Nichtgenehmigungspflichtige Teilung eines Grundstücks: baurechtswidrige Zustände

Nichtgenehmigungspflichtige Teilung eines Grundstücks: baurechtswidrige Zustände; Anordnung zur Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände; Wirkung der Anordnung gegen Rechtsnachfolger

Führt eine nicht genehmigungspflichtige Teilung bereits bebauter Grundstücke zu baurechtswidrigen Zuständen, so kann die Behörde gemäß § 7 Satz 1 BauO Bln von dem Grundstückseigentümer verlangen, alle - auch zivilrechtlich erforderlichen und möglichen - Maßnahmen zu ergreifen, um den durch die Grenzveränderung eingetretenen bauplanungsrechtlichen Mißstand zu beheben. Eine solche Anordnung entfaltet dingliche Rechtswirkung auch gegenüber Rechtsnachfolgern des Grundstückseigentümers.

Die Antragstellerin begehrt vorläufigen Rechtsschütz gegen eine sofort vollziehbare bauaufsichtliche Anordnung.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin des mit zwei Wohngebäuden be-bauten früheren Grundstücks ... Dieses 6.225 m2 große Grundstück wurde am 6. Januar 2000 in drei Trenngrundstücke geteilt. Das Grund-stück, das mit einem mehrgeschossigen Wohnhaus bebaut und Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist, umfaßt nunmehr eine Flä-che von 2.678 m2. Das weitere neu gebildete Grundstück, das ebenfalls mit einem mehrgeschossigen Wohnhaus bebaut ist, umfaßt 1.811 m2. Das dritte neu gebildete und unbebaute Grundstück umfaßt 1.735 m2. Die Antragstellerin beabsichtigt, dieses unbebaute Grundstück ei-ner zusätzlichen Bebauung zuzuführen. Sämtliche Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Baunutzungsplans von Berlin von 1958/60, der hier ein allgemeines Wohngebiet der Baustufe II/2 ausweist. Das Grundstück liegt außerdem in einem Gebiet, für das der Bezirk 1989 die Aufstellung eines Bebauungsplanes (IX-B 3) und 1996 die Änderung dieses Bebauungsplanentwurfes (IX-195) beschlossen hat.

Mit Bescheid vom 13. Dezember 2000 ordnete der Antragsgegner unter Bezugnahme auf § 7 Sätze 1 und 2 BauO Bln i. V. m. § 70 Abs. 1 BauO Bln hinsichtlich des Grundstücks ... an, daß die Antragstellerin durch Maßnahmen auf dem Grundstück selbst oder insbesondere durch Abänderung und Neubildung des Grundstücks in einen anderen Zuschnitt einen bauplanungsrechtlichen Zustand zu schaffen habe, durch den für die vorhandene Bebauung eine GRZ von nicht größer als 0,20 und eine GFZ von nicht größer als 0,50 begründet wird. Der Antragstellerin wurde eine Frist bis zum 15. April 2001 gesetzt und für den Fall der Nichterfüllung ein Zwangsgeld in Höhe von 8.000 DM angedroht. Zur Begründung wird ausgeführt, daß das neu gebildete Grundstück mit seiner vorhandenen Bebauung nunmehr nicht dem geltenden Planungsrecht des Baunutzungsplans i. V. m. der Bauordnung 1958 entspreche, wonach lediglich eine GFZ-Ausnutzung von 0,40 zugelassen sei. Gegen diesen Bescheid legte die Antragstellerin am 5. Januar 2001 Widerspruch ein.

Nachdem der Antragsgegner von der Absicht der Antragstellerin Kenntnis genommen hatte, das neugebildete unbebaute Grundstück zu verkaufen, erging eine Anordnung der sofortigen Vollziehung vom 19. Januar 2001 mit der Begründung, andernfalls könne durch die Schaffung privatrechtlicher Fakten die Wiederherstellung bauplanungsrechtlich rechtmäßiger Zustände unterlaufen werden.

Der Widerspruch der Antragstellerin wurde mit Widerspruchsbescheid vom 16. März 2001 zurückgewiesen. Hiergegen hat die Kl. Klage erhoben.

