Nichtiger Geschäftsraummietvertrag bei sittenwidriger Miete

Nichtiger Geschäftsraummietvertrag bei sittenwidriger Miete; Überschreitung der ortsüblichen Miete um 100 % allein nicht ausreichend

1. Die bloße Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 100 % reicht bei einem Geschäftsraummietvertrag nicht für die Annahme der Sittenwidrigkeit aus.

2. Ist die Vereinbarung über die Miethöhe auch subjektiv sittenwidrig (verwerfliche Gesinnung des Vermieters), ist der gesamte Mietvertrag nichtig. (Leitsätze der Redaktion)

I. Den Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im EG und Keller belegenen, vermieteten Räume zu, ohne daß es auf die Beurteilung der Sittenwidrigkeit gemäß § 138 Abs. 1 BGB ankommt.

1. Bei Annahme einer nicht sittenwidrig überhöhten Mietzinsvereinbarung folgt dies aus § 556 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 546 Abs. 1 BGB n. F., weil der Mietvertrag aufgrund der dann gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB a. F. berechtigten fristlosen Kündigung wirksam beendet wurde.

2. Bei Annahme der Sittenwidrigkeit der Mietzinsvereinbarung ergibt sich der Anspruch aus §§ 985 [Herausgabe], 1004 Abs. 1 S. 1 [Räumung] BGB, denn wenn der Mietzins überhöht wäre, dann wäre der Mietvertrag insgesamt nichtig (vgl. Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rn. 721; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., nach §§ 535, 536 BGB Rn. 108; OLG NJW-RR 1993, 645; KG mit Beschluß vom 21. September 1999 - 22 U 4952199 -, S. 3 f.; vgl. auch BGH NJW 1999, 3187 ff., der die Entscheidung der Vorinstanz zur angenommenen Gesamtnichtigkeit ebenfalls nicht beanstandet), so daß dem Bekl. ein Recht zum Besitz (§ 986 BGB) nicht zusteht und die Kl. zur Duldung der Eigentumsstörung nicht verpflichtet sind (§ 1004 Abs. 2 BGB). Außerhalb des § 134 BGB i. V. m. § 5 WiStG läßt sich eine Teilnichtigkeit nicht rechtfertigen, weil die Voraussetzungen des § 139 BGB nicht gegeben sind. Die Preisabrede ist nicht teilbar. Es ließe sich auch nicht feststellen, in welcher Höhe die Parteien den Mietzins vereinbart hätten. Sowohl die ortsübliche Miete als auch die gerade noch zulässige Miete mit einer Überschreitung um 99,9 % wären letztlich fiktiv.

II. Den Kl. stehen gegen den Bekl. auch die im übrigen zum Grund und zur Höhe unangegriffen gebliebenen Mietzinsansprüche in Höhe von 31.002,57 DM sowie 17.712,68 DM zu, weil der Mietvertrag nicht gemäß § 138 Abs. 1 BGB wegen Sittenwidrigkeit unwirksam ist.

Zwar hat der Bekl. sachverständig belegt vorgetragen, daß die vereinbarte Miete das Zweifache des ortsüblichen Mietzinses für die gemieteten Räume beträgt und daher eine Überschreitung um 100 % vorliegt, so daß die vereinbarte Mietzinshöhe objektiv sittenwidrig ist.

Da an Geschäftsraummietverträgen nicht private Endverbraucher beteiligt sind, kann jedoch nicht regelmäßig vermutet werden, daß das auf seiten des Vermieters objektiv sittenwidrige Geschäft auch subjektiv sittenwidrig ist und auf verwerflicher Gesinnung beruht. Vielmehr hat der Mieter die verwerfliche Gesinnung darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen (vgl. BGH NJW 1995, 1019 [1022; II]). Es ist deshalb im Einzelfall zu prüfen, ob das krasse Mißverhältnis bzw. der Marktwert der Leistung für den Begünstigten erkennbar war, er sich also der Erkenntnis leichtfertig verschlossen hat (BGH MDR 2001, 1105 [1006]). Hierzu hat - worauf bereits das Landgericht hingewiesen hat - der Bekl. nichts vorgetragen.

Bei Geschäftsraum reicht eine Überschreitung der ortsüblichen Miete um 100 % allein nicht aus, um Mietwucher anzunehmen.

Der Geschäftsraummieter hatte sich darauf berufen, daß die vereinbarte Miete die ortsübliche Miete um 110 % übersteige und deshalb sittenwidrig sei. Der Vermieter klagte nach Kündigung auf Räumung und Zahlung.

Mit Urteil vom 19. November 2001 gab das Kammergericht der Klage statt. Der Räumungsanspruch sei schon deshalb begründet, weil bei einer sittenwidrigen Vereinbarung über die Miethöhe der ganze Mietvertrag unwirksam sei. Dann folge der Herausgabeanspruch eben aus dem Eigentum. Nur bei Wohnraummietverhältnissen müsse man aus sozialen Gründen eine Teilnichtigkeit annehmen. Die Miethöhe sei aber auch nicht sittenwidrig und damit nichtig vereinbart. Zwar reiche die bloße Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 100 % zur Annahme einer objektiven Sittenwidrigkeit. Bei Geschäftsraummietverträgen müsse jedoch auch noch eine verwerfliche Gesinnung von seiten des Vermieters vorliegen (die nur bei einer Überschreitung um 200 % vermutet wird), was der Mieter nicht dargelegt habe.

Das Urteil weicht nur scheinbar von der Entscheidung des 12. Zivilsenats des Kammergerichts (GE 2001, 766) ab, der ein auffälliges Mißverhältnis im Sinne des § 138 BGB bei einer Überschreitung der ortsüblichen Miete um 100 % angenommen hatte. Auch der 12. Senat hält damit lediglich den objektiven Tatbestand des § 138 BGB (rechnerische Überschreitung; subjektiver Tatbestand = verwerfliche Gesinnung) für gegeben. Daß bei Geschäftsraummietverträgen die bloße Überschreitung der ortsüblichen Miete um 100 % nicht ausreicht, ist vom 8. Senat des Kammergerichts vor nicht allzu langer Zeit entschieden worden (GE 1999, 570).