Nichtbeschluß

Nichtbeschluß; Eigentümerbeschluß; bauliche Veränderung; Beeinträchtigung; Gemeinschaftseigentum; Anspruchsbefugnis

1. Auch wenn nach dem Protokollinhalt und dem anschließenden Verhalten einzelner Beteiligter Zweifel bleiben, ob für alle die Ablehnung eines Antrags mangels Einstimmigkeit klar war, ist von einem sog. Nichtbeschluß dann auszugehen, wenn ein Jahr zuvor für den gleichen Antrag ebenfalls nur ein Mehrheitsbeschluß erreicht und dieser Beschluß nach Anfechtung rechtskräftig für ungültig erklärt worden war.

2. Optische oder architektonische Veränderungen des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigen die Rechte anderer Wohnungseigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus nachteilig nur dann, wenn sie eine Verschlechterung des Gesamteindrucks darstellen.

II. 1. Die Bedenken gegen die Anspruchsbefugnis des Bet. zu 1. (Beschl. v. 20.8.1998 a. E.) hat der Senat nicht aufrechterhalten. Grundsatz ist, daß der einzelne Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft Abwehr- und Beseitigungsansprüche, die sich aus drohenden oder geschehenen Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums ergeben, geltend machen kann (BGHZ 116, 392, 394 = NJW 1992, 978 [=WM 1992, 159]). Eine ausschließliche Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft wie in jenem vom Senat mit Beschluß v. 5.1.1998 entschiedenen Fall (WM 1998, 308 = FGPrax 1998, 51) ist hier nicht anzunehmen. Zwar geht es auch hier um eine Maßnahme der Verwaltung (das Unterlassen des Rückbaus), doch schon im Charakter dieser Maßnahme liegt ein entscheidender Unterschied zu dem im anderen Fall verlangten umfangreichen Rückbauprogramm. Wegen der besonderen Bestimmung der Teilungserklärung in jenem Fall über die Möglichkeiten mehrheitlicher Regelungen von baulichen Veränderungen war dort der Umweg über die ausschließliche Verwaltungszuständigkeit der Eigentümergemeinschaft gerechtfertigt und geboten.

2. Bedenken gegen die Wirksamkeit des Eigentümerbeschlusses v. 9.8.1997 hat der Senat zurückstellen können. So ohne weiteres, wie AG und LG die Wirkungslosigkeit des Mehrheitsbeschlusses bejaht haben, ergibt sich diese angesichts der klaren Regelung des § 23 Abs. 4 WEG allerdings nicht (BGHZ 54, 65; 73, 302, 307). An die - soweit ersichtlich - zuerst vom BayObLG formulierten Voraussetzungen für sog. Nichtbeschlüsse (BayObLGZ 1984, 213) sind strenge Anforderungen zu stellen. Vergleicht man die vom BayObLG (a. a. O.) entschiedene Fallkonstellation mit der vorliegenden, entstehen deutliche Bedenken, ob angesichts der Argumentation des Bet. zu 1. in der Antragserwiderung v. 2.6.1997 in dem Verfahren der Bet. zu 2. gegen ihn (Bl. 14 d. A. 9 Il 51/97), also wenig vor der Versammlung, und angesichts des Agierens der Verwalterin nach dem Beschluß, vor allem ihres Versuchs, den Beschluß "zu retten" (Stellungnahme der Rechtsanwälte E. v. 9.10.1997), wirklich "für alle Beteiligten keinerlei Zweifel daran bestehen" konnten, daß der Antrag wegen Nichterreichung der erforderlichen Einstimmigkeit abgelehnt wurde und ein Beschluß mithin nicht zustande gekommen war. Im Protokoll war die Ablehnung nicht einmal vermerkt, wie in vergleichbaren Fällen üblich. Und es war sehr wahrscheinlich, daß jedenfalls der Bet. zu 1. den Antrag als angenommen (vorbehaltlich seiner Anfechtbarkeit) angesehen hat (vgl. BayObLG a. a. O. S. 215 unten). Lediglich wegen des besonderen Umstandes, daß ein gleicher Beschluß ein Jahr zuvor unangefochten für ungültig erklärt worden war und die Verwalterin vor der Abstimmung hierauf hingewiesen hat, ist es im vorliegenden Fall gerechtfertigt, der offen und angekündigtermaßen abweichend stimmenden Bet. zu 2. nicht erneut den Weg in die Anfechtung zuzumuten.

3. Rechtsfehlerhaft ist demgegenüber die Argumentation des LG zur Zustimmungsbedürftigkeit der streitigen baulichen Veränderung. Entgegen seinem eigenen Ausgangspunkt im Beschluß v. 24.4.1998 (2 W 90/98 [OLG Schleswig WM 1999, 541] = 5 T 43/98 LG Flensburg) hat das LG im vorliegenden - sehr ähnlich gelagerten - Fall schon jede deutlich sichtbare Veränderung des optischen Gesamteindrucks als erhebliche Beeinträchtigung gewertet. Diese Interpretation der §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG ist nach Auffassung des Senats fehlerhaft. Als ein Nachteil, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht, kann eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks nur dann angesehen werden, wenn sie "objektiv" nachteilig wirkt, eine Verschlechterung und damit eine Beeinträchtigung bedeutet, oder - wie der BGH formuliert hat (BGHZ 116, 392, 396 [= WM 1992, 159]) - wenn sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Diese Auslegung entspricht der inzwischen herrschenden Meinung (Staudinger/Bub § 22 WEG Rz. 73 ff.). Die von der Bet. zu 1. zitierte Entscheidung des KG (NJW-RR 1992, 1232) nötigt ebensowenig wie ähnliche Entscheidungen anderer OLG zur Vorlage an den BGH, da der Senat sich der Rechtsprechung des BGH anschließt (BGH a. a. O.; Keidel-Kuntze § 28 FGG Rn. 27 a.E). Außerdem beruht der KG-Beschluß v. 10.2.1992 letztlich nicht auf der in erster Linie formulierten Auffassung zu optischen Veränderungen von Wohnungseigentum, weil er am Schluß auf die Feststellung des LG zurückgreift, es sei auch eine Verschlechterung des ästhetischen Gesamteindrucks eingetreten (KG a. a. O. letzter Absatz).