Nichtigkeit von Kündigungsverzichts- und Schriftformheilungsklausel

Der unbedingte Kündigungsverzicht in einer Schriftformheilungsklausel ist - auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien - gem. § 134 BGB nichtig.

Die Klage ist hinsichtlich des Räumungsanspruchs begründet, hinsichtlich des Zahlungsanspruchs unbegründet.

I. Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Räumung des Mietobjekts gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Die Kl. hat den Mietvertrag der Parteien vom 20./22.12.2011 über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten unter dem 4.2.2015 gemäß §§ 550 Satz 2, 580a Abs. 2 BGB ordentlich zum 30.9.2015 gekündigt und damit den Mietvertrag der Parteien beendet, so dass die Bekl. zur Rückgabe verpflichtet ist. […]

b. Der Kl. stand ein ordentliches Kündigungsrecht zu. Zwar war das Mietverhältnis, wie bereits erwähnt, an sich auf zunächst zwölf Jahre befristet, es hat sich jedoch gemäß § 550 BGB in ein solches auf unbestimmte Zeit verwandelt, weil die Parteien mit ihrer Nachtragsvereinbarung vom 29.7./5.8.2015 die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten haben. […]

dd. Die Berufung der Kl. auf den Schriftformmangel und die darauf gestützte ordentliche Kündigung sind nicht treuwidrig. Grundsätzlich darf sich nämlich jede Vertragspartei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten; nur ausnahmsweise kann dies rechtsmissbräuchlich sein, nämlich dann, wenn die vorzeitige Vertragsbeendigung zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, was insbesondere dann der Fall sein kann, wenn eine Vertragspartei die andere schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hat oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat, oder wenn die Existenz der Partei bedroht wäre (vgl. BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14, Rn. 25). Derartige Umstände sind vorliegend weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

ee. Die Kündigung ist auch nicht durch § 26.3 des Mietvertrages der Parteien vom 20./22.12.2011 ausgeschlossen. Dort haben sie sich zwar verpflichtet, den Mietvertrag und etwaige Änderungsverträge nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform „vorzeitig“ zu kündigen. Diese Klausel ist jedoch gem. § 134 BGB nichtig; sie verstößt gegen das Schriftformgebot des § 550 BGB.

§ 550 BGB stellt zwingendes, durch die Parteien nicht disponibles Recht dar (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2005, 147; OLG Rostock, NZM 2008, 646 m.w.N.). Auch wenn die Vorschrift vornehmlich den Erwerber eines Grundstücks schützen soll (zu den weiteren Schutzzwecken s. Streyl, NZM 2015, 28 unter IV.2), gilt das Schriftformgebot mit seiner Rechtsfolge doch unbeschränkt, also auch schon vor einer Veräußerung. Ohne die Einhaltung der Schriftform schon vor einer Veräußerung würde der Zweck des § 550 BGB verfehlt, dem Erwerber eine verlässliche Grundlage zur Beurteilung der ihn nach dem Erwerb treffenden Rechte und Pflichten zu verschaffen und ihn so vor einer zu langen Bindung an einen Vertrag zu schützen, dessen Inhalt er nicht der Vertragsurkunde entnehmen kann (vgl. BGH, NZM 2008, 482 Rn. 13). Die Rechtsfolge der Vorschrift scheint nach diesem Zweck vordergründig nur nach einem Erwerb von Bedeutung. Dennoch hat der Gesetzgeber - mit Grund - die Rechtsfolge nicht auf den Erwerber beschränkt, sie gilt vielmehr für jedes Vertragsstadium und insbesondere auch für die ursprünglichen Vertragsparteien.

Jede vertragliche Vereinbarung, die die Anforderungen an die Schriftform selbst herabsetzt oder die Rechtsfolge gänzlich abbedingt, ist wegen Gesetzesverstoßes gem. § 134 BGB nichtig. Ersteres folgt daraus, dass ansonsten der Erwerberschutz und damit die Verwirklichung des Hauptzwecks des § 550 BGB nicht gesichert wäre - aus diesem Grund handelt es sich um eine zwingende Norm. Letzteres folgt zunächst und ganz formal schon allein daraus, dass es nicht in der Rechtsmacht der Vertragsparteien steht, eine zwingende Norm vollständig abzubedingen. Ob eine teilweise Abbedingung bzw. eine Umgehung der Rechtsfolge zulässig ist, wenn der Erwerberschutz vollständig gewährleistet ist, wenn sie also insbesondere nur zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien gelten soll, kann dahinstehen (s. dazu Streyl, NZM 2015, 28); denn vorliegend haben die Parteien die Rechtsfolge des § 550 BGB vollständig abbedungen.

