Nichtiger Eigentümerbeschluss über bedingte Kurzzeitvermietung an Feriengäste/Touristen

Ein Eigentümerbeschluss, wonach eine Kurzzeitvermietung an Feriengäste (Touristen) erst ab zwei Wochen möglich ist, ist nichtig.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. und die Bekl. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft L. Straße ..., 10117 Berlin. In der Einladung zu der Eigentümerversammlung vom 1.4.2010 heißt es zu TOP 17 (Vermietung von Ferienwohnungen):

„Es ist im Januar 2010 eine aktuelle Rechtsprechung des BGH, welche die Vermietung von Wohnraum zum Zwecke des Ferienaufenthalts großzügig gestattet, gefällt worden. Demzufolge sehen wir eine Beschlussfassung, die eine Gebrauchsregelung innerhalb der Gemeinschaft definiert, als notwendig an. Eine Kurzzeitvermietung ab zwei Wochen ist möglich.

Beschlussvorlage: Die Wohnungseigentümer treffen eine Gebrauchsregelung des Inhalts, dass die Wohnungseigentumseinheiten nicht an täglich oder wöchentlich wechselnde Personen entgeltlich überlassen werden dürfen."

Der Beschluss ist auf der Versammlung mehrheitlich gefasst worden. Die Kl. hat hiergegen mit einem am 12.5.2010 bei Gericht eingegangenen und sogleich begründeten Schriftsatz Klage erhoben und beantragt, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 26.4.2010 zu Tagesordnungspunkt 17 für nichtig zu erklären, hilfsweise für unwirksam zu erklären. [...]

Die Klage ist begründet, da der getroffene Beschluss nichtig ist. Die Gemeinschaft kann die Frage, zu welchem Zweck das Wohnungseigentum genutzt werden darf, nicht durch einen Beschluss in seinem Kernbereich einschränken. Der gefasste Beschluss verstößt gegen das in der Teilungserklärung bestimmte Recht der Wohnungseigentümer auf Nutzung der Wohnungen zu Wohnzwecken i.S.d. § 1 Abs. 1 WEG, § 13 Abs. 1 WEG i.V.m. Art. 14 Grundgesetz und ist daher gem. § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig.

Die Bestimmung, wozu das Wohnungseigentum des Kl. genutzt werden darf, ergibt sich aus der Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach es sich um eine Wohnung handelt. § 1 Abs. 1 WEG enthält die Begriffsbestimmung, dass Wohnungen zu Wohnzwecken dienen. Das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers, diese Wohnung nach seinem Belieben zu benutzen, ist in der Teilungserklärung nicht eingeschränkt, so dass das Recht zum Wohnen im weiten Sinne zu verstehen ist. Das dem Wohnungseigentümer zugewiesene Eigentum genießt vollen Eigentumsschutz nach Art. 14 Grundgesetz, dessen Beschränkungen an Art. 14 GG zu messen sind. Der Wohnungseigentümer ist insbesondere nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen. Nach Art. 14 GG hat der Wohnungseigentümer das mit § 13 Abs. 1 WEG auch einfachrechtlich abgesicherte Recht, mit dem Wohnungseigentum nach Belieben zu verfahren. Dies umfasst das in § 13 Abs. 1 WEG ausdrücklich bestimmte Recht, sein Wohnungseigentum zu vermieten. Auch der BGH hat in seiner Entscheidung vom 15.1.2010 (V ZR 72/09, GE 2010, 345 = NJW 2010, 3093, juris) formuliert, dass eine Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung ist, wenn die Teilungserklärung nicht anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nicht anderes vereinbart haben.

In diesen Kernbereich greift der Beschluss vom 26.4.2010 unzulässig ein. Nach seinem Wortlaut und der einleitenden Erläuterung in dem Einladungsschreiben solle es gerade Sinn und Zweck des Beschlusses sein, die Vermietung als Ferienwohnung zu unterbinden. Damit soll aufgrund des Beschlusses das Recht des Eigentümers auf Vermietung eingeschränkt werden, indem ein Verbot einer Vermietung als Ferienwohnung bezweckt wird. Dieser Beschluss ist damit gem. § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig, da er die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung der Nutzbarkeit der Wohnung zu Wohnzwecken einschränken soll.

Gerade bei Städtereisen ist eine Vermietung in einem Zeitraum, der unter zwei Wochen liegt, die weit überwiegende Regel, so dass durch den Beschluss eine Vermietung als Ferienwohnung unmöglich gemacht werden soll. Soweit eine Vermietung für einen Zeitraum von zumindest zwei Wochen zulässig bleiben soll, kann dahinstehen, ob dies in dem Wortlaut des Beschlusses hinreichend zum Ausdruck kommt, denn da eine Vermietung unter diesen Voraussetzungen für eine Ferienwohnung in Berlin kaum nachgefragt werden wird, soll ersichtlich mit dieser Zeitgrenze von zwei Wochen gerade die Vermietung als Ferienwohnung erfasst und unmöglich gemacht werden.

