Nichtbeschluß

Nichtbeschluß; Beschluß; Versammlungsniederschrift; Nichtigkeit; Eigentümerbeschluß

1. Stimmen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit für einen Antrag, ist ihnen aber bei der Abstimmung bewußt, daß Stimmenmehrheit nicht ausreicht, und läßt die Versammlungsniederschrift keinen Zweifel an der Ablehnung des Antrags offen, dann liegt in der Regel ein Nichtbeschluß vor.

2. Für die Frage, ob ein Beschluß oder ein Nichtbeschluß vorliegt, kommt der Feststellung des Verwalters in der Versammlung oder in der Versammlungsniederschrift keine ausschlaggebende oder konstitutive Bedeutung zu.

3. Die Feststellung, ob ein Eigentümerbeschluß zustande gekommen ist und welchen Inhalt er hat, ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Das Rechtsbeschwerdegericht kann die hierzu getroffenen Feststellungen nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler nachprüfen.

4. Die Prüfung, ob ein Eigentümerbeschluß gefaßt wurde, muß ebenso wie die Auslegung eines solchen Beschlusses nach objektiven Maßstäben vorgenommen werden. Dabei können auch Begleitumstände herangezogen werden, die in der Versammlungsniederschrift zum Ausdruck kommen.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Dem Antragsteller gehört das im Erdgeschoß gelegene Büro. Er möchte sein Teileigentum künftig als Wohnung nutzen und eine entsprechende Änderung des Vertrages über die Einräumung von Sondereigentum herbeiführen. Der Antragsgegnerin zu 1 gehört die über dem Büro des Antragstellers gelegene Wohnung.

In der mit "Gemeinschaftsordnung" (GO) überschriebenen Anlage zum Vertrag über die Einräumung von Sondereigentum heißt es u. a.:

1 a) Das Stimmrecht richtet sich nach der Größe der Miteigentumsanteile.

... § 1 e) Änderungen der Gemeinschaftsordnung erfordern eine Mehrheit von 3/4 aller vorhandenen Stimmen.

Die in der Eigentümerversammlung v. 20.6.1996 erschienenen oder vertretenen Stimmberechtigten hielten 1.000/1.000 Miteigentumsanteile. Die Versammlungsniederschrift führt zu TOP 9 aus:

"Herr W. (= Antragsteller) erklärte, daß er aus seinem Büro ausgezogen sei. Herr W. (= Ast.) will dieses Büro künftig als Wohnung nutzen. Eine weitere Nutzung als Büro ist derzeit nicht möglich, da keine Interessenten vorhanden sind. Herr W. (= Antragsteller) stellte den Antrag, daß die Eigentümer einer Umwandlung in eine Wohneinheit zustimmen mögen.

Abstimmung: Bei 243/1000 Gegenstimmen und keiner Enthaltung wurde dem Antrag mehrheitlich zugestimmt. Da dieser Antrag aber einer 1.000/1.000 Zustimmung bedarf und diese dadurch nicht gegeben ist, ist der Antrag abgelehnt."

Der Antragsteller hat zunächst beantragt: Nr. 1 und 2. ... 3. Hilfsweise wird Feststellung beantragt, daß in der Eigentümerversammlung vom 20.6.1996 zu TOP 9 ein Nutzungsänderungsbeschluß bezüglich der Einheit des Antragstellers mit entsprechend in der Gemeinschaftsordnung vereinbarter qualifizierter Mehrheit rechtswirksam zustande gekommen ist. Aufgrund eines Hinweises des Gerichts hat der Antragsteller dann den Antrag Nr. 3 als Hauptantrag gestellt.

Die Antragsgegnerin zu 1und 2 haben die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses v. 20.6.1996 beantragt.

Das AG München hat die Anfechtungsverfahren abgetrennt und das Verfahren insoweit ausgesetzt. Es hat dann mit Beschluß v. 28.2.1997 festgestellt, daß in der Eigentümerversammlung v. 20.6.1996 unter dem TOP 9 - Nutzungsänderung der Wohnung 1 - tatsächlich ein positiver Mehrheitsbeschluß zustande gekommen ist. Das LG München I hat am 20.2.1998 auf die sofortige Beschwerde der Ag. zu 1 den Beschluß des AG v. 28.2.1997 aufgehoben und das Verfahren zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das AG zurückverwiesen.

II. Das Rechtsmittel ist begründet. 2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

In der Eigentümerversammlung v. 20.6.1996 ist zu TOP 9 ein Beschluß mit einer Mehrheit von 3/4 der Stimmen aller Wohnungseigentümer zustande gekommen. Dies hat das AG zu Recht festgestellt. Seine Entscheidung ist als Zwischenfeststellung im Sinn von § 256 Abs. 2 ZPO zu verstehen. Die Feststellung bezieht sich freilich nur auf die Frage, ob ein Beschluß oder ein Nichtbeschluß vorliegt; nicht entschieden ist, ob der zustande gekommene Beschluß im Anfechtungsverfahren für ungültig zu erklären ist.

a) Offenbleiben kann, ob ein Feststellungsantrag, ein Eigentümerbeschluß liege entgegen dem vom Verwalter verkündeten Ergebnis vor, innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gestellt werden muß. Diese Frist ist hier nämlich eingehalten worden.