Bei einem Verstoß gegen das Schriftformgebot ist der Mietvertrag nicht unwirksam, er gilt vielmehr als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das Schriftformgebot hat damit nur für zeitliche Beschränkungen in Mietverträgen (also bei Zeitmietverträgen und Kündigungsbeschränkungen) praktische Bedeutung, da eine unbestimmte Vertragsdauer gem. §§ 542 Abs. 1, 580a BGB bei einem Gewerbemietverhältnis dazu führt, dass es jederzeit mit Frist ordentlich kündbar ist. Diese Möglichkeit der ordentlichen Kündigung wird durch § 26.3 des Mietvertrages der Parteien vom 20./22.12.2011 vollständig ausgeschlossen. Die dortige Formulierung, es dürfe nicht wegen Nichtbeachtung der Schriftform gekündigt werden, stellt nicht bloß eine Beschränkung auf bestimmte Kündigungsgründe bzw. den Ausschluss bestimmter Kündigungsgründe dar; mit dieser Formulierung wird vielmehr nur beschrieben, wann eine ordentliche Kündbarkeit des - an sich auf Zeit geschlossenen - Vertrages überhaupt gegeben ist (wann sie sozusagen statthaft ist). Da in diesem Fall eine freie, nicht an Gründe oder sonstige Bedingungen geknüpfte Kündigung möglich ist, bedeutet der Ausschluss der („vorzeitigen“) Kündigung ein vollständiges Kündigungsverbot.

Der Zusatz „vorzeitig“ enthält keine relevante Beschränkung, da er ersichtlich darauf abzielt, die Kündigung bis zum ohne den Schriftformverstoß geltenden Ablauf der Vertragszeit auszuschließen. Im Gegenteil, hierdurch wird die Annahme, die Folgen des Schriftformverstoßes sollten vollständig abbedungen werden, bestärkt.

Bei zulässiger Abbedingung der Kündigungsmöglichkeit würde zwar das Schriftformgebot bestehen bleiben; es bliebe aber ohne Folgen, wenn das Gebot nicht eingehalten wird. Die ebenfalls geregelte Pflicht, die Schriftform nachzuholen, stellt keine hinreichende „Ersatzrechtsfolge“ dar. Denn ob die Parteien dieser Pflicht nachkommen, so sie sie überhaupt erkennen, spielt für ihre mietvertraglichen Pflichten und für die Vertragslaufzeit keine Rolle. Sie dient also nicht der effektiven Umsetzung des Schriftformgebots. Dessen Effektivität ist aber zum Schutz des Erwerbers notwendig. Das Gesetz sichert nämlich durch das Schriftformgebot - wie ausgeführt - vorrangig dessen Informationsinteresse; die Kündbarkeit des Vertrages stellt nur den „Notausstieg“ dar, wenn das Informationsinteresse nicht erfüllt wurde. Auch insofern steht es nicht im Belieben der ursprünglichen Vertragsparteien, vor einer Veräußerung über das Schriftformgebot und dessen Folgen zu disponieren und es so weniger effektiv, d. h. weniger Erwerber schützend zu machen.

Langfristige Geschäftsraummietverträge enthalten in aller Regel Klauseln, wonach etwaige Schriftformverstöße geheilt werden sollen und die Parteien bis dahin auf eine „vorzeitige“ Kündigung wegen Nichteinhaltung der Schriftform verzichten. Der BGH hat zur Wirksamkeit solcher Klauseln im Verhältnis zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien bisher keine Entscheidung getroffen. Das LG Krefeld hält sie für nichtig.

Der auf zwölf Jahre befristete Geschäftsraummietvertrag von 2011 enthielt eine Schriftformheilungsklausel und eine Regelung, wonach die Parteien sich verpflichteten, den Mietvertrag und etwaige Änderungsverträge nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform „vorzeitig“ zu kündigen.

