Nichtigkeit

Nichtigkeit; Beschluß; Eigentümerbeschluß; Sondereigentum; Gemeinschaftseigentum; Reparaturen

Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind nur dann nichtig, wenn sie gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstoßen. Beides trifft für einen Beschluß nicht zu, durch den die Gemeinschaft entgegen einer Regelung der Gemeinschaftsordnung die Kosten von Reparaturen am Sondereigentum oder im Bereich eines Sondernutzungsrechts übernimmt, wenn die Gemeinschaft den Grund für die Kostenübernahme darin sieht, daß der Schaden am Sondereigentum möglicherweise durch schadhaftes Gemeinschaftseigentum ausgelöst wurde.

Der Ag. ist durch den angefochtenen Beschluß des LG verurteilt worden, an die Ast. 11.243,16 DM zu zahlen. Die Zahlungspflicht des Ag. beruht auf der Jahresabrechnung 1996/1997 sowie auf dem Beschluß der Eigentümerversammlung vom 24.9.1997 über eine Sonderumlage. Weder der Beschluß über die Jahresabrechnung 1996/1997 noch der Beschluß über die Sonderumlage vom 24.9.1997 sind bisher auf Anfechtung für ungültig erklärt worden.

Entgegen der Ansicht des Ag. sind die Beschlüsse nicht nichtig. Nichtigkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung kann nur angenommen werden, wenn diese gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten (§§ 134, 138 BGB) verstoßen (vgl. Weitnauer Lüke, WEG, § 23 Rdnrn. 20, 24, 25; Bärmann-Pick, WEG, § 23 Rdnr. 23; Bärmann-Pick-Merle, WEG, § 23 Rdnrn. 109 ff.) Vorliegend ist keiner der beiden genannten Fälle gegeben.

Im Kern streiten die Parteien darum, ob die von der Gemeinschaft bejahte Verpflichtung, daß der Ag. sich an den Kosten der Beseitigung der Ursachen der Feuchtigkeitsschäden, die in der Wohnung des Miteigentümers H. aufgetreten sind, zu beteiligen habe, wirksam ist oder nicht. Dabei ist unstreitig, daß die Feuchtigkeit durch das Gemeinschaftseigentum eingedrungen war und daß die Beseitigungsarbeiten sich auch auf das Gemeinschaftseigentum bezogen haben.

Der Streit resultiert daher, daß die Arbeiten sich jedenfalls teilweise auf Gemeinschaftseigentum bezogen, an dem dem Miteigentümer H. ein Sondernutzungsrecht zusteht. Der Ag. verweist insoweit auf eine Bestimmung in der Teilungserklärung, die wie folgt lautet: "Soweit Sondernutzungsrechte begründet worden sind, tragen die Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung allein die Sondernutzungsberechtigten."

Zunächst ist darauf hinzuweisen, daß die hier im Streit befindlichen Beschlüsse, wenn überhaupt, dann nur teilweise gegen die genannte Bestimmung in der Teilungserklärung verstoßen. Soweit unstreitig Arbeiten an der Außenwand vorgenommen wurden, besteht kein Sondernutzungsrecht irgendwelcher Miteigentümer. Soweit Arbeiten am Terrassenboden durchgeführt wurden, ist es keineswegs sicher, daß die genannte Bestimmung der Teilungserklärung eingreift. Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Senats, daß die Eigentümergemeinschaft dann, wenn Schäden am Sondereigentum oder im Bereich des Sondernutzungsrechts eines Miteigentümers auftreten, die ihre wesentliche Ursache im Gemeinschaftseigentum, für das die gesamte Gemeinschaft zuständig ist, haben, der Sondereigentümer oder Sondernutzungsberechtigte für die Beseitigung dieser Schäden verantwortlich ist (Senat, ZMR 1998, 722 m. w. Nachw.). Beschließt in einem solchen Fall die Gemeinschaft, daß die Kosten, die für die Sanierungsarbeiten auch im Bereich des Sondernutzungsrechts erforderlich sind, von der Gemeinschaft zu tragen sind, auch wenn die Ursachen für die Schäden im Bereich des Sondernutzungsrechts nicht völlig aufgeklärt sind, so ist ein solcher Beschluß jedenfalls nicht nichtig. Er mag anfechtbar sein, wenn sich die genaue Ursache dieser Schäden hätte aufklären lassen und eine Verantwortlichkeit des Gemeinschaftseigentums dann mit Sicherheit auszuschließen gewesen wäre; auch ein anfechtbarer Beschluß ist aber, solange er nicht durch das Gericht rechtskräftig für unwirksam erklärt worden ist, verbindliche Anspruchsgrundlage für die Geltendmachung der durch ihn begründeten Zahlungsansprüche gegen einen Wohnungseigentümer (vgl. Senat, Beschl. v. 21.8.1997 - 16 Wx 189/97 m. w. Nachw.). Von der Sittenwidrigkeit eines Beschlusses könnte nur gesprochen werden, wenn er sachlich so indiskutabel ist, daß er das allgemeine Billigkeitsgefühl verletzt. Hiervon kann nach den vorstehenden Ausführungen im vorliegenden Fall nicht gesprochen werden.