Nicht nachvollziehbarer Abzug des Betriebskostenanteils bei Mieterhöhungsverlangen für Bruttomiete

1. Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel ist unwirksam, wenn der Betriebskostenanteil nicht hinreichend dargelegt ist.

2. An einer solchen Darlegung fehlt es, wenn auf eine Abrechnung Bezug genommen wird, aus der nicht ersichtlich ist, dass die Wohnung des Mieters in der Abrechnungseinheit enthalten ist und die Betriebskosten für einen Werkstattraum nicht ausgewiesen sind. (Bestätigung von LG Berlin GE 2009, 519)

(Leitsätze der Redaktion)

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen gerichtete Klage mit Urteil vom 24.7.2007 mit der Begründung abgewiesen, die Kl. habe die vereinbarte Bruttokaltmiete nicht nachvollziehbar ausgewiesen. Sie habe es unterlassen, die ortsübliche Nettokaltmiete auszuweisen und den zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskostenanteil zu beziffern.

So sei insbesondere für die Bekl. nicht nachvollziehbar, welche weiteren Wohnhäuser zu der Abrechnungseinheit gehören und wie sich die Gesamtfläche der Abrechnungseinheiten ermittele.

Die Berufung war als unbegründet zurückzuweisen.

Die Kl. hat den Betriebskostenanteil in Höhe von 1,47 €/m2 nicht hinreichend dargelegt, so dass sie die Bekl. nicht auf ihr Einsichtsrecht in die Unterlagen verweisen durfte.

Zwar ist der Umlageschlüssel als solcher nachvollziehbar, die Kl. hat jedoch nicht die Gesamtkosten für die Abrechnungseinheit ausgewiesen. Auch ist nicht ersichtlich, welche Wohnfläche die Kl. für die Kostenaufstellung 2006 zugrunde legt.

Der Betriebskostenanteil für die streitgegenständliche Wohnung der Bekl. kann auch nicht anhand der Betriebskostenabrechnung 2006 für eine Wohnung im Nachbargebäude nachvollzogen werden. Aus der Abrechnung ist nicht ersichtlich, dass das streitgegenständliche Wohnhaus M.steig überhaupt in der Abrechnungseinheit enthalten ist, da die Abrechnung dieses Haus nicht erwähnt.

Soweit die Kl. nun im Berufungsverfahren vorgetragen hat, das streitgegenständliche Haus gehöre ebenfalls zur Abrechnungseinheit, kann dahingehender Vortrag nicht mehr gem. § 531 Abs. 2 ZPO berücksichtigt werden. Die Bekl. haben bereits in der Klageerwiderungsschrift die Nachvollziehbarkeit des Betriebskostenanteils gerügt.

Jedenfalls aber scheitert die Nachvollziehbarkeit des Betriebskostenanteils für die Bekl. am Vortrag der Kl., die auf einen Werkstattraum im Wirtschaftsgebäude des M.steigs entfallenden Betriebskosten "nähmen an der Betriebskostenabrechnung nicht teil". Da die auf die Werkstatt konkret entfallenden Betriebskosten jedoch durch die Kl. in der Gesamtrechnung nicht ausgewiesen sind, konnten die Bekl. diese nicht nachvollziehen (BGH - VIII ZR 1/07= GE 2007, 1378; BGH - VIII ZR 1/06 = 2007, 438).

Wenn eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel erhöht werden soll, muss der Betriebskostenanteil herausgerechnet werden. Dies muss allerdings für den Mieter nachvollziehbar sein; der Vermieter darf den Mieter nicht wegen fehlender Erläuterung auf das Einsichtsrecht in die Unterlagen verweisen.

Die Vermieterin hatte in ihrem Mieterhöhungsverlangen einen Betriebskostenanteil von 1,47 €/m2 angegeben, der von der Bruttomiete abzuziehen sei. Die Gesamtkosten und die Wohnfläche für die Abrechnungszeit waren nicht angegeben. Auch hieß es, dass Betriebskosten auf einen Werkstattraum entfielen, die in der Betriebskostenabrechnung nicht enthalten seien.

Mit Urteil vom 17. April 2009 bestätigte das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, dass hier der Betriebskostenanteil nicht nachvollziehbar herausgerechnet worden sei. Zu den fehlenden Angaben über die Gesamtkosten der Abrechnungseinheit und der Wohnfläche komme hinzu, dass die Kosten für den Werkstattraum nicht angegeben seien. Das führe aber zu einer formellen Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung; diese Grundsätze seien auch hier anzuwenden.