Dieses Verbot der Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Personen stellt entgegen der Ansicht der Bekl. keine zulässige Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG dar. Dies begründet sich bereits damit, dass der umfassend zulässige Gebrauch der Wohnungen auch zur Vermietung durch die Teilungserklärung bestimmt ist und eine solche vereinbarte Gebrauchsregelung nur durch allseitige Vereinbarung wieder aufgehoben werden kann, § 15 Abs. 1 WEG. Eine Beschlusskompetenz nach § 15 Abs. 2 WEG besteht nur, wenn und soweit nicht bereits durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist. Eine vereinbarte Regelung kann also nicht wirksam durch Beschluss geändert werden. Ein vereinbarungsändernder Beschluss ist nichtig. Was danach zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass auch dies beschlossen werden darf.

Bei dem Beschluss vom 26.4.2010 handelt es sich nach seinem klaren Wortlaut auch um keine Gebrauchsregelung i.S.d. § 15 Abs. 2 WEG, denn danach können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen, sofern nicht eine Vereinbarung entgegensteht. Soweit seitens der Bekl. hierzu auf (zulässige Gebrauchs-) Regelungen zur zeitlichen Dauer des Musizierens, der Anzahl oder Art der Haustiere oder der zeitlichen Nutzung der Waschmaschinen abgestellt wird, sind diese Beschlüsse in ihrem Inhalt nicht mit dem hier gefassten zu vergleichen, da hier nicht die nähere Art und Weise der Vermietung als Ferienwohnung geregelt werden soll, sondern dies grundsätzlich ausgeschlossen werden soll.

Auch soweit die Bekl. auf ihr Interesse an einer Wahrung des Gebots auf gegenseitige Rücksichtnahme verweisen, genügt dies nicht zur Bejahung einer Beschlusskompetenz. Verursacht ein Wohnungseigentümer erhebliche Nachteile i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG, kann er (oder ein Dritter, der das Sondereigentum störend nutzt) von jedem Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG oder § 1004 BGB auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Dieser Anspruch kann nur auf Unterlassung der konkreten Störung und nicht auf das Verbot und Gebot bestimmten Verhaltens gerichtet sein. Letzteres ist jedoch Gegenstand des Beschlusses.

Ein Eigentümerbeschluss, wonach eine Kurzzeitvermietung an Feriengäste (Touristen) erst ab zwei Wochen möglich ist, ist nichtig.

In der Versammlung am 1. April 2010 fassten die Wohnungseigentümer mehrheitlich folgenden Beschluss: „Es ist im Januar 2010 eine aktuelle Rechtsprechung des BGH, welche die Vermietung von Wohnraum zum Zwecke des Ferienaufenthalts großzügig gestattet, gefällt worden. Demzufolge sehen wir eine Beschlussfassung, die eine Gebrauchsregelung innerhalb der Gemeinschaft definiert, als notwendig an. Eine Kurzzeitvermietung ab zwei Wochen ist möglich. Zugehörige Beschlussvorlage: Die Wohnungseigentümer treffen eine Gebrauchsregelung des Inhalts, dass die Wohnungseigentumseinheiten nicht an täglich oder wöchentlich wechselnde Personen entgeltlich überlassen werden dürfen." Mit einem am 12. Mai 2010 bei Gericht eingegangenen und zugleich begründenden Schriftsatz beantragt eine Wohnungseigentümerin, den Eigentümerbeschluss für nichtig, hilfsweise für unwirksam zu erklären.

Der angefochtene Eigentümerbeschluss ist nichtig. Er schränkt die Nutzung des Wohnungseigentums in seinem Kernbereich ein. Mit dem Eigentümerbeschluss soll die Vermietung als Ferienwohnung unterbunden werden. Gerade bei Städtereisen ist eine Vermietung für einen Zeitraum, der sich unter zwei Wochen bewegt, die weit überwiegende Regel, so dass die Vermietung durch den Eigentümerbeschluss unmöglich gemacht werden soll.

Mit Urteil vom 15. Januar 2010 (GE 2010, 345) hat der BGH entschieden, dass die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der nach § 13 WEG zulässigen Wohnnutzung ist, wenn die Teilungserklärung nicht anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nicht anderes vereinbart haben. Mit Urteil vom 1. Oktober 2010 (GE 2010, 1629) hat der BGH die mittelbare Beeinträchtigung derartiger Vermietungen durch eine Nutzerwechselpauschale bis zum Höchstbetrag von 50 € grundsätzlich für zulässig erklärt, den dortigen Eigentümerbeschluss aber für ungültig erklärt, weil der Grundsatz der Gleichbehandlung aller Wohnungseigentümer und Mieter verletzt worden ist. Strittig bleibt, ob ein Eigentümerbeschluss, der im Rahmen einer Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG die zulässige Mindestvermietungszeit auf zwei Wochen festlegt, nur anfechtbar oder aber (ungeachtet einer Anfechtungsklage) nichtig ist. Nunmehr hat das AG Mitte entschieden, dass insoweit keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 2 WEG besteht, weil eine durch Eigentümerbeschluss beabsichtigte Beschränkung der Kurzzeitvermietungen in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift und damit nichtig ist, ohne dass es einer Anfechtungsklage (für die hier die Anfechtungsfrist versäumt war) bedarf.