Nicht qualifizierter Mietspiegel als Beweismittel

Trotz der Schaffung des Rechtsinstituts des qualifizierten Mietspiegels können auch Mietspiegel gem. § 558 c BGB, wenn ihre Aufstellung auf einer Datenerhebung beruht, im Rahmen des § 287 BGB zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zustimmungsprozeß herangezogen werden.

Die verlangte Miete überschreitet auch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Dies wird jedoch nicht gem. § 558 Abs. 3 BGB vermutet. Der Dortmunder Mietspiegel Stand 1.9.2000 ist kein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB. Dies könnte er gemäß der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 5 EGBGB nur dann sein, wenn "die Gemeinde ihn nach dem 1.9.2001 als qualifizierten Mietspiegel bezeichnet hat". Zwar hat der Beigeordnete der Stadt Dortmund im Amtsblatt der Stadt Dortmund vom 7.9.2001 Seite 8 den Mietspiegel Stand 1.9.2000 als qualifizierten Mietspiegel bezeichnet, dies ist aber nicht ausreichend. Dies hätte vom Rat der Stadt Dortmund erfolgen müssen. Bei der nachträglichen Qualifikation eines Mietspiegels handelt es sich ebenso wie der Anerkennung eines neuen Mietspiegels als qualifizierten Mietspiegel gem. § 558 d Abs. 1 BGB nicht um ein Geschäft der laufenden Verwaltung. [...] Auf Grund der Rechtsfolgen, die einer Qualifizierung zukommt, kommt dem Akt schon Rechtssetzungscharakter zu (Rips WuM 2002, 415, 418; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. § 558d Rdn. 20). Dies gilt auch für die nachträgliche Qualifizierung alter Mietspiegel (Lammel, a. a. O. Rdn. 42, 43). Dem Mietspiegel für Dortmund Stand 1.9.2000 kommt deshalb im Zustimmungsprozeß keine Vermutungswirkung zu.

Der Mietspiegel Stand 1.9.2000 kann aber vom erkennenden Gericht weiterhin im Rahmen des § 287 Abs. 2 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Dies war in der Vergangenheit vor der Mietrechtsreform und der Schaffung des qualifizierten Mietspiegels in Dortmund (OLG Hamm NJWE-MietR 1996, 97; LG Dortmund ZMR 2002, 918; WuM 1991, 559; AG Dortmund WuM 1992, 624; NJW-RR 1995, 971; NZM 2001, 584) und darüber hinaus (siehe dazu die tabellarische Zusammenstellung in Schmidt-Futterer-Börstinghaus, Mietrecht, 8. Auflage, § 558b Rdn. 120). Dabei kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei einem solchen einfachen Mietspiegel um ein antizipiertes Sachverständigengutachten (OLG Frankfurt NJW-RR 1994, 1233; KG GE 1994, 991, 995; LG Frankfurt NJW-RR 1991, 1417; AG Dresden NZM 2000, 460; AG Lüdenscheid WuM 1996, 772; AG Frankfurt WuM 1993, 621 und WuM 1992, 626; AG Schöneberg MM 1992, 210), einen normkonkretisierenden Verwaltungsakt (Huber ZMR 1992, 469 im Anschluß an Niederberger WuM 1980, 172; a. A. Hinkelmann, Die ortsübliche Miete, Seite 128), eine amtliche Auskunft (LG München WuM 1992, 25) oder eine Übersicht, die die in ihr ausgewiesenen Zahlen allgemeinkundig macht (KG NJW-RR 1992, 80; LG Berlin GE 1996, 1486; LG Berlin MM 1994, 66; LG Düsseldorf WuM 1990, 393; Winter WuM 1977, 85; Münchener-Kommentar-Voelskow, 3. Aufl., § 2 MHG Rdn. 50) handelt, so daß im Wege des Freibeweises (LG Hamburg WuM 1978, 134; LG Hamburg HambGE 1981, 591; LG Bochum ZMR 1993, 284; Both in Herrlein/Kandelhard, Praxiskommentar Mietrecht, § 558 c Rdn. 11; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 743; ders. PiG 10, 127, 140; Hinkelmann, Die ortsübliche Miete, Seite 131) zumindest auch die Werte eines einfachen Mietspiegels im Rahmen des § 287 ZPO zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden können. Dies gilt zumindest für den Dortmunder Mietspiegel Stand 2000. Die Frage, ob ein Mietspiegel im Prozeß zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen wird oder nicht hängt von der systematischen Bewertung des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete ab. Da es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete um eine "modifizierte Durchschnittsmiete" handelt, bedarf es zur Feststellung dieses Wertes einer empirischen Datenerhebung, die um so genauer ist, je größer aber vor allem auch repräsentativer die zugrunde liegende Datenerhebung ist. Der Mietspiegel Dortmund Stand 1.9.2000 ist mit erheblichem empirischen Aufwand erstellt worden. Ihm liegt eine nach den Grundsätzen der Repräsentativität durchgeführte Primärdatenerhebung zugrunde. Diese Daten wurden wissenschaftlich durch das InWIS-Institut in Bochum ausgewertet. Dieser Mietspiegel ist einem Sachverständigengutachten nach ständiger Rechtsprechung des LG Dortmund (zuletzt ZMR 2002, 918) und des erkennenden Gerichts deutlich überlegen (so auch für Lübecker Mietspiegel: LG Lübeck WuM 2001, 82).

