Nicht nachgewiesene Energieeinsparung durch Wärmedämmung

Nicht nachgewiesene Energieeinsparung durch Wärmedämmung; einzelne Modernisierungsmaßnahmen; zentrale Warmwasserbereitung; Verstärkung der Stromleitungen; Einbau eines WC-Spülkastens; Badewannenträger; Einhebelarmatur; zentrale Verstärkung der Steigeleitung; keine Vorlage von Belegkopien; Schließanlage

1. Bei einem streitigen Mieterhöhungsverlangen ist eine Feststellungsklage auch dann zulässig, wenn eine Zahlungsklage des Vermieters bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung möglich gewesen wäre.

2. Maßnahmen zur Wärmedämmung sind nicht als Modernisierung anzusehen, wenn ein die Energieeinsprung bestätigendes Sachverständigengutachten offensichtliche Mängel aufweist.

3. Eine Modernisierung liegt in folgenden Fällen vor: Installation einer zentralen Warmwasserbereitungsanlage; Verstärkung der Stromleitungen; Einbau eines WC-Spülkastens; Einbau eines Poresta-Wannenträgers; Einbau einer Einhebelarmatur; Einbau einer zentralen Schließanlage.

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietvertrag über Wohnraum. Die Kl. ließ gemäß ihrer Ankündigung vom 19. Februar 2001 Haustechnik und Gebäude modernisieren und erklärte nach Abschluss der Arbeiten am 26. September 2002 die Erhöhung der Miete um 125,11 € monatlich, von denen u. a. 59,90 € auf die Maßnahmen der Wärmedämmung der Decken, den Vollwärmeschutz der Fassaden und den Austausch von Fenstern und Balkontüren, 11,07 € auf die Demontage der alten und Montage der neuen, zentralen Warmwasserversorgung und 7,13 € auf die Modernisierung der Stromkreise nebst Verstärkung der Steigeleitung entfallen.

Mit der Klage verlangt die Kl. Zahlung des von den Bekl. in den Monaten April bis einschließlich Juni 2003 um jeweils 32,17 € gekürzten und im übrigen unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleisteten Modernisierungszuschlages unter Abzug eines Guthabens von 33,90 € und Feststellung der Verpflichtung der Bekl. zur Zahlung des vollen Modernisierungszuschlages.

I. Die Klage ist zulässig, insbesondere hat die Kl. ein rechtliches Interesse an der begehrten Feststellung gemäß § 256 Abs. 1 ZPO, auch wenn durch den prozessbedingten Zeitablauf eine Umstellung auf eine Leistungsklage für den Zeitraum bis zur letzten mündlichen Verhandlung, also bis November 2007, möglich gewesen wäre (vgl. Zöller/Greger, 26. Auflage, § 256 ZPO Rz. 7 c m.w.N.). Dieses gilt umso mehr, als die Kl. Rechte aus der Mieterhöhungserklärung auch jetzt noch für die Zukunft geltend macht; eine Klage auf künftige Leistung ist nicht vorrangig (vgl. Zöller-Greger a.a.O., Rdn. 8).

II. Die Klage ist allerdings nur teilweise und zwar in dem aus dem Tenor zu 1. ersichtlichem Umfang begründet.

[...] 2. Die Mieterhöhungserklärung vom 26. September 2002 hat zu einer Anhebung der Miete lediglich in Höhe von 65,21 € monatlich gemäß den § 559 Abs. 1, 559 b Abs. 1, 2 Satz 1 BGB ab dem 1. Dezember 2002 geführt.

a) Das Schreiben vom 26. September 2002 erklärt den Bekl. die Mieterhöhung in Textform und enthält hinreichende und nachvollziehbare Erläuterungen. Soweit die Bekl. eine fehlende Einsichtnahme in die Belege nach Aufforderung zur Übersendung von Belegkopien rügen, hat das keine Folgen: Weder besteht ein Zurückbehaltungsrecht, noch können die Bekl. eine formelle Fehlerhaftigkeit der Mieterhöhung einwenden oder die Entstehung der Kosten substantiiert bestreiten, denn ihnen steht ein Recht auf Übersendung von Belegkopien auch gegen Kostenerstattung gemäß den §§ 259 Abs. 1, 242 BGB nicht zu. Vielmehr können die Bekl. lediglich die Einsichtnahme in den Räumlichkeiten der Kl. verlangen, was unter keinem Gesichtspunkt als unzumutbar erscheint (vgl. BGH, Urteil vom 8. März 2006, VIII ZR 78/05). Es ist nicht vorgetragen, dass die Bekl. diese Form der Einsichtnahme verlangt und die Kl. ihr diese verweigert hätte.

b) Die durchgeführten Maßnahmen sind bis auf die zur Wärmedämmung und zum Vollwärmeschutz solche gemäß § 559 Abs. 1 BGB, deren Kosten zutreffend angesetzt und auf die Bekl. umgelegt sind.

