nicht kostendeckende Mieten

nicht kostendeckende Mieten; Überschuldung; Beleihungswert; Instandsetzungsaufwendungen; Werterhaltungsrückstände

1. Bei der Überschuldungsbetrachtung im Sinn des § 1 Abs. 2 VermG ist regelmäßig der Zeitwert als Beleihungswert zugrunde zu legen, sofern die Ausschöpfung des Kreditrahmens in vollem Umfang - d. h. nach der damals üblichen Praxis der Geldinstitute zu maximal 80 % des Zeitwertes - angestrebt wurde.

2. Bei der Überschuldungsbetrachtung ist außerdem zu berücksichtigen, ob die bei der Einräumung eines Kredites vom Kreditnehmer aufzubringenden Zinsen und Tilgungsraten von dem aus den Mieteinnahmen erwirtschafteten jährlichen Überschuß bestritten werden konnten.

3. Sind im Zeitpunkt des Eigentumsverzichtes, der Schenkung oder der Erbausschlagung vorhandene bauliche Mängel und Werterhaltungsrückstände nicht weiter aufklärbar, kann der im Antrag auf Genehmigung des Eigentumsverzichtes beschriebene bauliche Zustand des Gebäudes als Grundlage für den Umfang der zu diesem Zeitpunkt notwendigen Instandhaltungsaufwendungen zugrundegelegt werden.

Die Kl. begehren vom Bekl. die Rückübertragung des Grundstückes. Am 17.11.1975 wandte sich die Rechtsvorgängerin des Kl. zu 1), an den Rat des Kreises und bat um Mitteilung, ob eine Möglichkeit bestehe, das auf dem streitgegenständlichen Grundstück stehende Haus an die öffentliche Hand zu verkaufen bzw. zu übereignen und welche Schritte notwendig seien, damit entsprechende Verhandlungen zustande kämen. Ihre Bitte begründete sie damit, daß das streitgegenständliche Grundstück einer Erbengemeinschaft gehöre, die aus 2 älteren Frauen bestehe, und zwar aus ihr selbst und ihrer Nichte. Da beide im fortgeschrittenen Alter seien und sich nicht mehr intensiv um die Belange eines solch großen Objektes kümmern könnten, hätten sie beschlossen, die bestehende Erbengemeinschaft aufzulösen. Dazu sei es aber erforderlich, das streitgegenständliche Grundstück abzugeben.

Mit Schreiben vom 25.10.1984 wurde die Kl. zu 2) von der Beigeladenen darauf aufmerksam gemacht, daß Werterhaltungsmaßnahmen am streitgegenständlichen Grundstück erforderlich seien. Sie wurde außerdem um eine Stellungnahme dazu und um Mitteilung eines Termins zur Besprechung der Angelegenheit gebeten.

Mit Schreiben vom 31.10.1984 teilte die Kl. zu 2) dem Rat der Gemeinde mit, daß die im Brief vom 25.10.1984 genannten Werterhaltungsmaßnahmen sicher notwendig seien, zumal eine rechtzeitige Instandsetzung größeren Schaden verhindere. Sie sehe sich als Rentnerin jedoch außerstande, die Reparaturen zu finanzieren oder dafür einen Kredit aufzunehmen. Am 26.8.1985 stellte die Kl. für sich selbst und den Kl. zu 1) einen Antrag auf Verzicht für das Eigentum am streitgegenständlichen Grundstück. Der Verzicht erfolge aus den der Beigeladenen mit Schreiben vom 31.10.1984 mitgeteilten Gründen.

Ausweislich des Rechtsträgernachweises der Abteilung Staatliches Eigentum des Rates des Kreises vom 15.11.1985 wurde der VEB (K) Gebäudewirtschaft mit Wirkung vom 1.1.1986 Rechtsträger des streitgegenständlichen Grundstücks, das danach aufgrund des Eigentumsverzichtes vom 14.11.1985 gemäß § 310 des Zivilgesetzbuch - ZGB - in Eigentum des Volkes überführt worden war.

Mit Schreiben vom 10.9.1990 an die Kreisverwaltung baten die Kl. um Rückführung des streitgegenständlichen Grundstückes.

