Nicht fachgerecht durchgeführte Schönheitsreparaturen

Nicht fachgerecht durchgeführte Schönheitsreparaturen; Erstattungsfähigkeit von den Schaden übersteigenden Gutachterkosten

1. Der Anspruch auf Schadensersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen umfaßt die Kosten eines Sachverständigengutachtens selbst dann, wenn die Gutachterkosten den festgestellten Schaden um 10 % übersteigen.

2. Der zu Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter kann sich bei nicht fachgerecht ausgeführten Arbeiten nicht auf die Durchführung der Arbeiten durch einen Fachbetrieb berufen.

1. Der Sachverständige hat festgestellt, daß die Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht durchgeführt worden sind und daß für die Beseitigung der Mängel Kosten in Höhe von 2.050,85 DM erforderlich sind. Der Kostenansatz ist vom Bekl. nicht substantiiert bestritten worden und erscheint auch in sich schlüssig und nachvollziehbar. Der Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß er mit der Durchführung der Arbeiten einen Fachbetrieb beauftragt hat, denn wenn dieser den ihm erteilten Auftrag zur Durchführung der Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt hat, muß sich der Bekl. dies gemäß § 278 BGB zurechnen lassen.

2. Die Kl. kann unter Berücksichtigung der vom Bekl. erklärten hilfsweisen Aufrechnung gemäß § 326 BGB auch Ersatz der Gutachterkosten in Höhe von 1.699,27 DM verlangen. Die Kosten eines Sachverständigengutachtens sind zur Rechtsverfolgung sachdienlich und notwendig und somit im Rahmen des § 326 BGB ersatzfähig (vgl. Schach in Kinne/Schach § 536 Rn. 16 m. w. N.). Hierbei bleibt es grundsätzlich dem Vermieter überlassen, in welcher Form er sein Gutachten einholt. Ein unabhängiges, über die Handwerkskammer eingeholtes, Gutachten verfügt in der Regel über einen höheren Beweiswert als ein reines Privatgutachten oder gar nur ein Kostenvoranschlag, so daß die hierdurch anfallenden höheren Kosten im Regelfall gerechtfertigt sind. Der Erstattungsfähigkeit der Kosten des Gutachtens steht auch nicht entgegen, daß die Gutachterkosten rund 10 % höher sind, als der eigentliche Schaden. Zwar ist der Vermieter verpflichtet, den Schaden so gering wie möglich zu halten, jedoch darf ihm dadurch auch nicht die Möglichkeit genommen werden, das wahre Ausmaß des entstandenen Schadens zu ermitteln. Hier hat die Kl. vorgetragen, daß sie selber von einem wesentlich höheren Schaden ausgegangen ist. Insofern kann ihr auch nicht entgegengehalten werden, daß sie sich von vornherein des Mißverhältnisses zwischen tatsächlichem Schaden und Gutachterkosten bewußt war. Einen Grundsatz wie in Verkehrsunfallangelegenheiten, daß die Kosten eines Sachverständigengutachtens nur bis zur Höhe von etwa 10 % des geltend gemachten Schadens erstattungsfähig sind, gibt es im Mietrecht nicht.

Wenn der Vermieter einen Gutachter beauftragt, den Zustand der Wohnung hinsichtlich der vom Mieter geschuldeten Schönheitsreparaturen festzustellen, zählen die Gutachterkosten zum Schadensersatzanspruch nach § 326 BGB.

In dem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 28. April 2000 entschiedenen Fall waren die Gutachterkosten allerdings höher als die vom Sachverständigen festgestellten Mängelbeseitigungskosten. Das Landgericht sah darin keinen Hinderungsgrund, der Klage voll stattzugeben und schloß sich der Argumentation der Vermieterin an, sie sei ursprünglich von einem wesentlich höheren Schaden ausgegangen. Ob und wie die Vermieterin dies begründet hat, ließ sich dem Urteil nicht entnehmen. Insbesondere bei einem erfahrenen Vermieter (um einen solchen handelte es sich in dem Fall) wird man voraussetzen können, daß dieser die Wohnung besichtigt und einen etwaigen Schaden ungefähr einschätzen kann. Es muß daher bezweifelt werden, ob andere Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin in einem ähnlichen Fall ebenso entschieden hätten.