Nichterfüllung der Räumungsverpflichtung

Dem Vermieter steht kein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung oder Schlechterfüllung der Räumungspflicht zu, wenn er den Mieter an der Beräumung gehindert hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Vermieter) machen gegen den Bekl. (Mieter) Schadensersatzansprüche geltend, weil der Bekl. seiner Verpflichtung zur Beräumung der Wohnung und der Freiflächen nicht nachgekommen sei, so dass insgesamt 8 t Sperrmüll und Gerümpel hätten entsorgt werden müssen. Die Mietvertragsparteien hatten im Rahmen eines Eigenbedarfsprozesses einen Vergleich dahingehend geschlossen, dass der Bekl. die Mietsache 2019 einschließlich der Freiflächen zum Ende des Monats Mai geräumt herausgibt und das Mietverhältnis beendet ist. Der Kl. zu 2) erteilte dem Bekl. am 27. Mai 2019 ein Betretungsverbot für das Grundstück ab dem 1. Juni 2019. Der Bekl. führte mit weiteren Personen am 31. Mai 2019 Räumungsarbeiten durch, eine vollständige Räumung von Haus und Grundstück erfolgte nicht. Der Kl. zu 2) verschloss gegen 0.00 Uhr am 1. Juni 2019 das Grundstück für den Bekl. Den Begleitern des Bekl. wurde gestattet, weitere Gegenstände aus der Wohnung zu holen. Der Bekl. leistete für Mai 2019 keine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten monatlichen Miete. Die Kl. verlangen vorliegend Nutzungsentschädigung für Mai 2019 und die Kosten der Entrümpelung in Höhe von rund 4.600 €. Das AG hat bis auf die Nutzungsentschädigung die Klage abgewiesen.

Die Klage ist wie zuerkannt begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.

Die Kl. haben Anspruch auf Zahlung der Nutzungsentschädigung in Höhe von 419,66 € für Mai 2019. Gemäß § 546a Abs. 1 BGB hat der Vermieter Anspruch auf Entschädigung mindestens in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht herausgibt. Dies gilt auch während der vom Vermieter gewährten Räumungsfrist. Gemäß des gerichtlichen Vergleichs vom 23.4.2019 war das Mietverhältnis spätestens zu diesem Zeitpunkt beendet.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung der Herausgabeverpflichtung.

Gemäß § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Die Pflicht zur Herausgabe der Mietsache umfasst auch deren Beräumung von Sachen, die der Mieter eingebracht hat. Vorliegend ist davon auszugehen, dass der Mieter die Herausgabepflicht nicht erfüllt hat, weil die Mietsache nicht beräumt wurde. Es liegt insoweit auch kein Fall der Schlechterfüllung der Herausgabeverpflichtung vor, weil nicht nur wenige Gegenstände des Bekl. zurückgeblieben waren. Von einer Schlechterfüllung der Verpflichtung zur Räumung kann nur ausgegangen werden, wenn wenige Gegenstände bzw. Einrichtungen, die nur geringen Raum einnehmen und deren Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordern, zurückbleiben. In diesen Fällen muss der Vermieter dann gemäß § 281 Abs. 1 BGB Fristen setzen, sofern sie nicht entbehrlich sind. Es entsteht mithin nicht sofort ein Schadensersatzanspruch.

Vorliegend steht den Kl. jedoch kein Schadensersatzanspruch aufgrund der Nichterfüllung der Räumungsverpflichtung als Teil der Herausgabeverpflichtung zu, weil die Kl. den Bekl. an der Beräumung gehindert haben. Die Nichterfüllung der mit dem gerichtlichen Vergleich titulierten Herausgabepflicht hat die Kl. nicht berechtigt, sich im Wege der Selbstjustiz in den Besitz der Mietsache zu bringen. Vielmehr hätten sie die gesetzlich vorgeschriebene Zwangsvollstreckung aus dem gerichtlichen Titel betreiben müssen.

Damit haben die Kl. ihrerseits Pflichten verletzt und sich ihrerseits rechtswidrig in den Besitz der Mietsache gesetzt. […] Bereits aus diesen Ausführungen folgt, dass dem Bekl. zur Abwendung der Zwangsvollstreckung die Möglichkeit hätte eingeräumt werden müssen, die Mietsache vollständig zu beräumen. Daher hätte es einer Fristsetzung bedurft, die auch spätestens mit der Ankündigung des Räumungstermins durch einen Gerichtsvollzieher gesetzt worden wäre.