(1) Es ist nach Durchführung der Beweisaufnahme nicht ersichtlich, dass die in dem Schriftsatz der Kl. vom 6. August 2003 auf den Seiten 1 und 2 mit den Ziffern 1. bis 4. dargestellten Maßnahmen der Wärmedämmung, des Fassadenvollwärmeschutzes, des Austausches von Fenstern und Balkontüren eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken und damit als eine Modernisierung der Mietsache zu bewerten sind. Sowohl die Wärmebedarfsberechnung vom 13. Dezember 2000 als auch die die Beweisbehauptung der Kl. bestätigenden Gutachten des Sachverständigen (insbesondere das Ergänzungsgutachten) gehen nämlich von einer Bodenfläche des Gebäudes von 864 m2, errechnet aus einer Gebäudelänge von 32 m und einer Gebäudebreite von 27 m aus. Dieser Ansatz ist jedoch offensichtlich fehlerhaft, denn das Gesamtgebäude stellt sich nicht als Rechteck dar, sondern hat eine U-Form mit unterschiedlich langen Seiten und einem Innenhof, deren äußere Ausmaße tatsächlich 27 m x 32 m sein könnten. Die besondere Gestaltung führt jedoch dazu, dass die Bodenfläche (die erdberührte ohnehin!) wesentlich geringer ist als das Ergebnis der Multiplikation der bezeichneten Maße. Es ergibt sich ferner, dass der von dem Sachverständigen Dr. F. Anteil der ungedämmten Außenwände an dem Gesamtgebäude falsch berechnet ist, denn der Sachverständige geht auf Seite 1 seines Ergänzungsgutachtens von zwei Außenlängswänden mit einer Fläche von jeweils 336 m2 (bei einer Höhe von 10,5 m) und zwei Giebeln mit einer Fläche von 283,5 m2 aus, wobei die ungedämmte Giebelwand eine Fläche von 283,5 m2 haben soll. Wegen der deutlich höheren Zahl von Außenwänden ist der Ansatz bereits falsch, zudem ist nach Einnahme des Augenscheins ersichtlich, dass die Dämmung an der längsten aller Außenwände fehlt, so dass der Längenmultiplikator von 27 m mindestens im Verhältnis zu den anderen Daten falsch ist. Soweit die Kl. im Termin zur Einnahme des Augenscheins ausgeführt hat, dass die Außenmaße gewissermaßen gegriffen gewesen sind und zwar aufgrund der keine weiteren Parameter berücksichtigenden Software für die Wärmebedarfsberechnung, verdeutlicht dieses, dass eine zuverlässige Grundlage für die Ermittlung der zu erwartenden Energieeinsparung für alle Maßnahmen fehlt, die sich auf eine Reduzierung des Wärmedurchgangs der Wände, Decken und Fenster des Gebäudes L.allee stützen. Es mag sich aufdrängen, dass eine ordnungsgemäße Wärmebedarfsberechnung (auch nach der zwischenzeitlich überholten DIN 4701) zu keinen den Bekl. günstigeren Ergebnisse führen würde. Dem Gericht fehlt insoweit allerdings jede weitergehende Sachkunde, es muss sich auf die Feststellung beschränken, dass die als richtig behauptete Wärmebedarfsberechnung an Mängeln leidet, die jedes Ergebnis in Frage stellen.

(2) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht allerdings zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Installation einer zentralen Warmwasserbereitungsanlage zu einer nachhaltigen Energieeinsparung im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB führt. Soweit die zu prognostizierende Energieeinsparung nach dem Gutachten des Sachverständigen W. um 0,02 €/m2/Monat geringer ausfällt als behauptet, so verbleibt bei einer Wohnfläche der Bekl. von 83,19 m2 eine monatliche Ersparnis von 9,15 € (0,11 €/m2 x 83,19 m2). Diese steht den aus der Modernisierung insoweit erwachsenden Belastung von 11,07 € monatlich in einem noch angemessenen Verhältnis gegenüber; auch ohne Annahme eines bestimmten Verhältnisses (früher: 200-%-Grenze) ist bei einer so geringfügigen Unterschreitung der Erhöhungsbelastung durch die mutmaßliche Einsparung nicht zu befürchten, dass die Bekl. wider Treu und Glauben für die Maßnahme eintreten müssen (vgl. insoweit auch BGH, Urteil vom 3. März 2004, VIII ZR 149/03).