Da der einfache Mietspiegel weder ein zivilprozessuales Beweismittel darstellt noch ihm eine Vermutungswirkung beigemessen werden darf, können seine Werte im Rahmen der freien Beweiswürdigung im Rahmen des § 287 Abs. 2 ZPO herangezogen werden. Danach hat das Gericht in Verfahren, bei denen die Ermittlung der Tatsachen, die zur Feststellung der Höhe von strittigen Forderungen notwendig sind, aber mit Schwierigkeiten verbunden sind, ein großes Ermessen, wie es diese Feststellungen trifft. Das Gericht entscheidet dabei unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. In diesem Rahmen ist die Verwendung einfacher Mietspiegel weiterhin zulässig. Gegen die Verwendung von Mietspiegeln im Prozeß bestehen auch keine verfassungsrechtlichen Bedenken (BVerfG NJW 1992, 1377 mit Anm. Schopp ZMR 1993, 284; BVerfG WuM 1991, 523). Dies ergibt sich daraus, daß der Gesetzgeber bereits seit 20 Jahren das Ziel verfolgt hat, die Verwendung von Mietspiegeln zu verstärken. Er sah diese nicht nur als die beste Möglichkeit zur vorprozessualen Begründung des Erhöhungsverlangens an; er hat vielmehr weitergehend herausgestellt, sie seien das beste Mittel zum "Nachweis" der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mietrechtsreformgesetzgeber hat dies noch verstärken wollen, indem er qualifizierte Mietspiegel geschaffen hat. Eine Abwertung einfacher Mietspiegel sollte damit nicht verbunden sein. Es entspricht daher dem Willen des Gesetzgebers, wenn die herrschende Rechtspraxis die Ortsüblichkeit des geforderten Mietzinses nach Möglichkeit unter Verwendung ordnungsgemäß aufgestellter Mietspiegel ermittelt. Auch wenn Mietspiegel nicht ausdrücklich in der ZPO als Beweismittel vorgesehen sind, verstößt die Berücksichtigung ihrer Werte nicht gegen das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Die Verwendung von Mietspiegeln im gerichtlichen Erkenntnisverfahren liegt nämlich auch im Interesse des Vermieters. Sie garantiert nicht nur eine rasche Entscheidung, sie erleichtert dem Vermieter vielmehr zugleich in ganz erheblichem Maße die ihm obliegende prozessuale Darlegungslast. Ihr Vorzug besteht aber vor allem darin, daß ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde.

Seit der Mietrechtsreform kennen wir den qualifizierten Mietspiegel, der einen erhöhten Beweiswert hat, aber auch andere Mietspiegel können von den Gerichten herangezogen werden. * 18 Der Fall

Die Vermieterin bezog sich auf den Mietspiegel der Stadt Dortmund mit Stand vom 1. September 2000, der nicht von den zuständigen Stellen als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet worden war. Das Amtsgericht hatte die Anwendung dieses Mietspiegels im Zustimmungsprozeß nach § 558 BGB zu prüfen.

Mit Urteil vom 10. Dezember 2002 stellte das Amtsgericht Dortmund fest, es handele sich nicht um einen qualifizierten Mietspiegel, da der Rat der Stadt eine solche Erklärung nach dem 1. September 2001 nicht abgegeben habe. Das schließe jedoch nicht aus, daß wie vor der Mietrechtsreform auch nach § 287 ZPO ein solcher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden könne. Das sei unabhängig von der Frage, um welche Art von Beweismittel es sich handele und ist im Rahmen der freien Beweiswürdigung möglich.

Die Ausführungen des Urteils treffen auch für Berlin zu, denn auch hier fehlt es an einer Erklärung des Senats, daß der Mietspiegel 2000 ein qualifizierter Mietspiegel sei (was er sachlich wohl ist).