b) Für die Unterscheidung, ob ein Beschluß vorliegt oder nicht, ist in aller Regel der Umstand maßgebend, ob mehr als die Hälfte der Abstimmenden für den Antrag gestimmt haben. Wird die einfache Mehrheit nicht erreicht, so liegt in der Regel ein Nichtbeschluß vor. Dies gilt an sich auch dann, wenn in Anbetracht des Beratungsgegenstands eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit erforderlich ist. Wenn es nach den Umständen zweifelhaft sein kann, ob die für den Antrag abgegebene Zahl der Stimmen für die Annahme des Antrags genügend ist, dann ist § 23 Abs. 4 WEG anzuwenden. Dies setzt jedoch voraus, daß mindestens die Möglichkeit besteht, in oder nach der Eigentümerversammlung werde der Antrag, wenn auch nur von einzelnen Beteiligten, als angenommen angesehen. Können dagegen nach den Umständen des Einzelfalles für alle Beteiligten keine Zweifel daran bestehen, daß der Antrag wegen Nichterreichens der erforderlichen Stimmenzahl abgelehnt wurde und ein Beschluß mithin nicht zustande gekommen ist, bedarf es nicht der Anfechtung nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG (BayObLG WM 1997, 344 m.w.N.).

c) Die Feststellung, ob ein Eigentümerbeschluß zustande gekommen ist und welchen Inhalt er hat, ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Das Rechtsbeschwerdegericht kann die hierzu getroffenen Feststellungen nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler nachprüfen (BayObLG a. a. O.). Solche Rechtsfehler liegen hier vor.

(1) Unterstellt man mit dem LG, für die Annahme des Antrags sei ein einstimmiger Beschluß im Sinn der Allstimmigkeit erforderlich gewesen, dann bedarf es grundsätzlich einer sorgfältigen Prüfung, ob die Wohnungseigentümer nach den Vorgaben des Versammlungsleiters mit dem Bewußtsein in die Abstimmung gegangen sind, daß ein Beschluß nur bei allstimmiger Zustimmung zustande komme (vgl. KG NJW-RR 1992, 720 f. [= WM 1992, 282]). Die Prüfung, ob ein Eigentümerbeschluß gefaßt wurde, muß dabei ebenso wie die Auslegung eines solchen Beschlusses aber nach objektiven Maßstäben vorgenommen werden. Es können allerdings auch Begleitumstände herangezogen werden, die in der Versammlungsniederschrift zum Ausdruck gekommen sind (BayObLG WM 1997, 344). Hier geht aus der Versammlungsniederschrift nicht hervor, unter welcher Vorgabe der Versammlungsleiter den Abstimmungsvorgang veranstaltet hat. Das LG geht ohne nähere Begründung davon aus, es seien keine Anhaltspunkte vorgetragen oder sonst ersichtlich, daß die Eigentümer nicht bereits unter der Voraussetzung abgestimmt hätten, ein einstimmiger Beschluß im Sinn der Allstimmigkeit sei erforderlich. Dies ist so nicht haltbar.

(2) Die Versammlungsniederschrift enthält zwar die Feststellung, daß der Verwalter nach der Abstimmung dargelegt habe, weshalb der Antrag abgelehnt sei. Aus der Versammlungsniederschrift läßt sich aber nicht entnehmen, ob sich die Wohnungseigentümer dieser Wertung angeschlossen oder ob sie sie abgelehnt haben. Entgegen der Auffassung des LG kann somit nicht deshalb von einem Nichtbeschluß ausgegangen werden, weil die Wohnungseigentümer die Auffassung des Verwalters nicht in Zweifel gezogen hätten. Abgesehen davon ist kein Wohnungseigentümer gehalten, der Auffassung des Verwalters sofort zu widersprechen. Vertritt ein Wohnungseigentümer die Auffassung, daß ein Eigentümerbeschluß zustande gekommen ist, und will er dies festgestellt haben oder will er die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses herbeiführen, so steht ihm in beiden Fällen jedenfalls die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG voll zu. Zutreffend ist das LG davon ausgegangen, daß für die Frage, ob ein Beschluß oder ein Nichtbeschluß vorliegt, der Feststellung des Verwalters in der Versammlung oder in der Versammlungsniederschrift allein keine konstitutive Bedeutung zukommt (BayObLGZ 1984, 213/216; KG OLGZ 1990, 421/423 [= WM 1990, 363]).

(3) Für das vorliegende Verfahren kann es auf sich beruhen, ob die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum im Sinn einer materiellen Änderung der Zweckbestimmung als Regelung mit Vereinbarungscharakter anzusehen und damit nach § 1 e GO mit einer 3/4- Mehrheit vorgenommen werden kann oder ob die Änderung der Zweckbestimmung eine Änderung des dinglichen Rechtsaktes durch sämtliche Wohnungseigentümer und eine Eintragung in das Grundbuch (§§ 877, 873 BGB) erfordert (vgl. dazu im einzelnen BayObLGZ 1997, 233/236 [= WM 1997, 512]). Jedenfalls wäre im Hinblick auf den Meinungsstand in Literatur und Rechtsprechung (vgl. BayObLG a. a. O.) die Annahme verfehlt, es habe für alle Beteiligten kein Zweifel daran bestehen können, für die beantragte Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum sei § 1 e GO nicht einschlägig.

Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses bestehen nicht. Er kann dahin ausgelegt werden, daß er eine Änderung der Nutzung zum Gegenstand hat.