Soweit sich die Bekl. durch das Ergebnis des Gutachtens bestätigt sehen mit der Rüge, die Konstruktion stelle mit zwei Versorgungsschächten und weiten Wegen zwischen diesen und den Zapfstellen letztlich eine Fehlentscheidung dar, kann das nichts daran ändern, dass für die Wassererwärmung eine nachhaltige Energieeinsparung stattfindet, die die Umlage der insoweit entstandenen Kosten rechtfertigt. Auch die Angriffe der Kl. gegen die Richtigkeit des Gutachtens sind letztlich nicht entscheidungserheblich, denn bereits ohne Berücksichtigung dieser Einwendungen ist eine Modernisierung im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB festzustellen und sind die entstandenen Kosten voll umlagefähig. Ob die Energieeinsparung noch nachhaltiger ist, als sie der Sachverständige ermittelte, ist für die hiesige Fragestellung unerheblich.

(3) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht ebenfalls fest, dass die Verstärkung der Einspeisung der Stromverteilung für die Wohnung den Wohnwert durch die Möglichkeit, alle Haushaltsgeräte parallel betreiben zu können, erhöht hat und die Kosten damit gemäß § 559 Abs. 1 BGB umlagefähig sind. Soweit die Bekl. mit Schriftsatz vom 27. Februar 2006 mitteilen, die Kosten für die Maßnahmen an der Elektroanlage nicht angegriffen zu haben, ist das nicht zutreffend: Eine Wohnwerterhöhung wird in den Schriftsätzen vom 1. September 2003 und 28. April 2004 bestritten. [...]

(5) Die Kosten für den Einbau eines WC-Spülkastens sind umlagefähig, weil die Maßnahme den Wohnwert durch Geräuschreduzierung erhöht und durch die Wasserstopfunktion nachhaltig zur Einsparung von Wasser beiträgt.

(6) Die Bekl. sind der Behauptung der Kl., der Einbau eines Poresta-Wannenträgers verhindere durch seine Isolierung erheblich das Abkühlen des Badewassers und habe einen schalldämmenden Effekt, nicht entgegengetreten und haben sie damit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zutreffend zugestanden. Die Maßnahme ist danach ebenfalls als wohnwerterhöhend anzusehen.

(7) Die Bekl. sind ebenfalls der Behauptung der Kl., in der Küche sei zuvor keine Einhebelarmatur vorhanden gewesen, nicht entgegengetreten und haben sie damit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zutreffend zugestanden. Es ist gerichtsbekannt, dass die Einhebelarmatur die Herstellung der gewünschten Temperatur beschleunigt und komfortabler gestaltet. Ihr Einbau ist deshalb eine wohnwerterhöhende und energieeinsparende Maßnahme.

(8) Der Einbau einer zentralen Schließanlage mit gleichschließenden Schlüsseln für Hof- und Hauseingangstüren, Wohnungseingangs- und Nebentüren ist als wohnwerterhöhend zu bewerten, weil das Mitführen und Hantieren mit mehreren Schlüsseln entfällt und die Betätigung der Schlösser damit komfortabler wird. Die Möglichkeit eines größeren Schadens für den Fall des Verlustes kann dem nicht entgegengesetzt werden.

[...]

Weil das - vom Gericht eingeholte - Sachverständigengutachten nach Ansicht des Amtsrichters Mängel aufwies, wurde die Klage einer Vermieterin auf Feststellung einer Modernisierungsmieterhöhung abgewiesen, obwohl zweifellos eine Modernisierung (Vollwärmeschutz) vorlag.

Die Vermieterin hatte 2001 die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt und 2002 die Miete erhöht. Es ging um Vollwärmeschutz (Fassade und Decken) und Austausch von Fenstern, Warmwasserversorgung, Verstärkung der elektrischen Steigeleitung. Die Vermieterin klagte auf Feststellung der Wirksamkeit der Mieterhöhung.

Mit Urteil vom 4. Dezember 2007 bejahte das Amtsgericht Köpenick die Zulässigkeit einer Feststellungsklage. Hinsichtlich der Wärmedämmung meinte es, das vom Gericht selbst eingeholte Sachverständigengutachten sei mangelhaft, weswegen eine Mieterhöhung ausscheide. Die anderen Baumaßnahmen stellten dagegen Modernisierungsmaßnahmen dar.

Selbst wenn das Sachverständigengutachten Mängel aufwies, die auch bei der mündlichen Anhörung des Sachverständigen nicht ausgeräumt werden konnten, rechtfertigt das bei vier Jahren Prozessdauer nicht, die Klägerin als beweisfällig anzusehen. In dem Urteil wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine ordnungsgemäße Wärmebedarfsberechnung eine Modernisierungsmaßnahme bestätigen könnte, aber dem Gericht die Sachkunde zur Beurteilung fehlt. Das Amtsgericht hätte dann ein weiteres Sachverständigengutachten einholen müssen. Das Urteil ist in diesem Punkt skandalös, zumal einem schon der gesunde Menschenverstand sagen muss, dass die durchgeführten Maßnahmen nachhaltig Energie sparen.