Im Juli/August 2013 trafen die Parteien wegen Umbauarbeiten am Mietobjekt verschiedene Regelungen zum Übergabezeitpunkt und zur Mietzinsverpflichtung; die entsprechende Vereinbarung enthält keinen Hinweis auf die zahlreichen Nachträge zum Ursprungsvertrag. Wegen Mietrückständen erklärte die Vermieterin die außerordentliche und zusätzlich – wegen Schriftformverstoßes – die ordentliche Kündigung und verlangte Zahlung und Räumung.

Das LG Krefeld hielt die ordentliche Kündigung für begründet. Der Nachtrag sei zwar wirksam, habe aber nicht der Schriftform des § 550 BGB entsprochen, so dass der gesamte Mietvertrag als unbefristet und ordentlich kündbar anzusehen sei. Auf die Kündigungsverzichts- und Schriftformheilungsklauseln könne sich die Mieterin nicht berufen, weil diese wegen Verstoßes gegen § 550 BGB nach § 134 BGB nichtig seien.

Wörtlich führt das LG aus:

„Jede vertragliche Vereinbarung, die die Anforderungen an die Schriftform selbst herabsetzt oder die Rechtsfolge gänzlich abbedingt, ist wegen Gesetzesverstoßes gem. § 134 BGB nichtig.“

Aus der Formulierung „vorzeitig“ ergebe sich ein vollständiges Kündigungsverbot, da ersichtlich beabsichtigt sei, die wegen Schriftformverstoßes gesetzlich vorgesehene ordentliche Kündigung bis zum vereinbarten Vertragsende auszuschließen. Das aber sei mit § 550 BGB nicht vereinbar.

Das LG Krefeld hat großes Geschütz aufgefahren: Hoffentlich kein Rohrkrepierer!

1. Wenn Schriftformheilungsklausel und Verpflichtung zur Nichtkündigung tatsächlich nach § 134 BGB wegen Verstoßes gegen § 550 BGB nichtig gewesen sein sollten und deshalb also Teilnichtigkeit anzunehmen wäre: Was ist dann mit § 139 BGB? Weil eben nicht anzunehmen ist, dass die Parteien den Vertrag auch ohne die Klauseln geschlossen hätten (beiderseitiges Interesse an langfristiger Sicherheit!), müsste der gesamte Mietvertrag nichtig sein: ein aus meiner Sicht untragbares Ergebnis. Unzählige Geschäftsraummietverträge wären hiervon betroffen mit der Folge der Abwicklung nach § 985 BGB bzw. Rückabwicklung nach § 812 BGB: ein Chaos.

2. Unter Rn. 41, 42 heißt es bei Armbrüster im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl., u. a. wie folgt:

„Nicht jedes Gesetz, das Rechtsgeschäfte beschränkt oder an bestimmte Voraussetzungen bindet, verbietet diese. Ob ein Gesetz ein Rechtsgeschäft verbietet, muss oft erst durch Auslegung ermittelt werden. Sinn und Zweck eines Gesetzes sind daher nicht nur für die Frage bedeutsam, ob der Gesetzesverstoß Nichtigkeit nach sich zieht oder ob sich aus dem Gesetz ‚ein anderes ergibt‘, also auch für die Frage, ob überhaupt ein Verbot oder lediglich eine nicht unter § 134 fallende Ordnungsvorschrift vorliegt, muss auf Sinn und Zweck des Gesetzes gesehen werden, mit dem das Rechtsgeschäft kollidiert … Als Leitlinie lässt sich festhalten: Gelangt die Auslegung zu dem Ergebnis, dass das Verbot es nicht bezweckt, das Geschäft als solches zu untersagen, sondern dass es sich lediglich gegen die Umstände seines Zustandekommens wendet …, so handelt es sich um eine reine Ordnungsvorschrift und nicht um ein Verbotsgesetz.“

Geht man hiervon aus, kann es m. E. keinen Zweifel daran geben, dass § 550 BGB eine reine Ordnungsvorschrift darstellt: Die Bestimmung verbietet den Abschluss eines langfristigen Mietvertrages in mündlicher Form gerade nicht, erklärt einen solchen Vertrag (lediglich) als auf unbestimmte Zeit geschlossen, erlaubt es den Parteien geradezu, einen Vertrag dieser Art in nicht schriftlicher Form abzuschließen. Worin also ist das gesetzliche Verbot zu erblicken?