Nichtbeachtung einer gerichtlich titulierten Duldungsverpflichtung berechtigt zur Kündigung

Es handelt sich bei einer Nichtbeachtung einer gerichtlich titulierten Verpflichtung um eine schwerwiegende, die Kündigung rechtfertigende Vertragspflichtverletzung. Es steht der Mieterin insbesondere nicht frei, die Vorgaben ihrer gerichtlich rechtskräftig titulierten Duldungspflicht weiter einzuschränken. Einer Abhilfefrist nach § 543 Abs. 3 BGB bedarf es nicht, da der Mieterin bereits im Klageverfahren deutlich gemacht worden ist, was sie zu dulden hat. Eine nochmalige Fristsetzung wäre eine sinnlose Förmlichkeit.

Der Kl. (Vermieter) begehrt nach einer Kündigung die vorgerichtlichen Kosten der Kündigungserklärung.

Nachdem die Bekl. einen Mangel an einer Steckdose im Flur sowie eine Rauchentwicklung des Ceranfeldherdes gemeldet hatte, wollte der Kl. sich vor Ort ein Bild machen, worüber es zu keiner Verständigung kam. Auf die hiernach erhobene Klage wurde die Bekl. mit Urteil vom 28.9.2023 verurteilt, dem Kl. Zutritt zu Küche und Flur der Wohnung durch den Kl. allein oder in Begutachtung einer elektrotechnisch ausgebildeten Person oder einer vom Kl. bevollmächtigten Person für längstens 30 Minuten zwecks Feststellung des Mangels am Herd in der Küche und des Mangels an der Steckdose im Flur zu gewähren. Der Kl. wurde verpflichtet, fünf Termine vorzuschlagen; die Berufung der Bekl. wurde vom Landgericht verworfen. Hiernach schlug der Kl. der Bekl. fünf Termine an Werktagen vor.

Die Bekl. nahm einen der Besichtigungsvorschläge an, verband dies aber mit mehreren Bedingungen: Der Kl. dürfe die Wohnung für 10 Minuten betreten, aber nur Flur und Küche und er dürfe die Steckdose und das Ceranfeld nur ansehen aber nicht anfassen.

Daraufhin kündigte der Kl. das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen der Verweigerung der gerichtlich titulierten Duldungspflicht. Die Verurteilung belaufe sich auf eine Dauer von 30 Minuten, zudem könne eine Berührung des Herdes und der Steckdose nicht verweigert werden. Einige Tage nach der Kündigung erfolgte eine Besichtigung, allerdings nur zu den von der Bekl. festgelegten Bedingungen.

Die Räumungsklage ist vom Kl. zurückgenommen worden unter Verwahrung gegen die Kosten, nachdem die Bekl. die Wohnung zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit der Klage herausgegeben hat. Der Kl. beantragt nun noch die Verurteilung der Bekl. zur Zahlung der vorgerichtlichen Kosten i.H.v. 1.134,35 € zuzüglich Zinsen - mit Erfolg.

Ein Anspruch des Kl. auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten folgt aus § 280 Abs. 1 BGB. Es handelt sich bei einer Nichtbeachtung einer gerichtlich titulierten Verpflichtung um eine schwerwiegende, die Kündigung rechtfertigende Vertragspflichtverletzung. Es steht der Bekl. insbesondere nicht frei, die Vorgaben ihrer gerichtlich rechtskräftig titulierten Duldungspflicht weiter einzuschränken, indem sie statt 30 Minuten nur eine Besichtigung für 10 Minuten duldet und im Übrigen dem Kl. untersagt, den Mangel mehr als nur optisch zu prüfen, indem er die vermeintlich defekte Steckdose sowie den Ceranfeldherd nicht anfassen darf. Soweit die Bekl. meint, die kurze Dauer des Besichtigungstermins am 16.4.2024 belege schon, dass es auch keiner längeren Fristen bedurft hätte, übersieht sie, dass bei einer lediglich optischen Inaugenscheinnahme naturgemäß kein Zeitaufwand betrieben werden kann und insbesondere auch keine unmittelbare Mängelbeseitigung vor Ort zu erfolgen vermag.

Einer Abhilfefrist nach § 543 Abs. 3 BGB bedarf es nicht, da der Bekl. bereits im Klageverfahren mehr als deutlich gemacht worden ist, dass sie dies zu dulden hat. Eine nochmalige Fristsetzung wäre hiernach eine sinnlose Förmlichkeit und im Übrigen ein Weniger zur gerichtlichen Titulierung.

Im Übrigen ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Nichtbefolgung rechtskräftig titulierter Verpflichtungen grundsätzlich eine fristlose Kündigung rechtfertigt (vgl. etwa AG Ludwigshafen, Urteil v. 29.6.2021 - 2 C 228/20 bei juris für eine Wohnungsbesichtigung, ähnlich auch AG München ZMR 2023, 125 für die Nichtduldung einer Schädlingsbekämpfung).

Wird der Mieter gerichtlich verpflichtet, dem Vermieter unter bestimmten Bedingungen die Wohnung zwecks Begutachtung vom Mieter vorgetragener Mängel zu besichtigen, ist der Mieter nicht berechtigt, diese Bedingungen weiter einzuschränken. Tut er es dennoch, kann ihn der Vermieter wegen schwerwiegender Vertragspflichtverletzung kündigen.

Die Mieterin hatte einen Mangel an einer Steckdose im Flur sowie eine Rauchentwicklung des Ceranfeldherdes gemeldet. Die Wohnungsbesichtigung konnte der Vermieter erst durch zwei Gerichtsinstanzen durchsetzen. Die Mieterin wurde verurteilt, dem Kläger und/oder Fachpersonal Zutritt zu Küche und Flur für längstens 30 Minuten zwecks Feststellung der Mängel am Herd an der Steckdose zu gewähren. Die Mieterin stimmte einem Besichtigungsvorschlag zu, aber nur unter der Bedingung, dass der Kläger nur Flur und Küche und lediglich für 10 Minuten betritt, dabei aber die Steckdose und das Ceranfeld nur ansehen aber nicht anfassen dürfe.

Daraufhin kündigte der Kläger fristlos, hilfsweise fristgemäß. Kurz danach erfolgte eine Besichtigung, allerdings nur zu den von der Beklagten festgelegten Bedingungen.

Die Räumungsklage ist vom Kläger zurückgenommen worden unter Verwahrung gegen die Kosten, nachdem die Beklagte die Wohnung zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit der Klage herausgegeben hatte. Der Kläger beantragt nun noch die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der vorgerichtlichen Kosten – mit Erfolg.

Die Mieterin hat durch die Nichtbeachtung einer gerichtlich titulierten Verpflichtung eine schwerwiegende, die Kündigung rechtfertigende Vertragspflichtverletzung begangen. Sie hätte die Vorgaben ihrer gerichtlich rechtskräftig titulierten Duldungspflicht weiter einzuschränken dürfen, indem sie statt 30 Minuten nur eine Besichtigung für 10 Minuten duldete und im Übrigen dem Kläger untersagte, den Mangel mehr als nur optisch zu prüfen. Einer Abhilfefrist bzw. Abmahnung vor der Kündigung habe es nicht bedurft, da der Mieterin bereits im Klageverfahren mehr als deutlich gemacht worden sei, dass sie dies zu dulden habe.