Nicht vermieteter Balkon nicht wohnwertmindernd

Nicht vermieteter Balkon nicht wohnwertmindernd; Kürzungsbeträge und ortsübliche Vergleichsmiete

1. Das wohnwertmindernde Merkmal "kein nutzbarer Balkon" setzt nach ständiger Rechtsprechung der Kammer voraus, daß die Wohnung überhaupt über einen Balkon verfügt.

2. Ergibt sich nach Abzug von Kürzungsbeträgen für die öffentliche Förderung eine geringere ortsübliche Vergleichsmiete als die für eine nicht modernisierte Wohnung, muß der Vermieter sich daran festhalten lassen, wenn er nicht ausdrücklich eine Mieterhöhung für eine nicht modernisierte Wohnung verlangt hat.

Wenn die Bekl. sich darauf berufen, es handele sich nicht um einen Balkon, sondern nur um einen Austritt, läge ein wohnwertminderndes Merkmal ohnehin nicht vor, denn ein Balkon ist nach dem Mietvertrag auch nicht mitvermietet. Mieten die Bekl. aber eine Wohnung ohne Balkon an, kann dieses Merkmal überhaupt keine Rolle spielen, denn "kein nutzbarer Balkon" setzt zunächst nach ständiger Rechtsprechung der Kammer voraus, daß die Wohnung überhaupt über einen Balkon verfügt. (...)

Hinsichtlich des Zuschusses für die Modernisierung ist pro Quadratmeter ein Betrag von 0,64 DM abzuziehen.

Der Kürzungsbetrag hinsichtlich der Instandsetzungsmittel errechnet sich auf Grundlage des Bescheides vom 8. Juli wie folgt:

Instandsetzungsförderung für das gesamte Haus: 3.718.147,00 DM,

davon Anteil Gewerbe 3.718.147,00 DM x 163,68 m2: 1.652,05 m2 368.382,50 DM,

davon Anteil Wohnen 3.718.147,00 DM x 1.488,37 m2 : 1.652,05 m2 3.349.764,50 DM,

Kürzungsbetrag pro Jahr 3.349.764,50 DM x 2 % 66.995,29 DM,

Kürzungsbetrag pro Quadratmeter Wohnfläche 66.995,29 DM : 1.488, 37 m2 4,50 DM.

Die Bekl. errechnen ihrerseits aber nur 3,75 DM, so daß auch nur von diesem Betrag auszugehen ist.

Abzuziehen sind damit insgesamt 4,39 DM pro Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt damit 5,22 DM pro Quadratmeter.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts war nicht als Mindestmietzins derjenige, der sich für die Wohnung in nicht modernisiertem Zustand ergibt, zuzusprechen. Es besteht kein Anlaß dazu, die Vorschrift des § 2 I 2 MHG dahingehend ergänzend auszulegen, daß die Anrechnung von Kürzungsmitteln dort ihre Grenze findet, wo der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten eine geringere Miete erzielen würde. Zum einen hat sich durch die Modernisierung und Instandhaltung, die der Vermieter bei öffentlicher Förderung allenfalls zum Teil selbst finanziert hat, auch der Substanzwert der Immobilie erhöht, so daß sich die folgenden geringeren Mieteinnahmen nicht ohne weiteres als Benachteiligung gegenüber anderen - nicht geförderten - Eigentümern darstellt, die auch keine öffentlichen (billigen oder wie hier kostenlosen) Mittel bekommen haben. Zum anderen steht es einem Vermieter frei, die Mieterhöhungserklärung jedenfalls bei Modernisierung auf Grundlage des nicht modernisierten Zustandes zu erklären (OLG Hamm, Beschluß vom 30. Oktober 1982, 4 RE-Miet 6/82, NJW 1983, 289). Verlangt er die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf der Grundlage der modernisierten Wohnung, muß er sich, wie bei anderen Willenserklärungen auch, an deren Inhalt festhalten lassen.

Daß die Inanspruchnahme öffentlicher Mittel für die Sanierung eine erhebliche Einschränkung des späteren Mieterhöhungsrechts mit sich bringt, muß jeder Eigentümer wissen. Immerhin gibt es die von der Rechtsprechung erfundene "negative ortsübliche Vergleichsmiete" nicht mehr, nachdem der Gesetzgeber § 2 MHG geändert hat.

In dem vom Landgericht Berlin am 13. August 1998 entschiedenen Fall hatte das Amtsgericht gemeint, eine Mieterhöhung nach § 2 MHG sei zumindest bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einer nicht modernisierten Wohnung wirksam. Dem konnte sich das Landgericht nicht anschließen und meinte, eine solche Einschränkung habe der Vermieter beim Mieterhöhungsverlangen nicht gemacht; im übrigen habe er aus der öffentlichen Förderung Vorteile erlangt. Die Kammer bestätigt ferner ihre ständige Rechtsprechung zu der umstrittenen Frage, ob ein nicht vermieteter Balkon bei der Anwendung des Mietspiegels nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen ist.