rdn. 2; Weitnauer a.a.O. § 26 Rdn. 1 a). Eine Mehrheit von Personen darf daher nur dann zum Verwalter bestellt werden, wenn sie als rechtlich selbständige Einheit handlungsfähig ist. Das ist bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht der Fall. Sie ist im Unterschied zu den juristischen Personen und den Personengesellschaften des Handelsrechts (oHG, KG) ein Personenverband (MünchKomm/Ulmer 2. Aufl. § 705 Rdn. 130), der rechtlich nicht als Gesellschaft, sondern nur durch die Gesamtheit der Mitglieder handlungsfähig ist. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, daß die Gesellschafter die Geschäftsführungsbefugnis und Vertretungsmacht in dem Gesellschaftsvertrag abweichend von dem Gesetz regeln und einer Person übertragen können. Abgesehen davon, daß einer solchen Bestimmung mangels Eintragungsfähigkeit keine Publizitätswirkung zukommt, wird auch in diesem Fall die Verantwortlichkeit nicht - wie das Wohnungseigentumsgesetz es vorsieht - auf eine Person konzentriert, sondern es bleiben sämtliche Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit berechtigt und verpflichtet. Aus diesem Grund kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein. Dies entspricht einhelliger Meinung (OLG Köln, Beschluß vom 12. Juli 1988 - 16 Wx 58/88; LG Freiburg DNotZ 1985, 452; MünchKomm/Röll a.a.O. § 26 Rdn. 2; BGB RGRK/Augustin a.a.O. § 26 Rdn. 4; Soergel/Baur, BGB 11. Aufl. § 26 WEG Rdn. 3; Erman/Ganten a.a.O. § 26 Rdn. 1; Soergel/Stürner, BGB 11. Aufl. Nachträge, WEG § 26 Rdn. 3; Weitnauer a.a.O. § 26 Rdn. 5; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl. § 26 Rdn 9; Palandt/Bassenge a.a.O. § 26 Anm. 1; Bader, Festschrift für Seuss, 1987, S. 1/2; Klumpp, DWE 1988, 118; Deckert, ETW Gr. 4 Abschnitt 5.2; a.A.: OLG Frankfurt, Beschluß vom 3. Februar 1989 - 20 W 259/88 - für die Anwaltssozietät; Merle, Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG, 1977, S. 73, 74).

Die Bestellung der Eheleute L. zu Verwaltern in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts verstößt daher gegen zwingendes Recht und ist nichtig. Die daraus herrührende Unwirksamkeit der von ihnen erteilten Zustimmung zur Auflassung mußte das Grundbuchamt von Amts wegen berücksichtigen. Die weitere Beschwerde ist deshalb mit der Kostenfolge aus § 13 a Abs. 1 Satz 2 FGG zurückzuweisen.