Die Klage hat in der Sache Erfolg.

Das Anwesen der Kl. unterlag einer Maßnahme im Sinn des § 1 Abs. 2 VermG, denn ihr Wohn- und Geschäftshaus wurde aufgrund nicht kostendeckender Mieten und der deshalb unmittelbar bevorstehenden Überschuldung bei Durchführung der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen wegen ihres Eigentumsverzichtes im Jahr 1985 in Volkseigentum übernommen. Dabei ist jede engherzige Auslegung zu vermeiden, da die Annahme, es könne sich jemand ohne Not zur Aufgabe seines Eigentums entschlossen haben, in der Regel aller wirtschaftlichen Vernunft widerspricht (vgl. Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Verstege

n, Kommentar zum Vermögensgesetz, RdNr. 63 zu S. 1). Eine unmittelbar drohende Überschuldung liegt vor, wenn eine unmittelbar und konkret bevorstehende notwendige Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenaufwand erfordert hätte, der den um die im Grundbuch eingetragenen noch valutierten Belastungen, verminderten Zeitwert der Immobilie überschritten hätte und nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch zu erwartende Mieterträge zu decken gewesen wäre. Danach ist also die Frage der eingetretenen oder bevorstehenden Überschuldung nicht unter Zugrundelegung der Einkommens- und Vermögenssituation des jeweiligen Eigentümers zu betrachten und zu würdigen, sondern rein objektbezogen unter Ansatz des Wertes des Anwesens und der objektbezogen eingetretenen oder unmittelbar bevorstehenden Belastungen (siehe hierzu auch Urteil des BVerwG vom 24.6.1993, abgedr. in SächsVBl. 1994, Seite 35).

Bei der Beurteilung, ob der Grund für den Eigentumsverzicht und die dadurch ermöglichte Übernahme des streitgegenständlichen Grundstücks in das Eigentum des Volkes eine unmittelbar bevorstehende Überschuldung der Immobilie war, die wiederum ihre Ursachen in den keinesfalls kostendeckenden Niedrigstmieten in der ehemaligen DDR hatte, ist zunächst außer Betracht zu lassen, daß die Kl. in ihrem Verzichtsantrag vom 26.8.1985 unter Bezugnahme auf das Schreiben der Kl. zu 2) an den damaligen Rat der Gemeinde vom 31.10.1984 zum Teil auch darauf ahgehoben haben, daß sie sich wegen der örtlichen Entfernung zum streitgegenständlichen Grundstück nicht ordnungsgemäß um die Verwaltung und nötige Instandsetzung kümmern könnten. Der Kl. zu 1) deshalb nicht, weil er zum damaligen Zeitpunkt in Westberlin lebte und die Kl. zu 2) nicht, weil sie in ... wohnte. Denn solche Erklärungen sind vor dem Hintergrund der in der ehemaligen DDR seinerzeit bestehenden Verhältnisse zu würdigen. Diese waren von einem großen Verständnis für Arbeitsmühen und - wie auch von der Kl. zu 2) hier vorgetragen - altersbedingt nicht mehr zu bewältigender Erschwernisse durch eine (Miets-)Hausverwaltung geprägt, nicht jedoch davon, daß private Eigentümer überschuldeten oder völlig unrentablen Immobilienbesitz dem Volkseigentum zuführen wollten. Dies um so mehr, als die Kl. zu 2) auch darauf abstellte, daß sie sich als Rentnerin außerstande sehe, die erforderlichen Instandsetzungskosten zu finanzieren oder dafür einen Kredit aufzunehmen.

Wegen dieses offenen Ansprechens der notwendig erachteten größeren Instandsetzungen, zu deren Finanzierung sich die Kl. zu 2) unter Zugrundelegung der zu erzielenden Einnahmen und ihres sonstigen Einkommens bzw. Vermögens auch durch die Aufnahme eines Kredits nicht in der Lage sah, kommt nach Auffassung der Kammer der Auflistung der seitens der Kl. zu 2) damals als unmittelbar bevorstehend angesehenen notwendigen Maßnahmen erhöhte Glaubwürdigkeit zu. Nach ihrer Aufzählung im Schreiben vom 26.8.1985 waren der Außenputz reparaturbedürftig sowie Dach- und Schornsteininstandsetzungsarbeiten, die Erneuerung der Fenster und die Erneuerung der Dachrinnen erforderlich gewesen.

