Nichtbeschluß

Nichtbeschluß; Rolladenkästen; bauliche Veränderung; Fensterverkleinerung

1. Wird in der Wohnungseigentümerversammlung über einen Antrag in dem Bewußtsein abgestimmt, daß die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist, diese aber nicht erreicht, so liegt ein nicht anfechtbarer Nichtbeschluß vor.

2. Der nachträgliche Einbau von Rolladenkästen, der zu einer Verkleinerung der Fenster um 8 cm führen würde, stellt eine bauliche Veränderung dar, die nicht im Bagatellbereich liegt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung).

Die Bet. zu 1 bis 3 sind Eigentümer der aus vier Häusern und Garagen bestehenden Wohnungs- und Teileigentumsanlage. Die Bet. zu 4 ist die Verwalterin. Die Bet. zu 1 wohnen in dem Haus mit der Nummer 5.

In der Wohnungseigentümerversammlung v. 26.5.1998 lag zu TOP 9 folgender Beschlußantrag vor: "Die Gemeinschaft stimmt der zukünftigen Installation von Fenstern mit integrierten Rolladenkästen unter der Maßgabe zu, daß die einzubauenden Fenster in Gestalt, Farbton sowie Profilstärke (ausgenommen ist hiervon der obere, waagerechte Rahmen, der ca. 8 cm höher ist als bei den herkömmlichen Fenstern) nicht von den vorhandenen Fenstern abweichen. Die Rolladen sind im Farbton grau (RAL NR. 7035) auszuführen."

Die Abstimmung erfolgte mit 81 Ja- und 27 Nein-Stimmen. In dem Protokoll heißt es weiter, daß dieser Antrag abgelehnt sei, da die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich sei. Bei den Wohnungseigentümern, die gegen die Beschlußfassung stimmten, handelt es sich sämtlich nicht um Wohnungseigentümer des Hauses 5. Gemäß dem Protokoll v. 26.5.1998 waren sieben Eigentümer des Hauses 5 weder anwesend noch vertreten.

Die Ast. haben beantragt:

1. den zu TOP 9 gefaßten ablehnenden Beschluß für ungültig zu erklären

2. festzustellen, daß der Einbau von Fenstern nach Maßgabe des Antrages zu TOP 9 zulässig ist, hilfsweise, daß der Einbau von Fenstern nach dieser Maßgabe in der Wohnanlage Nummer 5 zulässig ist. Sie halten die Verweigerung der Zustimmung für rechtsmißbräuchlich und berufen sich insbesondere auf § 6 b der Teilungserklärung, in der es heißt: "Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, keine Änderungen in der äußeren Gestaltung des Gesamtgebäudes vorzunehmen, die für die weiteren Eigentümer unzumutbar sind."

Durch den angefochtenen Beschluß hat das AG Duisburg die Anträge zurückgewiesen. Mit ihrer dagegen gerichteten sofortigen Beschwerde haben die Bet. zu 1 klargestellt, ihr Feststellungsantrag sei dahin zu verstehen, daß sie der Meinung seien, der Einbau der vorgesehenen Rolladenkästen bedürfe nicht der Zustimmung der Wohnungseigentümer im Hinblick auf § 6 der Teilungserklärung. Das Rechtsmittel ist vom LG Duisburg zurückgewiesen worden. Die Bet. zu 1 haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt, der die übrigen Beteiligten entgegentreten.

II. Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 FGG).

Die Kammer hat zur Begründung ihrer Entscheidung ausgeführt:

Für den Antrag zu 1 fehle es bereits an einem Rechtsschutzinteresse, da der Beschluß zu TOP 9 ein Nichtbeschluß sei, der keine Rechtswirkungen auslöse und keine sachlichen Regelungen treffe. Der Antrag könne auch nicht dahin ausgelegt werden, hinsichtlich des Hauses 5 liege eine einstimmige Zustimmung vor, da in der Wohnungseigentümerversammlung nicht alle Eigentümer des Hauses Nr. 5 anwesend oder vertreten gewesen seien.

