Nicht jede Amtspflichtverletzung des Notars begründet Schadensersatzanspruch

Nicht jede Amtspflichtverletzung des Notars begründet Schadensersatzanspruch; unrichtige Notarauskunft

Zum Schaden aus einer unrichtigen notariellen Auskunft über die Reichweite einer Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung.

In den 80er Jahren des vorigen Jahrhunderts planten der Kl. und seine Ehefrau die Errichtung einer aus drei Häusern - Gebäude A, B und C - bestehenden Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 14 Wohneinheiten, davon sechs im Gebäude B, auf einem fremden Grundstück. Dabei beabsichtigten sie von Anfang an, falls baurechtlich zulässig, das Haus B nicht nur mit sechs, sondern mit acht Wohneinheiten zu erstellen. Zunächst wurden die Häuser A und C gebaut, einige Wohneinheiten verkauft und entsprechende Vormerkungen zugunsten der Erwerber in das Grundbuch eingetragen. An diesen Vorgängen war nicht der Bekl., sondern ein anderer Notar beteiligt.

Am 25. September 1984 beglaubigte der verklagte Notar eine Teilungserklärung des ursprünglichen Grundstückseigentümers. Darin wurde das Grundstück entsprechend der "kleineren Lösung" in Miteigentum und Sondereigentum aufgeteilt. Zugunsten der als Baubetreuerin tätigen Ehefrau des Kl. wurde eine Vollmacht erteilt, wonach sie berechtigt sein sollte, bei einer Änderung der ideellen Miteigentumsanteile sowie des Sondereigentums den jeweiligen Eigentümer zu vertreten und u. a. die Teilungserklärung zu ändern. Auf ausdrücklichen Wunsch des Kl. und seiner Ehefrau wurde noch der Zusatz angefügt: "dies gilt auch bei einer Veränderung der Anzahl der Wohneinheiten". Nachdem in einem Musterprozeß vor dem Verwaltungsgericht geklärt worden war, daß das Grundstück baulich in größerem Umfang ausgenutzt werden durfte, stellten der Kl. und seine Ehefrau beim Bauamt den Antrag auf Errichtung des Gebäudekomplexes B mit acht Wohneinheiten. Mit dieser veränderten Planung ging eine Vergrößerung des Baukörpers einher, ebenso eine Verlegung der Kfz-Stellplätze. Dem stimmte das Bauamt zu.

Anschließend nahm der Kl. verschiedene Darlehen auf und begann mit der Errichtung des Gebäudes B. Im Dezember 1988 war der Rohbau fertiggestellt, und die Ehefrau des Kl. erklärte entsprechend ihrer Vollmacht die Änderung der Teilungserklärung. Das Grundbuchamt vertrat die Ansicht, daß sämtliche Wohnungseigentümer an der Änderung mitwirken müßten. In der Folgezeit wurde auf Antrag des Wohnungseigentümers A. dem Kl. untersagt, die Bauarbeiten am Haus B fortzuführen. Die Rechtsmittel gegen die abschlägige Entscheidung des Grundbuchamts sowie gegen die Baueinstellung blieben erfolglos. Erst 1994 konnte eine Einigung der Miteigentümer erreicht und das Bauvorhaben beendet werden.

Der Kl. hat geltend gemacht, im Anschluß an den positiven Bescheid des Bauamtes hätten er und seine Ehefrau im Mai oder Juni 1988 den Bekl. aufgesucht, hätten ihm die geänderten Pläne vorgelegt und ihn gebeten, zu prüfen, ob auch die Teilungserklärung entsprechend geändert werden könne. Der Bekl. habe erklärt, daß keinerlei Bedenken bestünden und mit der Errichtung des Gebäudes begonnen werden könne. Wenn er richtigerweise darauf aufmerksam gemacht hätte, daß die Änderungsvollmacht aus dem Jahre 1984 nicht zu einer wirksamen Teilungserklärung führe, hätte er - der Kl. - nicht mit den Bauarbeiten begonnen.

Der Kl. nimmt den Bekl. auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch. (...)