Das LG Potsdam hat durch Hinweisbeschluss vom 11. Dezember 2020 - 4 S 94/20 - erklärt, die Berufung gegen die Entscheidung des AG zurückweisen zu wollen. Dazu hat es ausgeführt:

„Unstreitig haben die Kl. - unterstützt durch eine oder mehrere Personen eines Wachschutzes - den Bekl. ab dem 1.6.2020, 0.00 Uhr daran gehindert, seine Sachen weiter vom Grundstück zu beräumen. Dies stellt eine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Abs. 1 BGB dar. Danach handelt widerrechtlich, wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht. So ist die Rechtslage hier. Der Bekl. war Besitzer. Gleichzeitig haben die Kl. die auf dem Grundstück verbliebenen Sachen nicht in Obhut genommen und den Bekl. zur Abholung aufgefordert, sondern durch unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des § 229 BGB die auf dem Grundstück verbliebenen Sachen entsorgt und dadurch zerstört. Der im Wege der unerlaubten Selbsthilfe handelnde Vermieter haftet für die Folgen verschuldensunabhängig nach § 231 BGB, ohne dass er sich darauf berufen kann, dass er sich über die Voraussetzungen und den Umfang seiner Rechte geirrt habe (vgl. OLG Köln, Urteil v. 28.5.2020, 21 U 53/19 m.w.N., rech. in juris). Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten dieser unerlaubten Selbsthilfemaßnahmen gegen denjenigen, dessen Rechte sie dadurch verletzt haben, steht den Kl. unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt zu.“

Daraufhin wurde die Berufung zurückgenommen.

Dem Vermieter steht kein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung oder Schlechterfüllung der Räumungspflicht zu, wenn er den Mieter an der Beräumung gehindert hat.

Die Kläger (Vermieter) machen gegen den beklagten Mieter Schadensersatzansprüche geltend, weil der seiner Verpflichtung zur Beräumung von Wohnung und Freiflächen nicht nachgekommen sei, so dass 8 t Sperrmüll und Gerümpel für rund 4.600 € hätten entsorgt werden müssen. Laut Räumungsvergleich hätte der Beklagte die Mietsache zum Ende des Monats Mai geräumt herausgeben müssen. Die Kläger erteilten dem Beklagten am 27. Mai ein Betretungsverbot für das Grundstück ab dem 1. Juni und verschlossen Grundstück und Räume um 0.00 Uhr am 1. Juni. Die vom Beklagten mit weiteren Personen am 31. Mai begonnenen Räumungsarbeiten führten nicht zu einer vollständigen Räumung von Haus und Grundstück. Der Beklagte leistete für Mai keine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete. Die Kläger verlangen Nutzungsentschädigung für Mai und Erstattung der Entrümpelungskosten. Das AG hat bis auf die Nutzungsentschädigung die Klage abgewiesen.

Der Mieter habe zwar seine Herausgabepflicht nicht erfüllt, und es liege auch kein Fall der Schlechterfüllung vor, weil nicht nur wenige Gegenstände des Beklagten zurückgeblieben waren. Den Klägern stehe aber trotzdem kein Schadensersatzanspruch zu, weil sie den Beklagten an der Beräumung gehindert hätten. Die Nichterfüllung der mit dem gerichtlichen Vergleich titulierten Herausgabepflicht habe die Kläger nicht berechtigt, sich im Wege der Selbstjustiz in den Besitz der Mietsache zu bringen. Vielmehr hätten sie die gesetzlich vorgeschriebene Zwangsvollstreckung aus dem gerichtlichen Titel betreiben müssen. Damit hätten die Kläger ihrerseits Pflichten verletzt und sich rechtswidrig in den Besitz der Mietsache gesetzt.

Das LG Potsdam hat durch Hinweisbeschluss vom 11. Dezember 2020 - 4 S 94/20 - erklärt, die Berufung gegen die Entscheidung des AG zurückweisen zu wollen, worauf die Berufung zurückgenommen wurde.