Nichtiger Grundlagenbeschluss zur Anbringung von Balkonkraftwerken

1. Ein Grundlagenbeschluss, durch welchen die Gemeinschaft grundsätzlich das Anbringen von Balkonkraftwerken an den äußeren Balkonbrüstungen/an der straßenseitigen Fassade genehmigt, ist nichtig.

2. Eine in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Aufrechterhaltung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur allstimmig abgeändert werden.

(Leitsätze der Redaktion)

[…] Der angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.4.2023 zu TOP 11 ist für ungültig zu erklären; er widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Eigentümergemeinschaft fasste vorliegend einen Grundlagenbeschluss, durch welchen die Gemeinschaft grundsätzlich das Anbringen von Balkonkraftwerken an den äußeren Balkonbrüstungen bzw. an der (straßenseitigen) Fassade des Hauses unter bestimmten Voraussetzungen genehmigt.

Entgegen der Ansicht der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Beschluss schon wegen Verstoßes gegen § 15 Ziffer 4 der Gemeinschaftsordnung nichtig. Danach ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern u. a. ausdrücklich verpflichtet, alles zu unterlassen, was das äußere Bild der Wohnanlage beeinträchtigt oder ändert. Beschließt nunmehr die Eigentümerversammlung eine der Gemeinschaftsordnung widersprechende grundsätzliche Genehmigung der Veränderung des äußeren Bildes der Wohnanlage, widerspricht das der Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung. Denn hierdurch werden die einzelnen Sondereigentümer ermächtigt, an ihren straßenseitig gelegenen Balkonbrüstungen oder an der Fassade ein oder mehrere Solarmodule anzubringen. Durch das Anbringen von großflächigen Solarmodulen wird das äußere Bild der Wohnanlage jedoch erheblich beeinträchtigt und verändert.

Entgegen der Ansicht der Bekl. ergibt sich die Ermächtigung zur Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses auch nicht im Rahmen der gebotenen Auslegung der Gemeinschaftsordnung.

Bei der Auslegung einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist maßgebend auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (vgl. BGH, Urteil vom 16.11.2012 - V ZR 9/12, GE 2013, 65 = ZWE 2013, 29 Rn. 7, beck-online). Zwar trifft es zu, dass die Gemeinschaftsordnung selbst in § 15 Ziffer 7 die Anbringung von Schildern, Reklameeinrichtungen, Blumenkästen, Markisen und Antennen grundsätzlich nach Einwilligung des Verwalters gestattet. Mit derartigen vorübergehenden und das grundsätzliche Gepräge des Hauses nicht tangierenden Gegenständen sind die streitgegenständlichen Balkonsolaranlagen jedoch nicht zu vergleichen. Die Solarmodule, von denen pro Sondereigentumseinheit zwei montiert werden können, dürfen nach dem angefochtenen Beschluss insgesamt die Fläche der gesamten Balkonbrüstung einer jeden zur Straßenseite gewandten Sondereigentumseinheit, die über einen Balkon verfügt, bedecken. Höchst- oder Mindestmaße der Solarmodule gibt der angefochtene Beschluss weiter nicht vor. Danach wäre es möglich, dass die vier Sondereigentümer der mit einem Balkon versehenen Sondereinheiten nicht nur Solarmodule in unterschiedlicher Anzahl, sondern auch in unterschiedlicher Größe und Ausprägung oder diese auch nicht anbringen. Eine einheitliche Gestaltung der ansonsten symmetrisch gestalteten Fassadenansicht wird damit nicht mehr gewährleistet, und es ist zu erwarten, dass durch den Anbau durch einzelne Eigentümer das äußere Bild der Wohnanlage erheblich beeinträchtigt und geändert wird. Gerade das soll durch § 15 Ziffer 4 der Gemeinschaftsordnung aber vermieden werden.

Die in § 15 Ziffer 4 der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Perpetuierung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes kann auch nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer abgeändert werden (BGH, NZM 2018, 568 Rn. 13; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 10 Rn. 179). Eine solche Vereinbarung ist vorliegend nicht zustande gekommen, sondern lediglich ein Mehrheitsbeschluss. Der Kl. jedenfalls hat dem Beschlussantrag nicht zugestimmt.

Entgegen der Ansicht der Bekl. ist der Text in § 15 der Gemeinschaftsordnung auch nicht durch die gesellschaftliche Entwicklung und die politische Diskussion hinsichtlich der Forderung eines beschleunigten Ausbaus von Balkonkraftwerken zu sehen.

Zwar läuft derzeit ein aktuelles Gesetzgebungsverfahren u. a. zur Erleichterung des Einsatzes von Stecker-Solargeräten, die als Maßnahme der Energiegewinnung in den Katalog des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG eingeführt werden könnte. Dieses Gesetz ist aber noch nicht in Kraft getreten.