Die Antragstellerin hat trotz der dem Negativattest vom 9. Oktober 1998 beigefügten Hinweise auf die im Falle der von ihr geplanten Grundstücksteilung zu erwartenden, schon im vorangegangenen Teilungsverfahren (Antrag vom 17. Dezember 1996, Versagungsbescheid vom 3. März 1997, Widerspruchsbescheid vom 26. August 1997) aufgezeigten Baurechtswidrigkeiten zivilrechtlich eine Dreiteilung des 6.225 m2 großen Gesamtgrundstücks erwirkt. Durch die veränderten Grundstücksgrenzen überschreitet der vorhandene Baubestand nunmehr das zulässige Maß der baulichen Nutzung, so daß bauplanungsrechtlich rechtswidrige Zustände auf den bereits bebauten Grundstücken entstanden sind.

Der auf § 7 BauO Bln gestützte Anordnungsbescheid vom 13. Dezember 2000 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16. März 2001 in Verbindung mit der Anordnung der sofortigen Vollziehung vom 19. Januar 2001 begegnet keinen rechtlichen Bedenken. § 7 Satz 1 BauO Bln berechtigt den Antragsgegner, von der Antragstellerin zu verlangen, nunmehr alle - auch zivilrechtlich erforderlichen und möglichen - Maßnahmen zu ergreifen, um den durch die Grenzänderung eingetretenen bauplanungsrechtlichen Mißstand zu beheben (vgl. Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer, BauO Bln, 5. Aufl. 1999, § 7 Rdnr. 5 m. w. N.). Der Inhalt der aufzuerlegenden Pflichten im Einzelfall steht im Ermessen der Behörde und hängt von der Art der Baurechtswidrigkeit ab. Sie ist entgegen dem Beschwerdevorbringen der Antragstellerin nicht auf "baubezogene" Maßnahmen beschränkt. Die gemäß § 7 Satz 2 BauO Bln sinngemäße Anwendung der §§ 70 und 77 Abs. 3 Satz 1 BauO Bln, d. h. der Erlaß einer Beseitigungsanordnung, Nutzungsuntersagung oder eines Anpassungsverlangens in bezug auf einen vorhandenen genehmigten Baubestand, der infolge von Grenzveränderungen materiell rechtswidrig geworden ist, kommt vielmehr erst in Betracht, wenn die Behörde außerstande ist, auf andere Weise, insbesondere durch Verfügungen im Sinne des § 7 Satz 1 BauO Bln, baurechtmäßige Zustände herbeizuführen (vgl. Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer, a. a. O., § 7 Rdnrn. 6-8).

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung vom 19. Januar 2001 ist auch im öffentlichen Interesse geboten (§ 80 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 VwGO), um eine faktische Erschwerung der Durchsetzung der Anordnung vom 13. Dezember 2000 durch eine eventuelle Veränderung der Eigentumsverhältnisse durch zwischenzeitlichen Weiterverkauf der neu gebildeten Grundstücke an Dritte zu verhindern.

Allerdings vermag die von dem Antragsgegner im Schriftsatz vom 19. März 2002 befürchtete Grundbuchumschreibung ohne vorherige Mitteilung des Grundbuchamtes an die Behörde der Durchsetzung der angefochtenen Anordnung vom 13. Dezember 2000 nicht dauerhaft entgegenzustehen. Der Antragsgegner hat zwar nicht die Möglichkeit, gemäß § 20 Abs. 3 BauGB das Grundbuchamt um die Eintragung eines Widerspruchs in das Grundbuch zu ersuchen, um auf diese Weise den gutgläubigen Erwerb Dritter zu verhindern (§ 892 Abs. 1 Satz 1 BGB; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: Mai 2001, § 20 Rdnrn. 28, 29), weil der Fall einer nicht genehmigungspflichtigen rechtswidrigen Teilung eines Grundstücks nicht von dieser Vorschrift erfaßt wird. Deren Wortlaut entspricht noch immer dem des § 23 Abs. 3 BauGB in der bis zum Inkrafttreten des Bau- und Raumordnungsgesetzes 1998 vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) am 1. Januar 1998 geltenden Fassung, obwohl es aufgrund der in § 20 Abs. 2 Satz 2 BauGB geregelten Grundbuchsperre für alle Teilungsvorgänge, die nur durch Vorlage entweder einer Teilungsgenehmigung, eines Zeugnisses über deren Nichterforderlichkeit oder über deren fiktives Entstehen überwunden werden kann (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a. a. O., § 20 Rdnr. 23), kaum einen Anwendungsbereich für den in § 20 Abs. 3 BauGB genannten Fall geben dürfte.