(...) II. 2 b) Mit Recht rügt die Revision jedoch wei-ter, es sei nicht ersichtlich, welcher Schaden dem Kl. aus der angeblich im Sommer 1988 erteilten unrichtigen Auskunft entstanden ist.

aa) Zur Beantwortung der Frage, welchen Schaden eine Amtspflichtverletzung zur Folge hat, ist zu prüfen, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten genommen hätten und wie die Vermögenslage des Betroffenen sein würde, wenn der Notar nicht die Pflichtverletzung begangen, sondern pflichtgemäß gehandelt hätte (st. Rspr., vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 17. Januar 2002 - IX ZR 266/00, WM 2002, 516). Diese Vermögenslage ist mit derjenigen zu vergleichen, die bei feststehender Amtspflichtverletzung tatsächlich entstanden ist. Dabei ist ein Gesamtvermögensvergleich anzustellen (ständige Rechtsprechung, vgl. BGH, Urt. v. 6. Juli 2000 - IX ZR 88/98, WM 2000, 1808, 1809; v. 9. November 2000 - IX ZR 310/99, ZNotP 2001, 76, 77).

bb) Welche Belehrung der Bekl. pflichtgemäß hätte erteilen müssen, als er - wovon das Berufungsgericht ausgegangen ist - von dem Kl. im Mai oder Juni 1988 angesprochen und gefragt worden ist, ob auf der Grundlage der für die Zeugin R. erteilten Vollmacht die geplante Änderung des Baukörpers des Hauses B vollzogen werden könne, ist dem Berufungsurteil nicht eindeutig zu entnehmen. (...)

cc) Wie der Kl. auf die eine oder andere Belehrung reagiert hätte, ist nicht festgestellt. Nach Sachlage kamen mindestens vier Handlungsalternativen in Betracht: Entweder hätte es der Kl., in der Hoffnung, es werde schon gut gehen, "darauf ankommen lassen" können und - ebenso wie er es tatsächlich getan hat - ohne Umschweife mit der Verwirklichung der "großen Lösung" beginnen können (1). Oder er hätte - wie später zur Schadensminderung mit Erfolg durchgeführt - mit den anderen Wohnungseigentümern verhandeln und ihnen die Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung "abkaufen" können (2). Statt dessen hätte er sich auch dazu entschließen können, das von dem Bekl. aufgezeigte Risiko zu meiden, indem er das Haus B mit lediglich sechs Wohnungen ("kleine Lösung") errichtete (3). Schließlich kommt noch in Betracht, daß er - weil die "kleine Lösung" unwirtschaftlich war - auf das Haus B überhaupt verzichtete (4).

dd) Nicht gefolgt werden kann der Ansicht der Revisionserwiderung, es könne dahinstehen, wie sich der Kl. bei ordnungsgemäßer Belehrung entschieden hätte, weil der Zinsschaden geltend gemacht werde, der durch die verzögerte Fertigstellung des Hauses B und den verspäteten Verkauf der Wohnungen entstanden sei. Dabei wird der erstattungsfähige Schaden verkannt. Dieser besteht nicht in der Differenz zwischen den tatsächlichen Aufwendungen für die "große Lösung" und den geringeren Aufwendungen, die entstanden wären, wenn der Kl. eben diese "große Lösung" ohne jede Verzögerung hätte verwirklichen können. Maßgeblich ist vielmehr der Unterschied zwischen den tatsächlichen Aufwendungen für die "große Lösung" und den Kosten derjenigen Lösung, welche der Kl. bei ordnungsgemäßer Belehrung gewählt hätte. ee) Das Berufungsgericht hat sich nur mit den Lösungsmöglichkeiten (1), (3) und (4) befaßt. Die Möglichkeit (1) hat es ausgeschieden, weil keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich seien, daß der Kl. auch auf die Gefahr hin, die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nicht zu erhalten, mit der Errichtung des Hauses B mit acht Wohneinheiten begonnen hätte. Indes kann die Aussicht, zwei weitere Wohnungen gewinnbringend abzusetzen, für den Kl. von ausschlaggebender Bedeutung gewesen sein. Nach seinem Vortrag ließen erst die beiden zusätzlichen Wohnungen das Projekt wirtschaftlich sinnvoll erscheinen. Das hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt. Wenn der Kl. die Lösung (1) gewählt hätte, wäre die Vermögenslage dieselbe, wie sie sich aus der (unterstellt) fehlerhaften Belehrung ergeben hat. Ein Schaden läge dann nicht vor. Für den Fall, daß sich der Kl. für die Lösung (2) entschieden hätte, ist nicht auszuschließen, daß der Kl. damit Erfolg gehabt hätte. Da er sich später mit den anderen Wohnungseigentümern vergleichsweise geeinigt hat und daraufhin das Haus B mit acht Wohnungen hat fertigstellen können, erscheint es möglich, daß eine Einigung auch schon im Jahre 1988/89 - in einer noch nicht durch Prozesse belasteten Atmosphäre - hätte zustande kommen können und den Kl. "billiger" gekommen wäre als der mit der Klage geltend gemachte Zinsschaden. Gegebenenfalls stünde dem Kl. nur die Differenz zu.