Hinsichtlich des Antrags zu 2 könne nicht festgestellt werden, daß eine Zustimmung der Wohnungseigentümer nicht erforderlich und deshalb der Einbau zulässig sei. § 6 b der Teilungserklärung sei nicht dahin zu verstehen, daß die Wohnungseigentümer jede bauliche Maßnahme dulden müßten, die zumutbar ist. Im übrigen wirke sich die Verkleinerung einzelner Fenster und das Anbringen von Rolläden nachteilig auf die Optik der Gesamtanlage aus. Aus den vorgelegten Lichtbildern ergebe sich ein einheitliches Fensterbild. Dieses Bild würde erheblich gestört, wenn teilweise Fenster in geringerer Höhe und Rolläden eingebaut würden. Um das festzustellen, bedürfe es nicht einer Computersimulation.

Diese Erwägungen sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nach ganz herrschender Meinung (vgl. Niedenführ/Schulze, WEG 4. Aufl., § 43 Rn. 48) sind Nichtbeschlüsse, die mangels Mehrheit nicht zu einem Beschluß führen, nicht anfechtbar. Der hier zu TOP 9 gefaßte "Beschluß" ist ein solcher Nichtbeschluß, da er unter der Voraussetzung der Einstimmigkeit gefaßt werden sollte, diese aber nicht erreicht hat (vgl. zum Problem auch OLG Düsseldorf WE 1986,135 sowie Weitnauer, WEG 8. Aufl., § 23 Rn. 17). Der Antrag zu 1 konnte deshalb keinen Erfolg haben.

Gegebenenfalls kann ein derartiger Antrag umgedeutet werden in einen Antrag nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG auf Entscheidung über die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung. Umdeutung ist hier entbehrlich, da die Bet. zu 1 ihr dahingehendes Begehren mit dem Antrag zu 2 formuliert haben.

Den Antrag zu 2 hat die Kammer ohne Rechtsfehler für unbegründet erachtet. Der vorgesehene Fenstereinbau stellt einen auf Dauer angelegten gegenständlichen Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums dar, der nicht der Erhaltung oder Bewahrung des gegenwärtigen Zustandes dient. Damit handelt es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG, die - vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Teilungserklärung, die hier nicht gegeben ist - nur einstimmig beschlossen werden kann.

Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ist gemäß §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG entbehrlich, soweit diese nicht nachteilig betroffen sind. Der Ausnahmefall ist hier jedoch nicht zu bejahen, weil sich die Verkleinerung einzelner Fenster und das Anbringen von Rolläden nachteilig auf die Optik der gesamten Anlage auswirken würde. Zu dieser Feststellung ist das LG nach Anschauung der in der Akte befindlichen Lichtbilder gekommen. Die Rüge der weiteren Beschwerde, die Kammer hätte sich "vor Ort" ein Bild machen oder wenigstens einen Eindruck aufgrund einer Computersimulation gewinnen müssen, geht fehl. Anhand der Lichtbilder kann ohne weiteres festgestellt werden, daß eine Verkleinerung der Fenster um 8 cm die Symmetrie des gesamten Fensterbildes stören würde.

Wie der Senat bereits früher entschieden hat (vgl. NJW-RR 1995, 1418 [= WM 1996, 111]), braucht die Wohnungseigentümergemeinschaft eine ästhetische Beeinträchtigung des gesamten Erscheinungsbildes der Wohnungseigentumsanlage (bzw. in jenem Fall: des Gebäudes) durch die Anbringung von Rolläden nicht hinzunehmen. Eine um 8 cm niedrigere Fensterhöhe ist eine deutlich sichtbare Veränderung, die nicht im Bagatellbereich liegt.

Das LG hat es zwar unterlassen, über den Hilfsantrag der Beschwerdeführer zu entscheiden. Im Ergebnis verhilft indessen auch dieser Umstand der weiteren Beschwerde nicht zum Erfolg, da die angefochtene Entscheidung nicht auf dem Fehler beruht. Denn die Erwägungen, die die Kammer angestellt hat zur Frage der Auswirkung der baulichen Veränderung auf das Erscheinungsbild der Gesamtanlage, gelten erst recht, wenn eines der Gebäude isoliert betrachtet wird.