Demgegenüber sind nicht genehmigungsbedürftige Grundstücksteilungen, die zu baurechtswidrigen Zuständen führen, seitdem am 1. Januar 1998 die bundesrechtliche Genehmigungspflicht für Grundstücksteilungen (§ 19 Abs. 1 BauGB a. F./§ 19 Abs. 1 BauGB n. F.) entfallen ist, nunmehr auch innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs von Bebauungsplänen oder innerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen denkbar. Die aus der Anordnung vom 13. Dezember 2000 folgende öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände gilt jedoch unabhängig vom zivilrechtlichen Erwerb Dritter grundstücksbezogen und damit gegebenenfalls auch für und gegen den Rechtsnachfolger der gegen den Voreigentümer erlassenen Anordnung (vgl. Beschluß des Senats vom 25. September 1987, DÖV 1988, S. 384 m. w. N.). Das hat zur Folge, daß die Anordnung in dem Stadium, das sie bei einem eventuellen Verkauf eines der Grundstücke erreicht hat, auch gegen den Rechtsnachfolger durchgesetzt werden könnte.

Die auf § 7 BauO Bln gestützte Anordnung vom 13. Dezember 2000, die eine Revision der Grenzen der neu geschaffenen Grundstücke zum Ziel hat, dürfte darüber hinaus ein weiteres Hindernis für die Ertei-lung der Baugenehmigung für das noch unbebaute, neu geschaffene Grundstück (1.735 m2) darstellen. Auch wenn auf diesem Grundstück in seinen jetzigen Grenzen ein Bauprojekt das vorgeschriebene Maß der Nutzung einhalten sollte, ergibt sich aus der auf § 7 BauO Bln ge-stützten Anordnung, daß die gegenwärtigen Grenzen keinen Bestand haben und damit nicht Maßstab für die notwendigen Berechnungen sein können.

Führt eine genehmigungsfreie Teilung bebauter Grundstücke zu baurechtswidrigen Zuständen, dürfen die Behörden einschreiten.

Die Eigentümerin hatte - genehmigungsfrei - das Grundstück aufgeteilt; die Aufteilung war im Grundbuch vollzogen. Von den Teilgrundstücken waren zwei bebaut, ein drittes noch unbebaut, das die Eigentümerin jetzt verkaufen wollte. Das Bezirksamt erließ eine sofort vollziehbare bauaufsichtliche Anordnung mit der Begründung, daß nach der Teilung die Grundflächenzahl und die Geschoßflächenzahl überschritten und deshalb eine zusätzliche Bebauung unzulässig sei.

Mit Beschluß vom 4. April 2002 teilte das OVG Berlin die Auffassung des Verwaltungsgerichts, daß auch nach Aufhebung der Genehmigungspflicht zur Teilung die Behörde zum Einschreiten nach § 7 BauO Bln berechtigt gewesen sei. Die zivilrechtliche Zulässigkeit der Teilung ändere nichts daran, daß auch nach der Teilung ein baurechtswidriger Zustand untersagt werden dürfe. Eine solche Anordnung sei auch ohne Eintragung im Grundbuch dinglich wirksam, also auch gegenüber einem Käufer; der Eigentümer sei verpflichtet, alle Maßnahmen zu ergreifen, um den bauplanungsrechtlichen Mißstand zu beheben. Was die Behörde im Einzelfall dem Eigentümer auferlege, stehe in ihrem Ermessen.