Nichtiger Mietvertrag

Nichtiger Mietvertrag; Altbauwohnraum; Zweckentfremdungsverbot; gesetzliches Verbot; Mietvertrag, nichtiger

Ein Mietvertrag, der gegen die Bestimmung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung verstößt, ist nichtig.

Der Kl. (Eigentümer) hat eine 4-Zimmer-Altbauwohnung zu gewerblichen Zwecken an die Beigeladene vermietet, die dort ein zahntechnisches Labor unterhält. Das Landesamt für Wohnungswesen (LAW) hat die Kl. aufgefordert, die Eignung zu Wohnzwecken wieder herzustellen und den zweckfremd genutzten Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Er setzte dafür eine Frist von drei Monaten. Gleichzeitig wurde bei Nichtbefolgen ein Zwangsgeld von 1500 DM angedroht. Der Kl. wendet sich gegen den Bescheid in Form des Widerspruchsbescheids.

Die fragliche Wohnung im Hause des Kl. unterliegt dem Zweckentfremdungsverbot nach § 1 Abs. 1 ZwVbVO. Soweit der Kl. behauptet, die Wohnung unterliege nicht dem Zweckentfremdungsverbot, weil sie zur Zeit des Inkrafttretens der Verordnung im Jahre 1972 gewerblich genutzt gewesen sei, konnte in der mündlichen Verhandlung geklärt werden, daß damals ein teilgewerbliches Mietverhältnis bestand. Bei einer derartigen teilgewerblichen Nutzung unterliegen jedenfalls die Wohnräume der Zweckbindung.

Bei der derzeitigen Nutzung durch die Beigeladene handelt es sich jedoch um eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch ausschließlich gewerbliche Nutzung.

Dem Kl. ist es auch nicht unmöglich, die an ihn gerichtete Forderung zur Beseitigung der Zweckentfremdung zu erfüllen. Der von ihm mit der Beigeladenen geschlossene Mietvertrag ist wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nach § 134 BGB nichtig. Zwar geht die Rechtsprechung für den Bereich der Zweckbindung von Sozialwohnungen davon aus, daß das Mietverhältnis mit einem Nichtberechtigten wirksam ist (vgl. Bellinger, a.a.O., Anm. 9.2. zu § 4 mit Nachweisen). Diese Rechtsprechung beruht darauf, daß nach § 134 BGB ein Rechtsgeschäft wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot in der Regel nur dann nichtig ist, wenn das Verbot für alle am Rechtsgeschäft Beteiligten gilt und im Wohnungsbindungsrecht nur der Vermieter bei der Überlassung der Wohnung an einen Wohnungssuchenden ohne Wohnberechtigungsschein gesetzwidrig handelt. Dies ist nach Art. 6 § 2 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes und § 7 ZwVbVO im Bereich der Zweckentfremdung von Wohnungen anders. Denn ordnungswidrig handelt danach nicht nur derjenige, der ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere als Wohnzwecke überläßt, sondern auch derjenige, der sie zweckentfremdet "verwendet". Die entgegengesetzte Auffassung, wonach zivilrechtlich die fehlende Zweckentfremdungsgenehmigung bei Abschluß eines Mietvertrages über Wohnraum, der zweckentfremdet benutzt werden soll und benutzt wird, nicht die Unwirksamkeit dieses Rechtsgeschäftes zur Folge haben soll, weil sich das Zweckentfremdungsverbot im öffentlichen Interesse nur gegen die faktische Beseitigung oder Vereitelung des Wohngebrauchs richte, nicht aber die privatrechtliche Vertragsfreiheit einschränke (vgl. Schmidt-Futterer/Blanck, Wohnraumschutzgesetz, Komm. 4. Aufl., Rdnr. E 60), trifft jedenfalls für die Berliner Zweckentfremdungsverbot Verordnung nicht zu. Ihr Sinn liegt gerade darin, die Verfügungsmacht des Verfügungsberechtigten Vermieters über zweckgebundenen Wohnraum dahingehend zu beschränken, daß, sofern nicht der Ausnahmetatbestand des § 3 Abs. 2 ZwVbVO vorliegt, der Wohnraum nur zu Wohnzwecken vermietet werden darf. Die Beschränkung der Verfügungsmacht liegt also nicht, wie sonst häufig, allein darin, daß das Rechtsgeschäft oder seine Vollziehung einer behördlichen Genehmigung bedarf und diese grundsätzlich auch erteilt werden kann. In den Fällen der vorliegenden Art ist demgegenüber der Zweck des Vertrages geradezu darauf gerichtet, den Wohnraum verbotswidrig der Zweckbindung zu entziehen, mag hier auch auf der Seite der Beigeladenen ein Verbotsirrtum bestanden haben.

Infolge der Unwirksamkeit der Mietverträge gemäß § 134 BGB kann der Kl. jederzeit unter Einräumung einer angemessenen Frist von der Beigeladenen die Herausgabe der Mieträume verlangen und diese dann wieder Wohnzwecken zuführen.