Nicht vorhandener Balkon kein Negativmerkmal

Nicht vorhandener Balkon kein Negativmerkmal; Mieterhöhung und ortsübliche Betriebskosten bei Bruttomiete

Bei einer Mieterhöhung einer Bruttokaltmiete ist ein nicht vorhandener Balkon kein Negativmerkmal im Sinne eines nicht nutzbaren Balkons. Bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Nettomiete sind die ortsüblichen Betriebskosten von der Bruttomiete abzusetzen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. sind Mieter der Wohnung G.straße rechts, deren Eigentümerin die Kl. ist. Die Wohnung weist eine Größe von 95,33 m2 auf und verfügt über vier Zimmer.

Die monatliche Brutto-Kaltmiete betrug zuletzt 517,63 €. Die Wohnung wurde nach 1918 bezugsfertig und ist in das Mietspiegelfeld L2 des Berliner Mietspiegels 2003 für die westlichen Bezirke einzuordnen. Die Wohnung verfügt nicht über einen Balkon. Alle Fenster der Wohnung zeigen zum S.

Mit Schreiben vom 23.7.2004 begehrte die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung auf 553,83 E bruttokalt mit Wirkung ab 1.10.2004. im Mieterhöhungsverlangen wurden die tatsächlichen Betriebskosten von 127,10 € monatlich (=1,33 € pro m2), eine danach erhöhte Nettokaltmiete von 4,47 € pro m2 sowie die Vorauszahlungen auf die warmen Betriebskosten in Höhe von 99,70 € monatlich (=1,05 € pro m2) und eine neue Gesamtmiete in Höhe von 653,53 € ausgewiesen. Eine Zustimmung der Bekl. zur Mieterhöhung erfolgte nicht.

Die Kl. behauptet, die unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Betriebskosten von 1,53 € pro m2 sich ergebende Nettokaltmiete von 4,28 € pro m2 übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, da diese vielmehr bei 4,47 € pro m2 liege. Die Wohnung sei überwiegend gut belichtet und besonnt. Das Gebäude weise einen überdurchschnittlichen lnstandhaltungszustand auf aufgrund von Fassadensanierungen 1999 und 2000. Die Wohnung liege in bevorzugter City-Lage bei guter Wohnlage, da sie gute Verkehrsanschlüsse und gute Einkaufsmöglichkeiten aufweise, da insbesondere die Schloßstraße zu Fuß in weniger als fünf Minuten erreicht werden könne.

Die Bekl. sind der Ansicht, daß aufgrund des fehlenden das Negativmerkmals des nicht nutzbaren Balkons gegeben sei.

Die zulässige Klage ist begründet. Die von der Kl. begehrte Nettokaltmiete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Die von der Kl. begehrte Miete beträgt 5,81 €/m2 bruttokalt, worin Betriebskosten in Höhe von 1,53 €/m2 enthalten sind, so daß sich eine begehrte Nettokaltmiete von 4,28 €/m2 ergibt. Dies entspricht einer 20 %igen Erhöhung des Mittelwertes von 4,13 €/m2. Eine von fünf Merkmalsgruppen der Orientierungshilfe zum Mietspiegel sind negativ, zwei positiv und zwei neutral. Obwohl die Merkmalsgruppen nicht mehr Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels 2003 sind, kann die verlangte Miete auch weiterhin anhand der dort aufgezählten Merkmale auf ihre Ortsüblichkeit geprüft werden, zumal wenn wie hier beide Parteien aufgrund ihres Vortrages offensichtlich von einer Erheblichkeit der dort genannten Merkmale ausgehen.

Im einzelnen: (...)

Die Merkmalsgruppe 3 - Wohnung - ist ebenfalls positiv. Das Negativmerkmal des nicht nutzbaren Balkons liegt nicht vor. Die Wohnung verfügt vielmehr gar nicht über einen Balkon. Dies ist entgegen der auch vom Kammergericht Berlin neuerdings vertretenen Auffassung nicht mit dem nicht nutzbaren Balkon gleichzusetzen. Hintergrund der aus der Wohnwertminderung resultierenden geringeren Miete des nicht nutzbaren Balkons ist, daß für diesen einen Anteil der Miete zu entrichten ist. Für einen nicht vorhandenen Balkon ist hingegen keine Miete zu zahlen.