Eine analoge Anwendung des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG mit der Folge, dass über § 47 WEG die Vereinbarung in § 15 Ziffer 4 der Gemeinschaftsordnung aufgrund gesetzgeberisch formulierter Ziele eine Balkonsolaranlage als privilegierte Maßnahme nicht der vereinbarten Veränderungssperre unterliegt, scheidet derzeit jedoch aus.

Zwar wird durchaus die Auffassung vertreten, dass § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG aus verfassungsrechtlichen und systematischen Gründen auf solche Fälle anzuwenden ist, die § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG gleichstehen. So soll es im begründeten Fall vorstellbar sein, dass ein Wohnungseigentümer entsprechend § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG einen Anspruch auf eine angemessene Anlage oder Einrichtung hat, die als Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 555b BGB anzusehen ist und die nach einer Abwägung den privilegierten baulichen Veränderungen gleichstehen muss. Es könne sich beispielsweise um den Einbau eines Blockheizkraftwerkes oder eine Photovoltaik- oder Solarthermieanlage handeln (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl., § 20 WEG Rn. 98 ff.).

Die enumerative Auflistung in § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG ist jedoch als abschließend zu betrachten. So zeigt schon die Historie des Gesetzgebungsverfahrens, dass gerade nur bestimmte Maßnahmen privilegiert werden sollten. Entsprechend dem Vorschlag der Bund-Länder-Arbeitsgruppe waren im Referentenentwurf zunächst nur die in Nr. 1-3 geregelten Fälle vorgesehen, wonach bauliche Veränderungen verlangt werden können, die dem Gebrauch von Menschen mit Behinderungen (Nr. 1), dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Nr. 2) und dem Einbruchsschutz (Nr. 3) dienen. Der Regierungsentwurf wurde darüber hinaus um Nr. 4 ergänzt, worunter bauliche Veränderungen fallen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Auch die Gesetzesbegründung stellt klar, dass § 20 Abs. 2 WEG im Gegensatz zu Abs. 3 nur „für bestimmte privilegierte Maßnahmen (Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz)“ gilt (vgl. BeckOGK/Kempfle, 1.12.2023, WEG § 20 Rn. 132-142).

Eine analoge Anwendung widerspricht außerdem der Gesetzessystematik, wie sie in § 20 Abs. 2 und Abs. 3 WEG ihren Ausdruck findet. Einer erweiternden Auslegung und Erstreckung auf andere bauliche Veränderungen, an denen ein schützenswertes Interesse besteht, steht entgegen, dass § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme gibt, unabhängig von der konkreten Art und Weise der Durchführung, während § 20 Abs. 3 WEG mit dem auslegungsfähigen Merkmal des Nachteils einen Anspruch auf einen Beschluss über sonstige bauliche Veränderungen gibt (vgl. Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl. 2024, § 20 WEG Rn. 44). Dieses differenzierte Regelungskonzept würde aber durchbrochen, wenn man nicht in der Aufzählung enthaltene bauliche Veränderungen dem § 20 Abs. 3 WEG unterstellt.

Eine analoge Anwendung auf Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 555b BGB scheidet auch deshalb aus, weil der Gesetzgeber die Abgrenzung von Maßnahmen der Modernisierung und sonstigen baulichen Veränderungen im Rahmen der Reform des Wohnungseigentumsrechts bewusst aufgegeben und stattdessen in § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG einen Privilegierungstatbestand für bestimmte Maßnahmen nach dem Enumerationsprinzip geschaffen hat, der andere Schwerpunkte als § 555b BGB setzt (BeckOGK/Kempfle, 1.12.2023, WEG § 20 Rn. 132-142).

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

4. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

5. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

Ein Grundlagenbeschluss, durch welchen die Gemeinschaft grundsätzlich das Anbringen von Balkonkraftwerken an den äußeren Balkonbrüstungen/an der straßenseitigen Fassade genehmigt, ist nichtig, wenn die Gemeinschaftsordnung die Aufrechterhaltung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes vorsieht. Diese Festlegung kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur allstimmig abgeändert werden.

Die Gemeinschaft fasste in der Eigentümerversammlung einen Grundlagenbeschluss, durch welchen die Gemeinschaft grundsätzlich das Anbringen von Balkonkraftwerken an den äußeren Balkonbrüstungen bzw. an der (straßenseitigen) Fassade des Hauses unter bestimmten Voraussetzungen genehmigt. Das Landgericht Berlin hat den angefochtenen Beschluss wegen Verstoßes gegen die Gemeinschaftsordnung (GO) für nichtig erklärt.