Die damit zur Überzeugung der Kammer erwiesenen, sofort zu behebenden baulichen Mängel am Wohn- und Geschäftshaus zeigen, daß die staatlicherseits limitierten Mieteinnahmen nicht ausgereicht hatten, um die notwendigen Maßnahmen zur Erhaltung des Anwesens durchzuführen. Daß die Erhaltungsmängel nicht auf eine Gewinnabschöpfung seitens der Kl. beruhten, zeigt nach Auffassung der Kammer auch der Umstand, daß die Rechtsvorgängerin der Kl., die das Anwesen bis zu ihrem Tod im Jahr 1980 verwaltete, bereits 1975 an den damaligen Rat des Kreises herantrat, um das Anwesen "an die öffentliche Hand zu verkaufen bzw. zu übereignen" und die Kl. zu 2) in ihrem Verzichtsantrag vom 26.8.1985 darauf hinwies, daß während ihrer Verwaltung des Anwesens in den letzten 5 Jahren verschiedene Fenster eingebaut sowie die Treppe zur Verkaufsstelle und die elektrischen Leitungen in einer Wohnung erneuert wurden. So belegen auch die von der Beigeladenen vorgelegten Auszüge aus der Hausakte, daß von der Gebäudewirtschaft in den Jahren 1986 und 1987 Instandsetzungsarbeiten hinsichtlich der von der Kl. zu 2) für notwendig erachteten Maßnahmen durchgeführt wurden (Erneuerung aller Schornsteine, Neueindeckung der Schornsteine, Eindeckung des Dachfußes, Erneuerung der Dachrinnen auf der Vorderseite und der Seite des Gebäudes).

Daß für Instandhaltungen jährlich allenfalls ein Betrag in Höhe von ca. 1.000,- Mark der ehemaligen DDR (forthin: Mark/DDR) zur Verfügung gestanden hätte, zeigt auch die von Frau ... im Schreiben vom 8.10.1985 an die Beigeladene dargestellte Einnahmesituation. Danach wurden jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 3.096,40 Mark/DDR erzielt, denen jährliche Ausgaben in Höhe von 2.091,48 Mark/DDR gegenüberstanden.

Von den im Verzichtsantrag angegebenen unmittelbar zur Instandsetzung anstehenden baulichen Mängeln kann für die Beurteilung der Frage der Überschuldung des Anwesens zum damaligen Zeitpunkt nach Auffassung der Kammer auch deshalb ausgegangen werden, weil in den Eigentumsverzichtsanträgen nach der Erfahrung der Kammer die Gebäudesituation mehr beschönigt als dramatisiert wurde, um nicht den Eindruck zu erwecken, daß nur ein marodes Objekt zur Übernahme in das Eigentum des Volkes angeboten werde. Denn die Übernahme in Volkseigentum sollte nicht der Entschuldung von heruntergewirtschafteten Objekten dienen, sondern die Privateigentümer entlasten, die zur weiteren Unterhaltung ihres Objektes - meist wegen Alters oder zu großer örtlicher Entfernung - nicht mehr dazu in der Lage waren. Denn zunächst waren die Eigentümer und Vermieter eines Wohn- und Geschäftshauses nach den Vorschriften der ehemaligen DDR verpflichtet, ihr Mietobjekt in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Dieser Sanierungsverpflichtung der Grundstücks- und Gebäudeeigentümer gemäß § 16 der Verordnung über die Lenkung von Wohnraum vom 14.9.1967 (GBl. der ehemaligen DDR II Nr. 105, Seite 733) sowie später in § 24 der Wohnraumlenkungsverordnung vom 16.10.1985 (GBl. I der ehemaligen DDR, Seite 301) bei gleichzeitiger Kostentragungspflicht gemäß § 16 der Finanzierungsverordnung (Verordnung über die Finanzierung von Baumaßnahmen zur Schaffung und Erhaltung von privatem Wohnraum vom 28.4.1960, GBl. der ehemaligen DDR, Seite 351) mußten die Kl. grundsätzlich nachkommen.