Die Merkmalsgruppe 4 - Gebäude - ist neutral. Nicht bestritten hat die Kl. das Vorliegen des Negativmerkmals der fehlenden Gegensprechanlage. Die Berechnung anhand der durchschnittlichen und nicht der tatsächlichen Betriebskosten ist zutreffend, da es gerade nur um die "Ortsüblichkeit" der verlangten Miete geht. Ausnahmsweise wäre hier zwar eine Berechnung anhand der tatsächlichen Betriebskosten möglich, eine generelle Pflicht zur Zugrundelegung der tatsächlichen Kosten würde aber dazu führen, daß dem Vermieter, der eine Bruttokaltmiete erhält, auferlegt würde, nur für die Mieterhöhung die genauen Betriebskosten zu bestimmen, obwohl bei einer lnklusivmiete gerade keine Verpflichtung zur Abrechnung besteht. Außerdem sind die Betriebskosten starken jährlichen Schwankungen unterworfen, weshalb gerade zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem für mehrere Jahre geltenden Mietspiegel nicht losgelöst die auf ein Jahr entfallenden Betriebskosten herangezogen werden können. Daß im Mieterhöhungsverlangen die tatsächlichen Betriebskosten ausgewiesen wurden, steht dessen Wirksamkeit nicht entgegen, da den Bekl. die zutreffende Gesamtmiete im einzelnen nachvollziehbar aufgeschlüsselt wurde und sie zudem die Erhöhung nicht aus diesem Grund zurückgewiesen haben, sondern vielmehr sogar die von ihnen selbst als ortsüblich behauptete Miete nach dem Mittelwert nicht zu zahlen gewillt waren.

Die Berufung war zuzulassen, da das Urteil in zwei Punkten - bezüglich der Bewertung des fehlenden Balkons und der Maßgeblichkeit der durchschnittlichen anstelle der tatsächlichen Betriebskosten - von der kammergerichtlichen Rechtsprechung abweicht und eine Entscheidung des Berufungsgerichts daher zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich erscheint (§ 511 Abs. 4 ZPO).

Anm. d. Red.: Berufung beim LG Berlin zu 65 S 87/05 anhängig.

Das Kammergericht hatte entschieden, daß ein nicht vorhandener Balkon bei der Mieterhöhung ein Negativmerkmal im Sinne eines nicht nutzbaren Balkons sei (GE 2004, 1391, 1392). Ferner seien bei einer vereinbarten Bruttomiete zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit den im Mietspiegel enthaltenen Nettomieten die tatsächlichen Betriebskosten herauszurechnen (GE 2005, 180). Diese Rechtsprechung war nicht gerade auf breite Zustimmung gestoßen.

Die Wohnung, für die eine Bruttokaltmiete vereinbart war, verfügte über keinen Balkon, was der auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagte Mieter als negativ im Sinne eines nicht nutzbaren Balkons ansah. Im Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel waren die tatsächlichen Betriebskosten (1,33 €/m2) angegeben. Im Rechtsstreit bezog sich der Vermieter auf die durchschnittlichen Betriebskosten laut Mietspiegel von 1,53 €/m2.

Das Amtsgericht Charlottenburg ging entgegen den Entscheidungen des Kammergerichts ausdrücklich davon aus, daß ein nicht vorhandener, damit nicht vermieteter Balkon nicht einem nicht nutzbaren Balkon im Sinne des Mietspiegels gleichzusetzen sei.

Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach (Netto-) Mietspiegel sei von den durchschnittlichen (ortsüblichen) Betriebskosten auszugehen, da es gerade um die "Ortsüblichkeit" der verlangten Miete gehe.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Die Berufung ist beim Landgericht Berlin zu 65 S 87/05 anhängig.