Nach der GO verpflichte sich jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern ausdrücklich dazu, alles zu unterlassen, was das äußere Bild der Wohnanlage beeinträchtigt oder ändert. Beschließe nunmehr die Eigentümerversammlung eine der GO widersprechende grundsätzliche Genehmigung der Veränderung des äußeren Bildes der Wohnanlage, widerspricht das der Vereinbarung in der GO. Denn hierdurch würden einzelne Sondereigentümer ermächtigt, an ihren straßenseitig gelegenen Balkonbrüstungen oder an der Fassade ein oder mehrere Solarmodule anzubringen.

Durch das Anbringen von großflächigen Solarmodulen werde das äußere Bild der Wohnanlage jedoch erheblich beeinträchtigt und verändert. Bei der Auslegung einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sei maßgebend auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt.

Zwar gestatte die GO die Anbringung von Schildern, Reklameeinrichtungen, Blumenkästen, Markisen und Antennen nach Einwilligung des Verwalters. Mit derartigen vorübergehenden und das grundsätzliche Gepräge des Hauses nicht tangierenden Gegenständen seien Balkonsolaranlagen jedoch nicht zu vergleichen. Sie dürften mangels Fehlen von Einschränkungen nach dem angefochtenen Beschluss die Fläche der gesamten Balkonbrüstung einer jeden zur Straßenseite gewandten Sondereigentumseinheit bedecken. Die GO könne auch nicht durch – wie hier – Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer abgeändert werden.

Eine Besonderheit im zugrunde liegenden Fall bestand zunächst darin, dass nach der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist, dass Veränderungen des äußeren Erscheinungsbildes zu unterlassen sind. Daraus leitet das Landgericht her, dass der im Gegensatz dazu erfolgte Beschluss über die Erlaubnis zur Anbringung besagter Balkonkraftwerke an den Balkonbrüstungen nichtig ist.

Dabei wird darauf abgestellt, dass Balkonkraftwerke im Gegensatz zu nur vorübergehend angebrachten Objekten, wie einer Markise, das Gepräge des Hauses grundlegend verändern und sowohl nach der unterschiedlichen Art der Solarmodule als auch deren unterschiedliche Anzahl eine einheitliche Gestaltung des Gebäudes nicht mehr vorhanden sein kann.

Das Gericht lehnt es weiter ab, hier eine Auslegung der Gemeinschaftsordnung vorzunehmen, da grundsätzlich eine Orientierung am Wortlaut geboten ist. Auch eine Analogie, durch die die Anbringung von Balkonkraftwerken unter die privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG subsumiert werden könnte, lehnt das Gericht ab, da angesichts des abschließenden Charakters dieser Vorschrift eine analoge Anwendung ausgeschlossen ist.

Schließlich sieht das Gericht auch angesichts der geplanten gesetzgeberischen Vorhaben und eventuellen gesellschaftlichen Entwicklungen keine Berechtigung und keinen Anlass, Balkonkraftwerke, die jedenfalls wie hier erhebliche Beeinträchtigungen der bisherigen Gestaltung der Gebäudefassade nach sich ziehen, zuzulassen.

Aus dieser Entscheidung ergibt sich zunächst für die weitere Handhabung der Erlaubnis von Balkonkraftwerken, dass zunächst eine genaue Überprüfung der Vorschriften der Gemeinschaftsordnung erfolgen sollte, um festzustellen, welche Vorgaben sich daraus ergeben. Es könnte, wenn überhaupt, nur bei Zustimmung aller Eigentümer eine Vereinbarung geschlossen werden, aufgrund derer ausnahmsweise durch Balkonkraftwerke das äußere Erscheinungsbild verändert werden darf, wobei aber zu prüfen bleibt, ob und inwieweit eine solche Vereinbarung sich als haltbar und wirksam erweist.

Abzuwarten bleibt, ob der Gesetzgeber bei dem Gesetzesvorhaben überhaupt auf das Problem eingeht und haltbare Vorschriften erlässt, durch die ungeachtet abweichender Bestimmungen der Teilungserklärung die Anbringung von Balkonkraftwerken als privilegierte Maßnahme erlaubt ist. Solange aber keine entsprechenden Regelungen vorliegen, ist bei der Anbringung und Erlaubnis entsprechender Balkonkraftwerke Vorsicht geboten.

Anders könnte sich die Sache dagegen verhalten, wenn die Balkonkraftwerke so angebracht werden, dass das äußere Erscheinungsbild dadurch nicht erheblich beeinträchtigt wird, so z. B. im Innenbereich der Balkone, möglicherweise auch weitgehend verdeckt durch die Balkonbrüstungen.

RA Friedrich-Wilhelm Lohmann