In Übereinstimmung mit dem gerichtlich bestellten Sachverständigen geht die Kammer unter Zugrundelegung dieser Fakten und der glaubhaften Zeugenaussagen davon aus, daß eine Überschuldung vorlag. Bei der Gegenüberstellung des Wertes des streitgegenständlichen Anwesens mit den auf ihm ruhenden Belastungen legt die Kammer dabei die in anderen Verfahren (vgl. zuletzt Urteil der Kammer vom 26.4.1994, Az.: C 1 K 565/91) gewonnenen Erkenntnisse hinsichtlich der Überschuldungsbetrachtung im Sinn des § 1 Abs. 2 VermG zugrunde. Insoweit wäre grundsätzlich vom damaligen Zeitwert des Anwesens auszugehen, der bei Privatverkäufen der niedrigere Wert von Ertrags- und Sachwert des Gebäudes war. Bei Entschädigungen oder Ablösungen wegen Übernahme in Volkseigentum wurde ein Mittelwert aus diesen beiden Einzelwerten gebildet. Auf diese Werte ist mangels eines Verkehrswertes des Anwesens bei der Überschuldungsbetrachtung abzustellen. Für Mietshäuser mit mehr als 3 Wohnungen und für gemischt genutzte Häuser mit einem Geschäftslokal und mit mehr als 3 Wohnungen konnte sich in der ehemaligen DDR kein "Markt" herausbilden. Einen solchen gab es allenfalls für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser und gelegentlich für Mietshäuser mit 3 Wohnungen, wenn eine davon für den Eigentümer frei und beziehbar war. Für Mietshäuser, die wegen der gewollten Garantie billigen Wohnraumes nach Möglichkeit genossenschaftliches, kommunales oder Volkseigentum sein sollten, waren die Mieten - vor allem in privaten Altbauten gemäß § 1 Abs. 1 der Verordnung über das Verbot von Preiserhöhungen vom 26.11.1936 (RGBl. I, Seite 955) auf dem Niedrigpreisniveau von 1936 eingefroren (vgl. Kimme in "Kimme, Offene Vermögensfragen", Band I, RdNr. 49 zu § 1 VermG). Demnach war tendenziell bei gleichbleibenden Mieteinnahmen ein Zeitpunkt abzusehen, zu dem die erforderlichen Aufwendungen zur Substanzerhaltung von den privaten Eigentümern aus den Gebäudeeinnahmen nicht mehr erbracht werden konnten, was auch ohne entsprechende restriktive Rechtsvorschriften die Bürger der ehemaligen DDR davon abhielt, außerhalb des Erbganges Mietshäuser oder Objekte mit erheblichem Mietwohnungsanteil zu erwerben. Deshalb kann bei der Gegenüberstellung der Aktiva und Passiva des streitigen Anwesens nicht von einem Verkehrswert, sondern nur von seinem Zeitwert ausgegangen werden, der zudem nach der Bankpraxis der ehemaligen DDR regelmäßig auch Beleihungsgrundlage war. Denn mangels wirtschaftlicher Verwertbarkeit durch Verkauf des Hausgrundstückes war nur dessen Beleihung zur "Geldschöpfung" möglich. Erfahrungsgemäß räumten die Geldinstitute der ehemaligen DDR ohne Einholung eines entsprechenden Zeitwertgutachtens in der Regel einen Kredit bis zu 80 % des steuerrechtlichen Einheitswertes, der seinerseits normalerweise 20 - 30 % unter dem Zeitwert lag, ein. Sollte das Kreditlimit jedoch vollständig ausgeschöpft werden, wurde auf der Erstellung eines Zeitwertgutachtens bestanden, das dann - wohl auch regelmäßig - die übliche Beleihungsgrundlage darstellte.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze wäre beim streitgegenständlichen Grundstück, dessen steuerrechtlicher Einheitswert mit 33.500,- Mark der DDR veranschlagt war, für den Fall, daß der Kreditrahmen nicht in vollem Umfang ausgeschöpft werden sollte, von einem Beleihungswert von 26.800,- Mark/DDR (80 % des steuerrechtlichen Einheitswertes) auszugehen. Beim Rückgriff auf den Zeitwert, der ca. 20 % über dem steuerrechtlichen Einheitswert liegen würde, wäre ein maximaler Beleihungswert - bei einem Zeitwert dann von ca. 42.000,- Mark/DDR - in Höhe von 33.500,- Mark/DDR anzunehmen. Ausgehend von diesen beiden Beleihungswerten ist die Überschuldung nach Auffassung der Kammer eindeutig, nachdem der aufgelaufene und zur Wert- und Substanzerhaltung unmittelbar notwendige Sanierungsaufwand zum Verzichtszeitpunkt für die Kl. - wie im Gutachten ermittelt und vom gerichtlichen Sachverständigen bestätigt - mindestens ca. 51.000,- Mark/DDR betragen hätte, wobei diese Summe die vom Sachverständigen an Stelle der Dachreparatur für notwendig erachtete komplette Dachneueindeckung und den Einbau eines Sperrsystems gegen die aufsteigende Nässe, die zu einer noch weitaus größeren Differenz zwischen Beleihungswert und anfallenden Kosten geführt hätte, nicht einmal berücksichtigt.