Welche der beiden Varianten (3) und (4) der Kl., falls der Bekl. ihn rich-tig belehrt hätte, gewählt hätte, hat das Berufungsgericht offengelassen. Dessen Annahme, daß jeweils derselbe Schaden entstanden wäre, ist nicht nachvollziehbar. Wenn der Kl. die "kleine Lösung" ge-wählt, also das Haus B mit nur sechs Wohnungen errichtet hätte, wäre der gesamte Verzögerungsschaden nicht entstanden, der Kl. hätte allerdings auch keinen Gewinn aus der Vermarktung der beiden zu-sätzlichen Wohnungen erzielt. Falls der Kl. das Haus B überhaupt nicht errichtet hätte, wäre ebenfalls kein Verzögerungsschaden entstanden, außerdem hätte er die Baukosten für das Haus B gespart; aller-dings hätte er auf den gesamten Gewinn aus der Veräußerung der Ein-heiten im Haus B verzichten müssen. Da nicht festgestellt ist, wie die "Einnahmen-Ausgaben-Rechnung" des Kl. aussah, läßt sich nicht beurteilen, mit welcher Lösung der Kl. besser davongekommen wäre.

ff) Da im Falle zutreffender notarieller Belehrung mehrere Handlungsalternativen offenstanden, die sämtlich mit Vor- und Nachteilen verbunden, somit zu gewichten und abzuwägen waren, greift - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - die Vermutung beratungsgerechten Verhaltens nicht durch (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 6. Juli 2000, aaO.).

gg) Das Berufungsgericht konnte sich auch nicht mit einer Schadensschätzung behelfen. Es steht schon nicht fest, wie der Kl. auf eine zutreffende Belehrung reagiert hätte; somit fehlt für die der Schadensberechnung zugrunde zu legende Differenzhypothese der Anknüpfungspunkt. Selbst wenn feststünde, welche der Möglichkeiten (2), (3) oder (4) der Kl. gewählt hätte - bei der Möglichkeit (1) scheidet, wie oben dargelegt, ein Schaden aus -, wäre eine Schätzung unzulässig, weil sie mangels greifbarer, vom Geschädigten vorzutragender Anhaltspunkte völlig "in der Luft hinge" (BGHZ 91, 243, 256 f.; BGH, Urt. v. 26. November 1986 - VIII ZR 260/85, NJW 1987, 909, 910; vgl. ferner BGH, Urt. v. 25. Februar 1997 - VI ZR 101/96, NJW 1997, 1640, 1641). (...)

Ein Notar haftet bei einer Amtspflichtverletzung auf Schadensersatz, wobei die Beratungs- und Belehrungspflichten des Urkundsnotars weit gespannt sind. Allerdings muß der Anspruchsteller auch einen Schaden darlegen und beweisen, was bei einer unterlassenen Belehrung des Notars oft schwierig sein kann.

Der Notar hatte eine Teilungserklärung für noch zu errichtende Eigentumswohnungen beglaubigt, wobei von einer geringeren Bebauung später tatsächlich ausgegangen wurde. Später wurde in einem Musterprozeß von dem Verwaltungsgericht geklärt, daß die Grundstücke in größerem Umfang ausgenutzt werden konnten. Der Kläger suchte den Notar auf zur Beratung, ob die Teilungserklärung geändert werden könnte. Laut Darstellung des Klägers gab der Notar die (unrichtige) Auskunft, wegen einer Änderungsvollmacht sei das problemlos möglich. Da die Miteigentümer sich zunächst einer Änderung der Teilungserklärung widersetzten, verlangte der Kläger Schadensersatz vom Notar.

Mit Urteil vom 22. Mai 2003 meinte der BGH, selbst wenn eine Amtspflichtverletzung des Notars hier nachgewiesen sei, fehle es an einer Feststellung des Schadens. Es hätten nämlich mehrere Alternativen offengestanden, wie der Kläger bei einer unterstellten zutreffenden Belehrung reagiert hätte. Ein Schaden könne nur dann bejaht werden, wenn feststehe, wie der Kläger auf eine zutreffende Belehrung reagiert hätte.