Nichtbewohnbarkeit

Nichtbewohnbarkeit; Sanierung; Rekonstruktion; Beitrittsgebiet; Mietpreisbindung; Altbau

Eine Wohnung, die ursprünglich bewohnbar war und zum Stichtag 3. Oktober 1990 wegen durchgeführter Sanierung leergezogen war, unterliegt der Mietpreisbindung für Altbauwohnraum nach Fertigstellung der Arbeiten und Neuvermietung.

Das AG hat in dem angefochtenen Urteil zu Recht entschieden, daß die Bekl. verpflichtet sind, die Wohnung zu räumen und daß der Bekl. zu 1 an die Kl. einen rückständigen Mietzins von 7.877,08 DM zu zahlen hat.

Die Bekl. sind gem. § 556 Abs. 1 BGB verpflichtet, die o. g. Wohnung zu räumen, denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Kl. vom 5.12.1994 beendet worden. Die Kl. ist zu dieser fristlosen Kündigung gem. § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB berechtigt gewesen, da sich die Bekl. im Dezember 1994 mit einer Miete von 14.967,44 DM in Verzug befunden haben. Die Kündigung ist nicht gem. § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, weil die Bekl. nach Rechtshängigkeit 8.842,23 DM auf die Mietforderung gezahlt haben, denn damit wurde nur ein Teil der Mietschulden ausgeglichen.

Die Kl. hat die Mietschulden der Bekl. auch korrekt berechnet, indem sie eine monatliche Miete ab dem 1.1.1994 auf Grundlage des Mieterhöhungsschreibens vom 23.11.1993 in Höhe von 853,59 DM und ab dem 1.5.1994 in Höhe von 882,76 DM zugrunde gelegt hat. Die Mieterhöhungserklärung vom 23.11.1993 ist entgegen der von den Bekl. vertretenen Ansicht auch wirksam. Die Kl. hat die Miete korrekt nach der ersten und zweiten Grundmietenverordnung erhöht. Sie war gem. § 11 Abs. 2 MHRG auch nur berechtigt, die neue Miete nach diesen Grundmietenverordnungen zu erhöhen, denn bei der Wohnung der Bekl. handelt es sich um preisgebundenen Wohnraum. Die Auffassung der Bekl., die Kl. hätte die Miete nur nach den §§ 2 und 3 MHRG erhöhen dürfen, ist nicht zutreffend.

Gem. § 11 Abs. 1 MHRG finden die Vorschriften der §§ 1 bis 10 MHRG auf den Wohnraum in dem Beitrittsgebiet Anwendung, der nicht mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert wurde und der nach dem Wirksamwerden des Beitritts entweder in neu errichteten Gebäuden fertiggestellt wurde (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 MHRG) oder aus Räumen wiederhergestellt wurde, die auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar gewesen sind (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 MHRG). Für den übrigen Wohnungsbestand galt die Mietpreisbindung fort und die Miete durfte nur auf Grundlage von Verordnungen erhöht werden.

Die Bekl. berufen sich zu Unrecht darauf, daß ihre Wohnung unter die Vorschrift des § 11 Abs. 1 Nr. 2 MHRG falle, weil die Wohnung zum 3. 10. 1990 nicht bewohnbar gewesen ist. Es ist zwar zutreffend, daß die Wohnung der Bekl. am 3.10.1990 nicht bezugsfertig war. Unstreitig sind alle Wohnungen in dem Haus im Jahre 1988 freigezogen worden, weil das Haus rekonstruiert werden sollte. Am 3.10.1990 waren diese Arbeiten noch nicht fertiggestellt. Ursache für den Leerzug war jedoch nicht die Unbewohnbarkeit der Wohnungen, sondern die geplanten Rekonstruktionsmaßnahmen. Vor Beginn dieser Arbeiten waren die Wohnungen bewohnt und auch bewohnbar. Dies führt dazu, daß diese Wohnungen der Mietpreisbindung unterliegen, auch wenn sie zum 3. 10. 1990 nicht bewohnbar waren. Die Bekl. können für die Anwendung des § 11 Abs. 1 Nr. 2 MHRG nicht formal darauf abstellen, welchen Zustand die Wohnung am 3.10.1990 hatte. Der Sinn und Zweck des § 11 Abs. 1 Nr. 1 und 2 MHRG verlangt es vielmehr, auch zu berücksichtigen, aus welchem Grund die Wohnung nicht bewohnbar gewesen ist, denn nur dann kann festgestellt werden, ob tatsächlich neuer Wohnraum seit dem 3.10.1990 hergestellt worden ist. Eine Wiederherstellung von Wohnraum i. S. des § 11 Abs. 1 Nr. 2 MHRG liegt vor, wenn seit dem 3.10.1990 eine auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbare Wohnung bewohnbar gemacht wurde.

Durch diese Regelung sollte ein Anreiz zum Wohnungsbau durch Anwendung des Vergleichsmietenprinzips gegeben werden. Investoren, die nach dem Beitritt neuen Wohnraum schafften, sollte die Erzielung einer angemessenen Miete ermöglicht werden. § 11 Abs. 1 und 2 MHRG sollte einen Ausgleich zwischen den Interessen der Mieter an einer sozialverträglichen Anpassung der Mieten an das Niveau der alten Bundesländer und dem Bedürfnis, neuen Wohnraum herzustellen, schaffen. Deswegen beschränkt § 11 Abs. 1 MHRG die Anwendung des Miethöhegesetzes auf die Fälle, in denen neuer Wohnraum entweder durch Neubau oder durch Wiederherstellung unbewohnbaren Wohnraums geschaffen wurde. Mit der Wohnung der Bekl. wurde aber kein neuer Wohnraum geschaffen, sondern lediglich eine bereits 1988 begonnene Rekonstruktion einer bewohnbaren Wohnung fertiggestellt. Deswegen greift die Ausnahmeregelung des § 11 Abs. 1 Nr. 2 MHRG nicht ein.

Die von den Bekl. vertretene Auffassung, es komme für die Anwendung des § 11 Abs. 1 Nr. 2 MHRG nur darauf an, ob die Wohnung zum 3.10.1990 bezugsfertig war, hätte im übrigen auch zur Folge, daß der Vermieter, der vor dem 3.10.1990 mit der Rekonstruktion einer bewohnbaren Wohnung beginnt, nach deren Fertigstellung die Miete nach § 2 MHRG verlangen kann, während dem Vermieter, der erst am 4.10.1990 beginnt, nur die Miete nach den jeweiligen Verordnungen zusteht. Durch die Ausnahmeregelung des § 11 Abs. 1 Nr. 2 MHRG sollte jedoch nicht der Vermieter bevorzugt werden, der über den 3.10.1990 Rekonstruktionsmaßnahmen an vorhandenem Wohnraum durchführt, sondern nur der, der tatsächlich neuen Wohnraum schafft.

Demnach handelt es sich bei der Wohnung der Bekl. um eine preisgebundene Wohnung, so daß die Kl. die Miete nur gem. § 11 Abs. 2 MHRG i. V. mit der ersten und zweiten Grundmietenverordnung erhöhen durfte.