Bei der Überschuldungsbetrachtung wäre zudem die zugunsten von Frau ... in Höhe von 3.125,- Mark/DDR bestehende Hypothek, die - von den Beteiligten unwidersprochen - zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts durch die Kl. noch in dieser Höhe bestand, als eine den aus den Mieteinnahmen erwirtschafteten jährlichen Überschuß in Höhe von ca. 1.000,- Mark/DDR mindernde Belastung zu berücksichtigen.

Im übrigen hätte sich angesichts der staatlicherseits festgelegten Mieteinnahmen von ca. 3.096,40 Mark/DDR und laufender Aufwendungen von 2.091,48 Mark/DDR bereits ein Kredit in Höhe von 26.800,- Mark/DDR - abgesehen davon, daß diese Summe nur etwas mehr als die Hälfte der erforderlichen Instandsetzungskosten in Höhe von 51.000,- Mark/DDR abgedeckt hätte - nicht bedienen lassen, da nach der Auskunft der Sparkasse unter Heranziehung der Verordnung über die Finanzierung von Baumaßnahmen zur Schaffung und Erhaltung von privatem Wohnraum vom 28.4.1960 der regelmäßige Zinssatz 4,5 % und die Tilgung 1,5 % betragen hätte. Bereits bei einer Kreditsumme von 26.800,- Mark/DDR hätten die von den Kl. aufzubringenden Zinsen ohne Tilgung bereits 1.206,- Mark betragen. Bei einem Kredit von 33.500,- Mark/DDR - der ebenfalls nicht ausgereicht hätte - wäre die Zinsbelastung auf 1.507,- Mark/DDR und bei einem Kredit von ca. 51.000,- Mark/DDR - der ohnehin nicht in dieser Höhe ausgekehrt worden wäre - auf insgesamt 2.295,- Mark/DDR angestiegen. Der jährliche Überschußbetrag von 1.000,- Mark/DDR hätte allenfalls eine Bedienung eines Kredits von 26.800,- Mark/DDR mit ca. 3,7 % Zins und Tilgung ermöglicht, was auch bei dem niedrigen Zinsniveau zu DDR Zeiten demgemäß nicht ausgereicht hätte. Zudem ist nicht davon auszugehen, daß für das streitgegenständliche Hausgrundstück, das nach der Aussage der Zeugin zunächst von 5 und später 4 Mietparteien bewohnt wurde und in dem sich außerdem ein Ladengeschäft befand, weshalb es sich um ein insoweit "rentables" Grundstück gehandelt hat, noch in größerem Umfang für private Zinsstundungen und Tilgungssenkungen - bis auf die hier in jedem Fall erforderlichen ca. 3,7 % - nach § 8 der genannten Verordnung möglich gewesen wären.