Nicht nachvollziehbare Vorerfassung unterschiedlicher Nutzergruppen bei der Heizkostenabrechnung

Im Falle einer Vorerfassung ist eine Heizkostenabrechnung nur dann formell ordnungsgemäß, wenn sich aus der Abrechnung selbst nachvollziehbar ergibt, wie die Nutzergruppen gebildet worden sind.

Die Klage ist unbegründet. Die klagende Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung hat gegen den beklagten Mieter keinen Anspruch auf Zahlung von 941,32 € aus der Heizkostenabrechnung vom 20. September 2006 (Anlage K 4) für das Abrechnungsjahr 2005 gemäß § 556 Abs. 3 BGB, da die Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß ist.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nur dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig jedenfalls eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen aufzunehmen. Eine Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, wie die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (vgl. BGH, NJW 2009, 283 = GE 2009, 189). Bei einer Vorerfassung muss demzufolge auch die Aufteilung nachvollziehbar dargelegt werden (vgl. BGH, NJW-RR 2008, 1542 = GE 2008, 1120; LG Berlin, MM 2009, 75; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl. 2009, Rn. 3214; ders. in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2008, § 556 Rn. 71).

Aus der Abrechnung vom 20. September 2006 ergibt sich aber nicht nachvollziehbar, wie die Nutzergruppen gebildet worden sind. Die Angaben "..." und "..." sind für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter aus sich heraus nicht verständlich und nachvollziehbar, weil daraus nicht entnommen werden kann, welche Einheiten zu welcher Nutzergruppe gehören sollen. Ob der Mieter die Aufteilung - beispielsweise durch Belegeinsicht - hätte herausfinden können, ist unerheblich. Es kommt wegen § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB auch nicht darauf an, ob die Aufteilung in der korrigierten Abrechnung vom 16. März 2007 oder ab 2008 im Rechtsstreit nachvollziehbar erläutert worden ist.

Wird der Verbrauch der Nutzer einer zentralen Heizungsanlage oder von gewerblicher Wärmelieferung nicht mit gleichen messtechnischen Ausstattungen erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Bei einer derartigen Vorerfassung muss die Aufteilung in diese Nutzergruppen nachvollziehbar dargelegt werden.

Der Vermieter verklagte den Wohnungsmieter auf Nachzahlung aus einer Heizkostenabrechnung, in der die Wohnungseinheiten Nutzergruppen zugeordnet waren, deren Verbrauch jeweils vorerfasst worden war. Der Mieter beanstandete diese Vorgehensweise. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Das KG als Berufungsgericht (Berufung mit Auslandberührung, für die es gem. § 119 GVG a. F. bis zum 1. September 2009 zuständig war, vgl. dazu GE 2009, 940) wies die Klage ab. Die Heizkostenabrechnung sei formell unwirksam, weil die Vorerfassung nicht nachvollziehbar dargelegt worden sei, was aber zum Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters erforderlich gewesen sei.

Das vom KG herangezogene Urteil des BGH vom 16. Juli 2008 (VIII ZR 57/07, GE 2008, 1120) sagt nichts darüber aus, welche Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit der gebildeten Nutzergruppen in der Heizkostenabrechnung zu stellen sind. Allerdings dürfte das Urteil mit Rücksicht auf die strengen Anforderungen des BGH (vgl. u. a. Urteil vom 19. November 2008, VIII ZR 295/07, GE 2009, 189) an die Nachvollziehbarkeit des Verteilerschlüssels vertretbar sein.